房屋拆遷估價(jià)的問題及對(duì)策研究

暴愛國

【摘要】 隨著我國城市化進(jìn)程力度的不斷加大改革步伐，舊城改造也成為了大趨勢(shì)發(fā)展之策，幾乎每一個(gè)城市都在進(jìn)行房屋拆遷和修建工作，這也是時(shí)代發(fā)展潮流下的必然要求。而在建筑物被拆除之前，我們需要給予相應(yīng)的且科學(xué)合理的拆遷補(bǔ)償款，它一般是通過相關(guān)技術(shù)評(píng)估人員所作出的評(píng)估價(jià)格作為根據(jù)來進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹＿@樣做不僅便于被拆遷人理解拆遷工作的重要性，也能夠積極配合相關(guān)工作，以減少雙方因?yàn)槟撤N誤會(huì)而導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生。在此期間，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于估價(jià)價(jià)格是保護(hù)被拆遷人利益的基本原則。

【關(guān)鍵詞】城市化進(jìn)程；房屋拆遷；補(bǔ)償；評(píng)估價(jià)格

1.房屋拆遷估價(jià)的基本意義

房屋拆遷的估價(jià)結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、準(zhǔn)確完整將直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行。一方面，拆遷人希望降低拆遷補(bǔ)償金額，減少開發(fā)成本；另一方面，又希望加快拆遷進(jìn)度，保證項(xiàng)目工期，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，盡快獲得投資回報(bào)。拆遷估價(jià)結(jié)果與拆遷人的拆遷成本，不僅與待開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本有直接關(guān)系，同時(shí)也與拆遷人能否按時(shí)完成拆遷任務(wù)，進(jìn)而保證項(xiàng)目工期有間接關(guān)系。除此之外，拆遷估價(jià)結(jié)果還與被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金額有著更為直接關(guān)系。換句話說，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任，拆遷補(bǔ)償談判無法達(dá)成一致，進(jìn)而申請(qǐng)復(fù)核或另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，使整個(gè)拆遷工作延期。所以，為了秉持公平、公正的原則，房屋拆遷估價(jià)的全部過程會(huì)做到嚴(yán)格要求，并且細(xì)致縝密毫無遺漏。

2.房屋拆遷估價(jià)的問題

2.1 估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏中立性

建設(shè)部 2000 年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，改制后房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門、評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷公司之間的復(fù)雜關(guān)系，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)很難保持中立性。 拆遷評(píng)估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了與拆遷人建立長期的合作關(guān)系，一旦獲得拆遷人的委托，便會(huì)屈從于拆遷人，甚至用過低估價(jià)的方法來迎合拆遷人的要求，以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價(jià)機(jī)構(gòu)本身，而在于缺乏科學(xué)的相應(yīng)制度和機(jī)制。

2.2 確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的不公正性

在進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)過程中，通常我們采用的是由拆遷人和被拆遷人共同確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)拆遷評(píng)估人進(jìn)行委托，若評(píng)估價(jià)格能夠令拆遷人和被拆遷人滿意則會(huì)在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行商榷拆遷補(bǔ)償價(jià)格。但是往往在實(shí)際的拆遷工作中，拆遷人和眾多的被拆遷人之間常常會(huì)矛盾重重，使得拆遷評(píng)估工作不得正常順利地進(jìn)行，貽誤拆遷工作進(jìn)程。在現(xiàn)實(shí)生活中我們不難感覺到，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對(duì)評(píng)估人的確定是不愿公開表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說默示不能等于承認(rèn)。

然而，由于拆遷人與被拆遷人之間似乎有著難以調(diào)和的矛盾，迫于無奈雙方采取抽簽決定的方式進(jìn)行工作的開展，表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實(shí)際操作中如果解決不好還是難以體現(xiàn)確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的公平性。例如，究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰來確定和采取什么方式確定。

2.3 土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆橇炕?/p>

在我國《土地管理法》中規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用；任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。在實(shí)踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為 70 年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為 40 年，拆遷許可證頒發(fā)時(shí)，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的。但是在評(píng)估時(shí)基本沒有考慮這一因素，這對(duì)被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對(duì)土地的所有權(quán)。

3.房屋拆遷估計(jì)問題的對(duì)策建議

3.1堅(jiān)持平等原則

在房屋拆遷估價(jià)過程中，我們始終要堅(jiān)持拆遷人與被拆遷人的平等。俗話說，“金山銀山不如自己家的土山”這句話就充分說明了中國人的傳統(tǒng)觀念里具有念舊懷鄉(xiāng)的情節(jié)，我們面對(duì)房屋拆遷工作中，拆遷人與被拆遷人往往處在不對(duì)等的地位，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。在拆遷過程中，被拆遷人是被動(dòng)的，是弱勢(shì)的群體，被拆遷人的被動(dòng)地位容易使其合法權(quán)益受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，使其積極配合拆遷工作，應(yīng)在政策上有所傾斜，保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于（至少不低于）所在地區(qū)同類普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平。當(dāng)然，過分加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，加重開發(fā)成本，也會(huì)打擊拆遷人的積極性，影響城市改造和建設(shè)。

3.2公正委托制度

公正地確定拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)需要房地產(chǎn)管理部門和拆遷當(dāng)事人的共同努力，規(guī)范現(xiàn)有的委托方式。首先，為了雙方互相信任，我們可以采取在房管權(quán)威部門建立信譽(yù)檔案，由該部門向社會(huì)公眾公式出信譽(yù)好、資質(zhì)強(qiáng)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，使拆遷人員與被拆遷人員選得放心，做得安心。其次，本著公開、公正、透明的原則，拆遷人員與被拆遷人員建議以召開會(huì)議表決的方式做好拆遷估價(jià)這一合乎雙方利益的工作，最后，由拆遷當(dāng)事人以抽簽或協(xié)商一致的方式最終確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定還可以引入公開、公正、公平的招投標(biāo)制度，使整個(gè)拆遷市場(chǎng)脫離拆遷人的操縱。

4.結(jié)語

在目前，我國由于房屋拆遷所帶來的一系列問題以及事件糾紛也在不斷發(fā)生，我認(rèn)為其中最為突出的問題還是存在于拆遷過程中的補(bǔ)償問題，也就是說究竟補(bǔ)償多少算是科學(xué)合理的呢？本文針對(duì)拆遷估價(jià)過程中存在的問題，提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。當(dāng)我們?cè)诎凑崭鞯匾?guī)定的或可選用的估價(jià)方法來評(píng)估拆遷房屋價(jià)格，當(dāng)然難以避免會(huì)導(dǎo)致被拆遷人利益或多或少受到損害，但我們一定要做到最大程度上對(duì)其利益保障。

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