房地產(chǎn)建安工程成本控制措施淺談

付深遠(yuǎn)++哈娜

摘 要：房地產(chǎn)建安工程成本是房地產(chǎn)成本管理的重要工作，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)最大化的主要措施之一。論文根據(jù)房地產(chǎn)建安工程成本控制的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了成本控制的具體措施及方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 建安 成本控制 措施

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2014）03（a）-0156-02

Preliminary Discussionon theConstruction and Installation Cost Control Measures of Real Estate

Fu Shenyuan1 Hana2

（1.Shenyang China Sea Resort Real Estate Development Company Limited， Liaoning Shenyang 110003，China； 2.Liaoning Provincial College of Communications Liaoning Shenyang 110122，China）

Abstract：The cost of construction and installation project is the important work of managing cost of real estate，which is one of the measures to realize the maximum profit of development.According to the practical experience of controlling the cost of construction and installation，the specific measures and methods of cost control are summarized by the text.

Key Words：Real estate；Construction and installation；Cost control；Measures

建安工程成本在房地產(chǎn)開發(fā)過程的全成本中，占有很大一定比例。因此，如何有效合理的控制項(xiàng)目建安成本，保證開發(fā)利潤(rùn)最大化，是房地產(chǎn)成本管理一項(xiàng)重要工作。

1 建安工程成本控制的具體措施及方法

建安工程成本控制可分為幾個(gè)部分[1～5]，具體如以下幾點(diǎn)。

1.1 源頭把控

（1）在設(shè)計(jì)階段，通過多種方案經(jīng)濟(jì)性對(duì)比分析，擇優(yōu)選擇，確保建安成本的合理分配與控制。

（2）定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)多方案的地庫與人防的配比、結(jié)構(gòu)選型、布?jí)β?、含鋼量等影響建安成本的重要指?biāo)進(jìn)行成本測(cè)算比較，從方案源頭階段進(jìn)行控制。同時(shí)，收集、建立并建立不同方案設(shè)計(jì)的成本數(shù)據(jù)庫，如：人防地庫與非人防地庫的配比、結(jié)構(gòu)造型、布?jí)β省摻?、模板、混凝土含量等結(jié)構(gòu)指標(biāo)相對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)單方造價(jià)等數(shù)據(jù)，為設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)型類比分析提供支持。

（3）施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)墻積比、窗積比及材料選擇的細(xì)致研究，優(yōu)化成本的合理分配。成本部門與設(shè)計(jì)部共同討論，制定項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)指標(biāo)表。通過房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本等多部門的共同協(xié)作，對(duì)墻積比、窗積比、材料選擇等進(jìn)行細(xì)致的研究和會(huì)審，優(yōu)化成本的合理配置，制定出符合市場(chǎng)定位的項(xiàng)目產(chǎn)品配置，為施工圖設(shè)計(jì)明確依據(jù)。

（4）確定成本控制目標(biāo)值。根據(jù)前期的設(shè)計(jì)方案，依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品配置，確定合理的成本控制目標(biāo)值，為項(xiàng)目施工過程中成本管理提供成本參考。也對(duì)施工過程中的成本動(dòng)態(tài)控制提供考核尺度。

1.2 全程策劃

成本動(dòng)態(tài)平衡，嚴(yán)控批復(fù)成本。

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，通過定期的成本分析會(huì)，對(duì)建安成本進(jìn)行階段性檢討，掌控成本動(dòng)態(tài)變動(dòng)情況，嚴(yán)禁超出成本控制值。若有成本超支情況，需對(duì)后期工程提出成本優(yōu)化策略，以保證項(xiàng)目成本在可控范圍。但成本控制也需同市場(chǎng)銷售想結(jié)合，動(dòng)態(tài)平衡。

一方面，要能夠準(zhǔn)確判斷出哪些是對(duì)市場(chǎng)銷售影響小而能顯著降低成本的科目，從而在材料、工藝和配置等多方面進(jìn)行優(yōu)化（減配），降低成本，確保銷售，提高盈利。

另一方面，對(duì)于市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖或暢銷的項(xiàng)目，通過適當(dāng)提高配置標(biāo)準(zhǔn)，從而能顯著提高市場(chǎng)銷售率及售價(jià)的成本科目，進(jìn)行材料、工藝和配置提升（增配），追求利潤(rùn)最大化。

總之，成本管理要真正做到動(dòng)態(tài)平衡，在嚴(yán)格控制批復(fù)成本的情況下，能夠根據(jù)銷售情況變化，做到可增可減，杜絕不顧市場(chǎng)的僵化管理。要做到真正以營(yíng)銷為目的，進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)平衡管理。

1.3 重點(diǎn)把控

嚴(yán)格把控重點(diǎn)工程成本招標(biāo)。

制定合理的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)流程，招標(biāo)前，充分了解各種因素，評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)價(jià)格合理性縱橫向?qū)Ρ?，從而達(dá)到嚴(yán)格把控成本科目不超支的目的。

（1）實(shí)行標(biāo)前會(huì)制度。

在重點(diǎn)工程招標(biāo)前，組織各部門進(jìn)行標(biāo)前溝通會(huì)，通過標(biāo)前會(huì)，提前了解及掌控分判計(jì)劃、承包范圍與工作內(nèi)容、配置標(biāo)準(zhǔn)與主要工藝、標(biāo)段劃分、承包方式、工期要求、分判模式、重要合同條款約定、重點(diǎn)成本方面采取的優(yōu)化措施等，在上述內(nèi)容都確定的基礎(chǔ)上，是否能夠有更加合理化的意見，已達(dá)到降低成本的可能。

（2）價(jià)格合理性縱橫向?qū)Ρ确椒ā?/p>

評(píng)標(biāo)報(bào)告中最為主要的價(jià)格合理性對(duì)比分析部分，可采用縱橫雙向?qū)Ρ鹊姆椒?，即進(jìn)行定標(biāo)價(jià)格合理性分析時(shí)，不再僅僅同自己過往的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，同時(shí)還要與其他第三方的價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，從而達(dá)到價(jià)格合理的目的。

1.4 提高競(jìng)爭(zhēng)力，打破價(jià)格壁壘

在招標(biāo)時(shí)，多選擇一些良好的承包單位。合作承建商的好與壞，與工程發(fā)展、價(jià)格成本有著直接的關(guān)系。通過引進(jìn)新鮮的血液，形成強(qiáng)有力的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，從而打破價(jià)格壁壘，達(dá)到降低成本的目的。也可以利用各種資源平臺(tái)，整合地區(qū)內(nèi)的資源，多收集市場(chǎng)口碑好，有著積極合作態(tài)度，具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)的承建商參加投標(biāo)。

1.5 大宗材料自行采購(gòu)

對(duì)于建筑施工中，占比造價(jià)金額較大的大宗材料，自行進(jìn)行采購(gòu)，爭(zhēng)取到較低的價(jià)格，例如：鋼筋、混凝土、電纜、電線、管材等材料，既能夠有效的降低部分成本，又能夠更好的控制產(chǎn)品的質(zhì)量，可謂一舉兩得。

1.6 及時(shí)有效辦理結(jié)算，嚴(yán)格把控結(jié)算審核

結(jié)算工作是成本控制的最后一道關(guān)卡，在工程開發(fā)過程中，往往有時(shí)候?qū)⒅匦募熬Ψ旁诹斯こ痰恼袠?biāo)分判，而忽視了結(jié)算工作。

（1）過程變更簽證及時(shí)處理。

結(jié)算工作的快與慢，取決于施工過程中的變更簽證是否能夠及時(shí)處理。因此，應(yīng)當(dāng)建立一套完成的變更簽證的辦理流程，能夠在第一時(shí)間掌握所有的變更簽證事項(xiàng)，并此建立變更簽證臺(tái)賬。在每個(gè)月的月及時(shí)進(jìn)行處理及梳理，不允許積壓，當(dāng)月變更簽證必須當(dāng)月完成。一方面，可以及時(shí)監(jiān)控成本動(dòng)態(tài)變動(dòng)情況。另一方面，可以為結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。

（2）提高成本人員的結(jié)算意識(shí)。

俗話說：編筐編簍，全在收口。結(jié)算是成本管控的最后一道關(guān)口，也是檢驗(yàn)成本管控水平的最終衡量尺度。在大額算審核環(huán)節(jié)，對(duì)于每一份變更，每一份簽證都要反復(fù)的推敲，對(duì)于不合理的事項(xiàng)，不合理的價(jià)格堅(jiān)決不予審核，徹底扭轉(zhuǎn)成本人員的想法和認(rèn)識(shí)從而把好成本管理最后一道關(guān)。

2 結(jié)語

通過以上的管理措施及辦法，在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段可以建立一整套的成立管理控制體系。在成本控制管理方面，提高成本人員成本意識(shí)，強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)能力，提升管理水平，通過不同的摸索，逐漸完善自己的控制體系，才能將成本控制工作做得越來越精，越來越細(xì)。

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