淺析我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀與對策

孫翠鳳1 劉朋濤2

1 山東萬斯達(dá)集團(tuán)有限公司 250014；2 身份證號 372925198201061511 山東濟(jì)南 250000

摘要：目前為止，產(chǎn)業(yè)化住宅占房屋開發(fā)總量的比例仍然很小，尚未形成規(guī)模，而規(guī)模過小又導(dǎo)致成本過高。由于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的過程中缺少技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場認(rèn)同度低等問題，我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展一直比較緩慢，產(chǎn)業(yè)化水平還比較低。為改變粗放的建造方式，建設(shè)更多節(jié)能、環(huán)保、安全的住宅，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，加快住宅升級換代迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化；優(yōu)勢；現(xiàn)狀；對策

1.我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)企業(yè)支持力度過小

“住宅產(chǎn)業(yè)化”，簡單地說就是住宅裝配式建設(shè)實現(xiàn)房子的工廠式流水化生產(chǎn)。即在工廠按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將建筑部品（墻面、樓梯、廚房、衛(wèi)生間、樓板、陽臺等）預(yù)先制作，經(jīng)過檢測達(dá)標(biāo)后，直接運到施工工地進(jìn)行現(xiàn)場裝配，實現(xiàn)“像搭積木一樣組裝樓房”。

雖然住宅產(chǎn)業(yè)化被提出很多年，但目前采用產(chǎn)業(yè)化的方式建造房屋的開發(fā)商及項目并不多。這是因為住宅產(chǎn)業(yè)化還尚未形成規(guī)模，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)化住宅的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅。開發(fā)商不愿冒著增加技術(shù)和提高額外成本的風(fēng)險去開發(fā)產(chǎn)業(yè)化住宅，面對新技術(shù)、新材料可能導(dǎo)致的成本的增加、風(fēng)險的加大，大多數(shù)開發(fā)商仍然抱著猶豫、觀望，甚至“坐享其成”的心態(tài)。住宅產(chǎn)業(yè)化是涉及到千家萬戶的，光憑著某一個地產(chǎn)公司的力量是做不起來的。

1.2消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅持懷疑態(tài)度

作為一種新型的建造模式和經(jīng)營方式，住宅產(chǎn)業(yè)化還未深入到消費者的日常生活中。大部分消費者對住宅產(chǎn)業(yè)化的概念還很模糊，對其新技術(shù)、新材料的應(yīng)用成果還不了解，而且也沒有切身體會到產(chǎn)業(yè)化住宅所帶來的好處。消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅持懷疑態(tài)度。這就不利于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

1.3政府的推廣力度還不夠

1.3.1政府在制定土地、財稅、金融、技術(shù)等相關(guān)政策上還不夠完善

目前，我國在土地、財稅、金融、技術(shù)等方面還缺少完善的優(yōu)惠政策，這就導(dǎo)致了開發(fā)商不愿全身心投入到住宅產(chǎn)業(yè)化的浪潮中來，使住宅產(chǎn)業(yè)化在我國難以推廣。而國際經(jīng)驗證明，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)得益于適當(dāng)?shù)慕鹑诤拓斦叩闹С?。只有政府的?jīng)濟(jì)政策支持做保障，才能更好的推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

1.3.2政府的宣傳力度不夠

消費者是市場需求的載體，只有讓消費者真正地認(rèn)識到產(chǎn)業(yè)化住宅的優(yōu)勢所在，才能保證住宅產(chǎn)業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展。而提升消費者對住宅產(chǎn)業(yè)化的信心是與政府的宣傳力度息息相關(guān)的。

2.我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對策

2.1建立完善的建筑（住宅）部品體系

實現(xiàn)部品開發(fā)、生產(chǎn)和供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化，是實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的重要標(biāo)志。從國際經(jīng)驗來看，凡是住宅產(chǎn)業(yè)化水平較高的國家，其部品體系都相對較為完善，部品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化程度也比較高。如何完善我國的建筑部品體系？首先，統(tǒng)一模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)是部品部件工廠化生產(chǎn)的前提條件；其次，開展部品認(rèn)證是提高住宅品質(zhì)和性能的有效方法，即可以通過對部品的標(biāo)準(zhǔn)性、通用性、節(jié)能性、環(huán)保性等性能進(jìn)行評估，從而淘汰落后的技術(shù)和產(chǎn)品，大力推廣通用部品的生產(chǎn)和先進(jìn)成套技術(shù)，有效促進(jìn)住宅部品的發(fā)展。

2.2建立完善的建筑體系和標(biāo)準(zhǔn)化體系

我國的住宅建筑體系大都是單項技術(shù)，雖然種類多，但并沒有標(biāo)準(zhǔn)化、配套化技術(shù)，這就限制了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。而成熟的成套建筑體系（如輕鋼建筑體系、木結(jié)構(gòu)）和與之配套的成套技術(shù)能夠大力提高住宅產(chǎn)業(yè)化的程度。因此，要想更好的促進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，就必須首先建立適合我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的建筑體系。

2.3鼓勵國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈形成，優(yōu)化整合資源

培育和發(fā)展一批龍頭企業(yè)，拓展建筑產(chǎn)業(yè)鏈，帶動行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)符合“四節(jié)一環(huán)保”（節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)）要求的建筑工業(yè)化成套技術(shù)與建筑體系在我國的研發(fā)、生產(chǎn)、應(yīng)用，逐步提高我國建筑工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化水平，促進(jìn)建筑建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變。同時，發(fā)揮示范、引導(dǎo)和輻射作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，從而全面提升我國建筑工業(yè)化整體水平。

2.4制定一系列利于產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)和消費的相關(guān)稅收和金融政策

我國可以借鑒國外經(jīng)驗，從稅收和金融兩方面分別制定有利于產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)和消費的稅收和金融政策。稅收調(diào)節(jié)等財政政策是有力手段，可以明確規(guī)定如消費者購買符合國家政策以及技術(shù)規(guī)范要求的住宅，不但可以申請低息貸款，并且在還貸期間，可在個人所得中自動扣除還款的數(shù)額等等。充分發(fā)揮金融支持作用，一方面可以提供優(yōu)惠的信貸支持，即對符合條件的住宅項目優(yōu)先提供開發(fā)貸款、降低開發(fā)貸款利率或適度放寬負(fù)債率限制，對購買該類型住宅的消費者降低首付要求或降低按揭貸款利率等。除此之外政府還可以研究出臺與“土地招拍掛”掛鉤、與綠色建筑發(fā)展掛鉤、與建筑建造過程中稅費掛鉤及工業(yè)化產(chǎn)品減免稅的相關(guān)政策。只有有效的經(jīng)濟(jì)政策支持，才能更好的推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的持續(xù)發(fā)展。

2.5加大宣傳力度、推進(jìn)試點城市

濟(jì)南市政府日前發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作的通知》顯示，對在土地出讓環(huán)節(jié)未提出住宅產(chǎn)業(yè)化要求、項目建設(shè)單位采用住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建造的，在滿足有關(guān)條件的前提下，政府可給予一定支持獎勵政策。此外，住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)企業(yè)可優(yōu)先獲得市工業(yè)發(fā)展專項資金、科技創(chuàng)新專項資金等扶持。

2012年7月我市被住建部批準(zhǔn)成為全國第三個住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點城市，我市的萬斯達(dá)、力諾瑞特兩家企業(yè)先后榮獲國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，首批建筑產(chǎn)業(yè)化示范工程項目已通過主體驗收，規(guī)劃總面積6700多畝的兩個住宅產(chǎn)業(yè)化園區(qū)建設(shè)正在積極推進(jìn)。這標(biāo)志著我市住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展的新階段。濟(jì)南將力爭用三到五年的時間形成千億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模，打造全國住宅工業(yè)部品生產(chǎn)研發(fā)的前沿陣地和重要的集散地。

濟(jì)南城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任田莊從政策層面表示，將對實施產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的項目給予容積率獎勵。另外還有資金方面的扶持，給予住宅產(chǎn)業(yè)化裝配施工企業(yè)專項資金，鼓勵裝配式企業(yè)為具有裝配式建筑建設(shè)施工資質(zhì)的設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位給予招投標(biāo)。對于開發(fā)企業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)項目可以適當(dāng)?shù)靥崆敖o予預(yù)售、回籠資金項目建設(shè)。政府投資項目要求公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造等項目全都用住宅產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)建設(shè)。市政府各平臺在建設(shè)項目中也積極采用住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應(yīng)用。

目前相關(guān)政府扶持政策已會簽完畢，近期將出臺。濟(jì)南今年新開工建設(shè)的保障房將全都用住宅產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)建設(shè)，新開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目在住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)上要達(dá)到20%。2016年底，全市采用住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)建設(shè)的項目面積占新建項目面積的比例不低于30%，到2018年底不低于50%。

2.5房地產(chǎn)企業(yè)亟需調(diào)整升級

住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放眼未來，充分認(rèn)識到產(chǎn)業(yè)化住宅的優(yōu)勢所在。面對新的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高管理、開發(fā)、施工的能力，積極投入到住宅產(chǎn)業(yè)化的浪潮中。

2.6培養(yǎng)消費者產(chǎn)業(yè)化住宅的消費理念

市場需求的載體是消費者，但目前消費者對住宅產(chǎn)業(yè)化的理解還僅僅停留在其表面意思上，更加關(guān)心的只是地段、房型、環(huán)境等問題，并不十分在意住宅的整體使用性能，而對于工業(yè)化住宅運用新技術(shù)所帶來的實際好處缺乏親身體會。

產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的住宅由多個部件組成，例如整體廚衛(wèi)、架空地板體系等，這些部件的價格將會像汽車一樣分“三六九等”，市民可以根據(jù)自己的喜好和經(jīng)濟(jì)水平，選擇“奔馳價位”和“QQ價位”的內(nèi)部構(gòu)件。

目前，濟(jì)南市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心已在構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)化網(wǎng)絡(luò)平臺，這一平臺跳過裝修建材市場這一中間環(huán)節(jié)，可以實現(xiàn)裝修部件生產(chǎn)企業(yè)與購房市民直接對接，有需要的市民通過平臺可以比較、選擇，并直接聯(lián)系裝修部件生產(chǎn)企業(yè)購買。通過平臺，預(yù)估可降低15%裝修費。

3.結(jié)束語

綜上所述，我國住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展已經(jīng)成為了不可抵擋的趨勢，雖然現(xiàn)在仍舊不是特別成熟，但是隨著我國的發(fā)展以及在實際問題中對于住宅行業(yè)中問題的不斷解決，一定會在不久的將來得到長足的發(fā)展，并且逐漸趨于完善。

要實行住宅產(chǎn)業(yè)化，開發(fā)商的意識和生產(chǎn)方式需要進(jìn)行變革?，F(xiàn)在大量的農(nóng)民工在工地上，這樣的狀態(tài)在住宅產(chǎn)業(yè)化大幅度改善之后會消失。需要裝配化工人，大量的培訓(xùn)，知識的培養(yǎng)，讓他們從農(nóng)民工變成產(chǎn)業(yè)化工人。

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