房地產(chǎn)開發(fā)項目審批及驗收工作的實踐問題

顧建祥

摘要：社會經(jīng)濟在不斷的發(fā)展和進步，在城市中有很多的房地產(chǎn)工程在建設(shè)當中，城市在發(fā)展，房地產(chǎn)工程項目也愈發(fā)的成熟。影響房地產(chǎn)工程項目的整體施工質(zhì)量的因素有很多，還有很多的因素能夠起到非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中，通常情況下在施工現(xiàn)場都會設(shè)置施工的管理者，這能夠?qū)φw的開發(fā)工程起到監(jiān)督和控制的作用，更加有利于房地產(chǎn)項目工程的施工?；诖?，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目審批及驗收工作的實踐問題進行以下相關(guān)的分析和闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā);項目審批;驗收工作

Abstract： The social economy is constantly developing and progressing. There are many real estate projects under construction in cities， cities are developing， and real estate projects are becoming more mature. There are many factors that affect the overall construction quality of real estate projects， and many other factors can play a very critical role. In the process of real estate project development， construction managers are usually set up at the construction site， which can supervise and control the overall development project and is more conducive to the construction of real estate projects. Based on this， this article makes the following relevant analysis and elaboration on the practical issues of real estate development project approval and acceptance.

0? 引言

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國城市化的發(fā)展進程也在不斷的加快，所以在城市中建筑隊伍也不斷的增多，針對房地產(chǎn)建筑工程的施工現(xiàn)場施工的管理也提出了更高的要求。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)以及項目審批的過程中，會遇到一系列的問題，對于項目的審批和驗收的工作還需要相關(guān)的專業(yè)工作人員進行具體的裁定，裁定通過才表示房地產(chǎn)項目通過審核。房地產(chǎn)項目在開發(fā)建筑的過程中，需要注意很多的問題，比如現(xiàn)場施工的質(zhì)量、施工人員的技術(shù)、施工人員的安全、工程的首位等等方面都需要專業(yè)人員的監(jiān)督和管理，這樣才能夠進一步促進房地產(chǎn)工程通過驗收。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目審批及驗收工作進行了以下的分析和探討，希望對大家能夠提供一定的幫助。

1? 房地產(chǎn)開發(fā)的項目審批以及驗收工作中出現(xiàn)的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)場管理不足

房地產(chǎn)工程項目在進行施工的過程中會涉及到很多的環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)都要給予高度的重視，一定要切實保證施工工程整體的質(zhì)量。因為房地產(chǎn)工程項目會直接的關(guān)系到居住者的生命安全和財產(chǎn)安全，如果施工質(zhì)量出現(xiàn)了任何的問題，那么會直接的影響到其未來的生活質(zhì)量，甚至是生命安全。但是，當前有很多的房地產(chǎn)開發(fā)項目都會存在重口號、輕執(zhí)行等等一些問題。還會存在施工的材料不達標等現(xiàn)象，而且施工技術(shù)上也會呈現(xiàn)出不合格的現(xiàn)象。這對于房地產(chǎn)項目最后的驗收工作有很大的影響[1]。

1.2 施工的成本管理以及市場監(jiān)管的不科學

在房地產(chǎn)施工現(xiàn)場還存在另外一個問題，就是施工的成本管理問題。在很多的房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)場并沒有設(shè)置成本管理的崗位，導(dǎo)致施工現(xiàn)場的管理出現(xiàn)了一定的缺陷，這對于后續(xù)的房地產(chǎn)施工建設(shè)會產(chǎn)生巨大的干擾，對于施工單位的成本輸出也有一定的影響。

從房地產(chǎn)開發(fā)的市場監(jiān)管方向來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批是準備環(huán)節(jié)中的一種監(jiān)督形式，由政府方面以及相關(guān)的管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行嚴格且科學的監(jiān)督。但是很多的部門對于審批環(huán)節(jié)并不重視，他們并沒有真正的認識到當前經(jīng)濟市場中的主體，最終影響了房地產(chǎn)開發(fā)審批的整體監(jiān)管水平。例如：在近些年來，在經(jīng)濟市場中經(jīng)常會出現(xiàn)一些爛尾樓，這主要的原因是因為有關(guān)部門對于房私產(chǎn)開發(fā)項目資金的監(jiān)管不科學的原因而導(dǎo)致的。

1.3 施工的安全管理存在問題

房地產(chǎn)項目在施工的過程中，會出現(xiàn)很多的安全隱患，這對于現(xiàn)場施工人員的生命財產(chǎn)安全有很大的影響，特別是一些高空的作業(yè)，會將危險系數(shù)升級，在這樣工作的環(huán)境下，如果現(xiàn)場的安全管理意識不夠，那么對于整體的施工也會有產(chǎn)生很多的不良影響。在房地產(chǎn)項目進行施工的過程中，如果沒有相對完善的安全管理機制，甚至沒有認識到現(xiàn)場安全管理的重要性，而且對于現(xiàn)場施工的工作人員并沒有進行安全教育或者對于安全的培訓(xùn)不足，那么會導(dǎo)致在施工的過程中出現(xiàn)很多的安全隱患，加大施工安全事故發(fā)生的幾率[2]。

2? 改善房地產(chǎn)開發(fā)項目審批及驗收工作的基本對策

2.1 房地產(chǎn)項目成本管理控制

房地產(chǎn)項目在施工的工程中，建筑的利潤是開發(fā)商比較看重的指標。利潤=收入-成本。要想將利潤增加，那么就要在一定程度是哪個降低成本，增加收入。但是收入對于一個建筑工程來說都是固定的，但是成本的輸出一般可以在之前進行相應(yīng)的計算并控制，這樣就可以幫助企業(yè)增加利潤。但是在建筑工程進行成本的控制時，應(yīng)該注意以下幾個基本原則：

①成本最低的控制原則。施工的單位應(yīng)該嚴格的按照市場的規(guī)定進行施工的編制，施工的定額要將成本控制在最低。

②動態(tài)控制的施工管理原則。房地產(chǎn)項目屬于一次性的施工，成本的控制也要從開始施工時一種管控到最后，管理人員應(yīng)該確定成本管控目標，對于建筑的成本進行實時的控制，并且要將偏差及時的校正，建筑工程竣工之后，對于整體的成本控制進行總結(jié)[3]。

2.2 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理控制

在房地產(chǎn)項目管理的過程中比較難以管理的就是對于施工人員的管理，最大的前提就是要將工人選擇好。每一個施工工作人員的能力都是不同的，而每一個工人的能力又會隨著時間的變化、場地的不同而發(fā)生一定的改變，變化的上限對于每一個工人都會有所不同，在選擇施工工人的時候應(yīng)該按照變化的最低標準進行選擇。在技術(shù)方面，許多的工程中缺乏真正的比較專業(yè)的技術(shù)人員，也沒有技術(shù)非常全面的技術(shù)工人，現(xiàn)場施工的技術(shù)人員操作能力沒有真正的達到要求，所以會影響整個工程的建設(shè)進度，最終會影響到整個建筑工程的施工質(zhì)量。在建筑進行施工之前，工作單位以及相關(guān)的管理人員應(yīng)該應(yīng)該提前做好相應(yīng)的準備工作，主要包括整個建筑工程的施工現(xiàn)場、施工技術(shù)、施工人員的組織等等。施工現(xiàn)場的管理人員要對于建筑工程的整個施工過程都要進行科學合理的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)施工單位要對于建筑工人進行資質(zhì)和素質(zhì)的審查，確認建筑工人是否符合此工程的施工要求，對于施工人員、技術(shù)工人以及現(xiàn)場的管理人員都要進行最嚴格的審核，要求他們的資質(zhì)要嚴格的符合質(zhì)量的標準和要求。并且對于他們施工的人員應(yīng)該開展技術(shù)以及防護的培訓(xùn)工作，使工人能夠提升自身的工作素養(yǎng)[4]。

2.3 房地產(chǎn)項目安全管理控制

房地產(chǎn)項目在進行施工的過程中，肯定會存在一定的安全隱患，在對施工現(xiàn)場進行管理控制的過程中，一定要有專業(yè)的管理人員，對于施工現(xiàn)場的安全方面進行更加嚴格的管控，要在最大程度上保證施工工人在施工現(xiàn)場的生命財產(chǎn)安全。尤其要注意一些高空的作業(yè)，高空作業(yè)的安全隱患要增加許多，而且有很多的施工人員對于一些技術(shù)施工并不純熟，這也會為自己的施工安全帶來一定的影響，因為在進行施工的過程中，他們的安全防護意識不高，這會在一定程度上影響到施工現(xiàn)場整體的施工安全。因此，在進行施工之前，負責監(jiān)督工人的管理人員一定要將工人的素質(zhì)以及安全防護意識的標準進行適當?shù)奶嵘瑸楣こ陶w的質(zhì)量和施工現(xiàn)場的安全工作打好基礎(chǔ)[5]。另外，對于施工的機械設(shè)備的選擇也要有一定的科學依據(jù)，不要為了減少成本輸出就選擇一些劣質(zhì)的設(shè)備，這對于工程的施工進度會有很大的影響，同時也為使用機械設(shè)備的工作人員也造成了很大的安全問題。在工人使用機械設(shè)備施工、進行高空作業(yè)的機械施工過程中，管理人員應(yīng)該做好工人的安全防護措施，比如對地面以及工人自身都要做出更加全面的安全防護措施。除了一些高空的防護措施，對于地面的工作人員也要做到科學的防護，比如一定要監(jiān)督施工人員戴安全防護帽，安全防護帽可以再一定程度上減少頭部受傷的幾率，防止一些高空墜物誤傷事故的發(fā)生[5]。

2.4 做好房地產(chǎn)竣工的驗收工作

為了進一步科學的保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收工作可以順利的進行，相關(guān)的監(jiān)管部門一定要將竣工驗收的過程簡單化，并且要結(jié)合相關(guān)的法律知識，進一步加大竣工驗收的力度。例如：對于房地產(chǎn)開發(fā)竣工驗收審批的環(huán)節(jié)，相關(guān)的部門可以對房地產(chǎn)項目工程的建筑環(huán)境、建筑的基本設(shè)施等方面進行更加全面的檢查和驗收，當小區(qū)居民的居住率超越了75%，那么就可以對房地產(chǎn)的基本防護設(shè)施展開具體的驗收。在實際開展驗收的工作時，相關(guān)的監(jiān)管部門一定要充分的了解房地產(chǎn)開發(fā)商以及物業(yè)管理部門所能夠承擔的所有責任，比如環(huán)境保護責任以及公共設(shè)施保護責任等。

為了保證房地產(chǎn)工程項目的驗收工作能夠順利的進行，先關(guān)的監(jiān)管部門一定要到現(xiàn)場進行實地的勘測。假如在驗收的過程中，發(fā)現(xiàn)了小區(qū)的污染治理工作達標，那么則可以允許住戶進行居住，相反，就不能允許住戶進行居住。結(jié)合國家建設(shè)項目環(huán)?？⒐を炇展芾淼南嚓P(guān)條例可以獲知，建筑單位的建設(shè)項目申請在進行環(huán)保驗收之前，必須要委托有一定資質(zhì)的環(huán)境監(jiān)測站進行具體的房地產(chǎn)環(huán)境監(jiān)測。

在進行小區(qū)居住滿意度的驗收工作時，可以直接的訪問小區(qū)的居民，居民主觀感受能夠直接的影響房地產(chǎn)開發(fā)的科學性。在日常的生活中的小區(qū)居民居住的舒適程度可以建筑中的綠化覆蓋率、環(huán)境衛(wèi)生的達標率以及文化的氛圍三個指標來進行具體的衡量。如果住戶給出了很高的滿意程度，那么證明房地產(chǎn)的開發(fā)才具有科學的價值。

3? 結(jié)束語

綜上所述，當前我國的城市化的建筑工程正在不斷的發(fā)展，很多的房地產(chǎn)建筑工程層出不窮。針對房地產(chǎn)建筑工程項目審批以及驗收工作的管理已然成為了整個工程中至關(guān)重要的部分。在房地產(chǎn)工程施工的過程中，很容易出現(xiàn)一些問題，比如施工人員的安全意識欠缺、現(xiàn)場建筑材料管理的問題等等，所以，房地產(chǎn)項目現(xiàn)場的管理變得至關(guān)重要，這就要求房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工時要有科學的管理模式，比如制定全面的現(xiàn)場管理機制、在施工中落實、檢查和監(jiān)督等等，這樣才能夠有效的保障工人的安全，還可以在一定程度上提升工程建設(shè)的質(zhì)量和效率，最重要的是能夠在一定程度上使房地產(chǎn)項目的審批和驗收工作過變得更加順利。

參考文獻：

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[2]李小蘭.房地產(chǎn)開發(fā)項目審批及驗收工作研究[J].中外企業(yè)家，2019（08）：101.

[3]全面“一次辦成” 濟南率先推行建設(shè)手續(xù)網(wǎng)絡(luò)證照[J].計算機與網(wǎng)絡(luò)，2018，44（21）：2-3.

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[5]本刊.住建部：保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，切實穩(wěn)地價穩(wěn)房價[J].就業(yè)與保障，2019（Z2）：12-15.