我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格規(guī)制的效果分析及其完善途徑研究

李偉

摘 要：隨著近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸升溫，價(jià)格也是水漲船高，針對(duì)這一現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列價(jià)格控制措施，該文根據(jù)去年上海、重慶所旅行的房產(chǎn)稅改革為例，分析了房產(chǎn)稅政策為房?jī)r(jià)控制方面做出的成效，在此效果分析的基礎(chǔ)上，提出了房產(chǎn)稅層面和其它宏觀層面的政府價(jià)格控制的措施。

關(guān)鍵詞：價(jià)格規(guī)制 房產(chǎn)稅改革 完善途徑

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2014）05（a）-0172-02

1 價(jià)格規(guī)制的意義

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)住宅產(chǎn)市場(chǎng)的演化和發(fā)育在不斷地加速，期間存在著很多方面的不平衡。當(dāng)前的住宅市場(chǎng)的基本要素還不夠健全，有效的自我調(diào)節(jié)的制衡機(jī)制還有待建立。因此，為了克服住宅市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的盲目性和局部性以及滯后性將成為未來(lái)市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)，減少由“市場(chǎng)失靈（market failure）”所帶來(lái)的社會(huì)成本和房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)，盡可能地消除住宅市場(chǎng)周期性而帶來(lái)的波動(dòng)，一定要以國(guó)家宏觀調(diào)控管理為主導(dǎo)，以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為基本取向，構(gòu)建全局性的和開(kāi)放的住宅市場(chǎng)規(guī)制體制。所以我們開(kāi)展對(duì)住宅價(jià)格規(guī)制的研究是非常有必要的。

2 房產(chǎn)稅作為政府價(jià)格規(guī)制手段的出臺(tái)

在2011年1月27號(hào)，上海市政府頒布了《上海市開(kāi)展對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，該辦法明確從當(dāng)年1月28號(hào)開(kāi)始實(shí)行，試點(diǎn)對(duì)象主要包括：上海本地的居民家庭，在上海新購(gòu)買且屬于第二套或以上的房子的，不是上海居民在上海新購(gòu)的商品房的購(gòu)房者，都將開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，稅率暫時(shí)規(guī)定為上限0.6%，下限為0.4%，根據(jù)住房的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)制定稅收，按應(yīng)稅住房的交易價(jià)格的70%來(lái)計(jì)算，同天，重慶政府也頒布了《重慶市關(guān)于開(kāi)展部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》，該辦法規(guī)定在重慶主城九個(gè)區(qū)的個(gè)人的商品房和新購(gòu)的高檔豪宅，對(duì)于沒(méi)有重慶戶籍或工作的個(gè)人新購(gòu)第二套或以上的商品房將實(shí)行征收房產(chǎn)稅，稅率的上限暫定了1.2%，下限為0.5%，根據(jù)上海和重慶頒布的這一系列房產(chǎn)稅政策，充分表明政府要通過(guò)稅收來(lái)控制商品房?jī)r(jià)格過(guò)快地增長(zhǎng)。

3 房產(chǎn)稅改革的住宅價(jià)格規(guī)制效果

為了評(píng)估房產(chǎn)稅改革對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)際效果，在這里搜集了2011年1月～2012年4月，重慶、上海商品住宅價(jià)格指數(shù)，并分別選擇成都、廣州作為對(duì)照。2010年上海和廣州的房?jī)r(jià)漲幅逼近（約為28%），重慶、成都的房?jī)r(jià)漲幅接近（約為30%），且這兩組城市分別同屬我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一、二線城市，在新國(guó)八條后樓市調(diào)控政策相近，只是在試點(diǎn)房產(chǎn)稅上有明顯的區(qū)別。所以可以通過(guò)對(duì)比自從試點(diǎn)房產(chǎn)稅后兩組城市的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)。

通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以看出幾點(diǎn)：

（1）2011年1月—2012年4月，被考察的四個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格走勢(shì)非常相似，前半程上揚(yáng)，后半程下挫，這和全國(guó)房?jī)r(jià)平均走勢(shì)非常相似；這也充分說(shuō)明房產(chǎn)稅的試點(diǎn)并沒(méi)有造成試點(diǎn)城市和非試點(diǎn)城市之間在房?jī)r(jià)波動(dòng)上的顯著差異；

（2）試點(diǎn)頒布后緊鄰的幾個(gè)月內(nèi)，上海和重慶的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，而是持續(xù)上漲；

（3）從房?jī)r(jià)波動(dòng)效應(yīng)的累計(jì)情況分析：重慶房?jī)r(jià)在一定程度上還是出現(xiàn)了下跌，但跌幅并不及沒(méi)有試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市那樣明顯，例如成都；上海房?jī)r(jià)整體略微下跌，但沒(méi)有試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市卻出現(xiàn)一定漲幅，例如廣州；可見(jiàn)上海樓市在一定程度上收到房產(chǎn)稅試點(diǎn)的沖擊，但是對(duì)其影響幾乎可以忽略不記。

所以從以上房?jī)r(jià)走勢(shì)的實(shí)際數(shù)據(jù)分析，房產(chǎn)稅試點(diǎn)并沒(méi)有充分與述抑制房?jī)r(jià)的預(yù)期相吻合，它對(duì)市場(chǎng)的作用力度相當(dāng)有限；造成這種現(xiàn)象主要有下幾個(gè)方面。

房產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲雖然起到了一定的作用，但是與房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)相比，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性的作用，治標(biāo)而不治本。使房?jī)r(jià)飛速上漲的因素有許多，包括成本因素、供求關(guān)系以及政策因素等；然而最基本的推動(dòng)力卻并未發(fā)生多大的改變，一方面是政府對(duì)土地的壟斷；另一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供給的壟斷。這兩大關(guān)鍵壟斷與巨大的市場(chǎng)需求之間所產(chǎn)生的突出矛盾，使得房?jī)r(jià)始終處在一個(gè)高速上漲的階段，城市化進(jìn)程加速、舊城改造、居民可支配的收入上漲等眾多因素使得住房消費(fèi)性飛速提升；同時(shí)我國(guó)居民收入分配基尼系數(shù)已經(jīng)突破0.5，這就使得全社會(huì)充斥大量的富裕資本，在資本的逐利性的驅(qū)使下，投資客選擇通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)投資資本，加上政府壟斷土地供給，需求市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)將住房的土地成本不斷推高；而房屋供給雙軌制在保障性住房制度不成熟情形下，實(shí)際上將市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)交給了開(kāi)發(fā)商；在旺盛市場(chǎng)需求的支撐下，他們得通過(guò)掌控房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)來(lái)賺取更高的經(jīng)濟(jì)利益。

房產(chǎn)稅并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期降低，由于房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象基本形成，在眾多調(diào)控手段下，其效果都不是特別明顯，房產(chǎn)稅真正扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是非常困難的；在上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響”網(wǎng)上調(diào)查活動(dòng)中，有53.7%的受調(diào)查者認(rèn)為“沒(méi)有作用”或“作用甚微”，24%的受調(diào)查者認(rèn)為“不好說(shuō)”，不到23%的人認(rèn)為“有很大作用”，而在問(wèn)到剛需的購(gòu)房者房產(chǎn)稅對(duì)你買房是否產(chǎn)生影響？近71%的人表示不會(huì)產(chǎn)生影響，還是會(huì)繼續(xù)買房的，23%只表示會(huì)觀察一段時(shí)間，只有不到5%的人認(rèn)為會(huì)受到影響，放棄買房計(jì)劃。

根據(jù)以上公式的分析，房產(chǎn)稅是不可能限制房產(chǎn)投資的需求，其中是投資者的凈收益的總現(xiàn)值；表示第年可以獲得的凈收益。

為可收益年限；為折現(xiàn)率；為所投資房屋在年末的價(jià)格；為投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的原始成本；根據(jù)這個(gè)公式充分地表明，住房市場(chǎng)中的投資性需求真正減少的因素是非常多的，稅收成本只是其中的一種，并不是決定性因素，房?jī)r(jià)的改變將還依賴于房產(chǎn)波動(dòng)后的市場(chǎng)價(jià)格、房?jī)r(jià)波幅、每年的租金匯報(bào)以及其他類別投資的匯報(bào)率等眾多方面；在房?jī)r(jià)將繼續(xù)持續(xù)上漲的形勢(shì)下，只通過(guò)收房產(chǎn)稅并能有效地控制投資客們的投資行為，而目前上海和重慶試點(diǎn)辦法所采用的稅率較低，這又進(jìn)一步降低了房產(chǎn)稅的打擊力度；另一個(gè)方面是當(dāng)社會(huì)的通貨膨脹率較高而可替代的投資渠道又相對(duì)困乏時(shí)，投資房地產(chǎn)也就成了資本保值和增值的第一選擇，其對(duì)房產(chǎn)稅的抗性不降反增。endprint

而且從試點(diǎn)實(shí)施上來(lái)看，新征的房產(chǎn)稅有著較高的轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，使其遏制房?jī)r(jià)作用被打折扣，甚至?xí)畴x初衷，助推房?jī)r(jià)的提高；當(dāng)前對(duì)個(gè)人住房所征收的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格為計(jì)征基礎(chǔ)的，這使得房產(chǎn)稅從誕生便被賦予了較大的商品稅屬性，它還不是針對(duì)社會(huì)存量財(cái)富所征收的真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅；相對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅，商品稅很容易被轉(zhuǎn)嫁，在目前市場(chǎng)需求缺乏彈性的情況下，這種轉(zhuǎn)嫁的可能性非常高，這也就說(shuō)明購(gòu)房者將會(huì)面臨更高的住房壓力；另外上海和重慶辦法所推行的0.4%～0.6%的低額稅率，使得房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁變得更易實(shí)現(xiàn)。

4 價(jià)格規(guī)制完善途徑

4.1 房產(chǎn)稅層面

對(duì)于滬渝試點(diǎn)細(xì)則中存在設(shè)計(jì)缺陷，個(gè)人認(rèn)為全新的征稅方案要將稅率、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)等征稅因素作為重點(diǎn)去考慮，滬渝方案的稅率距離1%～3%的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值還存在著一定的距離，可以考慮提升；相對(duì)較高的稅率影響房?jī)r(jià)的力度會(huì)相當(dāng)明顯，與此同時(shí)還能增加房產(chǎn)稅的稅收，放大調(diào)節(jié)收入分配的力度；然而對(duì)于過(guò)高的稅率，會(huì)傷害到市場(chǎng)上的剛性需求，甚至可能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，傷及到其他的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，方案設(shè)計(jì)者應(yīng)該重點(diǎn)權(quán)衡上述兩個(gè)方面。稅率在表現(xiàn)形式上，還將延用重慶方案的累進(jìn)制梯度稅率，它可以較好地照顧到一些剛性需求，并充分體現(xiàn)稅收的財(cái)富調(diào)節(jié)作用；稅率的確定還應(yīng)該參考區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使稅負(fù)水平與納稅承受力要相當(dāng)；可以通過(guò)浮動(dòng)稅率協(xié)調(diào)區(qū)域之間的不平衡，征稅范圍；滬渝方案都是針對(duì)奢侈性住房和外地投資住房進(jìn)行的征稅，征稅面沒(méi)有涉及面不廣，所以其在調(diào)節(jié)的房?jī)r(jià)時(shí)的公平性上，還有待重新審視；隨著改革的推進(jìn)，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象需要擴(kuò)大到存量房產(chǎn)，這樣才能體現(xiàn)出對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，加大價(jià)格控制的力度；計(jì)稅依據(jù)，但是參考國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該并更為與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)一致的市場(chǎng)評(píng)估值；因?yàn)橐允袌?chǎng)評(píng)估值才是房產(chǎn)真正的市場(chǎng)價(jià)值，以市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅基礎(chǔ)，能真正體現(xiàn)出稅收的公平性原則。

4.2 其他層面

在房產(chǎn)稅稅收政策以外，政府還需進(jìn)一步對(duì)商品房?jī)r(jià)格控制進(jìn)行完善，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（1）調(diào)控住宅市場(chǎng)的需求，引導(dǎo)住房需求

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房投機(jī)是不可避免的，只要存在價(jià)格變動(dòng)的獲利機(jī)會(huì)，投機(jī)就會(huì)存在，住宅市場(chǎng)上購(gòu)買需求可以分為三大類：投機(jī)需求、投資需求和剛性需求；然而投資和投機(jī)之間很容易混淆，兩者也經(jīng)常相互轉(zhuǎn)化；所以政府作為房?jī)r(jià)的規(guī)制主體，應(yīng)主要通過(guò)抑制投資和投機(jī)需求來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)購(gòu)房者購(gòu)買房子的數(shù)量來(lái)累進(jìn)稅率，要嚴(yán)格執(zhí)行稅收制度，對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅一定要嚴(yán)格執(zhí)行，加大投資性購(gòu)房行為的規(guī)制；通過(guò)調(diào)高個(gè)人高檔住宅和非自用住宅的貸款利率來(lái)限制不合理的消費(fèi)，打擊投機(jī)炒房的行為，使低息政策更好地傾斜于中低收入者，從而引導(dǎo)合理消費(fèi)；國(guó)家還需要加快建立個(gè)人購(gòu)房申貸查詢系統(tǒng)、房產(chǎn)信息共享系統(tǒng)以及個(gè)人信用體系，對(duì)于一人多貸的情況一定嚴(yán)格控制；針對(duì)購(gòu)買奢侈性住房以及異地購(gòu)房按揭，應(yīng)施行差別化的貸款利率、首付款比例，控制過(guò)度消費(fèi)和投機(jī)需求。

（2）拓寬住宅市場(chǎng)的供給途徑，增加住房供給

短期內(nèi)無(wú)法快速增加供給，這是住宅市場(chǎng)與其他商品的明顯區(qū)別；而住房市場(chǎng)的供給約束力度又大于其他商品，所以住宅的價(jià)格發(fā)生大幅度波動(dòng)的可能性就會(huì)很大；政府作為市場(chǎng)調(diào)控主體，應(yīng)從政策的層面保障住宅市場(chǎng)供給；還要考慮到居民日益增長(zhǎng)的可支配收入及由此帶來(lái)的對(duì)居住條件改善的需求，住宅市場(chǎng)的供給約束問(wèn)題顯得會(huì)更加突出；因此，政府應(yīng)從拓寬住宅市場(chǎng)的供給途徑入手，調(diào)控住宅商品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制低利用率的住宅產(chǎn)品的供給，適度增加小戶型住宅的供給比例，對(duì)別墅和高檔公寓以及低容積率的高端住宅等實(shí)施更加嚴(yán)格的信貸政策，大幅提高貸款利率來(lái)控制，通過(guò)政府住宅政策的調(diào)整，適度擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅供給，建立完善的由普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安胃房和廉租房組成的商品房供應(yīng)體系；通過(guò)增加住宅市場(chǎng)的有效供給，逐步形成供求均衡的住宅市場(chǎng)，強(qiáng)化住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，讓價(jià)格能夠?qū)┣鬆顩r的變化作出更加靈活和正確的反應(yīng)，運(yùn)用利率調(diào)控，調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)存在的較為突出的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

（3）完善土地出讓制度

①調(diào)整土地出讓的方式

目前，土地的出讓收入已經(jīng)成為各地財(cái)政收的主要來(lái)源，各地方政府為了利益的考慮，更加傾向于土地的大規(guī)模出讓，然而這種做法有幾個(gè)問(wèn)題：一是相對(duì)較少的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，提高了大開(kāi)發(fā)上的壟斷地位且沒(méi)有充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)的效果；另一個(gè)是土地的巨大金額容易將一些中小型的開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外，這樣就使部分大的開(kāi)發(fā)商容易形成對(duì)地位的壟斷，在這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，必然會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的高藍(lán)利和消費(fèi)者的低福利；所以要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)性，需要在土地出讓上，政府要控制過(guò)大規(guī)模地塊的整體出讓，將大規(guī)模地塊拆分成若干規(guī)模適中的土地，也就是把一個(gè)比較大的項(xiàng)目分成幾個(gè)小型的項(xiàng)目，出讓給多家開(kāi)發(fā)商，這樣可以給開(kāi)發(fā)商之間營(yíng)造一種競(jìng)爭(zhēng)的氛圍。

②規(guī)制土地用途

住宅用地就是政府出讓的用于住宅開(kāi)發(fā)方向的土地，一般在出讓前政府對(duì)該地塊可供開(kāi)發(fā)的住宅檔次和容積率等作了一定的規(guī)定；但是并不是規(guī)劃好了就等于能發(fā)揮預(yù)計(jì)的作用，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商在拿到土地后都會(huì)變相地對(duì)最終條件進(jìn)行變更，以便能獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，比如：將建筑普通商品房的土地用來(lái)建設(shè)豪華住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商業(yè)用房等。無(wú)論是如何規(guī)劃，最終都是為了獲取更多的利益，但是結(jié)果確實(shí)導(dǎo)致了住宅供給量不足，購(gòu)房者購(gòu)房支出增多，推動(dòng)了住宅價(jià)格上漲，所以必須對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)進(jìn)行大力規(guī)制。

對(duì)于這種情況，政府規(guī)制機(jī)構(gòu)應(yīng)該在土地出讓后定期予以跟蹤，對(duì)每一幅出讓土地建立動(dòng)態(tài)檔案，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)或者只儲(chǔ)備不開(kāi)發(fā)就要給予一定的處罰，處罰的額度要求能高于開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)可以獲得的額外利潤(rùn)。

③完善招標(biāo)、拍賣機(jī)制設(shè)計(jì)

招標(biāo)、拍賣方式不僅透明度高、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，而且還有利于防止尋租的行為，為了解決招標(biāo)和拍賣方式帶來(lái)的地價(jià)上漲問(wèn)題，政府應(yīng)以完成招標(biāo)、拍賣機(jī)制設(shè)計(jì)為主要任務(wù)，吸引更多的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)中，不在讓土地價(jià)格出現(xiàn)過(guò)高的現(xiàn)象，可以逐漸實(shí)行增加規(guī)劃設(shè)計(jì)，增加一些“限房?jī)r(jià)、限結(jié)構(gòu)”的地塊比例，并通過(guò)各種媒體在全國(guó)甚至國(guó)際上公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)、拍賣公告，使盡可能多的開(kāi)發(fā)商獲取信息，讓潛在的競(jìng)拍者都能參與競(jìng)拍，大量競(jìng)拍者的參與，也能有效地降低開(kāi)發(fā)商之間價(jià)格合謀的可能性。

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[3] 王福重.房產(chǎn)稅能降低高房?jī)r(jià)嗎[J].華中師范大學(xué)（人文社會(huì)科學(xué)版），2011（1）.

[4] 谷成.對(duì)進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的探討[J].經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐，2011（2）.endprint

而且從試點(diǎn)實(shí)施上來(lái)看，新征的房產(chǎn)稅有著較高的轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，使其遏制房?jī)r(jià)作用被打折扣，甚至?xí)畴x初衷，助推房?jī)r(jià)的提高；當(dāng)前對(duì)個(gè)人住房所征收的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格為計(jì)征基礎(chǔ)的，這使得房產(chǎn)稅從誕生便被賦予了較大的商品稅屬性，它還不是針對(duì)社會(huì)存量財(cái)富所征收的真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅；相對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅，商品稅很容易被轉(zhuǎn)嫁，在目前市場(chǎng)需求缺乏彈性的情況下，這種轉(zhuǎn)嫁的可能性非常高，這也就說(shuō)明購(gòu)房者將會(huì)面臨更高的住房壓力；另外上海和重慶辦法所推行的0.4%～0.6%的低額稅率，使得房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁變得更易實(shí)現(xiàn)。

4 價(jià)格規(guī)制完善途徑

4.1 房產(chǎn)稅層面

對(duì)于滬渝試點(diǎn)細(xì)則中存在設(shè)計(jì)缺陷，個(gè)人認(rèn)為全新的征稅方案要將稅率、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)等征稅因素作為重點(diǎn)去考慮，滬渝方案的稅率距離1%～3%的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值還存在著一定的距離，可以考慮提升；相對(duì)較高的稅率影響房?jī)r(jià)的力度會(huì)相當(dāng)明顯，與此同時(shí)還能增加房產(chǎn)稅的稅收，放大調(diào)節(jié)收入分配的力度；然而對(duì)于過(guò)高的稅率，會(huì)傷害到市場(chǎng)上的剛性需求，甚至可能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，傷及到其他的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，方案設(shè)計(jì)者應(yīng)該重點(diǎn)權(quán)衡上述兩個(gè)方面。稅率在表現(xiàn)形式上，還將延用重慶方案的累進(jìn)制梯度稅率，它可以較好地照顧到一些剛性需求，并充分體現(xiàn)稅收的財(cái)富調(diào)節(jié)作用；稅率的確定還應(yīng)該參考區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使稅負(fù)水平與納稅承受力要相當(dāng)；可以通過(guò)浮動(dòng)稅率協(xié)調(diào)區(qū)域之間的不平衡，征稅范圍；滬渝方案都是針對(duì)奢侈性住房和外地投資住房進(jìn)行的征稅，征稅面沒(méi)有涉及面不廣，所以其在調(diào)節(jié)的房?jī)r(jià)時(shí)的公平性上，還有待重新審視；隨著改革的推進(jìn)，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象需要擴(kuò)大到存量房產(chǎn)，這樣才能體現(xiàn)出對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，加大價(jià)格控制的力度；計(jì)稅依據(jù)，但是參考國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該并更為與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)一致的市場(chǎng)評(píng)估值；因?yàn)橐允袌?chǎng)評(píng)估值才是房產(chǎn)真正的市場(chǎng)價(jià)值，以市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅基礎(chǔ)，能真正體現(xiàn)出稅收的公平性原則。

4.2 其他層面

在房產(chǎn)稅稅收政策以外，政府還需進(jìn)一步對(duì)商品房?jī)r(jià)格控制進(jìn)行完善，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（1）調(diào)控住宅市場(chǎng)的需求，引導(dǎo)住房需求

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房投機(jī)是不可避免的，只要存在價(jià)格變動(dòng)的獲利機(jī)會(huì)，投機(jī)就會(huì)存在，住宅市場(chǎng)上購(gòu)買需求可以分為三大類：投機(jī)需求、投資需求和剛性需求；然而投資和投機(jī)之間很容易混淆，兩者也經(jīng)常相互轉(zhuǎn)化；所以政府作為房?jī)r(jià)的規(guī)制主體，應(yīng)主要通過(guò)抑制投資和投機(jī)需求來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)購(gòu)房者購(gòu)買房子的數(shù)量來(lái)累進(jìn)稅率，要嚴(yán)格執(zhí)行稅收制度，對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅一定要嚴(yán)格執(zhí)行，加大投資性購(gòu)房行為的規(guī)制；通過(guò)調(diào)高個(gè)人高檔住宅和非自用住宅的貸款利率來(lái)限制不合理的消費(fèi)，打擊投機(jī)炒房的行為，使低息政策更好地傾斜于中低收入者，從而引導(dǎo)合理消費(fèi)；國(guó)家還需要加快建立個(gè)人購(gòu)房申貸查詢系統(tǒng)、房產(chǎn)信息共享系統(tǒng)以及個(gè)人信用體系，對(duì)于一人多貸的情況一定嚴(yán)格控制；針對(duì)購(gòu)買奢侈性住房以及異地購(gòu)房按揭，應(yīng)施行差別化的貸款利率、首付款比例，控制過(guò)度消費(fèi)和投機(jī)需求。

（2）拓寬住宅市場(chǎng)的供給途徑，增加住房供給

短期內(nèi)無(wú)法快速增加供給，這是住宅市場(chǎng)與其他商品的明顯區(qū)別；而住房市場(chǎng)的供給約束力度又大于其他商品，所以住宅的價(jià)格發(fā)生大幅度波動(dòng)的可能性就會(huì)很大；政府作為市場(chǎng)調(diào)控主體，應(yīng)從政策的層面保障住宅市場(chǎng)供給；還要考慮到居民日益增長(zhǎng)的可支配收入及由此帶來(lái)的對(duì)居住條件改善的需求，住宅市場(chǎng)的供給約束問(wèn)題顯得會(huì)更加突出；因此，政府應(yīng)從拓寬住宅市場(chǎng)的供給途徑入手，調(diào)控住宅商品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制低利用率的住宅產(chǎn)品的供給，適度增加小戶型住宅的供給比例，對(duì)別墅和高檔公寓以及低容積率的高端住宅等實(shí)施更加嚴(yán)格的信貸政策，大幅提高貸款利率來(lái)控制，通過(guò)政府住宅政策的調(diào)整，適度擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅供給，建立完善的由普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安胃房和廉租房組成的商品房供應(yīng)體系；通過(guò)增加住宅市場(chǎng)的有效供給，逐步形成供求均衡的住宅市場(chǎng)，強(qiáng)化住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，讓價(jià)格能夠?qū)┣鬆顩r的變化作出更加靈活和正確的反應(yīng)，運(yùn)用利率調(diào)控，調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)存在的較為突出的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

（3）完善土地出讓制度

①調(diào)整土地出讓的方式

目前，土地的出讓收入已經(jīng)成為各地財(cái)政收的主要來(lái)源，各地方政府為了利益的考慮，更加傾向于土地的大規(guī)模出讓，然而這種做法有幾個(gè)問(wèn)題：一是相對(duì)較少的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，提高了大開(kāi)發(fā)上的壟斷地位且沒(méi)有充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)的效果；另一個(gè)是土地的巨大金額容易將一些中小型的開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外，這樣就使部分大的開(kāi)發(fā)商容易形成對(duì)地位的壟斷，在這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，必然會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的高藍(lán)利和消費(fèi)者的低福利；所以要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)性，需要在土地出讓上，政府要控制過(guò)大規(guī)模地塊的整體出讓，將大規(guī)模地塊拆分成若干規(guī)模適中的土地，也就是把一個(gè)比較大的項(xiàng)目分成幾個(gè)小型的項(xiàng)目，出讓給多家開(kāi)發(fā)商，這樣可以給開(kāi)發(fā)商之間營(yíng)造一種競(jìng)爭(zhēng)的氛圍。

②規(guī)制土地用途

住宅用地就是政府出讓的用于住宅開(kāi)發(fā)方向的土地，一般在出讓前政府對(duì)該地塊可供開(kāi)發(fā)的住宅檔次和容積率等作了一定的規(guī)定；但是并不是規(guī)劃好了就等于能發(fā)揮預(yù)計(jì)的作用，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商在拿到土地后都會(huì)變相地對(duì)最終條件進(jìn)行變更，以便能獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，比如：將建筑普通商品房的土地用來(lái)建設(shè)豪華住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商業(yè)用房等。無(wú)論是如何規(guī)劃，最終都是為了獲取更多的利益，但是結(jié)果確實(shí)導(dǎo)致了住宅供給量不足，購(gòu)房者購(gòu)房支出增多，推動(dòng)了住宅價(jià)格上漲，所以必須對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)進(jìn)行大力規(guī)制。

對(duì)于這種情況，政府規(guī)制機(jī)構(gòu)應(yīng)該在土地出讓后定期予以跟蹤，對(duì)每一幅出讓土地建立動(dòng)態(tài)檔案，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)或者只儲(chǔ)備不開(kāi)發(fā)就要給予一定的處罰，處罰的額度要求能高于開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)可以獲得的額外利潤(rùn)。

③完善招標(biāo)、拍賣機(jī)制設(shè)計(jì)

招標(biāo)、拍賣方式不僅透明度高、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，而且還有利于防止尋租的行為，為了解決招標(biāo)和拍賣方式帶來(lái)的地價(jià)上漲問(wèn)題，政府應(yīng)以完成招標(biāo)、拍賣機(jī)制設(shè)計(jì)為主要任務(wù)，吸引更多的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)中，不在讓土地價(jià)格出現(xiàn)過(guò)高的現(xiàn)象，可以逐漸實(shí)行增加規(guī)劃設(shè)計(jì)，增加一些“限房?jī)r(jià)、限結(jié)構(gòu)”的地塊比例，并通過(guò)各種媒體在全國(guó)甚至國(guó)際上公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)、拍賣公告，使盡可能多的開(kāi)發(fā)商獲取信息，讓潛在的競(jìng)拍者都能參與競(jìng)拍，大量競(jìng)拍者的參與，也能有效地降低開(kāi)發(fā)商之間價(jià)格合謀的可能性。

參考文獻(xiàn)

[1] Abraham and Hefldershott.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J].Journal of Housing Research，1996，7（7）.

[2] 夏商末.房產(chǎn)稅：能夠調(diào)節(jié)收入分配不公和抑制房?jī)r(jià)上漲嗎[J]，稅務(wù)研究，2011（4）.

[3] 王福重.房產(chǎn)稅能降低高房?jī)r(jià)嗎[J].華中師范大學(xué)（人文社會(huì)科學(xué)版），2011（1）.

[4] 谷成.對(duì)進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的探討[J].經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐，2011（2）.endprint

而且從試點(diǎn)實(shí)施上來(lái)看，新征的房產(chǎn)稅有著較高的轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，使其遏制房?jī)r(jià)作用被打折扣，甚至?xí)畴x初衷，助推房?jī)r(jià)的提高；當(dāng)前對(duì)個(gè)人住房所征收的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格為計(jì)征基礎(chǔ)的，這使得房產(chǎn)稅從誕生便被賦予了較大的商品稅屬性，它還不是針對(duì)社會(huì)存量財(cái)富所征收的真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅；相對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅，商品稅很容易被轉(zhuǎn)嫁，在目前市場(chǎng)需求缺乏彈性的情況下，這種轉(zhuǎn)嫁的可能性非常高，這也就說(shuō)明購(gòu)房者將會(huì)面臨更高的住房壓力；另外上海和重慶辦法所推行的0.4%～0.6%的低額稅率，使得房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁變得更易實(shí)現(xiàn)。

4 價(jià)格規(guī)制完善途徑

4.1 房產(chǎn)稅層面

對(duì)于滬渝試點(diǎn)細(xì)則中存在設(shè)計(jì)缺陷，個(gè)人認(rèn)為全新的征稅方案要將稅率、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)等征稅因素作為重點(diǎn)去考慮，滬渝方案的稅率距離1%～3%的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值還存在著一定的距離，可以考慮提升；相對(duì)較高的稅率影響房?jī)r(jià)的力度會(huì)相當(dāng)明顯，與此同時(shí)還能增加房產(chǎn)稅的稅收，放大調(diào)節(jié)收入分配的力度；然而對(duì)于過(guò)高的稅率，會(huì)傷害到市場(chǎng)上的剛性需求，甚至可能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，傷及到其他的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，方案設(shè)計(jì)者應(yīng)該重點(diǎn)權(quán)衡上述兩個(gè)方面。稅率在表現(xiàn)形式上，還將延用重慶方案的累進(jìn)制梯度稅率，它可以較好地照顧到一些剛性需求，并充分體現(xiàn)稅收的財(cái)富調(diào)節(jié)作用；稅率的確定還應(yīng)該參考區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使稅負(fù)水平與納稅承受力要相當(dāng)；可以通過(guò)浮動(dòng)稅率協(xié)調(diào)區(qū)域之間的不平衡，征稅范圍；滬渝方案都是針對(duì)奢侈性住房和外地投資住房進(jìn)行的征稅，征稅面沒(méi)有涉及面不廣，所以其在調(diào)節(jié)的房?jī)r(jià)時(shí)的公平性上，還有待重新審視；隨著改革的推進(jìn)，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象需要擴(kuò)大到存量房產(chǎn)，這樣才能體現(xiàn)出對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，加大價(jià)格控制的力度；計(jì)稅依據(jù)，但是參考國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該并更為與市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)一致的市場(chǎng)評(píng)估值；因?yàn)橐允袌?chǎng)評(píng)估值才是房產(chǎn)真正的市場(chǎng)價(jià)值，以市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅基礎(chǔ)，能真正體現(xiàn)出稅收的公平性原則。

4.2 其他層面

在房產(chǎn)稅稅收政策以外，政府還需進(jìn)一步對(duì)商品房?jī)r(jià)格控制進(jìn)行完善，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（1）調(diào)控住宅市場(chǎng)的需求，引導(dǎo)住房需求

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房投機(jī)是不可避免的，只要存在價(jià)格變動(dòng)的獲利機(jī)會(huì)，投機(jī)就會(huì)存在，住宅市場(chǎng)上購(gòu)買需求可以分為三大類：投機(jī)需求、投資需求和剛性需求；然而投資和投機(jī)之間很容易混淆，兩者也經(jīng)常相互轉(zhuǎn)化；所以政府作為房?jī)r(jià)的規(guī)制主體，應(yīng)主要通過(guò)抑制投資和投機(jī)需求來(lái)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)購(gòu)房者購(gòu)買房子的數(shù)量來(lái)累進(jìn)稅率，要嚴(yán)格執(zhí)行稅收制度，對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅一定要嚴(yán)格執(zhí)行，加大投資性購(gòu)房行為的規(guī)制；通過(guò)調(diào)高個(gè)人高檔住宅和非自用住宅的貸款利率來(lái)限制不合理的消費(fèi)，打擊投機(jī)炒房的行為，使低息政策更好地傾斜于中低收入者，從而引導(dǎo)合理消費(fèi)；國(guó)家還需要加快建立個(gè)人購(gòu)房申貸查詢系統(tǒng)、房產(chǎn)信息共享系統(tǒng)以及個(gè)人信用體系，對(duì)于一人多貸的情況一定嚴(yán)格控制；針對(duì)購(gòu)買奢侈性住房以及異地購(gòu)房按揭，應(yīng)施行差別化的貸款利率、首付款比例，控制過(guò)度消費(fèi)和投機(jī)需求。

（2）拓寬住宅市場(chǎng)的供給途徑，增加住房供給

短期內(nèi)無(wú)法快速增加供給，這是住宅市場(chǎng)與其他商品的明顯區(qū)別；而住房市場(chǎng)的供給約束力度又大于其他商品，所以住宅的價(jià)格發(fā)生大幅度波動(dòng)的可能性就會(huì)很大；政府作為市場(chǎng)調(diào)控主體，應(yīng)從政策的層面保障住宅市場(chǎng)供給；還要考慮到居民日益增長(zhǎng)的可支配收入及由此帶來(lái)的對(duì)居住條件改善的需求，住宅市場(chǎng)的供給約束問(wèn)題顯得會(huì)更加突出；因此，政府應(yīng)從拓寬住宅市場(chǎng)的供給途徑入手，調(diào)控住宅商品的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制低利用率的住宅產(chǎn)品的供給，適度增加小戶型住宅的供給比例，對(duì)別墅和高檔公寓以及低容積率的高端住宅等實(shí)施更加嚴(yán)格的信貸政策，大幅提高貸款利率來(lái)控制，通過(guò)政府住宅政策的調(diào)整，適度擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅供給，建立完善的由普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安胃房和廉租房組成的商品房供應(yīng)體系；通過(guò)增加住宅市場(chǎng)的有效供給，逐步形成供求均衡的住宅市場(chǎng)，強(qiáng)化住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，讓價(jià)格能夠?qū)┣鬆顩r的變化作出更加靈活和正確的反應(yīng)，運(yùn)用利率調(diào)控，調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)存在的較為突出的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

（3）完善土地出讓制度

①調(diào)整土地出讓的方式

目前，土地的出讓收入已經(jīng)成為各地財(cái)政收的主要來(lái)源，各地方政府為了利益的考慮，更加傾向于土地的大規(guī)模出讓，然而這種做法有幾個(gè)問(wèn)題：一是相對(duì)較少的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，提高了大開(kāi)發(fā)上的壟斷地位且沒(méi)有充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)的效果；另一個(gè)是土地的巨大金額容易將一些中小型的開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外，這樣就使部分大的開(kāi)發(fā)商容易形成對(duì)地位的壟斷，在這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，必然會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的高藍(lán)利和消費(fèi)者的低福利；所以要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)性，需要在土地出讓上，政府要控制過(guò)大規(guī)模地塊的整體出讓，將大規(guī)模地塊拆分成若干規(guī)模適中的土地，也就是把一個(gè)比較大的項(xiàng)目分成幾個(gè)小型的項(xiàng)目，出讓給多家開(kāi)發(fā)商，這樣可以給開(kāi)發(fā)商之間營(yíng)造一種競(jìng)爭(zhēng)的氛圍。

②規(guī)制土地用途

住宅用地就是政府出讓的用于住宅開(kāi)發(fā)方向的土地，一般在出讓前政府對(duì)該地塊可供開(kāi)發(fā)的住宅檔次和容積率等作了一定的規(guī)定；但是并不是規(guī)劃好了就等于能發(fā)揮預(yù)計(jì)的作用，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商在拿到土地后都會(huì)變相地對(duì)最終條件進(jìn)行變更，以便能獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，比如：將建筑普通商品房的土地用來(lái)建設(shè)豪華住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商業(yè)用房等。無(wú)論是如何規(guī)劃，最終都是為了獲取更多的利益，但是結(jié)果確實(shí)導(dǎo)致了住宅供給量不足，購(gòu)房者購(gòu)房支出增多，推動(dòng)了住宅價(jià)格上漲，所以必須對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)進(jìn)行大力規(guī)制。

對(duì)于這種情況，政府規(guī)制機(jī)構(gòu)應(yīng)該在土地出讓后定期予以跟蹤，對(duì)每一幅出讓土地建立動(dòng)態(tài)檔案，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)或者只儲(chǔ)備不開(kāi)發(fā)就要給予一定的處罰，處罰的額度要求能高于開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)可以獲得的額外利潤(rùn)。

③完善招標(biāo)、拍賣機(jī)制設(shè)計(jì)

招標(biāo)、拍賣方式不僅透明度高、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，而且還有利于防止尋租的行為，為了解決招標(biāo)和拍賣方式帶來(lái)的地價(jià)上漲問(wèn)題，政府應(yīng)以完成招標(biāo)、拍賣機(jī)制設(shè)計(jì)為主要任務(wù)，吸引更多的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)中，不在讓土地價(jià)格出現(xiàn)過(guò)高的現(xiàn)象，可以逐漸實(shí)行增加規(guī)劃設(shè)計(jì)，增加一些“限房?jī)r(jià)、限結(jié)構(gòu)”的地塊比例，并通過(guò)各種媒體在全國(guó)甚至國(guó)際上公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)、拍賣公告，使盡可能多的開(kāi)發(fā)商獲取信息，讓潛在的競(jìng)拍者都能參與競(jìng)拍，大量競(jìng)拍者的參與，也能有效地降低開(kāi)發(fā)商之間價(jià)格合謀的可能性。

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