日本住房反向抵押貸款模式及其啟示

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[提要] 日本雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、老年人口基數(shù)大等為住房反向抵押貸款的發(fā)展創(chuàng)造了條件。日本根據(jù)國情提出相應(yīng)的發(fā)展模式，為反向抵押貸款的實(shí)施帶來了許多積極影響。由于發(fā)展歷史短以及反向抵押貸款自身存在的不足，使日本的發(fā)展模式仍有許多不完善之處，總結(jié)日本經(jīng)驗(yàn)對(duì)于發(fā)展我國反向抵押貸款有啟發(fā)意義。

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款；人口老齡化；不動(dòng)產(chǎn)

基金項(xiàng)目：2013年度遼寧省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金一般項(xiàng)目：“遼寧人口老齡化與產(chǎn)業(yè)接續(xù)研究”（項(xiàng)目編號(hào)：L13BJY031）

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年8月19日

“反向抵押貸款（簡稱RMs）”，也就是通常所說的“以房養(yǎng)老”。廣義上的反向抵押貸款指允許老年人作為借款人，將其所有的房產(chǎn)等其他形式的不動(dòng)產(chǎn)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等貸款人來獲取借款以促進(jìn)消費(fèi)。日本政府自1981年開始逐步發(fā)展住房反向抵押貸款，并致力于其發(fā)展和推廣。日本經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、老年人口眾多等基本國情為反向抵押貸款提供了發(fā)展條件。

一、日本推行反向抵押貸款的背景

1、人口老齡化問題日益突出。經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛在創(chuàng)造優(yōu)越生活的同時(shí)，人口老齡化問題也日漸突出。在發(fā)達(dá)國家中，日本的人口老齡化問題尤為嚴(yán)峻。世界衛(wèi)生組織發(fā)表的2010年《世界衛(wèi)生報(bào)告》顯示，日本人均壽命83.4歲，長期保持世界第一長壽國地位。二戰(zhàn)后，日本生育率開始急速下降，近些年來人口一直呈現(xiàn)負(fù)增長狀態(tài)，新生人口逐年減少，老年人口占總?cè)丝诒壤饾u增加，使日本的人口老齡化發(fā)展呈現(xiàn)出水平高且速度快的特點(diǎn)。由人口老齡化導(dǎo)致的老年人對(duì)養(yǎng)老金需求過旺給日本政府帶來巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)，因此反向抵押貸款作為一種養(yǎng)老新方式在日本具有廣闊的發(fā)展前景。

2、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為反向抵押貸款提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。反向抵押貸款雖然是一種專屬于老年人并服務(wù)于養(yǎng)老需求的特殊養(yǎng)老方式，但其仍屬于金融或保險(xiǎn)產(chǎn)品的一種，反向抵押貸款的運(yùn)作還涉及金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、利率市場和房地產(chǎn)市場等諸多行業(yè)，其所涉及領(lǐng)域的廣泛性也決定了完善的經(jīng)濟(jì)體系是反向抵押貸款成功運(yùn)作的先決條件。二戰(zhàn)后，日本在美國的扶持下，通過內(nèi)部民主化改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，迅速實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，成為僅次于美國的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。雖然近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)及其他因素影響，但其GDP總量仍位于世界前列。2013年，日本以59，597.1億美元的GDP總量居于世界第三。同時(shí)，金融部門、房地產(chǎn)市場等行業(yè)完善的運(yùn)作系統(tǒng)也都為反向抵押貸款在日本的發(fā)展鋪平了道路。

3、私人不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的存在。反向抵押貸款發(fā)展的先決條件是私人不動(dòng)產(chǎn)尤其是私人房產(chǎn)價(jià)值的普遍存在。在日本，家庭總財(cái)產(chǎn)的51%是非資金形式的，而房產(chǎn)是其中所占比重最大也是最重要的部分。隨著近年來日本經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，房產(chǎn)交易市場日益旺盛，私人不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的存在為反向抵押貸款的發(fā)展提供了必要的載體和物質(zhì)基礎(chǔ)。私人不動(dòng)產(chǎn)高價(jià)值是日本的鮮明特點(diǎn)，2002年《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》調(diào)查表明，東京和大阪的居民財(cái)產(chǎn)價(jià)格在西方國家中居于第2位，一個(gè)兩居室的城市公寓價(jià)格高達(dá)80萬美元。并且這些不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是和日本人均可支配收入相關(guān)的，1998年房產(chǎn)價(jià)值作為日本人均可支配收入的一部分占到了38.1%，在所有發(fā)達(dá)國家中占比最高。因此，通過反向抵押貸款為老年人提供退休收入既是及時(shí)的又是可操作的。

二、日本推行反向抵押貸款模式及其影響

1、反向抵押貸款基本模式。1981年，日本首次在東京郊外的Mushashino城（即武藏野市）推出以“長期生活志愿資金貸款制度”為名的反向住房抵押貸款，由地方自治體、信托銀行以及其他市場主體組成。老年人作為反向住房抵押貸款的借款人，將其所有的用于居住的房產(chǎn)作為借款擔(dān)保，并以此向信托銀行等貸款人取得資金。合同約定，當(dāng)借款人離世或永久搬離被抵押住房時(shí)，反向住房抵押貸款合同終止。此時(shí)，被抵押房屋產(chǎn)權(quán)歸貸款人所有，貸款人可以通過出售、拍賣等方式對(duì)被抵押房屋進(jìn)行處理以償還貸款、實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

此外，根據(jù)實(shí)施主體不同，日本反向住房抵押貸款可分為三種模式：政府主導(dǎo)下的自治體（政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)福利相結(jié)合）、政府主導(dǎo)下由國土交通省及厚生勞動(dòng)省具體實(shí)施以及私營機(jī)構(gòu)自主實(shí)施三種模式。其中，政府主導(dǎo)下的自治體偏向于福利性，每個(gè)月的融資上限為30萬日元，但因這種模式的反向抵押貸款對(duì)借款人資格有嚴(yán)格限制，所以可利用的范圍并不大，而政府主導(dǎo)下由國土交通省及厚生勞動(dòng)省實(shí)施的反向抵押貸款多以資產(chǎn)價(jià)值高的房產(chǎn)為融資擔(dān)保，所以也被認(rèn)為是僅限于富裕階層的反向抵押貸款。但另一方面，又成為政府主導(dǎo)下的自治體的有效補(bǔ)充，而由私營機(jī)構(gòu)自主實(shí)施的反向抵押貸款多以本機(jī)構(gòu)內(nèi)部的房產(chǎn)為融資擔(dān)保，其目的更傾向于本機(jī)構(gòu)房產(chǎn)的經(jīng)營和推銷，其客觀效果除了實(shí)現(xiàn)“住房反向抵押貸款”的目的以外，還必然會(huì)提升房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平。這三種模式雖然都被稱為“住房反向抵押貸款”，但目的和效果卻大不相同，同時(shí)也體現(xiàn)出日本實(shí)施住房反向抵押貸款“多層次”的特點(diǎn)。

日本1981年首次推出反向住房抵押貸款體現(xiàn)出以信托業(yè)務(wù)為依托的鮮明特點(diǎn)。在試點(diǎn)運(yùn)行成功后，以信托方式進(jìn)行反向抵押貸款的各種業(yè)務(wù)也逐漸發(fā)展，以信托業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)的反向抵押貸款又被稱作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。為促進(jìn)其發(fā)展的深度和廣度，日本信托經(jīng)濟(jì)研究會(huì)已嘗試提出新信托反向抵押的運(yùn)行框架，即借款人以其所有并用于居住的房產(chǎn)作為融資擔(dān)保，貸款人根據(jù)被抵押的居住用不動(dòng)產(chǎn)為借款人提供養(yǎng)老及相關(guān)醫(yī)療看護(hù)資金，同時(shí)貸款人將居住用不動(dòng)產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金并將其證券化，向資本流通市場上的投資人提供證券化產(chǎn)品。

2、日本推行反向抵押貸款的積極影響。隨著日本人口老齡化問題日益嚴(yán)峻，老年人口占總?cè)丝诒壤鹉暝黾?，由人口老齡化帶來的巨額養(yǎng)老金支付問題也為公共財(cái)政帶來了巨大的壓力。因此，通過推行反向抵押貸款既可以為老年人提供充足的退休收入，可以減輕老年人對(duì)公共養(yǎng)老金的依賴，在很大程度上減輕政府的公共財(cái)政壓力。老年人利用房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押貸款，既可以保證自己仍居在熟悉的環(huán)境中，同時(shí)還為自己帶來豐厚的退休收入，滿足自身養(yǎng)老需求。因此，通過反向抵押貸款可以極大促進(jìn)老年消費(fèi)，并以此發(fā)展相關(guān)老年產(chǎn)業(yè)，將拉動(dòng)老年消費(fèi)、發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。

3、反向抵押貸款不完善之處。首先，保險(xiǎn)公司在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中角色缺失。日本推行反向住房抵押貸款的貸款人全部都是信托銀行，而保險(xiǎn)公司作為金融機(jī)構(gòu)的重要組成部分卻沒有發(fā)揮相應(yīng)的作用。在英、法等反向抵押貸款發(fā)展比較成熟的國家中，保險(xiǎn)公司在實(shí)際操作中發(fā)揮了舉足輕重的作用，反向抵押貸款將不僅是一種金融產(chǎn)品更是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，就如同購買的人壽保險(xiǎn)一樣。到目前為止，日本仍沒有保險(xiǎn)公司參與反向抵押貸款的業(yè)務(wù)，究其原因，主要是反向抵押貸款的運(yùn)行模式與保險(xiǎn)公司剛好相反。如果保險(xiǎn)公司參與到反向抵押貸款業(yè)務(wù)中，其資金回籠周期較長，需要其長期擔(dān)負(fù)資金，只有在合同期滿將被抵押房產(chǎn)出售或拍賣才能實(shí)現(xiàn)利潤，反向抵押貸款的運(yùn)行模式屬于“本利最后回收模式”，而保險(xiǎn)公司的運(yùn)營正好相反，屬于“本利逐漸回收方式”。因此，需要政府制定相應(yīng)的扶持及優(yōu)惠政策，促進(jìn)保險(xiǎn)公司在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的角色發(fā)揮；其次，對(duì)于信托型反向抵押貸款存在的先天不足所帶來的風(fēng)險(xiǎn)考慮不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押貸款時(shí)獲得了關(guān)注，但由于日本泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下跌嚴(yán)重，使反向抵押貸款中很多債務(wù)都無法履行。貸款人無法將被抵押房產(chǎn)出售或拍賣以清償貸款，使業(yè)務(wù)的發(fā)展受挫。

三、日本反向抵押貸款模式的啟示

反向抵押貸款確實(shí)可以帶來很多益處，要建立完善的反向抵押貸款模式卻絕非易事，有很多因素阻礙其健康發(fā)展，需要法律的支撐、觀念的更新和政策扶持才能順利實(shí)施。

1、政府需要建立反向抵押貸款二級(jí)市場。必須具備為了防止不道德的借款人對(duì)貸款人造成的利益損失而制定的保護(hù)措施，同時(shí)也必須要有為借款人而設(shè)置的保險(xiǎn)，因?yàn)樗麄儤O有可能不把自己包含在具有風(fēng)險(xiǎn)的合同在內(nèi)。同時(shí)，為了反向抵押貸款的健康運(yùn)行，政府還需要建立一個(gè)反向抵押貸款二級(jí)市場，使借款人在較廣闊的范圍內(nèi)選擇交易對(duì)象，以免由于貸款而帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。

2、給子女留下遺產(chǎn)的愿望阻礙反向抵押貸款的推行。對(duì)老年人來說，讓子女享受優(yōu)越的生活條件甚至在去世后為子女留下豐厚的遺產(chǎn)是父母奮斗一生追求的目標(biāo)，并且為子女留下遺產(chǎn)也成為一種傳統(tǒng)和習(xí)俗。因此，大多數(shù)老年人不愿選擇反向抵押貸款來豐富自己的退休生活，而是選擇把遺產(chǎn)留給子女。所以僅僅讓老年人了解反向抵押貸款對(duì)于促進(jìn)反向抵押貸款的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)從心理上使老年人意識(shí)到反向抵押貸款可以為他們帶來的收益。

3、發(fā)展反向抵押貸款需要政府政策扶持。雖然反向抵押貸款很早就被引進(jìn)日本并且被大力推廣，但實(shí)際交易中的漏洞和不足之處還需政府出臺(tái)政策法規(guī)加以完善，政府需要采取措施來改善目前房產(chǎn)市場低交易量的狀況。房產(chǎn)市場的低交易量也是由于反向抵押貸款需要精確的房產(chǎn)評(píng)估方法和數(shù)據(jù)帶來的一個(gè)具體問題。日本的房產(chǎn)交易信息是相對(duì)較少的，缺少房價(jià)和房產(chǎn)交易信息直接阻礙了日本反向抵押貸款的發(fā)展。除商業(yè)財(cái)產(chǎn)外，日本的房產(chǎn)交易商也較少提及房產(chǎn)質(zhì)量和房產(chǎn)交易的信息，因而可利用的房產(chǎn)指數(shù)較少，這種信息不對(duì)稱使借款人和貸款人很難精確預(yù)測(cè)未來的收益，并且缺少精確的財(cái)產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)也阻礙了反向抵押貸款二級(jí)市場的發(fā)展。政府需要建立一套切實(shí)可行的方法和原則來確定房產(chǎn)的價(jià)值，使反向抵押貸款的交易雙方更加明確自己在交易中未來的預(yù)期收益以促進(jìn)反向抵押貸款的進(jìn)一步發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

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