高房?jī)r(jià)、空心村和小產(chǎn)權(quán)房的形成機(jī)制分析

廖萍萍 林 丹

（1.福建省委黨校 經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部，福建 福州350025；2.福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院，福建 福州350025）

我國(guó)城市中心的高房?jī)r(jià)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村的空心村問(wèn)題直接嚴(yán)重影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過(guò)比較城鎮(zhèn)和農(nóng)村的住房情況并利用地租理論分析，筆者認(rèn)為產(chǎn)生這樣的城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)扭曲現(xiàn)象，是因?yàn)槟壳罢鞯匮a(bǔ)償和土地出讓金支出不合理，社會(huì)資源過(guò)多投入到城市，導(dǎo)致城鄉(xiāng)的級(jí)差地租拉大；城鄉(xiāng)級(jí)差地租越大，在一段時(shí)間里，又吸引更多資源往級(jí)差地租較高的城市集中，因此必然導(dǎo)致出現(xiàn)城市中心的高房?jī)r(jià)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村的空心村。十八屆三中全會(huì)提出新土改，縮小征地范圍，尤其允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下入市，不僅將有效壓縮小產(chǎn)權(quán)房存在的空間、抑制城市的高房?jī)r(jià)，同時(shí)也將發(fā)掘農(nóng)村土地的真實(shí)價(jià)值。

一、城市住房與農(nóng)村住房情況的比較

要研究城市中心的高房?jī)r(jià)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村的空心村這些問(wèn)題的內(nèi)在聯(lián)系，必須從了解城市中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及農(nóng)村住房情況入手。城鄉(xiāng)住房的情況可以從住房類型、面積、價(jià)格以及城鄉(xiāng)住房投入情況等方面進(jìn)行比較。

（一）城鄉(xiāng)住房的分類

我國(guó)現(xiàn)有城鄉(xiāng)住房大致分為以下幾種類型：（1）城鎮(zhèn)商品房（包括新開(kāi)發(fā)商品房、二手房等）；（2）農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)民因征地補(bǔ)償而獲得的住房，雖是協(xié)議性質(zhì)，但最終也構(gòu)成商品房的組成部分；（3）居民舊城改造拆遷補(bǔ)償住房，同樣是協(xié)議性質(zhì)，最終也成為商品房的一部分；（4）城鎮(zhèn)保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、政府為解決低收入群體住房難問(wèn)題而推出的限價(jià)房等，有的僅有部分產(chǎn)權(quán)，不能自由買(mǎi)賣(mài)，不同于完全市場(chǎng)化的商品房；（5）農(nóng)村宅基地，是村集體分配給集體成員的用于建房的集體土地，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未市場(chǎng)化，僅允許在村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)；（6）小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，其產(chǎn)權(quán)是不合法的。以上各種類型的城鄉(xiāng)住房在房產(chǎn)主體、交易模式、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等存在較大差異，詳見(jiàn)表1。

表1 各類城鄉(xiāng)住房主體、交易模式、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)比較

（二）城鄉(xiāng)住房面積比較

比較1978年到2012年間城鄉(xiāng)住房面積的變化情況可以看到，1978年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為6.7平方米，農(nóng)村居民人均居住住房面積為8.1平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積與農(nóng)村居民人均居住住房面積之比為0.83；2012年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32.9.平方米；農(nóng)村居民人均居住住房面積為37.1平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積與農(nóng)村居民人均居住住房面積之比為0.89。近35年城鄉(xiāng)住房面積比并沒(méi)有發(fā)生很大變化。（見(jiàn)圖1）

（三）城鄉(xiāng)住房投資比較

對(duì)比1995年至2012年城鄉(xiāng)住房投資的情況可見(jiàn)，1995年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資為1753.1億元；農(nóng)村住房投資為1349.9億元，城鄉(xiāng)住房投資比（城鄉(xiāng)住房投資比＝城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資/農(nóng)村住房投資）為1.29。到2012年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資為49374.2億元，農(nóng)村住房投資為6051.6億元，城鄉(xiāng)住房投資比為8.16。可見(jiàn)，由于土地出讓的增值收益主要向城市傾斜，城市住房投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于農(nóng)村的住房投資，而且這一勢(shì)頭沒(méi)有得到遏制。（見(jiàn)圖2）

圖2 城鄉(xiāng)住房投資比

（四）城市商品房?jī)r(jià)格與農(nóng)村住房?jī)r(jià)值的比較

由于目前征地補(bǔ)償和土地出讓金支出不合理以及農(nóng)村住房無(wú)法流轉(zhuǎn)，社會(huì)資源過(guò)多投入到城市，導(dǎo)致城鄉(xiāng)的級(jí)差地租拉大，因此，城市商品房平均每平方米價(jià)格與農(nóng)村住房每平方米價(jià)值也迅速拉大，對(duì)2000年－2012年間城市商品房?jī)r(jià)格與農(nóng)村住房?jī)r(jià)值進(jìn)行比較可以看到，2000年城市商品房平均價(jià)格為2112元/平方米，農(nóng)村平均住房?jī)r(jià)值為187.41元/平方米，城市商品房?jī)r(jià)格與農(nóng)村住房?jī)r(jià)值相差1924.59元/平方米。到2012年城市商品房平均價(jià)格為5429.9元/平方米；農(nóng)村平均住房?jī)r(jià)值為681.9元/平方米，城市商品房?jī)r(jià)格與農(nóng)村住房?jī)r(jià)值相差4748元/平方米。（見(jiàn)圖3）

圖3 城市商品房?jī)r(jià)格與農(nóng)村住房?jī)r(jià)值

綜上比較城鄉(xiāng)住房的類型、面積、價(jià)格以及城鄉(xiāng)住房投入情況可見(jiàn)，第一，盡管人口和土地不斷轉(zhuǎn)入城市，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積與農(nóng)村居民人均居住住房面積均有增加，但兩者之間的差距并沒(méi)有擴(kuò)大。第二，由于土地出讓的增值收益主要向城市傾斜，城市住房投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于農(nóng)村的住房投資。第三，農(nóng)村宅基地?zé)o法上市流轉(zhuǎn)，實(shí)際不存在農(nóng)村住宅市場(chǎng)，因此，農(nóng)村宅基地價(jià)值被嚴(yán)重低估，城市商品房平均每平方米價(jià)格與農(nóng)村住房每平方米價(jià)值差距不斷擴(kuò)大。

二、城市高房?jī)r(jià)、農(nóng)村空心村和小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)性

以下在分析城市中心的高房?jī)r(jià)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村的空心村等問(wèn)題，揭示其與目前征地補(bǔ)償和土地出讓金支出的內(nèi)在聯(lián)系，尋求解決矛盾的改革路徑。

（一）城市高房?jī)r(jià)

影響城市房?jī)r(jià)的因素有很多，本文主要從四個(gè)方面分析高房?jī)r(jià)的成因：第一，人口城市化。隨著人口不斷進(jìn)入城市，對(duì)城市居民住房的的需求必然增加。1978年城鎮(zhèn)人口為1.72億，占總?cè)丝诘?7.92%；到2012年底中國(guó)大陸城鎮(zhèn)人口為7.12億，占總?cè)丝诘?2.57%。隨著城市化進(jìn)程加速，農(nóng)村居民還將不斷進(jìn)入城市，估計(jì)未來(lái)10年新增城鎮(zhèn)人口將達(dá)4億人左右，形成了對(duì)城市房屋的剛性需求，城市房?jī)r(jià)的預(yù)期也不斷上漲。第二，目前的土地出讓金的支出不合理也是進(jìn)一步推高城市房?jī)r(jià)的動(dòng)因。土地出讓金支出中投入于農(nóng)村的支出僅包括征地和拆遷補(bǔ)償支出以及支農(nóng)支出，其余均用于城市發(fā)展。而土地出讓金在城鄉(xiāng)之間的分配直接影響著城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。從2010年的數(shù)據(jù)來(lái)看，土地出讓金在城鄉(xiāng)之間的分配大約是6：4，此前，分配于“三農(nóng)”的更少。長(zhǎng)期對(duì)農(nóng)村的投入不足必然導(dǎo)致城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，也必然導(dǎo)致城市中心的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高。第三，城鄉(xiāng)土地制度差異也是形成城市中心高房?jī)r(jià)的又一因素。目前城市住房有一個(gè)交易市場(chǎng)，而在農(nóng)村沒(méi)有可以自由買(mǎi)賣(mài)的住宅市場(chǎng)，所以，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村住宅無(wú)法同時(shí)相應(yīng)流轉(zhuǎn)，一邊在農(nóng)村形成了大量空置的農(nóng)村住房，一邊又造成城市住房緊張；另一方面，在后工業(yè)化時(shí)代城市居民向往鄉(xiāng)村自然生活的需求也無(wú)法得到滿足和釋放。所有這些土地需求只能由政府有控制地向城市土地市場(chǎng)供給，形成政府對(duì)土地的壟斷供給。所以，現(xiàn)在城市中心的高房?jī)r(jià)并非土地資源的供給不足形成，而是由政府的壟斷供給造成的。第四，土地出讓金支出不合理，還體現(xiàn)在征地補(bǔ)償?shù)牟缓侠砩?。土地出讓金收入增加，以現(xiàn)有的征地補(bǔ)償制度并不必然帶來(lái)征地補(bǔ)償費(fèi)增加，也并不引起土地供給初始成本增加，所以，不存在城鄉(xiāng)之間聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。所以，即使城市中心房?jī)r(jià)高企，也無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)。

（二）空心村問(wèn)題

改革開(kāi)發(fā)以來(lái)以來(lái)，伴隨著我國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程農(nóng)村勞動(dòng)力的跨地區(qū)流動(dòng)日趨活躍，農(nóng)村出現(xiàn)一定程度的“空心化”是不可避免的。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心《中國(guó)新農(nóng)村建設(shè)調(diào)查》重點(diǎn)課題組的報(bào)告：“隨著大批農(nóng)民進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)，一些農(nóng)民在城市購(gòu)買(mǎi)了商品房，形成了越來(lái)越多的“空心村”。被調(diào)查的村莊中，有45%的村反映村里存在大量的廢棄舊房和宅基地。每個(gè)村平均有44.15畝左右，占村莊現(xiàn)居住總面積的比例為10.4%。”［1］（P27）但以下兩個(gè)因素加劇了空心村問(wèn)題的形成：第一，隨著土地城鎮(zhèn)化，農(nóng)村土地不斷非農(nóng)化，農(nóng)村沒(méi)有得到相應(yīng)的補(bǔ)償，對(duì)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的投入嚴(yán)重不足（見(jiàn)圖2）；第二，現(xiàn)行的土地制度規(guī)定農(nóng)村宅基地不能自由買(mǎi)賣(mài)，不存在農(nóng)村的住房市場(chǎng)，農(nóng)村住房?jī)r(jià)值被大大低估（見(jiàn)圖3）。不過(guò)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下入市，必然會(huì)使宅基地價(jià)值得到喚醒，這種長(zhǎng)期不合理現(xiàn)象將被改變。

（三）小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是城市中心高房?jī)r(jià)和農(nóng)村住房?jī)r(jià)值低估的必然產(chǎn)物，當(dāng)然是不合法的，但也是制度不合理的表現(xiàn)。由于沒(méi)有完善的銷售手續(xù)，所以小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)。“初步估計(jì)在北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房大概占20%左右、且很快就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。在西安，估計(jì)已占25%到30%，在深圳所占比重就更高，可能高達(dá)近50%。而根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，該市全市小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總面積仍有1000多萬(wàn)平方米。”［2］小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格一般高于農(nóng)村住宅價(jià)值，又低于同樣位置商品房?jī)r(jià)格，大約為商品房?jī)r(jià)格的40%至60%。產(chǎn)生這一現(xiàn)象，至少有以下三方面的原因：第一，農(nóng)村住房?jī)r(jià)值大大低于城市商品房平均銷售價(jià)格，2012年城市商品房?jī)r(jià)格與農(nóng)村住房?jī)r(jià)值相差4748元/平方米。農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)為小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)存在著巨大的利差。第二，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)大于其要承擔(dān)的違規(guī)成本時(shí)，以購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房來(lái)緩解住房難就會(huì)成為城市居民的一種選項(xiàng)。第三，由于在法定的農(nóng)轉(zhuǎn)非土地增值收益分配中，農(nóng)村集體沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償，所以，村集體也有這種建造、銷售小產(chǎn)權(quán)房的沖動(dòng)，更難依賴村集體來(lái)監(jiān)督村民，這樣，失去了基層基礎(chǔ)，執(zhí)法成本上升，相應(yīng)的違法成本則下降。

圖4 城鄉(xiāng)的級(jí)差地租

如果存在完善的城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)，那么，根據(jù)地租理論城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)符合競(jìng)租曲線的基本規(guī)律，沿著ABC線分布（參見(jiàn)圖4）。目前城鄉(xiāng)是完全割裂的，不存在統(tǒng)一土地市場(chǎng)。因此，城市中心的房?jī)r(jià)被推高，農(nóng)村住房?jī)r(jià)值被低估，城市中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出AB、B′C′的分布。當(dāng)這一不合理達(dá)到一定程度，就必然出現(xiàn)黑市，即違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格應(yīng)會(huì)低于BC，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格又會(huì)高于農(nóng)村住房?jī)r(jià)值BˊCˊ。當(dāng)城鄉(xiāng)級(jí)差地租CC′足夠大時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房就出現(xiàn)了，其價(jià)格將沿著MN線分布。也就是說(shuō)，城市中心的房?jī)r(jià)越高，農(nóng)村住房?jī)r(jià)值越被低估，那么城鄉(xiāng)結(jié)合的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)就越繁榮。

三、結(jié)論

從以上分析可見(jiàn)，城市中心的高房?jī)r(jià)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村的空心村問(wèn)題是相互關(guān)聯(lián)的，是現(xiàn)行征地補(bǔ)償和土地出讓金管理制度存在缺陷的反映。只有改革現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度、土地出讓金制度以及其他相關(guān)的土地管理制度，才能改變這一系列亂象。十八屆三中全會(huì)提出新土改，尤其允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下入市，不僅將有效壓縮小產(chǎn)權(quán)房存在的空間、抑制高房?jī)r(jià)，同時(shí)也將發(fā)掘農(nóng)村土地的真實(shí)價(jià)值。

雖然土地改革的具體方案還未出臺(tái)，相關(guān)土地法規(guī)修訂以及財(cái)稅政策改革尚未到位，而且這一復(fù)雜的土地改革系統(tǒng)工程也不是一蹴而就的，但已經(jīng)提出的改革方向至少起到以下作用：（1）縮小征地范圍，抑制了政府對(duì)土地出讓的壟斷，為土地農(nóng)轉(zhuǎn)非提供了新的流轉(zhuǎn)空間。（2）農(nóng)地流轉(zhuǎn)有利于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、規(guī)?；?，有利農(nóng)業(yè)機(jī)械化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。農(nóng)地流轉(zhuǎn)越充分，越能促進(jìn)農(nóng)業(yè)地租形成，越有利于提高農(nóng)地征地補(bǔ)償。（3）農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)有利形成農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格，有利于提高農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地的征地補(bǔ)償價(jià)格（包括宅基地），有利于壓縮小產(chǎn)權(quán)房存在的空間。（4）對(duì)土地出讓金流向加強(qiáng)監(jiān)管，加大土地出讓金對(duì)“三農(nóng)”的投入，實(shí)施“萬(wàn)村整治”計(jì)劃，體現(xiàn)農(nóng)村土地市場(chǎng)價(jià)值，發(fā)展城鄉(xiāng)交通網(wǎng)，這些措施都將逐步縮小城鄉(xiāng)之間的級(jí)差地租。因此，農(nóng)業(yè)用地充分流轉(zhuǎn)，將挖掘出其市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值，農(nóng)業(yè)地租的形成為農(nóng)村土地設(shè)置了市場(chǎng)底價(jià)。而農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)形成農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格，抬高補(bǔ)償宅基地的參考價(jià)格。抬高城鄉(xiāng)之間ABBˊCˊ的地租分布，使城市中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的地租向ABC的分布靠近。

總之，隨著改革新舉措的出臺(tái)和落實(shí)，必將抑制城市中心的高房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村住房?jī)r(jià)值，抑制小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)一步滋生。

［1］李劍閣.中國(guó)新農(nóng)村建設(shè)調(diào)查［M］.上海：上海遠(yuǎn)東出版社，2009.

［2］蔡繼明.關(guān)于妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的建議［EB/OL］.http：//house.focus.cn/msgview/2883/172413759.html.