限購(gòu)松綁潮來(lái)襲

胡弗

8月樓市限購(gòu)解封潮蔓延之快，出乎此前所有業(yè)內(nèi)人士的謹(jǐn)慎預(yù)估。

公然打響解封潮第一槍的是內(nèi)蒙古呼和浩特。6月26日上午9點(diǎn)，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處對(duì)剛發(fā)布的限購(gòu)松綁通知又發(fā)了則“更正聲明”，正式通知松綁，成為全國(guó)首個(gè)發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。

和過(guò)去地方上發(fā)文次日即遭中央打壓不同，呼市這次沒(méi)有收到任何上級(jí)回應(yīng)。由中央發(fā)令強(qiáng)制推行了三年的樓市限購(gòu)政策，就這樣以一種“中央默許”的方式，慢慢在各個(gè)省市取消了。

呼市限購(gòu)令明確：“取消商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒傅闹贫?，居民?gòu)買(mǎi)商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明?！庇绕溥€提到，“要充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用?！?/p>

截至8月20日，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北上廣深等9個(gè)城市尚未調(diào)整，其中上海和北京分別于8月16日和8月19日傳出了部分銀行限貸政策的松綁。

有意思的是，2012年限購(gòu)令執(zhí)行以來(lái)，樓市成交量減少，房?jī)r(jià)卻沒(méi)有下跌，而是以較平緩的坡度繼續(xù)上漲了兩年。來(lái)自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上海新房均價(jià) 2012年5月至年底保持在27000元/平方米左右，2013年1月又恢復(fù)漲勢(shì)，直到今年4月達(dá)到最高點(diǎn)32527元/平方米，漲幅達(dá)到20.47%，隨后逐月微跌。

上海作為外來(lái)人口集中，剛需旺盛的一線城市表現(xiàn)略為滯緩。從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年1月部分城市就開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，跌勢(shì)從三四線城市向一二線城市迅速擴(kuò)散。2月22日，杭州傳出某樓盤(pán)促銷(xiāo)導(dǎo)致先買(mǎi)下的房主們?nèi)ナ蹣侵行拇蛟业男侣?。這一原本被解讀為偶然事件的消息，從4月開(kāi)始轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)面全線的掉頭向下。至7月，“杭州樓價(jià)跌回四年前”的新聞標(biāo)題見(jiàn)諸媒體。

今年5月《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》頭版發(fā)表了一篇觀察性評(píng)論，指出樓市首次出現(xiàn)了“非政策性”下跌。換而言之，限購(gòu)令其實(shí)并沒(méi)有真正hold住房?jī)r(jià)，而在房?jī)r(jià)因“非政策”原因下跌時(shí)，“救市意圖”明顯的限購(gòu)松綁出現(xiàn)了。同樣諷刺的是，松綁也沒(méi)有帶來(lái)“強(qiáng)心針”效果，6、7兩月，除個(gè)別城市和個(gè)別樓盤(pán)曝出搶購(gòu)消息外，70個(gè)大中城市新建住宅環(huán)比下跌的達(dá)64個(gè)。

限購(gòu)紛紛松綁

呼市限購(gòu)政策推出不久，推出效果如何就引起關(guān)注。據(jù)7月4日的《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，呼和浩特房產(chǎn)交易中心呈現(xiàn)買(mǎi)方冷淡，而賣(mài)方熱情的場(chǎng)景?！吧唐贩烤W(wǎng)簽業(yè)務(wù)區(qū)門(mén)可羅雀”，“開(kāi)發(fā)商預(yù)售、開(kāi)盤(pán)等審批業(yè)務(wù)柜臺(tái)前卻排起了隊(duì)”，供大于求的態(tài)勢(shì)十分明顯。

7月10日山東濟(jì)南也宣布放開(kāi)限購(gòu)。濟(jì)南城建委提請(qǐng)調(diào)整限購(gòu)政策的文件在網(wǎng)上曝光，未遭官方否認(rèn)。和呼市不同的是，濟(jì)南據(jù)報(bào)松綁后一度出現(xiàn)了成交量井噴。

在所有松綁限購(gòu)的城市中，被認(rèn)為尺度最大的是福建省的“閩八條”。8月8日出臺(tái)的“閩八條”不僅提出福州、廈門(mén)可以調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu)，還在首套房認(rèn)定上提出，家庭購(gòu)買(mǎi)改善型普通商品住房按首套房認(rèn)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房，間接放松限貸。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，福建的政策涉及到房地產(chǎn)交易、建設(shè)的所有環(huán)節(jié)全面放松，在省級(jí)層面還是第一個(gè)，對(duì)信貸的松動(dòng)，范圍之廣、力度之大都超過(guò)了預(yù)期。

不過(guò)，限購(gòu)松綁政策效果整體上還是十分有限。杭州、濟(jì)南、成都等城市，取消限購(gòu)后日均成交量出現(xiàn)飆升，長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等城市，取消限購(gòu)后成交量只有5%左右的小幅提升。其他城市均沒(méi)有明顯效果。業(yè)內(nèi)人士在評(píng)價(jià)這一現(xiàn)象的原因時(shí)，無(wú)不認(rèn)為和限貸沒(méi)有相應(yīng)放開(kāi)有關(guān)。正所謂“兵馬先行，糧草未動(dòng)”，缺乏銀行給予的資金支持，限購(gòu)松綁成了空中樓閣?！皬哪壳岸鄠€(gè)城市的成交變化情況分析，在限購(gòu)政策被解除后，依然難以阻止樓市下行。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。

但這無(wú)法解釋福建的表現(xiàn)。廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，可能需要一段時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。“最近當(dāng)?shù)匾恍潜P(pán)的訪客量在增加，這說(shuō)明市場(chǎng)在回暖?！彼J(rèn)為，眼下要做的，是加快資金流動(dòng)，提升開(kāi)發(fā)商和銀行的預(yù)期。

京滬眼球效應(yīng)

相比二、三線城市紛紛松綁限購(gòu)，上海和北京兩座一線城市限貸松綁跡象就格外引人矚目。盡管這兩座城市都沒(méi)有限購(gòu)和限貸放開(kāi)的明文規(guī)定，但還是被證實(shí)多所銀行首貸利率下調(diào)。上海建行一份內(nèi)部文件的流出更是牽動(dòng)了媒體的神經(jīng)。

這份限貸調(diào)整的內(nèi)部文件8月16日晚以圖片的形式在微博流傳開(kāi)來(lái)，文件顯示：第一，外地購(gòu)房貸款結(jié)清，本市首次購(gòu)房算首套；第二，2011年1月31日前允許2套貸款記錄，現(xiàn)全部結(jié)清，本市無(wú)房，算首套；第三，允許有N套貸款記錄，原來(lái)只允許有3套，現(xiàn)全部結(jié)清上海名下無(wú)房算首套；第四，首套房最低可打8折利率（享受八折要求客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%）。

建行未具名人士隨后稱，該調(diào)整只針對(duì)其一手合作樓盤(pán)，而且“僅是初稿”，“還未準(zhǔn)備落地，暫不執(zhí)行”。此外，招商銀行、上海農(nóng)商行和民生銀行都證實(shí)7、8月份在上海推出首套房利率優(yōu)惠。北京方面，28家銀行中，有6家銀行不同程度地下調(diào)了首套房貸款利率，其中民生銀行由此前的停貸轉(zhuǎn)為首套房基準(zhǔn)利率放貸，暫時(shí)停止貸款的銀行也減少到了6家。

今年4月以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)多次“喊話”，要落實(shí)差別化信貸政策，加大對(duì)首次自住型購(gòu)房人群的貸款支持力度，但是，商業(yè)銀行實(shí)質(zhì)性的利率優(yōu)惠至今沒(méi)有出現(xiàn)，對(duì)剛需置業(yè)人群的購(gòu)買(mǎi)支持力度不足、貸款成本偏高，在房?jī)r(jià)依然偏高的現(xiàn)階段，購(gòu)房人已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)的繼續(xù)回落以及可能出現(xiàn)的利率優(yōu)惠產(chǎn)生了很強(qiáng)烈的心理預(yù)期。此時(shí)，如果沒(méi)有銀行利率方面的實(shí)際支持，或者房?jī)r(jià)不能出現(xiàn)更大幅度的實(shí)質(zhì)性回落，即使多地繼續(xù)放松樓市限購(gòu)，也難以在短期內(nèi)刺激市場(chǎng)需求入市、拉動(dòng)市場(chǎng)回暖。

“限購(gòu)松綁潮的蔓延與新一屆政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路有密不可分的關(guān)系。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，“今年的政府工作報(bào)告提出了‘分類(lèi)調(diào)控政策，并且新任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高更是在其上任后的第一次全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上提出‘千方百計(jì)地消化庫(kù)存的工作要求?！?/p>

中原集團(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，解除限購(gòu)并不是樓市的“救命稻草”，市場(chǎng)不會(huì)因此很快產(chǎn)生明顯的變化，樓市交易量能否恢復(fù)還與房地產(chǎn)信貸政策高度相關(guān)。由于當(dāng)前信貸收緊態(tài)勢(shì)未改，供過(guò)于求、庫(kù)存消化壓力較大的地方解除限購(gòu)政策不會(huì)引起房?jī)r(jià)大幅反彈，北上廣等熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策還不會(huì)輕易放開(kāi)。

松綁城市

4月18日 江蘇無(wú)錫 購(gòu)買(mǎi)60平方米以上住宅即可落戶。

4月25日 廣西南寧 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)規(guī)定的地區(qū)可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

4月28日 天津 只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房，即可在新區(qū)購(gòu)房。

5月 1日 安徽銅陵 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)首套房可享1%契稅補(bǔ)貼。

5月 5日 浙江寧波 購(gòu)房資格審查由兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椤?/p>

5月 7日 河南鄭州 個(gè)人住房置業(yè)貸款可獲政策性擔(dān)保。

5月16日 江蘇揚(yáng)州 允許借款人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，提取本人及配偶的住房公積金。

5月23日 安徽宣城 公積金貸款額度上調(diào)至30萬(wàn)元。

5月29日 海南海口 本省人?？谫?gòu)房120平方米以上可落戶。

6月10日 遼寧沈陽(yáng) 對(duì)本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)可以購(gòu)買(mǎi)多套房屋。

6月26日 內(nèi)蒙古呼和浩特 居民購(gòu)買(mǎi)商品住房不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

7月10日 山東濟(jì)南 全面取消限購(gòu)。

7月14日 江西南昌 宣布有條件放開(kāi)住房限購(gòu)，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖四個(gè)區(qū)，其他市區(qū)區(qū)域不再限購(gòu)。

7月19日 湖北武漢 140平方米以上的住房不再納入限購(gòu)范圍。

7月21日 江蘇蘇州 90平方米以上不再限購(gòu)。

7月29日 浙江杭州 取消140平方米以上戶型限購(gòu)。

7月29日 浙江溫州 宣布從第二天起全面取消限購(gòu)。

7月30日 浙江寧波 取消90平方米以上戶型限購(gòu)。

8月1日 浙江紹興 宣布限購(gòu)正式取消，二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)房不認(rèn)貸。

8月8日 福建 出臺(tái)“閩八條”。

8月11日 湖南 “湘五條”發(fā)布，成為第二個(gè)公開(kāi)出臺(tái)樓市刺激政策的省份。

8月20日 山西太原、浙江紹興、黑龍江哈爾濱 先后發(fā)布消息，宣布“放松”當(dāng)?shù)氐淖》肯拶?gòu)政策。