揭秘上海商圈“新貴”

陶文靜+王偉杰

經(jīng)濟(jì)騰飛的30年來，上海市內(nèi)的商業(yè)中心數(shù)量已從傳統(tǒng)的“三街一場”（南京東路、淮海中路、四川北路和豫園商場）突飛猛進(jìn)。

根據(jù)上海市商務(wù)委員會(huì)、上海規(guī)劃土地管理局不久前共同推出的《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014-2020）》（以下簡稱《規(guī)劃》），至2020年，上海將形成15個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和56個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

《瞭望東方周刊》獲悉，本輪選定的市級(jí)商圈需要以規(guī)劃確定的市級(jí)公共活動(dòng)中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體，要求“總范圍不小于25公頃、商業(yè)設(shè)施面積不低于50萬平方米的規(guī)模潛力”，需要“擁有便利的交通和配套設(shè)施，日客流量達(dá)到20萬至30萬人次左右，承擔(dān)為至少50萬人購物、體驗(yàn)、交往、娛樂休閑等服務(wù)功能”。

《規(guī)劃》中提及的15個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，近期規(guī)劃形成的有13個(gè)，分別是南京東路、南京西路、四川北路、豫園商城、徐家匯、中環(huán)（真北）、淮海中路、小陸家嘴-張楊路、五角場、中山公園、國際旅游度假區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)、新虹橋-天山商業(yè)中心。遠(yuǎn)期規(guī)劃的兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心則為大寧與真如商業(yè)中心。

其中，兩個(gè)大規(guī)模新建的市級(jí)商圈——虹橋商務(wù)區(qū)商圈和國際旅游度假區(qū)商圈——備受矚目，其前景不僅關(guān)系到上海商業(yè)空間的整體布局，更承擔(dān)了新時(shí)期商圈突圍的種種探索與可能。

它們能成為上海商圈“新貴”嗎？

虹橋商務(wù)區(qū)：總部經(jīng)濟(jì)能否帶來高端商圈

自2009年大虹橋獲批國家級(jí)商務(wù)區(qū)以來，虹橋商務(wù)區(qū)商業(yè)中心就被力圖打造成未來一段時(shí)間新的上海經(jīng)濟(jì)增長極。

其最新發(fā)布的規(guī)劃中，商務(wù)區(qū)總面積86平方公里，其中主功能區(qū)27.3平方公里。第一期重點(diǎn)建設(shè)的4.7平方公里核心區(qū)內(nèi)，包括能源管溝、四大綠地公園、跨街天橋、會(huì)展通道等總投資約54億元的21個(gè)政府投資項(xiàng)目已全面鋪開，另有瑞安、麗寶、萬通、萬科等國內(nèi)外21家企業(yè)參與開發(fā)。

虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)商務(wù)發(fā)展處處長徐建華曾對(duì)媒體介紹，目前入駐虹橋商務(wù)區(qū)的企業(yè)有萬科、龍湖等參與建設(shè)和開放商業(yè)主，也有像冠捷、阿里巴巴等大型企業(yè)在建設(shè)自用的辦公大樓，商務(wù)區(qū)二次招商正在有序進(jìn)行，但也不排除大規(guī)模同時(shí)投放所帶來的入駐壓力。

萊坊國際近期的數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度上海甲級(jí)寫字樓市場平均租賃價(jià)由8.74元/平方米/天下滑至8.65元/平方米/天，浦西甲級(jí)寫字樓的空置率由去年的8.7%，上升至一季度的12%。

這意味著2016年虹橋商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字將會(huì)面臨激烈的競爭，將與上海中央商務(wù)區(qū)164萬平方米新增供應(yīng)，以及其他次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)249萬平方米的新增寫字樓面積“搶客戶”。

曾參與虹橋商務(wù)區(qū)商圈前期規(guī)劃的上海高校智庫-中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院研究員、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授晁鋼令認(rèn)為，目前虹橋商務(wù)區(qū)商業(yè)中心的核心區(qū)內(nèi)建設(shè)氛圍已經(jīng)形成，但最終能否成為總部經(jīng)濟(jì)匯聚的新亮點(diǎn)，還要看將來實(shí)際的招商情況。

由于在功能上與其他已有商圈有雷同之處，加上距離市中心較遠(yuǎn)，核心區(qū)及鄰近周邊的居住、教育等配套設(shè)施不是很完備，后起的虹橋商務(wù)區(qū)商業(yè)中心如果不能在招商中實(shí)現(xiàn)超越，就很可能會(huì)在激烈的競爭中處于一個(gè)不上不下的位置，商業(yè)效益也會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)存在落差。

近年來隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和居住人口的大量外移，上海市區(qū)內(nèi)許多商圈都走上了“商務(wù)轉(zhuǎn)型”之路。晁鋼令向《瞭望東方周刊》介紹，市區(qū)“不僅要跟附近居民聯(lián)動(dòng)，更要跟常駐商務(wù)人群聯(lián)動(dòng)，很多興旺商圈就是因?yàn)橛写笈最I(lǐng)群體和高端商務(wù)往來，區(qū)域的形象才會(huì)提高，品牌商鋪也會(huì)跟著進(jìn)來”。

本次市級(jí)商圈的評(píng)選中標(biāo)出了商務(wù)建筑面積“不低于150萬平方米”的明確標(biāo)準(zhǔn)，許多新興地塊也將加入“總部爭奪”之戰(zhàn)。據(jù)本刊記者了解，在上海市區(qū)內(nèi)最后一塊規(guī)模用地——后世博區(qū)，13家央企正在建造自己的辦公大樓。

晁鋼令分析，像上海這樣的經(jīng)濟(jì)中心城市，高端商務(wù)區(qū)肯定不止一個(gè)，且要在功能和空間上呈現(xiàn)一定分布。但要形成真正有影響力的高端商務(wù)聚集區(qū)，則需要強(qiáng)有力的區(qū)域品牌、便利的交通和政策配套等綜合因素共同發(fā)力。

他認(rèn)為，目前除了傳統(tǒng)的外灘、環(huán)人民廣場商務(wù)區(qū)、新興的陸家嘴、新天地和已經(jīng)較為成型的古北-長寧商務(wù)區(qū)和正在建設(shè)的虹橋商務(wù)區(qū)和后世博區(qū)，今后一段時(shí)間內(nèi)，其他地區(qū)發(fā)展高端商務(wù)區(qū)的可能性并不明顯。

迪士尼樂園：能否啟動(dòng)旅游度假特色區(qū)

除了轉(zhuǎn)向商務(wù)，提升旅游功能也成為許多市區(qū)商圈的轉(zhuǎn)型探索。

上海商委的數(shù)據(jù)顯示，因2014年國慶節(jié)、購物節(jié)、旅游節(jié)同期，放假首日就形成了消費(fèi)高峰，全市實(shí)現(xiàn)零售額9.07億元，同比增長高達(dá)64.6%。度假經(jīng)濟(jì)成為上海商業(yè)增長的重要推動(dòng)力，而以迪士尼樂園為主打的國際旅游度假區(qū)商圈則被認(rèn)為是繼豫園商城后上海又一個(gè)旅游特色商圈，還未開張就已被炒熱。

2010年11月上海迪士尼樂園項(xiàng)目正式簽約，這是中國內(nèi)地首個(gè)、世界第六個(gè)迪士尼主題樂園，一期工程總投資為245億元人民幣。

根據(jù)曾參與項(xiàng)目前期談判的上海大學(xué)教授趙抗衛(wèi)介紹，由于看重其所帶來的商業(yè)潛力，政府方面以“保證每年游客數(shù)量不小于1000萬”為條件吸引迪士尼入駐，用于征地搬遷、交通和環(huán)境技術(shù)設(shè)施以及配套旅游度假區(qū)的投資額預(yù)計(jì)超1000億元人民幣。

早在迪士尼正式簽約前，每年3000萬游客（樂園建成后最大承載能力）的人氣已經(jīng)成為周邊房產(chǎn)、商鋪的“金字招牌”。

簽約當(dāng)月，迪斯尼樂園所在的浦東川沙地塊的商品房成交均價(jià)就大漲31.6%（而同期上海其他環(huán)線區(qū)域的漲幅多不足2%），商鋪價(jià)位更是根據(jù)距離迪士尼的遠(yuǎn)近大幅遞增。上海郊區(qū)的金山區(qū)甚至將“集體去迪士尼附近買樓”，作為扶持部分經(jīng)濟(jì)薄弱村的“造血”經(jīng)營項(xiàng)目。

但也有許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)迪士尼樂園的實(shí)際帶動(dòng)能力表示擔(dān)憂。

香港或日本的迪士尼樂園都未給周邊經(jīng)濟(jì)帶來多少“直接好處”。 “門票+商業(yè)”本來就是龐大的迪士尼樂園最主要的盈利模式，游客消費(fèi)心理的疲勞也是造成附近“三公里死亡圈”的一個(gè)重要原因。商業(yè)地產(chǎn)專家寧江生就曾質(zhì)疑，“如果很多游樂項(xiàng)目都需要你耐著性子排長隊(duì)，一天都在趕場似的奔向各種娛樂項(xiàng)目……如果你還帶著孩子，一天下來還有心情逛街？”endprint

關(guān)于香港和日本迪士尼的輻射有限，趙抗衛(wèi)認(rèn)為兩者都沒有把周邊打造成一個(gè)“度假區(qū)”的模式。目前上海迪士尼的基本方向已定，但度假區(qū)內(nèi)具體有哪些項(xiàng)目則仍在進(jìn)一步的規(guī)劃籌備中。

“一個(gè)基本的原則是不能跟主題公園內(nèi)部的旅游項(xiàng)目或旅游內(nèi)容相沖突，在周圍50公里直徑范圍內(nèi)，樂園的品牌權(quán)益都受到入駐協(xié)議的保護(hù)。周邊商業(yè)需要走與樂園配套的路線，比如樂園內(nèi)部只有五星級(jí)的高端酒店，肯定不能滿足所有游客的多元需求，周邊中低端的酒店、餐飲、便利商店都會(huì)受到帶動(dòng)?！壁w抗衛(wèi)告訴《瞭望東方周刊》。

在晁鋼令看來，由于周邊的居住人口有限，度假區(qū)主要吸引中外游客，主打旅游、商務(wù)會(huì)展等特色商業(yè)，周圍上海野生動(dòng)物園、川沙港人造沙灘等差異化的旅游項(xiàng)目也被列入板塊之中?！叭藗兿Ｍ慰湍茉谶@里滯留更多時(shí)間，住下來，也到周圍看看，這樣一來就產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)效益”。

但問題是，巨額的資金投入，政府對(duì)此地塊的愿景要“宏大”得多。

2011年浦東開發(fā)開放20周年新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任區(qū)長姜樑表示浦東將打造一個(gè)以迪士尼主題樂園項(xiàng)目為核心的國際旅游度假區(qū)板塊，包括三甲港海濱旅游度假區(qū)和臨港濱海旅游度假區(qū)等。根據(jù)目前規(guī)劃，“上海國際旅游度假區(qū)占地共計(jì)150公頃，以上海迪士尼項(xiàng)目為核心，與周邊旅游資源聯(lián)動(dòng)發(fā)展，建成包括主題購物中心、大型品牌直銷中心、旅游紀(jì)念品店、時(shí)尚精品店、特色餐飲及度假酒店等功能突出的特色商業(yè)集聚區(qū)?！?/p>

如此大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目究竟要多長時(shí)間才能培育成熟？變成了商鋪入駐者關(guān)心的問題。雖然迪士尼在2015年底才開園，度假區(qū)內(nèi)號(hào)稱國內(nèi)最大的“浦東奧特萊斯”和毗鄰度假區(qū)的“上海購物村”將分別于2014年底和明年秋季開業(yè)，直接打招商擂臺(tái)。

在附近的川沙新鎮(zhèn)，已等候多時(shí)的“商務(wù)會(huì)展區(qū)、文化辦公區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)”和古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游項(xiàng)目也在躍躍欲試。距離迪士尼度假區(qū)3.5公里，剛剛開盤的綠地云悅坊項(xiàng)目策劃雷婧嵐相信，“迪士尼每年預(yù)計(jì)3000萬的游客，接納量有限、消費(fèi)較高”，他們的綜合體肯定能夠接納到一部分游客。

“關(guān)鍵是要看究竟有多少游客愿意停留多長時(shí)間”，趙抗衛(wèi)說，“迪士尼自己的項(xiàng)目也要分三期建造，開動(dòng)的時(shí)間也要依照當(dāng)時(shí)游客的具體數(shù)量來定，開園不等于馬上有人流”。

市區(qū)旅游資源的競爭力也不可小覷。為解決迪士尼交通不便而鋪設(shè)的地鐵2號(hào)線、11號(hào)線同樣也串聯(lián)起了南京路、陸家嘴、徐家匯等不下十個(gè)上海市內(nèi)的重要商圈和旅游景點(diǎn)。

如何避免新一輪重復(fù)競爭

本輪上海商圈規(guī)劃的方案中，對(duì)15個(gè)市級(jí)商圈都列出了明確定位。比如，南京東路商業(yè)中心，定位為成為具有示范引領(lǐng)作用、集國際知名品牌集聚、新興業(yè)態(tài)和模式引領(lǐng)的國際影響力的商業(yè)中心；淮海中路商業(yè)中心的定位則是建設(shè)成為上海體現(xiàn)中西文化交融，具有近代歷史風(fēng)情、歐陸建筑風(fēng)格、經(jīng)典時(shí)尚高雅特征的綜合商業(yè)功能區(qū)，等等。

晁鋼令認(rèn)為，這種由規(guī)劃土地管理局和商委共同制訂的定位，有利于從用地性質(zhì)上對(duì)商圈功能作出限定，較從前有更大的強(qiáng)制力。

在他看來，目前國內(nèi)許多特大城市商圈出現(xiàn)問題很大的一個(gè)原因就是規(guī)劃的“兩級(jí)體制”——城市的總體規(guī)劃和各個(gè)區(qū)所做的區(qū)域規(guī)劃間存在較大矛盾。“很多土地實(shí)際的招標(biāo)、出讓出租的權(quán)限都在區(qū)里。市一級(jí)規(guī)劃雖有一定指導(dǎo)作用，但在實(shí)施過程中，各區(qū)的重視程度不一樣。這就出現(xiàn)了很多商圈扎堆兒，分布不科學(xué)，同質(zhì)化程度過高的問題?！?/p>

但同濟(jì)大學(xué)教授邢同和認(rèn)為，商圈的差異化規(guī)劃上，區(qū)里起到的作用可能更大些。市一級(jí)的規(guī)劃只能定出總體方向，但是“商圈總是跟著地鐵跑”，很多區(qū)里覺得自己區(qū)塊已經(jīng)有的發(fā)展?jié)摿?，?dāng)然就想要更火一把。為的是避免攀比式的競爭，給將來的發(fā)展留下調(diào)整的空間。

“我還是建議區(qū)里的規(guī)劃能夠盡量做好平衡，留一點(diǎn)空白出來?！毙贤蛯?duì)《瞭望東方周刊》說。

根據(jù)全球最大的房地產(chǎn)資訊公司-高緯環(huán)球發(fā)布的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2014至2016年間，每年將有約100萬平方米的新增面積投放上海零售物業(yè)市場，主要集中在上海大虹橋、自貿(mào)區(qū)，以及2015年即將開業(yè)的迪士尼樂園周邊，巨量供應(yīng)或?qū)⒁l(fā)招商火拼，“這將推高空置率水平，同時(shí)對(duì)租金報(bào)價(jià)構(gòu)筑下行壓力。”endprint