蒙特卡洛法在旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評估中的應(yīng)用

葉昌建

摘 要：針對旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析目前常采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法，包括風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，這些方法由于常采用了理想化的模型或者設(shè)置了某些假設(shè)，忽視了旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)本身的相關(guān)性和復(fù)雜性，而出現(xiàn)了"失真"的情況。本文以具體的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，能對風(fēng)險(xiǎn)本身有更科學(xué)的認(rèn)識(shí)，從而幫助投資者進(jìn)行決策。

關(guān)鍵詞：蒙特卡洛法；旅游地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)評估

0 引言

蒙特卡洛法是一種利用多次重復(fù)的統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)來預(yù)求旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入-產(chǎn)出分析中若干重要指標(biāo)值的科學(xué)方法，也稱為隨機(jī)抽樣技術(shù)，其基本思想是為了解決旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)評估問題。旅游地產(chǎn)是依托旅游資源及旅游業(yè)發(fā)展而興起的一類房地產(chǎn)產(chǎn)品，它作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)交叉發(fā)展產(chǎn)生的新型產(chǎn)業(yè)，它具備了旅游產(chǎn)品的特征，是以旅游資源為依托促進(jìn)旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種特殊的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，因此能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益， 但是當(dāng)前在我國一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，由于開發(fā)模式、法律法規(guī)以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等都有待于完善與逐漸積累，一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目開發(fā)對經(jīng)濟(jì)和環(huán)境造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響，如內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫、湖南江永旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、千島湖鳳凰度假村項(xiàng)目等，這些都是在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中失敗的例子。因此，當(dāng)前對于我國旅游地產(chǎn)開發(fā)亟需科學(xué)的理論的分析和指導(dǎo)，利用國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析的先進(jìn)技術(shù)指導(dǎo)投資決策者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇。本文以重慶黑山·1098旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)為例，選取其中的某樓盤作為研究對象試圖通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，幫助決策者對風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果有更清楚的直觀認(rèn)識(shí)，從而使決策者更快更有效地抉擇處可行性高、風(fēng)險(xiǎn)相對更小的方案，從而給決策者帶來更高投資回報(bào)率和綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

1 相關(guān)文獻(xiàn)綜述

針對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)測評目前國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)較少，但是西方國家已經(jīng)將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析在近二、三十年來已經(jīng)發(fā)展成為了一門獨(dú)立的學(xué)科。研究里程大致可以分為兩個(gè)階段：1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要運(yùn)用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法；1960年后，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)法。傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法包括風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，側(cè)重于理想模型的建立，通過對某些條件的假設(shè)，因而對風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果判度"失真"。隨后發(fā)展的工程管理科學(xué)法主要包括決策樹法、概率分布法、數(shù)理法、仿真實(shí)驗(yàn)法、隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等，利用了先進(jìn)的計(jì)算機(jī)模擬技術(shù)，避免了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，而逐步得到推廣運(yùn)用。

我國對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策分析起步較晚，而針對旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)文獻(xiàn)研究更是較少，在上世紀(jì)90年代初，申立銀和俞明軒對于各種物業(yè)（包括旅游物業(yè)）所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的概括，給出了簡單的風(fēng)險(xiǎn)程度度量方法；盧郁雙淺析了旅游房地產(chǎn)的融資問題，簡單講述了旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的融資模式和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略；李楚瑜對旅游地產(chǎn)投資及風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探討；總之，我國目前針對旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度方法較為落后，還停留在國外上世紀(jì)60年代以前的水平。伴隨著我國"旅游熱"的興起，旅游地產(chǎn)成為投資發(fā)展的新趨勢同時(shí)旅游地產(chǎn)投資周期長、需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長，管理、運(yùn)營過程復(fù)雜、維護(hù)費(fèi)用高，這種種原因決定了旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)急切需要科學(xué)準(zhǔn)確的測度方法。

2 蒙特卡洛法模型的構(gòu)建

（1）蒙特卡洛模型構(gòu)建的理論基礎(chǔ)

蒙特卡洛模型構(gòu)建是基于概率論中的大數(shù)定律和中心極限定理，大數(shù)定律反映了大量隨機(jī)數(shù)之和的性質(zhì)，即隨機(jī)數(shù)的均值收斂于函數(shù)期望值。中心極限定理是指無論單個(gè)隨機(jī)變量的分布如何，多個(gè)獨(dú)立隨機(jī)變量之和服從正態(tài)分布。以這兩個(gè)定理為基礎(chǔ)，蒙特卡洛模型的構(gòu)建的基本原理可以表述為：假定函數(shù)Y=f（X1，X2，....，Xn），其中變量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一個(gè)隨機(jī)數(shù)發(fā)生器通過直接或間接抽樣取出一組隨機(jī)變量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y對于X1，X2，....，Xn的關(guān)系式確定函數(shù)Y的值yi：

yi=f（x1i，x2i，...，xni）

反復(fù)獨(dú)立（模擬）抽樣多次（i=1，2，...n），便可得到函數(shù)Y的一批抽樣數(shù)據(jù)y1.y2，...，yn，這批數(shù)符合正態(tài)分布的特征。當(dāng)模擬次數(shù)達(dá)到足夠次數(shù)時(shí)，輸出結(jié)果的分布函數(shù)就基本上收斂了，也就是得到了一個(gè)較可信的指標(biāo)。

（2）蒙特卡洛模型構(gòu)建的步驟

首先，分析每個(gè)變量的可能變化與概率分布，做出概率分布表。

其次，按照隨機(jī)原則，通過模擬試驗(yàn)選取各隨機(jī)變量的值，使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布，通過大數(shù)定律與中心極限定理求出隨機(jī)數(shù)或者通過計(jì)算機(jī)求出。

最后，將上述步驟進(jìn)行反復(fù)重復(fù)（通常要重復(fù)300～500次），即可求出旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投入-產(chǎn)出分析中的各經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及其它特征值。

3 實(shí)例研究

項(xiàng)目以由九鼎集團(tuán)斥資6億打造的黑山·1098為例，選取其中的A1樓作為研究對象，為典型的高端型度假旅游地產(chǎn)。項(xiàng)目開工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大約15個(gè)月，建造成本為4000萬元，其中貸款2600萬元，預(yù)計(jì)全部售出的售價(jià)為1.14億，銷售期為5個(gè)月，貸款利率為14%，投資收益率為7.5%。結(jié)合蒙特卡洛模擬法對此投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

（1）隨機(jī)變量的選取。進(jìn)行旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資，需要確定哪些因素是隨機(jī)變量。在旅游地產(chǎn)的投資分析過程中，影響投資者經(jīng)濟(jì)收益的變量很多，主要包括租金、建造成本、貸款利率、建造期等。結(jié)合重慶市旅游地產(chǎn)的市場預(yù)測，初步確定建造成本、銷售價(jià)格、銷售期、施工工期、貸款利率、投資收益率等六項(xiàng)作為隨機(jī)變量。

（2）確定每一個(gè)隨機(jī)變量為變化范圍和概率分布狀況。通過對重慶市旅游地產(chǎn)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，得出該例各變量的變化范圍，相應(yīng)概率與隨機(jī)數(shù)。見表1：

4 結(jié)語

本文系統(tǒng)闡述了蒙特卡羅法應(yīng)用在旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的整個(gè)過程，將旅游地產(chǎn)投資分析當(dāng)中的不確定性因素加以羅列，利用概率分布表達(dá)了各種不確定的因素，這種方法簡單易于操作，如果在實(shí)踐中將敏感度分析和盈虧平衡法以及工程管理科學(xué)法主要包括決策樹法、概率分布法、數(shù)理法、仿真實(shí)驗(yàn)法、隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等加以結(jié)合運(yùn)用，其發(fā)展前景將更為可觀。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧郁雙.淺析旅游房地產(chǎn)融資[J].大眾商務(wù)，2010（7）：52.

[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全壽命周期成本計(jì)算[J].山西科技，2011（3）：40-42.

[3]游珠玉.旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)決策[M].天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006.endprint

摘 要：針對旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析目前常采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法，包括風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，這些方法由于常采用了理想化的模型或者設(shè)置了某些假設(shè)，忽視了旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)本身的相關(guān)性和復(fù)雜性，而出現(xiàn)了"失真"的情況。本文以具體的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，能對風(fēng)險(xiǎn)本身有更科學(xué)的認(rèn)識(shí)，從而幫助投資者進(jìn)行決策。

關(guān)鍵詞：蒙特卡洛法；旅游地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)評估

0 引言

蒙特卡洛法是一種利用多次重復(fù)的統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)來預(yù)求旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入-產(chǎn)出分析中若干重要指標(biāo)值的科學(xué)方法，也稱為隨機(jī)抽樣技術(shù)，其基本思想是為了解決旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)評估問題。旅游地產(chǎn)是依托旅游資源及旅游業(yè)發(fā)展而興起的一類房地產(chǎn)產(chǎn)品，它作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)交叉發(fā)展產(chǎn)生的新型產(chǎn)業(yè)，它具備了旅游產(chǎn)品的特征，是以旅游資源為依托促進(jìn)旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種特殊的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，因此能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益， 但是當(dāng)前在我國一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，由于開發(fā)模式、法律法規(guī)以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等都有待于完善與逐漸積累，一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目開發(fā)對經(jīng)濟(jì)和環(huán)境造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響，如內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫、湖南江永旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、千島湖鳳凰度假村項(xiàng)目等，這些都是在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中失敗的例子。因此，當(dāng)前對于我國旅游地產(chǎn)開發(fā)亟需科學(xué)的理論的分析和指導(dǎo)，利用國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析的先進(jìn)技術(shù)指導(dǎo)投資決策者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇。本文以重慶黑山·1098旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)為例，選取其中的某樓盤作為研究對象試圖通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，幫助決策者對風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果有更清楚的直觀認(rèn)識(shí)，從而使決策者更快更有效地抉擇處可行性高、風(fēng)險(xiǎn)相對更小的方案，從而給決策者帶來更高投資回報(bào)率和綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

1 相關(guān)文獻(xiàn)綜述

針對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)測評目前國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)較少，但是西方國家已經(jīng)將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析在近二、三十年來已經(jīng)發(fā)展成為了一門獨(dú)立的學(xué)科。研究里程大致可以分為兩個(gè)階段：1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要運(yùn)用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法；1960年后，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)法。傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法包括風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，側(cè)重于理想模型的建立，通過對某些條件的假設(shè)，因而對風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果判度"失真"。隨后發(fā)展的工程管理科學(xué)法主要包括決策樹法、概率分布法、數(shù)理法、仿真實(shí)驗(yàn)法、隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等，利用了先進(jìn)的計(jì)算機(jī)模擬技術(shù)，避免了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，而逐步得到推廣運(yùn)用。

我國對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策分析起步較晚，而針對旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)文獻(xiàn)研究更是較少，在上世紀(jì)90年代初，申立銀和俞明軒對于各種物業(yè)（包括旅游物業(yè)）所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的概括，給出了簡單的風(fēng)險(xiǎn)程度度量方法；盧郁雙淺析了旅游房地產(chǎn)的融資問題，簡單講述了旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的融資模式和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略；李楚瑜對旅游地產(chǎn)投資及風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探討；總之，我國目前針對旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度方法較為落后，還停留在國外上世紀(jì)60年代以前的水平。伴隨著我國"旅游熱"的興起，旅游地產(chǎn)成為投資發(fā)展的新趨勢同時(shí)旅游地產(chǎn)投資周期長、需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長，管理、運(yùn)營過程復(fù)雜、維護(hù)費(fèi)用高，這種種原因決定了旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)急切需要科學(xué)準(zhǔn)確的測度方法。

2 蒙特卡洛法模型的構(gòu)建

（1）蒙特卡洛模型構(gòu)建的理論基礎(chǔ)

蒙特卡洛模型構(gòu)建是基于概率論中的大數(shù)定律和中心極限定理，大數(shù)定律反映了大量隨機(jī)數(shù)之和的性質(zhì)，即隨機(jī)數(shù)的均值收斂于函數(shù)期望值。中心極限定理是指無論單個(gè)隨機(jī)變量的分布如何，多個(gè)獨(dú)立隨機(jī)變量之和服從正態(tài)分布。以這兩個(gè)定理為基礎(chǔ)，蒙特卡洛模型的構(gòu)建的基本原理可以表述為：假定函數(shù)Y=f（X1，X2，....，Xn），其中變量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一個(gè)隨機(jī)數(shù)發(fā)生器通過直接或間接抽樣取出一組隨機(jī)變量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y對于X1，X2，....，Xn的關(guān)系式確定函數(shù)Y的值yi：

yi=f（x1i，x2i，...，xni）

反復(fù)獨(dú)立（模擬）抽樣多次（i=1，2，...n），便可得到函數(shù)Y的一批抽樣數(shù)據(jù)y1.y2，...，yn，這批數(shù)符合正態(tài)分布的特征。當(dāng)模擬次數(shù)達(dá)到足夠次數(shù)時(shí)，輸出結(jié)果的分布函數(shù)就基本上收斂了，也就是得到了一個(gè)較可信的指標(biāo)。

（2）蒙特卡洛模型構(gòu)建的步驟

首先，分析每個(gè)變量的可能變化與概率分布，做出概率分布表。

其次，按照隨機(jī)原則，通過模擬試驗(yàn)選取各隨機(jī)變量的值，使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布，通過大數(shù)定律與中心極限定理求出隨機(jī)數(shù)或者通過計(jì)算機(jī)求出。

最后，將上述步驟進(jìn)行反復(fù)重復(fù)（通常要重復(fù)300～500次），即可求出旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投入-產(chǎn)出分析中的各經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及其它特征值。

3 實(shí)例研究

項(xiàng)目以由九鼎集團(tuán)斥資6億打造的黑山·1098為例，選取其中的A1樓作為研究對象，為典型的高端型度假旅游地產(chǎn)。項(xiàng)目開工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大約15個(gè)月，建造成本為4000萬元，其中貸款2600萬元，預(yù)計(jì)全部售出的售價(jià)為1.14億，銷售期為5個(gè)月，貸款利率為14%，投資收益率為7.5%。結(jié)合蒙特卡洛模擬法對此投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

（1）隨機(jī)變量的選取。進(jìn)行旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資，需要確定哪些因素是隨機(jī)變量。在旅游地產(chǎn)的投資分析過程中，影響投資者經(jīng)濟(jì)收益的變量很多，主要包括租金、建造成本、貸款利率、建造期等。結(jié)合重慶市旅游地產(chǎn)的市場預(yù)測，初步確定建造成本、銷售價(jià)格、銷售期、施工工期、貸款利率、投資收益率等六項(xiàng)作為隨機(jī)變量。

（2）確定每一個(gè)隨機(jī)變量為變化范圍和概率分布狀況。通過對重慶市旅游地產(chǎn)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，得出該例各變量的變化范圍，相應(yīng)概率與隨機(jī)數(shù)。見表1：

4 結(jié)語

本文系統(tǒng)闡述了蒙特卡羅法應(yīng)用在旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的整個(gè)過程，將旅游地產(chǎn)投資分析當(dāng)中的不確定性因素加以羅列，利用概率分布表達(dá)了各種不確定的因素，這種方法簡單易于操作，如果在實(shí)踐中將敏感度分析和盈虧平衡法以及工程管理科學(xué)法主要包括決策樹法、概率分布法、數(shù)理法、仿真實(shí)驗(yàn)法、隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等加以結(jié)合運(yùn)用，其發(fā)展前景將更為可觀。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧郁雙.淺析旅游房地產(chǎn)融資[J].大眾商務(wù)，2010（7）：52.

[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全壽命周期成本計(jì)算[J].山西科技，2011（3）：40-42.

[3]游珠玉.旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)決策[M].天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006.endprint

摘 要：針對旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析目前常采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法，包括風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，這些方法由于常采用了理想化的模型或者設(shè)置了某些假設(shè)，忽視了旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)本身的相關(guān)性和復(fù)雜性，而出現(xiàn)了"失真"的情況。本文以具體的旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，能對風(fēng)險(xiǎn)本身有更科學(xué)的認(rèn)識(shí)，從而幫助投資者進(jìn)行決策。

關(guān)鍵詞：蒙特卡洛法；旅游地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)評估

0 引言

蒙特卡洛法是一種利用多次重復(fù)的統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)來預(yù)求旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入-產(chǎn)出分析中若干重要指標(biāo)值的科學(xué)方法，也稱為隨機(jī)抽樣技術(shù)，其基本思想是為了解決旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)評估問題。旅游地產(chǎn)是依托旅游資源及旅游業(yè)發(fā)展而興起的一類房地產(chǎn)產(chǎn)品，它作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)交叉發(fā)展產(chǎn)生的新型產(chǎn)業(yè)，它具備了旅游產(chǎn)品的特征，是以旅游資源為依托促進(jìn)旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種特殊的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，因此能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益， 但是當(dāng)前在我國一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，由于開發(fā)模式、法律法規(guī)以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等都有待于完善與逐漸積累，一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目開發(fā)對經(jīng)濟(jì)和環(huán)境造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響，如內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫、湖南江永旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、千島湖鳳凰度假村項(xiàng)目等，這些都是在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中失敗的例子。因此，當(dāng)前對于我國旅游地產(chǎn)開發(fā)亟需科學(xué)的理論的分析和指導(dǎo)，利用國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析的先進(jìn)技術(shù)指導(dǎo)投資決策者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇。本文以重慶黑山·1098旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)為例，選取其中的某樓盤作為研究對象試圖通過建立蒙特卡洛模型，對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，幫助決策者對風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果有更清楚的直觀認(rèn)識(shí)，從而使決策者更快更有效地抉擇處可行性高、風(fēng)險(xiǎn)相對更小的方案，從而給決策者帶來更高投資回報(bào)率和綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

1 相關(guān)文獻(xiàn)綜述

針對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)測評目前國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)較少，但是西方國家已經(jīng)將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析在近二、三十年來已經(jīng)發(fā)展成為了一門獨(dú)立的學(xué)科。研究里程大致可以分為兩個(gè)階段：1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要運(yùn)用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法；1960年后，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)法。傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析法包括風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法、盈虧平衡法、敏感度分析法等，側(cè)重于理想模型的建立，通過對某些條件的假設(shè)，因而對風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果判度"失真"。隨后發(fā)展的工程管理科學(xué)法主要包括決策樹法、概率分布法、數(shù)理法、仿真實(shí)驗(yàn)法、隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等，利用了先進(jìn)的計(jì)算機(jī)模擬技術(shù)，避免了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，而逐步得到推廣運(yùn)用。

我國對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策分析起步較晚，而針對旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)文獻(xiàn)研究更是較少，在上世紀(jì)90年代初，申立銀和俞明軒對于各種物業(yè)（包括旅游物業(yè)）所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的概括，給出了簡單的風(fēng)險(xiǎn)程度度量方法；盧郁雙淺析了旅游房地產(chǎn)的融資問題，簡單講述了旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目的融資模式和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略；李楚瑜對旅游地產(chǎn)投資及風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探討；總之，我國目前針對旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測度方法較為落后，還停留在國外上世紀(jì)60年代以前的水平。伴隨著我國"旅游熱"的興起，旅游地產(chǎn)成為投資發(fā)展的新趨勢同時(shí)旅游地產(chǎn)投資周期長、需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長，管理、運(yùn)營過程復(fù)雜、維護(hù)費(fèi)用高，這種種原因決定了旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)急切需要科學(xué)準(zhǔn)確的測度方法。

2 蒙特卡洛法模型的構(gòu)建

（1）蒙特卡洛模型構(gòu)建的理論基礎(chǔ)

蒙特卡洛模型構(gòu)建是基于概率論中的大數(shù)定律和中心極限定理，大數(shù)定律反映了大量隨機(jī)數(shù)之和的性質(zhì)，即隨機(jī)數(shù)的均值收斂于函數(shù)期望值。中心極限定理是指無論單個(gè)隨機(jī)變量的分布如何，多個(gè)獨(dú)立隨機(jī)變量之和服從正態(tài)分布。以這兩個(gè)定理為基礎(chǔ)，蒙特卡洛模型的構(gòu)建的基本原理可以表述為：假定函數(shù)Y=f（X1，X2，....，Xn），其中變量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一個(gè)隨機(jī)數(shù)發(fā)生器通過直接或間接抽樣取出一組隨機(jī)變量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y對于X1，X2，....，Xn的關(guān)系式確定函數(shù)Y的值yi：

yi=f（x1i，x2i，...，xni）

反復(fù)獨(dú)立（模擬）抽樣多次（i=1，2，...n），便可得到函數(shù)Y的一批抽樣數(shù)據(jù)y1.y2，...，yn，這批數(shù)符合正態(tài)分布的特征。當(dāng)模擬次數(shù)達(dá)到足夠次數(shù)時(shí)，輸出結(jié)果的分布函數(shù)就基本上收斂了，也就是得到了一個(gè)較可信的指標(biāo)。

（2）蒙特卡洛模型構(gòu)建的步驟

首先，分析每個(gè)變量的可能變化與概率分布，做出概率分布表。

其次，按照隨機(jī)原則，通過模擬試驗(yàn)選取各隨機(jī)變量的值，使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布，通過大數(shù)定律與中心極限定理求出隨機(jī)數(shù)或者通過計(jì)算機(jī)求出。

最后，將上述步驟進(jìn)行反復(fù)重復(fù)（通常要重復(fù)300～500次），即可求出旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投入-產(chǎn)出分析中的各經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及其它特征值。

3 實(shí)例研究

項(xiàng)目以由九鼎集團(tuán)斥資6億打造的黑山·1098為例，選取其中的A1樓作為研究對象，為典型的高端型度假旅游地產(chǎn)。項(xiàng)目開工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大約15個(gè)月，建造成本為4000萬元，其中貸款2600萬元，預(yù)計(jì)全部售出的售價(jià)為1.14億，銷售期為5個(gè)月，貸款利率為14%，投資收益率為7.5%。結(jié)合蒙特卡洛模擬法對此投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

（1）隨機(jī)變量的選取。進(jìn)行旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資，需要確定哪些因素是隨機(jī)變量。在旅游地產(chǎn)的投資分析過程中，影響投資者經(jīng)濟(jì)收益的變量很多，主要包括租金、建造成本、貸款利率、建造期等。結(jié)合重慶市旅游地產(chǎn)的市場預(yù)測，初步確定建造成本、銷售價(jià)格、銷售期、施工工期、貸款利率、投資收益率等六項(xiàng)作為隨機(jī)變量。

（2）確定每一個(gè)隨機(jī)變量為變化范圍和概率分布狀況。通過對重慶市旅游地產(chǎn)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，得出該例各變量的變化范圍，相應(yīng)概率與隨機(jī)數(shù)。見表1：

4 結(jié)語

本文系統(tǒng)闡述了蒙特卡羅法應(yīng)用在旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的整個(gè)過程，將旅游地產(chǎn)投資分析當(dāng)中的不確定性因素加以羅列，利用概率分布表達(dá)了各種不確定的因素，這種方法簡單易于操作，如果在實(shí)踐中將敏感度分析和盈虧平衡法以及工程管理科學(xué)法主要包括決策樹法、概率分布法、數(shù)理法、仿真實(shí)驗(yàn)法、隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等加以結(jié)合運(yùn)用，其發(fā)展前景將更為可觀。

參考文獻(xiàn)：

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