防范市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)健康發(fā)展

李麗莉

摘 要：為準(zhǔn)確把握丹東市房地產(chǎn)投資走勢，本文從丹東市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析入手，進(jìn)一步探討房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展所面臨的各種機(jī)遇、困難和發(fā)展方向，提出對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)展

一、丹東市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）產(chǎn)業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)。截至2013年底，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)266家，比2005年增加82家，資產(chǎn)總計(jì)536億元，同比增長8.9倍，主營業(yè)務(wù)收入68.2億元，增長3.3倍。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷擴(kuò)大，規(guī)?；_發(fā)成主導(dǎo)。2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資256.3億元，比上年增長29.2%，房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積達(dá)748.9萬平方米，施工面積達(dá)1466.6萬平方米。施工面積超10萬平方米的51個(gè)，計(jì)劃總投資超5億元的項(xiàng)目50個(gè)。

（三）商品住宅開發(fā)居于主導(dǎo)地位，開發(fā)結(jié)構(gòu)多元化。商品住宅投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.1%，仍居主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)開發(fā)在固守商品住宅主體地位的同時(shí)，進(jìn)一步向多領(lǐng)域延伸，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)得到明顯增強(qiáng)。2013年商業(yè)營業(yè)用房投資達(dá)到47億元，比上年增長43.5%，增幅高出商品住宅投資增幅21.7個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資由上年的3億元增加到7.4億元，增長1.5倍。

二、丹東市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，市場競爭實(shí)力弱。

目前丹東市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資水平偏低、單位平均開發(fā)總量偏小，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)管理人才，經(jīng)營者素質(zhì)也普遍不高，與資金密集、管理密集的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)不相適應(yīng)。截至2013年底全市的266個(gè)開發(fā)企業(yè)中，擁有一級資質(zhì)的企業(yè)僅2個(gè)，二級資質(zhì)的企業(yè)5個(gè)，一、二級企業(yè)僅占企業(yè)總數(shù)的2.6%，三級資質(zhì)的企業(yè)59個(gè)，占22.2%，四級和暫定資質(zhì)的企業(yè)200個(gè)，占到總數(shù)的75.2%。

（二）土地成交價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地面積下降，施工進(jìn)展緩慢。

2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年購置土地面積50.5萬平方米，比上年下降55.6%；土地成交價(jià)款8.4億元，下降51.1%。平均每平方米土地購置價(jià)格1664元，同比上漲10.2%。工程施工進(jìn)展緩慢、竣工面積與在建面積比例失調(diào)，2013年全市商品房竣工面積僅為140.6萬平方米，比上年下降44.8%，占在建面積1466.6萬平方米的9.6%。

（三）資金到位總體良好，結(jié)構(gòu)存在隱憂，部分企業(yè)獲得貸款的難度比往年增加，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。

2013年，丹東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金304.8億元。從資金結(jié)構(gòu)看，自籌資金特別是自有資金所占比重下降，銀行貸款所占比重提高，信貸資金成為一些開發(fā)企業(yè)主要融資渠道。市人民銀行重點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資源來源比重為54%。金融機(jī)構(gòu)房貸政策自2012年以來持續(xù)收緊。而丹東市多數(shù)開發(fā)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，貸款依賴性強(qiáng)。企業(yè)規(guī)模小、注冊資金少、資質(zhì)級別低，而金融部門規(guī)定暫定資質(zhì)公司不符合貸款條件，因此多數(shù)企業(yè)貸款難，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

資產(chǎn)負(fù)債率偏高是丹東房地產(chǎn)行業(yè)中的主要問題。近8年來，丹東市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均在80%左右，去年則高達(dá)85.9%。如此高的負(fù)債率和大規(guī)模經(jīng)營，加大了丹東房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)存在過度擴(kuò)張的傾向

2013年丹東市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)持續(xù)快速增長，商品房庫存較多，出現(xiàn)供大于求的苗頭，房地產(chǎn)過度擴(kuò)張的趨勢開始蔓延。主要表現(xiàn)在以下五方面：

（一）丹東市房地產(chǎn)開發(fā)投資權(quán)重占GDP的比重過高。我國家近年來的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合多國典型地區(qū)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)作對比，一般該指標(biāo)值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%-15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)。2005至2013年丹東市該指標(biāo)逐年提高，2007年逼近10%，2008年10.4%，2010年達(dá)15.8%，2013年進(jìn)一步上升到23.1%，處于泡沫顯現(xiàn)區(qū)間。

（二）丹東市房地產(chǎn)業(yè)貸款占丹東市金融機(jī)構(gòu)總的貸款余額的比率較高。國際上對房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款占金融機(jī)構(gòu)總的貸款余額的比率有一個(gè)通常的警戒線，就是房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款余額占金融機(jī)構(gòu)總的貸款余額的比率不超過20%。2013年丹東市該項(xiàng)指標(biāo)值為17.6%，接近警戒線。

（三）丹東市房價(jià)收入比過高。國際上通常認(rèn)為房價(jià)收入比的合理范圍是3-6。2013年丹東的房價(jià)收入比為6.1（若剔除新城區(qū)房價(jià)較低因素外則更高），超過合理區(qū)間。

（四）丹東市房價(jià)增長速度過快。房價(jià)增長率與GDP增長率之比主要用來測量房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房價(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。2013年丹東市該指標(biāo)為1，處于泡沫預(yù)警區(qū)間。

（五）商品房的空置率長期居高不下。國際上合理空置率的一般判斷標(biāo)準(zhǔn)：4-5%為適度空置率，10%為警戒空置率。2010至2013年，丹東商品房空置率分別為：23.9%、21.3%、12.2%和36.6%?；驹?0%以上，2013年甚至高達(dá)36.6%。

總的看，丹東市的房地產(chǎn)業(yè)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存、希望與風(fēng)險(xiǎn)同在，房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展時(shí)期即將過去，平穩(wěn)發(fā)展將是今后一個(gè)時(shí)期的常態(tài)。

四、促進(jìn)丹東市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

第一，大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，尤其要搞好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。積極扶持建設(shè)用地、資金、稅費(fèi)等方面，逐步擴(kuò)大丹東市地區(qū)保障范圍，使丹東市更多群體通過保障機(jī)制解決基本居住問題；保障性安居工程的各項(xiàng)政策規(guī)定嚴(yán)格落實(shí)，把土地征收、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收、住房分配、后期管理等各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)的結(jié)合起來；切實(shí)提高居民住環(huán)境在項(xiàng)目選址、建設(shè)、市政和服務(wù)配套等方面的安全性、實(shí)用性和便利性；在征收補(bǔ)償、低保戶認(rèn)定、住房分配、退出機(jī)制環(huán)節(jié)做到公開、公平、公正；有效降低管理運(yùn)行成本，積極探索創(chuàng)新丹東地區(qū)保障性住房物業(yè)管理模式，不斷提高管理和服務(wù)水平。

第二，加大監(jiān)管力度，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序。一要建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案制度。二要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度，增強(qiáng)信息透明度。三要嚴(yán)厲打擊無證違法銷售商品房的行為。四要開展房地產(chǎn)開發(fā)市場整治，優(yōu)化開發(fā)隊(duì)伍。搞好企業(yè)資質(zhì)審驗(yàn)工作，落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)規(guī)定，通過整治對企業(yè)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，解決開發(fā)企業(yè)多、小、散、亂、弱等問題，規(guī)范開發(fā)市場秩序。五要通過外引內(nèi)聯(lián)，積極尋求合作伙伴，做大做強(qiáng)企業(yè)，充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢，以品牌帶動(dòng)商品的銷售，從而帶動(dòng)各類房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

第三，合理規(guī)劃，監(jiān)管土地利用。要控制節(jié)奏，搞好規(guī)劃，適度供應(yīng)土地。一是要加快編制和完善丹東市房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)制定出臺(tái)丹東房地產(chǎn)用地供應(yīng)年度計(jì)劃表。二是要進(jìn)一步完善和規(guī)范丹東市土地收購儲(chǔ)備制度，引入市場機(jī)制，縮短丹東市土地供應(yīng)形成有效供給的時(shí)間。三是要快速推進(jìn)落實(shí)丹東市土地批后監(jiān)管系統(tǒng)。在土地出讓合同中要明確土地開發(fā)時(shí)間和竣工時(shí)間，政務(wù)公開明確建設(shè)用地全程管理信息公開，穩(wěn)步落實(shí)土地閑置處置的法律規(guī)定。四是要加強(qiáng)土地市場監(jiān)測分析和信息披露。

第四，采取積極防控措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。信貸政策是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)投資的重中之重。近兩年，盡管房貸政策趨嚴(yán)，但作為經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯偏弱的三線城市，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在部分銀行機(jī)構(gòu)看來仍屬優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，因此信貸投放力度依然較大。所以要采取積極防控措施，防止形成房地產(chǎn)泡沫。