房地產(chǎn)的求生時(shí)代

陶衛(wèi)華

2014年9月30日，央行正式發(fā)布房貸松綁通知。此前嚴(yán)格的首套房“認(rèn)房認(rèn)貸”和二套房普遍實(shí)行基準(zhǔn)利率等調(diào)控政策徹底終結(jié)。

房貸新規(guī)規(guī)定，只要第一套住房的貸款已經(jīng)結(jié)清，購買第二套住房即可享受首套房貸款政策。具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。央行同時(shí)調(diào)低貸款購買首套普通自住房的貸款利率，貸款下限確定為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

早在通知下發(fā)前半年內(nèi)，各地方政府已陸續(xù)放松執(zhí)行5年的房市限購政策——即購房者必須為本市戶籍人口及當(dāng)?shù)厣绫＠U納達(dá)到一定年限的人群。至央行房貸新政公布之時(shí)，已有41個(gè)城市明確取消限購。

目前仍執(zhí)行限購的僅有北上廣深四大一線城市和唯一一個(gè)二線城市三亞。但這些被認(rèn)為是限購政策堡壘的一線城市也開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

分析人士評(píng)價(jià)央行此次放松貨幣房貸政策是2008年以來最具力度的救市政策，其政策是朝正確的解決思路走出了第一步。

“兩限”松綁作用有限

10月10日上午，央行通知發(fā)出10天過后，中國銀行在官網(wǎng)掛出通知，成為第二家落實(shí)央行政策的銀行。此前一天，建行已正式發(fā)文表態(tài)將貫徹落實(shí)央行的政策要求，并在文中列舉了關(guān)于首套房認(rèn)定的新規(guī)細(xì)則。

兩家銀行通知中，均按此前央行的相關(guān)政策來表述——對(duì)無個(gè)人住房貸款記錄或已結(jié)清購房貸款名下無住房的家庭，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，申請(qǐng)貸款購買住房將執(zhí)行首套房貸款政策。中行通知還稱，授權(quán)各分行在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和地方政府相關(guān)政策，對(duì)符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。而此前，房貸政策嚴(yán)格規(guī)定對(duì)于已經(jīng)有過兩次貸款記錄的購房者停止發(fā)放貸款。

從建行在其官方網(wǎng)站公布的細(xì)則來看，最值得關(guān)注的是“支持居民家庭合理的住房貸款需求”，明確“對(duì)于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定”。

繼限購政策陸續(xù)取消后，銀行的限貸松綁正式宣告了房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)最嚴(yán)厲的行政化手段日漸淡去，房市調(diào)控政策回歸市場(chǎng)化調(diào)控時(shí)代。而“限購”“限貸”相繼淡出市場(chǎng)，也驗(yàn)證了中國的房地產(chǎn)持續(xù)低迷到了危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局的程度。

就在央行宣布松綁限貸政策之時(shí)，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布了9月份的百城價(jià)格指數(shù)。指數(shù)顯示，全國百城房價(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)下行趨勢(shì)并未因“金九銀十”的到來得到緩解。據(jù)上述統(tǒng)計(jì)，2014年9月，100個(gè)城市中，住宅價(jià)格環(huán)降幅居前十位的城市依次是：鄭州、太原、宜昌、湘潭、保定、邯鄲、汕頭、北海、綿陽、鞍山，漲幅在0.83%-2.07%之間；環(huán)比價(jià)格下跌的城市數(shù)量較上月增加5個(gè)，其中跌幅在1%以上的有42個(gè)，較上月增加11個(gè)。同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲1.12%，漲幅較上月縮小2.03個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第9個(gè)月縮小。

根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年9月十大城市住宅均價(jià)為18990元/平方米，環(huán)比下跌1.23%，為連續(xù)第5個(gè)月下跌，跌幅較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。杭州環(huán)比下跌2.19%，跌幅居十大城市首位；重慶（主城區(qū)）、天津、武漢、北京、廣州、上海跌幅也介于1%-2%之間；成都、南京跌幅在1%以內(nèi)。

目前，放開限購和限貸政策雖然在一定程度上釋放了部分房地產(chǎn)需求，但松綁效果有待觀察。北京多地中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員反映“十一”以來的帶看量較9月至少翻倍，但均未買入。對(duì)于“房貸新政”利好尤其明顯的二手房市場(chǎng)來說，短期觀望的特征表現(xiàn)更加顯著。

一些業(yè)內(nèi)人士樂觀估計(jì)，隨著政策的執(zhí)行，樓市成交量有望止跌企穩(wěn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，本次限貸松綁，預(yù)計(jì)可增加30%的可購房人群。高華證券根據(jù)9月底的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，9月最后一周34個(gè)城市有24個(gè)房地產(chǎn)交易量上升，二線城市的表現(xiàn)領(lǐng)先于其他城市，其中長三角區(qū)域城市的表現(xiàn)尤為亮眼。

但一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景還不明朗。從“金九銀十”的戰(zhàn)況來看，北京、上海黃金周成交慘淡，房價(jià)下行預(yù)期并未改變。記者10月中旬走訪北京昌平某樓盤發(fā)現(xiàn)開發(fā)商仍在延長“十一”打折促銷活動(dòng)，銷售價(jià)格下跌明顯，并在原有折扣上直接送地下停車位以消化庫存。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，在已經(jīng)取消限購的41個(gè)城市中，僅有11個(gè)城市調(diào)整限購政策之后在成交數(shù)據(jù)上有所反應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)目前面對(duì)的高庫存、高負(fù)債雙重壓力很難在短時(shí)間內(nèi)緩解。

展望四季度，去庫存沖業(yè)績?nèi)詫⑹瞧髽I(yè)主要任務(wù)。

地產(chǎn)軟著陸面臨挑戰(zhàn)

央行的房貸新政旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也凸顯了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷的現(xiàn)實(shí)。目前的工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等宏觀經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)僅好于2008年金融危機(jī)時(shí)期。但制造業(yè)增速顯著低于2008年危機(jī)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力不足。

2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之時(shí)，政府曾以4萬億投資撬動(dòng)市場(chǎng)，其中很大一部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，也帶來了其后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)近5年的畸形繁榮，負(fù)面效果影響至今。2010年，被稱為史上最嚴(yán)格的限購政策出臺(tái)并快速推行至全國各地，其后房貸政策也一路收緊。惡疾下猛藥，當(dāng)年北京房價(jià)一度高至普通民眾望而興嘆的價(jià)位——于是抑制房價(jià)成為當(dāng)時(shí)市政府不得不完成的任務(wù)。為了硬性壓制房價(jià)，北京市政府甚至推出了一種原始的方式——除了對(duì)消費(fèi)者限購?fù)?，還拿走了開發(fā)商的定價(jià)權(quán)。

限購政策還引發(fā)了北京市罕見的離婚潮。在北京實(shí)施二套房限購措施和二手房交易20%差額稅政策后，許多夫妻試圖通過離婚來繞開政策。一些婚姻登記中心甚至在門口掛出“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎”的警示牌，提醒人們?yōu)橐?guī)避樓市政策而離婚是存在風(fēng)險(xiǎn)的。這甚至讓中國財(cái)政部部長樓繼偉在今年都忍不住吐槽：“如果一個(gè)政策出來，造成一些人間的悲喜劇，這個(gè)政策肯定是有缺陷的。”endprint

房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密。摩根大通經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出，房地產(chǎn)部門對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度占整體的五分之一。房地產(chǎn)投資減少5%，GDP將被拉低0.6%左右。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前水平，將拉低固定資產(chǎn)投資，加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力。面對(duì)經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，取消限購限貸政策已是應(yīng)有之義。

中房集團(tuán)理事長孟曉蘇曾向記者公開稱，在北京推行四年后，限購政策已經(jīng)達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治所能容忍的極限，“北京的限購應(yīng)該會(huì)逐漸取消?！?/p>

國泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，改革攻堅(jiān)期需要較為穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，不希望出現(xiàn)失速風(fēng)險(xiǎn)，不希望出現(xiàn)危機(jī)倒逼式改革。房地產(chǎn)是周期之母，如果地產(chǎn)能軟著陸，中國經(jīng)濟(jì)將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。

但是，由于20-50歲置業(yè)人群到達(dá)峰值，即使房市軟著陸，長期銷量投資也將下一個(gè)臺(tái)階。他提出擔(dān)憂：“如果把剛需透支以后怎么辦？”

分析人士指出，從歷次房地產(chǎn)調(diào)控看，調(diào)控效果與信貸政策和利率水平密切相關(guān)。目前M2增速與信貸投放依舊處于偏緊狀態(tài)，房貸在銀行的諸多貸款中也并非最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果沒有后續(xù)的貨幣寬松與降息舉措，效果有限。而且隨著高收益、高流動(dòng)性的替代資產(chǎn)增加，房地產(chǎn)投資的吸引力正逐漸降低，因此僅靠松綁房貸政策難以提振房地產(chǎn)投資。

房貸優(yōu)惠 限制多多

央行房貸新政公布后，建行、中行、工行、農(nóng)行等各大銀行紛紛表態(tài)支持新政。然而，房貸新政中最吸引人的“首套房貸利率七折”離真正能夠?qū)嵤┻€有相當(dāng)距離。

“房貸利率七折優(yōu)惠”一度是2009年政府為救樓市推行的優(yōu)惠政策。不過今時(shí)不同以往，銀行由于資金成本壓力，實(shí)行7折房貸本已是賠本買賣，二、三套房松貸也還需進(jìn)一步確認(rèn)。率先發(fā)布住房金融新舉措的建行一位工作人員稱，7折房貸利率是下限，實(shí)際執(zhí)行時(shí)會(huì)參考貸款人實(shí)際情況，信用不佳，也可能參照基準(zhǔn)利率上浮。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前，銀行存款流失壓力大，資金價(jià)格高企，首套房給出七折最低利率幾無可能，并且進(jìn)入第四季度后，銀行放款額度會(huì)更加受限，因此，短期內(nèi)能否釋放大量的按揭貸款有待觀察。

一家股份制銀行人士坦言，房貸相對(duì)其他貸款業(yè)務(wù)不賺錢，利率打折甚至可能虧本。房貸新政在加大放貸力度方面效果明顯，但房貸利率價(jià)格實(shí)際下調(diào)空間有限。如果因新政導(dǎo)致房子價(jià)格上漲，購房者成本甚至有可能還會(huì)增加。他給記者算了一筆賬，目前5年以上基準(zhǔn)利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達(dá)到5.225%，已經(jīng)明顯出現(xiàn)倒掛?？紤]到目前的存貸利差，銀行給出0.7倍利率優(yōu)惠幾無可能，銀行沒有大打折扣的動(dòng)力。

他說，2009年，很多首次購房者享受了7折房貸利率優(yōu)惠，“那時(shí)房貸7折，是因?yàn)橘J款放不出去，4萬億刺激政策，上面催著你放貸款，額度太多用不完，必須要用完，所以客戶流水很少都可以貸款買別墅?！倍穹俏舯龋壳叭允欠€(wěn)健運(yùn)行的貨幣政策，M2增速只有12%-13%，房貸額度在新政方面不會(huì)有太大松動(dòng)，利率價(jià)格也不會(huì)有太大的變化。

對(duì)比可以看出，此次央行房貸新政，更多只是房地產(chǎn)在極端調(diào)控之后回歸正常，房貸利率優(yōu)惠難有大的突破。

融360信貸專家徐瑾認(rèn)為，鑒于商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松，資金成本仍處于高位，加上房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇，所以央行新政中所提到的7折利率優(yōu)惠更偏向于政策指導(dǎo)，銀行落實(shí)起來十分困難。出于盈利性的考慮，九折可能是銀行的底線。

伴隨著利益博弈，房地產(chǎn)松貸救市在半推半就中艱難前行。最新數(shù)據(jù)顯示，北京各銀行房貸利率水平基本與上月持平，僅興業(yè)銀行首套房利率由基準(zhǔn)利率的1.05倍下調(diào)至9.5折；北京銀行則將利率由9.5折上調(diào)至基準(zhǔn)。北京最低房貸利率仍為9折。

中金公司分析師陳健恒認(rèn)為，目前房貸新政盡管方向正確，但房貸放松主要集中在首套房，預(yù)計(jì)總體效果仍不會(huì)太理想。

轉(zhuǎn)型求生？斷腕退場(chǎng)？

10月9日，《2014胡潤房地產(chǎn)富豪榜》發(fā)布，受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣影響，一向占據(jù)富豪榜最多席位的房地產(chǎn)商業(yè)績下滑。2014年前50名房地產(chǎn)富豪的上榜門檻和平均財(cái)富均有所下調(diào)，分布下降5%和13%。房地產(chǎn)也不再是胡潤百富榜上榜人數(shù)最多的行業(yè)。

樓市行情持續(xù)低迷，對(duì)大開發(fā)商而言也許尚意味著降價(jià)割肉、改變投資結(jié)構(gòu)，但對(duì)于小開發(fā)商而言，則意味著生死存亡的挑戰(zhàn)。業(yè)界領(lǐng)袖王石在2014年年初預(yù)見到樓市的低迷下行態(tài)勢(shì)，在公開場(chǎng)合感嘆房地產(chǎn)已經(jīng)告別黃金時(shí)代，而進(jìn)入白銀時(shí)代。不過即便此時(shí)他也未料到，房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來短短大半年內(nèi)經(jīng)歷巨大變化，先有寧波興潤置業(yè)和深圳光耀陷入破產(chǎn)傳聞，緊接著房產(chǎn)大鱷綠城被合作伙伴融創(chuàng)收購，在業(yè)界引起一片嘩然。更不會(huì)料到實(shí)施了三年多的限購政策會(huì)如此之快地在半年內(nèi)如多米諾骨牌在全國絕大多城市被松綁或全面放開。

隨著中國經(jīng)濟(jì)理性回落和人口紅利逐漸放緩，房企盈利空間進(jìn)一步壓縮。盡管10月以來房貸新政帶來市場(chǎng)樂觀預(yù)期，但房地產(chǎn)商將再難回到此前10年的輝煌時(shí)代。轉(zhuǎn)型求生還是斷腕退場(chǎng)，這是擺在很多企業(yè)面前的抉擇。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至8月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國主要54城市的樓市總簽約套數(shù)為152萬套，相比2013年同期的198萬套下調(diào)23.2%，其中二線城市跌幅最大，同比下調(diào)33.4%。而以二三線市場(chǎng)為主的中小房企如今也面臨著巨大的生存壓力。在高庫存的壓力下，二線城市只能以放開限購的方式取得樓市的加溫。

二線城市樓市頹局使得以二三線市場(chǎng)為主陣地的中小房企也面臨著巨大的生存壓力。從上市房企已公布的2014年中報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，截至8月27日，已公布中報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企，平均資產(chǎn)負(fù)債率已近77%，其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過85%的房企有4家，超過80%的房企有18家。而上市房企債務(wù)償付能力的下滑更是令人震驚。98家上市房企中，凈現(xiàn)金流為負(fù)值的房企高達(dá)57家。endprint

“十一”期間，邯鄲傳出房地產(chǎn)企業(yè)集體跑路事件。邯鄲當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)開發(fā)商以年息20%甚至30%的高額利息為誘餌，短短數(shù)年間集資數(shù)十億，將這些資金支付土地出讓金或作其他用途。當(dāng)不斷加速的圈地、融資戲碼遭遇樓市下行的困境時(shí)，這些開發(fā)商無法繼續(xù)這場(chǎng)豪賭。開發(fā)商于今年7月份開始出現(xiàn)集體違約，其中金世紀(jì)地產(chǎn)及卓峰房地產(chǎn)等企業(yè)老總紛紛逃離邯鄲。當(dāng)?shù)財(cái)?shù)十家房企的民間集資和借貸違約集中爆發(fā)，均涉及民間借貸。

這一案例顯示，2014年困擾房地產(chǎn)商的最大難題不是消化庫存，而是資金鏈斷裂。作為泛金融及資金密集型行業(yè)，資金鏈?zhǔn)菦Q定房企生存的重要因素。然而眼下的現(xiàn)實(shí)卻是，多數(shù)中小型房企正面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，房貸新政并未緩解這一風(fēng)險(xiǎn)。

一位股份制銀行內(nèi)部人士表示，在銀行利率市場(chǎng)化之后，住房按揭貸款就成為了雞肋業(yè)務(wù)，房貸基本上是通過總量來控制。所以，這種貸款的放松對(duì)房地產(chǎn)商的資金支持非常有限。尤其值得關(guān)注的是，大型房地產(chǎn)企業(yè)與中小房地產(chǎn)企業(yè)在信貸等各方面的兩極分化正在加劇，兩者生存環(huán)境截然不同。

據(jù)了解，僅僅在國慶前后，大型房企在銀行貸款動(dòng)作頻頻。9月29日，萬科為蕪湖海上傳奇項(xiàng)目開發(fā)擬向中國光大銀行蕪湖分行申請(qǐng)借款人民幣2.9億元；9月25日，招商地產(chǎn)深圳全資子公司擬向中國光大銀行借款人民幣5億元，有效期為3年。隨后，該子公司還為其控股子公司佛山市凱達(dá)城投資發(fā)展有限公司、佛山依云臻園房地產(chǎn)有限公司提供了不超過8.2億元的銀行貸款擔(dān)保。而同樣在國慶期間，邯鄲金世紀(jì)房地產(chǎn)等數(shù)十家企業(yè)民間集資和借貸違約集中爆發(fā)，集體跑路引起業(yè)內(nèi)震驚。

“房貸的放松并不意味著房地產(chǎn)會(huì)回暖，至少中小房企在下半年的日子更難過?！鄙鲜龉煞菪腥耸勘硎?。

在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，主動(dòng)求變是逆勢(shì)中頑強(qiáng)生存的明智之策。2014年下半年，萬科引爆地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷的新風(fēng)潮。繼8月25日萬科聯(lián)合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動(dòng)后，參與這一陣營的樓盤和房企數(shù)量持續(xù)增多。另一個(gè)大型企業(yè)保利也發(fā)起了“甩肉抵房款”的活動(dòng)，購房人減去一公斤肉就能抵1萬元房款。一時(shí)間，各大房企營銷花招盡出。

面對(duì)生存困境，房企普遍采取的策略是減少拿地，變通營銷策略，降價(jià)求存；與之相比另一類企業(yè)更具生存智慧：積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，用互聯(lián)網(wǎng)思維化解行業(yè)危局。當(dāng)然前提是，這一類型企業(yè)多大型地產(chǎn)集團(tuán)，有足夠的資金實(shí)力為企業(yè)多元化保駕護(hù)航。

無論如何，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層調(diào)整還只是剛剛開始。endprint