闡述房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理問題及解決策略

陳世健

摘要：當(dāng)前國內(nèi)外的房地產(chǎn)項目招投標(biāo)已經(jīng)成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產(chǎn)項目招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)。招標(biāo)采購關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作的管理，用科學(xué)發(fā)展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)管理；對策

1.房地產(chǎn)開發(fā)工程招、投標(biāo)的基本形式

房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)的模式基本上都采用招標(biāo)的形式，合理低價中標(biāo)?；旧习ㄒ韵聨追N確定中標(biāo)單位的方式：

（1）公開招標(biāo)，是指三家及以上投標(biāo)單位進行招標(biāo)；

（2）詢價招標(biāo)，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購等），對兩家或以投標(biāo)單位進行詢價，經(jīng)過簡單比選后確定供應(yīng)商。

（3）直接委托招標(biāo)，對一些比較特殊的采購，直接與某一供應(yīng)商簽訂采購合同或確認(rèn)為認(rèn)價單位的采購模式；

（4）戰(zhàn)略招標(biāo)，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團規(guī)?；瘍?yōu)勢，將若干普遍適用于多數(shù)開發(fā)類項目的大宗材料設(shè)備進行集團同意戰(zhàn)略招標(biāo)的模式。

2.房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理中的問題分析

2.1招投標(biāo)工作管理團隊組織不暢在房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，對房地產(chǎn)項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標(biāo)投標(biāo)工作中需要由專人或?qū)ｉT的部門牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計、材料、工程、技術(shù)、造價等各專業(yè)，統(tǒng)籌考慮，形成一份完整且縝密的招標(biāo)文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標(biāo)過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯(lián)系溝通，會使得招標(biāo)投標(biāo)工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯夹g(shù)的不全面了解而造成招標(biāo)項目存在漏洞，給投標(biāo)單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標(biāo)投標(biāo)工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。

2.2違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)

招標(biāo)公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不規(guī)范，條件設(shè)置過高或有針對性，存在排斥潛在投標(biāo)人情況。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告時，往往有意提高報名門檻，設(shè)置過高的資質(zhì)等級、業(yè)績要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報名；要求企業(yè)或項目經(jīng)理必須具有嚴(yán)苛的類似工程業(yè)績方可報名；無論工程規(guī)模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優(yōu)質(zhì)工程獎業(yè)績方可報名等等。在編制資格預(yù)審文件時，條件設(shè)置過高，有針對性地設(shè)置各種要求和評分辦法，為某些投標(biāo)單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對未通過資格預(yù)審的投標(biāo)人不予解釋原因。

2.3工程量清單、招標(biāo)最高限價編制水平參差不齊

招標(biāo)代理和造價咨詢機構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標(biāo)最高限價編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標(biāo)人授意下有意壓低最高限價，損害投標(biāo)人利益。肢解工程分包，招標(biāo)人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標(biāo)時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包項目過多，既增加了工程現(xiàn)場的管理難度，責(zé)任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。

2.4招標(biāo)工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠

作為房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)的工作人員，不僅需要有較強的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態(tài)度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作人員，不僅對項目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標(biāo)文件時缺乏責(zé)任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標(biāo)工作人員，內(nèi)外串通，徇私舞弊，成為招標(biāo)投標(biāo)工作有效實施的最大障礙。

3.房地產(chǎn)建設(shè)工程投標(biāo)管理研究

3.1編制建設(shè)工程投標(biāo)文件的步驟問題

編制投標(biāo)文件的步驟，投標(biāo)人在領(lǐng)取招標(biāo)文件以后，就要進行投標(biāo)文件的編制工作。編制投標(biāo)文件的一般步驟是：①編制投標(biāo)文件的準(zhǔn)備工作，包括：熟悉招標(biāo)文件、圖紙、資料，對圖紙、資料有不清楚的地方，可以用書面形式向招標(biāo)人詢問、澄清；參加招標(biāo)人組織的施工現(xiàn)場踏勘和答疑會；調(diào)查當(dāng)?shù)夭牧瞎?yīng)和價格情況；了解交通運輸條件和有關(guān)事宜。②實質(zhì)性響應(yīng)條款的編制。包括對合同主要條款的響應(yīng)，對提供資質(zhì)證明的響應(yīng)，對采用的技術(shù)規(guī)范的響應(yīng)等。③復(fù)核、計算工程量。編制施工組織設(shè)計，確定施工方案。計算投標(biāo)報價。裝訂成冊。

3.2建設(shè)工程投標(biāo)策略

建設(shè)工程投標(biāo)策略和技巧是建設(shè)工程投標(biāo)活動中的一個重要方面，它是投標(biāo)活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（1）知彼知己，把握情勢。當(dāng)今世界正處于信息時代，廣泛、全面、準(zhǔn)確地收集和正確開發(fā)利用投標(biāo)信息，對投標(biāo)活動具有舉足輕重的作用。投標(biāo)人要通過雜志、媒體和政府部門、中介機構(gòu)等各種渠道，廣泛、全面地收集招標(biāo)人情況、市場動態(tài)、建筑材料行情、工程背景和條件、競爭對手情況等各種與投標(biāo)密切相關(guān)的信息，并對各種投標(biāo)信息進行深入調(diào)查，綜合分析、去偽存真，準(zhǔn)確把握情勢，做到知彼知己，百戰(zhàn)不殆。（2）以長制短，以優(yōu)勝劣。人總有長處與短處，即使一個優(yōu)秀的企業(yè)也是這樣。建設(shè)工程承包商也有自己的短處。因此在投標(biāo)競爭中，必須學(xué)會和掌握以長處勝過短處，以優(yōu)勢勝過劣勢。（3）隨機應(yīng)變，爭取主動。建筑市場處于買方市場，競爭非常激烈。承包商要對自己的實力、信譽、技術(shù)、管理、質(zhì)量水平等各個方面作出正確的估價，過高或過低估價自己，都不利于市場競爭。在競爭中，面對復(fù)雜的形勢，要準(zhǔn)備多種方案和措施，善于隨機應(yīng)變，掌握主動權(quán)，真正做投標(biāo)活動的主人。

3.3報價技巧問題研究

投標(biāo)技巧在投標(biāo)過程中，主要表現(xiàn)在通過各種操作技能和訣竅，確定一個好的報價，投標(biāo)報價技巧主要有以下幾種方法：

（1）擴大標(biāo)價法。這是一種常用的作標(biāo)報價方法，即除了按正常的已知條件編制標(biāo)價外，對工程中風(fēng)險分析得出的估計損失，采用擴大標(biāo)價，以增加“不可預(yù)見費”的方法來減少風(fēng)險。（2）逐步升級法。這種作標(biāo)報價的方法是將投標(biāo)看成協(xié)商的開始，首先對技術(shù)規(guī)范和圖紙說明書進行分析，把工程中的一些難題，如特殊基礎(chǔ)等費用最多的部分拋棄（在報價單中加以注明），將標(biāo)價降至無法與之競爭的數(shù)額。利用這種最低標(biāo)價來吸引業(yè)主，從而取得與業(yè)主商談的機會，再逐步進行費用最多部分的報價。（3）不平衡報價法，承包商通過這種方法主要是達到修改合同和說明書的目的。即在標(biāo)書上報2個單價：一是按標(biāo)書的條款，擬訂單價；二是加以“如果標(biāo)書中做了某些改變，則報價可以減少15%～20%的費用”的說明。業(yè)主看到后，考慮到可以減少不少費用，就可能會同意對原標(biāo)書做某些修改。（4）突然襲擊法。是一種迷惑對手的方法，在整個報價過程中，仍按一般情況進行報價，甚至故意表現(xiàn)自己對該工程的興趣不大（或甚大），等快到投標(biāo)截止時，再來一個突然降價（或加價），使競爭對手措手不及。⑤賠價爭標(biāo)法（也叫先虧后盈法）這是承包商為了占領(lǐng)某一市場，或為了在某一地區(qū)打開局面，而采取的一種不惜代價只求中標(biāo)的策略。先虧是為了占領(lǐng)市場，等打開局面后，就會帶來工程贏利。

4.結(jié)語

建設(shè)工程招投標(biāo)管理工作是建設(shè)工程項目實施中一項極為重要的、需要不斷總結(jié)和完善的管理過程。如何建立科學(xué)、合理的招投標(biāo)體制，有效杜絕目前招投標(biāo)管理中存在的若干問題等還待進一步深入研究。

參考文獻：

[1]薛金泉.房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中的問題及解決方案[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010，（08）.

[2]何俊朋，趙偉，周永生.淺析房地產(chǎn)市場招投標(biāo)管理[J].中外建筑，2010，（08）.

陳世健

摘要：當(dāng)前國內(nèi)外的房地產(chǎn)項目招投標(biāo)已經(jīng)成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產(chǎn)項目招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)。招標(biāo)采購關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作的管理，用科學(xué)發(fā)展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)管理；對策

1.房地產(chǎn)開發(fā)工程招、投標(biāo)的基本形式

房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)的模式基本上都采用招標(biāo)的形式，合理低價中標(biāo)?；旧习ㄒ韵聨追N確定中標(biāo)單位的方式：

（1）公開招標(biāo)，是指三家及以上投標(biāo)單位進行招標(biāo)；

（2）詢價招標(biāo)，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購等），對兩家或以投標(biāo)單位進行詢價，經(jīng)過簡單比選后確定供應(yīng)商。

（3）直接委托招標(biāo)，對一些比較特殊的采購，直接與某一供應(yīng)商簽訂采購合同或確認(rèn)為認(rèn)價單位的采購模式；

（4）戰(zhàn)略招標(biāo)，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團規(guī)模化優(yōu)勢，將若干普遍適用于多數(shù)開發(fā)類項目的大宗材料設(shè)備進行集團同意戰(zhàn)略招標(biāo)的模式。

2.房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理中的問題分析

2.1招投標(biāo)工作管理團隊組織不暢在房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，對房地產(chǎn)項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標(biāo)投標(biāo)工作中需要由專人或?qū)ｉT的部門牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計、材料、工程、技術(shù)、造價等各專業(yè)，統(tǒng)籌考慮，形成一份完整且縝密的招標(biāo)文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標(biāo)過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯(lián)系溝通，會使得招標(biāo)投標(biāo)工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯夹g(shù)的不全面了解而造成招標(biāo)項目存在漏洞，給投標(biāo)單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標(biāo)投標(biāo)工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。

2.2違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)

招標(biāo)公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不規(guī)范，條件設(shè)置過高或有針對性，存在排斥潛在投標(biāo)人情況。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告時，往往有意提高報名門檻，設(shè)置過高的資質(zhì)等級、業(yè)績要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報名；要求企業(yè)或項目經(jīng)理必須具有嚴(yán)苛的類似工程業(yè)績方可報名；無論工程規(guī)模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優(yōu)質(zhì)工程獎業(yè)績方可報名等等。在編制資格預(yù)審文件時，條件設(shè)置過高，有針對性地設(shè)置各種要求和評分辦法，為某些投標(biāo)單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對未通過資格預(yù)審的投標(biāo)人不予解釋原因。

2.3工程量清單、招標(biāo)最高限價編制水平參差不齊

招標(biāo)代理和造價咨詢機構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標(biāo)最高限價編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標(biāo)人授意下有意壓低最高限價，損害投標(biāo)人利益。肢解工程分包，招標(biāo)人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標(biāo)時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包項目過多，既增加了工程現(xiàn)場的管理難度，責(zé)任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。

2.4招標(biāo)工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠

作為房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)的工作人員，不僅需要有較強的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態(tài)度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作人員，不僅對項目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標(biāo)文件時缺乏責(zé)任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標(biāo)工作人員，內(nèi)外串通，徇私舞弊，成為招標(biāo)投標(biāo)工作有效實施的最大障礙。

3.房地產(chǎn)建設(shè)工程投標(biāo)管理研究

3.1編制建設(shè)工程投標(biāo)文件的步驟問題

編制投標(biāo)文件的步驟，投標(biāo)人在領(lǐng)取招標(biāo)文件以后，就要進行投標(biāo)文件的編制工作。編制投標(biāo)文件的一般步驟是：①編制投標(biāo)文件的準(zhǔn)備工作，包括：熟悉招標(biāo)文件、圖紙、資料，對圖紙、資料有不清楚的地方，可以用書面形式向招標(biāo)人詢問、澄清；參加招標(biāo)人組織的施工現(xiàn)場踏勘和答疑會；調(diào)查當(dāng)?shù)夭牧瞎?yīng)和價格情況；了解交通運輸條件和有關(guān)事宜。②實質(zhì)性響應(yīng)條款的編制。包括對合同主要條款的響應(yīng)，對提供資質(zhì)證明的響應(yīng)，對采用的技術(shù)規(guī)范的響應(yīng)等。③復(fù)核、計算工程量。編制施工組織設(shè)計，確定施工方案。計算投標(biāo)報價。裝訂成冊。

3.2建設(shè)工程投標(biāo)策略

建設(shè)工程投標(biāo)策略和技巧是建設(shè)工程投標(biāo)活動中的一個重要方面，它是投標(biāo)活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（1）知彼知己，把握情勢。當(dāng)今世界正處于信息時代，廣泛、全面、準(zhǔn)確地收集和正確開發(fā)利用投標(biāo)信息，對投標(biāo)活動具有舉足輕重的作用。投標(biāo)人要通過雜志、媒體和政府部門、中介機構(gòu)等各種渠道，廣泛、全面地收集招標(biāo)人情況、市場動態(tài)、建筑材料行情、工程背景和條件、競爭對手情況等各種與投標(biāo)密切相關(guān)的信息，并對各種投標(biāo)信息進行深入調(diào)查，綜合分析、去偽存真，準(zhǔn)確把握情勢，做到知彼知己，百戰(zhàn)不殆。（2）以長制短，以優(yōu)勝劣。人總有長處與短處，即使一個優(yōu)秀的企業(yè)也是這樣。建設(shè)工程承包商也有自己的短處。因此在投標(biāo)競爭中，必須學(xué)會和掌握以長處勝過短處，以優(yōu)勢勝過劣勢。（3）隨機應(yīng)變，爭取主動。建筑市場處于買方市場，競爭非常激烈。承包商要對自己的實力、信譽、技術(shù)、管理、質(zhì)量水平等各個方面作出正確的估價，過高或過低估價自己，都不利于市場競爭。在競爭中，面對復(fù)雜的形勢，要準(zhǔn)備多種方案和措施，善于隨機應(yīng)變，掌握主動權(quán)，真正做投標(biāo)活動的主人。