房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制

宗玲

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本內(nèi)容及特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本內(nèi)容。其內(nèi)容實(shí)際上就是每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本之和。在項(xiàng)目初期，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本，一般都能夠基本確定，隨著項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展，其變化的幅度較小，所以可控性較小，但前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本則可能由于項(xiàng)目本身特點(diǎn)，如政策、工程周期、市場(chǎng)情況、地域等出現(xiàn)變化而可控性較強(qiáng)，因此，必須利用動(dòng)態(tài)管理手法，采取有效措施進(jìn)行成本控制。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)成本特點(diǎn)。首先，開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成影響因素較多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、國(guó)家有關(guān)政策、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等的影響。其次，開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜。成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上看，很難劃定其支出的界線(xiàn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本之間不平衡，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用不具可比性，成本計(jì)量無(wú)統(tǒng)一依據(jù)，易亂攤亂擠成本，如對(duì)市政建設(shè)配套費(fèi)，各地規(guī)定就五花八門(mén)，使成本變得復(fù)雜。第三，開(kāi)發(fā)成本可塑性強(qiáng)。由于各地塊所處環(huán)境不同，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等都尚無(wú)一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而管理水平的高低、對(duì)政策的利用程度、對(duì)機(jī)會(huì)的把握以及公共關(guān)系的處理等，都會(huì)造成成本增減。這些因素處理好了，可能會(huì)降低成本，處理不好成本則可能上升。這些特點(diǎn)使得成本可塑性很強(qiáng)，造成了成本控制和管理的難度。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)成本控制的總體思路

公司成立成本控制小組，組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施；

設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門(mén)人員的成本意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響；

建立成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始階段，即及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門(mén)；

嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低工程成本；

完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算與控制步驟分析

制定財(cái)務(wù)預(yù)算成本目標(biāo)。預(yù)算成本法的基本思想：制定預(yù)算成本，將預(yù)算成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算指標(biāo)落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。首先，影響預(yù)算成本制定準(zhǔn)確性的原因。從房地產(chǎn)企業(yè)本身來(lái)看，主要是缺乏規(guī)范的預(yù)算成本測(cè)算體系：從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“預(yù)算成本”就需要有一套規(guī)范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立房地產(chǎn)內(nèi)部的“預(yù)算成本管理規(guī)范”。其次，建立規(guī)范的方法和流程。建立規(guī)范要結(jié)合房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹(shù)，作為預(yù)算成本制訂的基線(xiàn)。同時(shí)，建立規(guī)范的流程。確定如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)預(yù)算成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的預(yù)算成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。

明確崗位職責(zé)建立預(yù)算責(zé)任成本體系?！柏?zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。首先，確定責(zé)任成本范圍?！柏?zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)預(yù)算成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與預(yù)算成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來(lái)自“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”。我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來(lái)看待，并為其定義相關(guān)的責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)施。其次，明確作業(yè)過(guò)程管理。明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門(mén)/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)集合。為此，需要制定一套“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，必須從“制度流程 ”的層面保證對(duì)預(yù)算成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線(xiàn)。

用動(dòng)態(tài)成本法來(lái)跟蹤執(zhí)行。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)預(yù)算成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。首先，全動(dòng)態(tài)成本控制。動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)。實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算要緊緊圍繞著“一個(gè)中心，三條主線(xiàn)”進(jìn)行。第一，一個(gè)中心：“以合同為中心”。動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大（各種調(diào)整和變更）的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如前期政府的各種規(guī)費(fèi)等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“成本不實(shí)”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄５诙?，三條主線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。①“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布，也就是我們的預(yù)算成本或者是設(shè)計(jì)成本，通過(guò)預(yù)算表格和臺(tái)賬體現(xiàn)；②“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度，是預(yù)算責(zé)任成本帳套的歸集內(nèi)容；③“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況，要建立實(shí)付成本臺(tái)賬。

建立財(cái)務(wù)成本控制和管理信息平臺(tái)。要建立成本管理信息系統(tǒng)，建立一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心要圍繞合同管理進(jìn)行的，包括：估算成本、預(yù)算成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本、預(yù)算責(zé)任帳套等功能。信息平臺(tái)還應(yīng)提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢(xún)可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。信息平臺(tái)通過(guò)即時(shí)反應(yīng)預(yù)算成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（作者單位：恒祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）