論建設(shè)工程承包人與購(gòu)房者之間的權(quán)利順序

宓佳霙

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與商品房的消費(fèi)者權(quán)利之間的沖突

對(duì)于承包人與購(gòu)買商品房的消費(fèi)者之間的權(quán)利順序，應(yīng)當(dāng)分兩種情況考慮。

（一）購(gòu)買商品房的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)未作預(yù)告登記的

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)是優(yōu)先權(quán)，屬于擔(dān)保物權(quán)的一種。其成立時(shí)間為建設(shè)工程承包合同成立之時(shí)。購(gòu)買商品房的消費(fèi)者對(duì)商品房的所有權(quán)的成立時(shí)間為辦理所有權(quán)登記手續(xù)之時(shí)。在建設(shè)工程竣工之后，承包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者的所有權(quán)往往尚未成立，其權(quán)利只能為一般債權(quán)。因此，在這種情況下，承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于商品房買受人的請(qǐng)求權(quán)受償。

（二）購(gòu)買商品房的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)已作預(yù)告登記的

預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。其與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別在于：其他不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記；而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于使登記申請(qǐng)人取得一種對(duì)將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。又稱之為期待權(quán)，即權(quán)利取得人依據(jù)法律能夠確定的取得某種物權(quán)的權(quán)利。

《物權(quán)法》第 20 條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”該條規(guī)定了針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的預(yù)告登記制度。在我國(guó)引入預(yù)告登記制度后，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者在簽訂商品房買賣合同以后，為保障將來實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)消費(fèi)者同意處分該商品房的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，在已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的情況下，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者的權(quán)利就具有了物權(quán)性質(zhì)。在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)買商品房的消費(fèi)者的權(quán)利同樣具有物權(quán)效力的情況下，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與預(yù)告登記人的請(qǐng)求權(quán)沖突如何解決？

由于消費(fèi)者的利益屬于生存利益，承包人的利益屬于經(jīng)營(yíng)利益，根據(jù)生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)利益的原則，承包人的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)讓位于購(gòu)買商品房的消費(fèi)者的權(quán)利。但出于公平考慮，此時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)消費(fèi)者的權(quán)利作出限制，即消費(fèi)者必須“已經(jīng)支付全部或大部分款項(xiàng)”，否則，也不能優(yōu)先于承包人的優(yōu)先受償權(quán)。這種情況下，消費(fèi)者雖然沒有支付大部分購(gòu)房款，但作了預(yù)告登記，說明消費(fèi)者雖然暫時(shí)沒有足夠的支付能力，但慎重對(duì)待購(gòu)房，因而權(quán)衡承包人和消費(fèi)者的利益，或者說權(quán)衡此種情形下消費(fèi)者的生存權(quán)和承包人的經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但應(yīng)從拍賣所得價(jià)款中優(yōu)先扣除消費(fèi)者所交的購(gòu)房款，以滌除該商品房原存在的所有權(quán)的期待權(quán)，承包人對(duì)剩余價(jià)款行使優(yōu)先受償。但是在現(xiàn)實(shí)的司法實(shí)踐中：確定購(gòu)買商品房的消費(fèi)者的請(qǐng)求權(quán)是否優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，依據(jù)的是最高人民法院司批復(fù)，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。即，看購(gòu)房人是否支付了大部分購(gòu)房款。未支付大部分購(gòu)房款，雖然預(yù)告登記，仍不能優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；已支付大部分購(gòu)房款，雖然未預(yù)告登記，也可優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。這也是我國(guó)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度存在的問題之一。這是因?yàn)樵凇杜鷱?fù)》生效之時(shí)，《物權(quán)法》尚未頒布，我國(guó)還未引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。在承包人主張建筑工程優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者對(duì)于房屋的請(qǐng)求權(quán)僅為一般債權(quán)，而《批復(fù)》第 2 條卻規(guī)定在消費(fèi)者交付全部或者大部分款項(xiàng)后，即可對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。以債權(quán)對(duì)抗物權(quán)并且優(yōu)先受償，嚴(yán)重違反了物權(quán)的基本原則。

二、沖突的解決

物權(quán)具有絕對(duì)排他的效力，其得喪變更須有足由外部可以辨認(rèn)的表征，始可透明其法律關(guān)系，減少交易成本，避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全。因此，大陸法系各國(guó)均以“公示公信”作為物權(quán)法的基本原則，以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式。而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)基于法律的特別規(guī)定產(chǎn)生，原則上無須以登記的方式公示。此時(shí)，便出現(xiàn)了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與物權(quán)公示原則的沖突問題。一方面，如果過于強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法定性，允許其不經(jīng)公示而取得物權(quán)的對(duì)抗效力，則不但損害物權(quán)公示原則，而且不利于保護(hù)善意第三人以及交易安全；另一方面，如果過分堅(jiān)守物權(quán)公示原則，則承包人的優(yōu)先受償權(quán)就無法獲得應(yīng)有的效力，其立法目的又難以實(shí)現(xiàn)。因此，妥善調(diào)和二者之間的沖突，是完善建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度必須解決的理論問題。

筆者認(rèn)為，要完善建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度，就要使該制度與物權(quán)公示原則相互妥協(xié)。對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度，因其標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值穩(wěn)定而巨大，所擔(dān)保債權(quán)額也較大，考慮到優(yōu)先權(quán)的法定性，不要求其向建設(shè)工程抵押權(quán)一樣以登記為成立要件，但也應(yīng)當(dāng)規(guī)定相關(guān)的登記制度，將登記作為其對(duì)抗要件，未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。對(duì)于物權(quán)公示原則，繼續(xù)采物權(quán)公示的折中主義立法原則，規(guī)定對(duì)于物權(quán)變動(dòng)，以登記成立要件主義為原則，但允許法律例外規(guī)定的情形下實(shí)行登記對(duì)抗主義。只有二者之間的相互妥協(xié)，才能保證在物權(quán)公示原則的前提下設(shè)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)這一法定優(yōu)先權(quán)。所以，從立法公平與合理性的角度出發(fā)，體現(xiàn)法律的權(quán)威和法律體系的完整，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有建立登記制度之必要。在登記制度上實(shí)行登記對(duì)抗主義。建立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的登記制度，承包人可對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行登記，并以登記的時(shí)間作為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)效力起算點(diǎn)。在與購(gòu)買商品房的消費(fèi)者權(quán)利沖突中，實(shí)行登記對(duì)抗主義，同時(shí)對(duì)購(gòu)買商品房的消費(fèi)者的權(quán)利進(jìn)行限制。