關(guān)于加強對房地產(chǎn)市場宏觀監(jiān)控和管理的思考

王靜

摘要： 改革開放以來，中國經(jīng)濟取得了舉世矚目的成就，連續(xù)三十多年實現(xiàn)了高速增長，中國經(jīng)濟發(fā)展成為世界經(jīng)濟發(fā)展的強勁動力。中國經(jīng)濟發(fā)展進程中房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展功不可沒，房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟發(fā)展的助推作用是十分強大的，房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車之一，其作用有目共睹。因此，探索加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和管理尤為必要，妥善做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和管理，實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸，盡快走出“換擋低迷”期，是經(jīng)濟界乃至全國人民的共同愿望。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀監(jiān)控；管理；對策

改革開放以來，中國經(jīng)濟取得了舉世矚目的成就，連續(xù)30多年實現(xiàn)了高速增長，中國經(jīng)濟發(fā)展成為世界經(jīng)濟發(fā)展的強勁動力。然而，任何事物的發(fā)展都不會是一帆風順的，永遠增漲的經(jīng)濟也是從來沒有過的，經(jīng)歷了幾十年的高速發(fā)展，中國經(jīng)濟出現(xiàn)暫時的調(diào)整也是必然的，如何度過“換擋低迷”期，重拾升勢是人們普遍關(guān)心的熱點問題。近來，對中國房地產(chǎn)業(yè)的指責之聲不絕于耳，硬著陸、崩盤、大蕭條等謬論甚囂塵上，似乎中國房地產(chǎn)業(yè)，狼真的要來了，恐慌情緒不斷蔓延，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來了消極的影響。在這樣的形勢下，探索加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和管理尤為必要，妥善做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和管理，實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸，盡快走出“換擋低迷”期，是經(jīng)濟界乃至全國人民的共同愿望。

一、歷史上房地產(chǎn)泡沫破裂的教訓

（一）日本房地產(chǎn)泡沫破裂

1985年后正是日本樓市的癲狂時期，在1990年樓市泡沫達到頂峰，相比房地產(chǎn)業(yè)瘋狂上漲前房價漲了七八倍。隨之而來的是泡沫破裂，樓市崩盤，進入房地產(chǎn)蕭條期，整個過程歷時六七年的時間。日本的房地產(chǎn)泡沫破裂讓很多日本民眾苦不堪言，時至今日，經(jīng)歷二十多年的蕭條期仍有很多人還在背著當年欠下的沉重債務。

（二）美國次貸危機

20世紀80年代末、90年代初，美國房地產(chǎn)持續(xù)了十幾年的繁榮，住房銷售量不斷創(chuàng)下新記錄，房價也以每年增幅超過10%的速度攀升，1995～2006年美國房價翻了一番。受房地產(chǎn)上升態(tài)勢影響，美國次貸規(guī)模不斷擴大。從2006年中期開始，美國房地產(chǎn)市場開始降溫，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下滑；2006年三季度至2007年7月美國房價下跌超過10%，房屋銷售銳減；2007年5月美國成屋待售房屋量達到歷史最高水平，超過400萬套。隨著美國房地產(chǎn)形勢逆轉(zhuǎn)，次級抵押貸款危機開始表現(xiàn)出來。2007年2月13日美國新世紀金融公司（New Century Finance）發(fā)出2006年第四季度成為這場震撼世界的經(jīng)濟危機的導火索。宣布業(yè)績并額外增加在次級房屋信貸的準備金額達70億美元，合共105.73億美元，升幅達33.6%。消息一出，令當日股市大跌，其中恒生指數(shù)下跌777點，跌幅4%。

縱觀世界經(jīng)濟，經(jīng)濟上升期間內(nèi)部會不斷地累積下跌的動能，經(jīng)濟不斷增長，企業(yè)就會不斷加大投入擴展產(chǎn)能來滿足需求，產(chǎn)能過剩初期，市場仍然能夠維持，直到市場嚴重供過于求，企業(yè)利潤縮水，不得不減少產(chǎn)能，這就會減少投入。市場永遠是非理性的，不出現(xiàn)嚴重的供過于求是不會讓企業(yè)主動收縮的。經(jīng)濟下滑期，企業(yè)不斷裁員，節(jié)約成本，減少產(chǎn)能。一方面企業(yè)手中的利潤會慢慢增加，市場慢慢從供大于求變?yōu)楣┎粦?，企業(yè)又開始擴招人員，加大投入，擴展產(chǎn)能，經(jīng)濟進入上升期。如此循環(huán)，猶如人類社會的螺旋上升，又或者是人類體內(nèi)DNA似的雙螺旋結(jié)構(gòu)。在經(jīng)濟上行周期里一切都是良性循環(huán)，企業(yè)利潤增加，產(chǎn)能擴展投入，員工收入增加，消費支出增長，消費和投資互相促進推動經(jīng)濟進一步上行。直到經(jīng)濟發(fā)展動力都被提前透支，市場嚴重供過于求，開始進入下行周期，一切都是惡性循環(huán)。經(jīng)濟周期就像四季輪回一樣波浪式前進，有上漲周期，也必須經(jīng)歷下降周期，在上漲和調(diào)整間輪回，通過波浪式上漲和調(diào)整實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展，推動社會進步。永遠上漲的經(jīng)濟模式是根本不存在的，政府宏觀調(diào)控的作用就是在經(jīng)濟過熱期間掌握火候讓它降溫，實現(xiàn)平穩(wěn)增長，在調(diào)整期間增加火力讓調(diào)整來得慢一些，調(diào)整的幅度小一些，實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸。最佳的宏觀調(diào)控效果是讓經(jīng)濟增長周期更長一些，調(diào)整周期短一些，平穩(wěn)一些。

三、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

中國經(jīng)濟與世界發(fā)達國家經(jīng)濟基礎(chǔ)不同。發(fā)達國家經(jīng)歷幾十年甚至上百年的發(fā)展，家底厚。中國屬于發(fā)展中國家，雖然改革開放以來經(jīng)歷了30多年的快速發(fā)展，積累了一定的經(jīng)濟實力，但是和發(fā)達國家比起來還有很大差距。30年前誰也不曾想到今天會發(fā)展到如此地步，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是讓人難以置信。城市建設(shè)日新月異，人民群眾的居住條件和居住環(huán)境得到了翻天覆地的變化。在這樣快速發(fā)展進程中出現(xiàn)這樣或那樣的問題是正常的，必須勇于面對問題，查找癥結(jié)所在，找出解決問題的辦法。一味消極地盯緊問題、夸大危害、制造恐慌情緒，對經(jīng)濟發(fā)展是十分有害的。

四、當前房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理的對策

強勁形勢和政策的改變往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境等。政府對形勢進行全方位的監(jiān)控、制定合適的政策是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時就必須加強對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應，不至于過多積壓。其次，要加強房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增。最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應加強市場統(tǒng)計和預測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導產(chǎn)業(yè)。這是當前房地產(chǎn)市場監(jiān)控和管理的初衷所在。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年工業(yè)增加值同比增長8.6%，累計增長17.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值7955.98億元，累計增長19.3%。商品房銷售面積累計值10465.62萬平方米，商品房銷售面積累計增長-0.1%。經(jīng)濟數(shù)據(jù)健康，回暖跡象明顯，房地產(chǎn)投資狀況良好，表明新一屆政府陸續(xù)出臺的一系列“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生”的政策措施在逐步顯現(xiàn)“藥效”。盡管面對較大的經(jīng)濟下行壓力，中央政府堅持不斷探索經(jīng)濟增長模式的改善，拋棄只重視速度而忽視質(zhì)量的“老路子”，力圖在經(jīng)濟增長與深化改革、轉(zhuǎn)型升級之間尋求平衡，打造中國經(jīng)濟升級版。新一屆政府履職以來，李克強總理先后主持召開21次國務院常務會，有針對性地出臺了一系列政策措施，不斷釋放改革紅利，激發(fā)市場活力，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

中國是一個人口眾多的大國，國內(nèi)消費與世界其他國家相比具有明顯的優(yōu)勢，經(jīng)濟增長促進人民群眾的消費需求是必然的，有人擔心中國房地產(chǎn)房價面臨拐點預期、房地產(chǎn)銷量下滑，這會讓銀行開始擔心房地產(chǎn)泡沫破裂的風險。因為房價太高了，銀行自然會主動減少個人房貸和房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，這會加劇房地產(chǎn)銷量的下滑，惡性循環(huán)就開始了。這就是一旦進入下行通道，一切都是惡性循環(huán)。而房地產(chǎn)又是中國銀行也和信托業(yè)的核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)效益下滑，資金周轉(zhuǎn)速率下滑，會導致金融系統(tǒng)資金鏈緊張。利率市場化問題也是人們擔心的問題，中國實際存款利率已經(jīng)接近市場化。提高企業(yè)和政府的債務成本和銀行的資金成本，提高貸款利率，導致房地產(chǎn)銷量進一步下滑的可能性似乎存在。企業(yè)成本增加、利潤下滑也會導致職工收入下滑，職工收入下滑會加劇房地產(chǎn)銷量下滑的危險性也不可忽視。至于QE縮減會對我們國家房地產(chǎn)造成何種影響還有待于觀察，不能貿(mào)然判定中國此時為了維持人民幣匯率會讓本來就不寬松的貨幣政策更加緊張。小銀行與大銀行之間關(guān)系密切，同業(yè)業(yè)務規(guī)模巨大，小銀行倒閉或虧損會把大銀行拖下水，造成系統(tǒng)性金融危機。同時，泛濫于全球資產(chǎn)投機市場的美元資金因為QE縮減而成本大增，不得不回流美國，進而造成全球的資產(chǎn)泡沫破裂，大宗商品暴跌，加元、澳元暴跌也是沒有根據(jù)的。

中國房地產(chǎn)最近十幾年發(fā)展中的問題是改革中不可避免的，不必大驚小怪，要不斷提高警惕，加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度。中國房地產(chǎn)業(yè)必將經(jīng)歷風雨的洗禮，走上健康發(fā)展的道路。

（作者單位：吉林省四平市人民政府辦公室機關(guān)房產(chǎn)管理維修處）