呈貢大學(xué)城主要商業(yè)街供需現(xiàn)狀分析

徐梓情　卓瑪拉姆　何玲晨

摘要：本文以昆明呈貢大學(xué)城為例，在實地調(diào)研和問卷調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對大學(xué)城各大高校在校大學(xué)生消費需求及附近商業(yè)街的商品服務(wù)及供給狀況進(jìn)行對比分析，試圖找出這兩者間存在的矛盾。并以此為基礎(chǔ)探討解決這些矛盾的對策。

關(guān)鍵詞：呈貢大學(xué)城；現(xiàn)狀；供需；對策

（一）科學(xué)意義和應(yīng)用前景：

1、對于提高呈貢大學(xué)城學(xué)生消費的幸福感和滿意度的意義。隨著呈貢大學(xué)周邊消費市場的發(fā)育，商業(yè)區(qū)作為大學(xué)城中不可或缺的部分，主要是為呈貢大學(xué)城15萬師生提供生活服務(wù)，對大學(xué)城師生的日常生活和學(xué)習(xí)、交往等產(chǎn)生了巨大的影響。雖然呈貢大學(xué)城有其自己的發(fā)展規(guī)劃，但這種規(guī)劃并沒有或未能充分考慮作為消費主體的大學(xué)生的實際消費需求。

2、對于提高呈貢大學(xué)城創(chuàng)業(yè)質(zhì)量的意義

（1）、呈貢失地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園——仕林街從2011年開業(yè)至今，發(fā)展?fàn)顩r與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，根劇實地考察，目前開業(yè)率僅有不到40%，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)熱情度不高，創(chuàng)業(yè)質(zhì)量較低。通過對高校學(xué)生的消費需求及消費行為的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)供需矛盾，為失地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園的發(fā)展提供可資借鑒的建議。

（2）、建立和加強高校周邊商業(yè)街與各高校的聯(lián)系，為高校大學(xué)生提供更多的創(chuàng)業(yè)機會和途徑。

3、對于商業(yè)街更好的發(fā)展提供可資借鑒的意義。目前大學(xué)城內(nèi)主要的商業(yè)街有新天地商業(yè)步行街，仕林街以及南都商業(yè)街。而這三個主要的商業(yè)街都在業(yè)態(tài)分布、整體規(guī)劃上呈現(xiàn)各自不同的特點，經(jīng)營狀況也有所不同，但總體都存在規(guī)劃不合理，商品及服務(wù)的供給結(jié)構(gòu)混亂的情況，與其附近高校學(xué)生的消費需求存在矛盾，通過分析大學(xué)城內(nèi)這三個主要商業(yè)區(qū)的利用特點現(xiàn)狀，分析消費特點，為大學(xué)城商業(yè)街的規(guī)劃、管理、利用提供可資借鑒的建議。

（二）研究現(xiàn)狀分析

1、三個主要商業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀闡述

（1）新天地商業(yè)步行街。區(qū)位分析：毗鄰云南師范大學(xué)和昆明理工大學(xué)兩大高校，消費數(shù)量龐大，圍繞雨花毓秀小區(qū)形成商業(yè)地帶，交通便捷。

發(fā)展現(xiàn)狀：主要由東南西北四條商業(yè)街和兩個商業(yè)廣場構(gòu)成，共300余個店鋪，第三產(chǎn)業(yè)比重較大，餐飲業(yè)比重最大，其次是服裝和化妝品行業(yè)。該區(qū)商鋪開業(yè)率高達(dá)90%，目前的發(fā)展?fàn)顩r相比而言較好。

優(yōu)勢分析：地理位置較好，交通便利，開業(yè)率高，經(jīng)營狀況良好。

劣勢分析：店鋪自主營業(yè)，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，店鋪租金高，消費偏高。地攤興起，影響店鋪的經(jīng)營。

（2）仕林街-呈貢失地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園。發(fā)展現(xiàn)狀：作為呈貢實地農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)園，該商業(yè)區(qū)由春溢實業(yè)開發(fā)管理，股東為呈貢大學(xué)城附近的失地農(nóng)民，臨近云南民族大學(xué)。該商業(yè)區(qū)配套設(shè)施完善，但目前發(fā)展?fàn)顩r較差，經(jīng)營與規(guī)劃初期的差距較大，商鋪最多，但開業(yè)率不足40%。其中餐飲類占60%左右，服裝類占20%左右，業(yè)態(tài)發(fā)展單一。該商業(yè)區(qū)計劃2014年重新整體包裝開業(yè)。

優(yōu)勢：政府政策扶持，統(tǒng)一管理，鋪面租金最低，商業(yè)區(qū)內(nèi)店鋪租金最高為75元/㎡，最低為25元/㎡。

劣勢：開業(yè)至今，經(jīng)營狀況不佳，地理位置相對處于弱勢，距離消費人群的距離較遠(yuǎn)，開業(yè)率低導(dǎo)致該商業(yè)區(qū)整體吸引力較低，人流量小。

（3）南都商業(yè)街。現(xiàn)狀：毗鄰云南大學(xué)，地理位置較為偏僻，交通不便，主要服務(wù)云南大學(xué)的消費群體，定位為娛樂城，產(chǎn)品及服務(wù)的供給較為單一，主要以餐飲娛樂為主，商業(yè)街內(nèi)有有壟斷性行業(yè)，超市，酒店及KTV僅有一家，業(yè)態(tài)較為畸形。

優(yōu)勢：該商業(yè)街的目標(biāo)市場定位于云南大學(xué)的學(xué)生，具備得天獨厚的地理優(yōu)勢，定位清晰。

劣勢：規(guī)模較小，商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)針對性過強，業(yè)態(tài)畸形，無長遠(yuǎn)規(guī)劃，發(fā)展瓶頸較大。相對于大學(xué)城商鋪租金均價而言，該商鋪租金較高，均價為70元/㎡。

2、呈貢大學(xué)城大學(xué)生消費特點分析

（1）消費群體的穩(wěn)定單一性：主要消費群體為在校大學(xué)生，消費份額比重大。

（2）消費方式的簡單重復(fù)性：在長期內(nèi)表現(xiàn)出重復(fù)多次的特點。

（3）消費內(nèi)容的多元分化性：大學(xué)生因性別、年級、地域、專業(yè)、家庭收入水平的差異而在消費行為上表現(xiàn)出明顯的個體差異，體現(xiàn)出因人因時而多元分化的特點。

（4）消費地位的豐富補充性：大學(xué)城商業(yè)街的商品和服務(wù)供給主要集中與校園內(nèi)供給不足或者供給真空的領(lǐng)域。具有豐富和補充大學(xué)生消費的作用。是大學(xué)生消費的向外延伸。

3、加劇呈貢大學(xué)城商業(yè)街供需矛盾的因素分析

（1）各商業(yè)街之間學(xué)生的跨區(qū)域消費的普遍現(xiàn)狀：因?qū)W校附近商業(yè)街的商品和服務(wù)供給不足，而選擇到可以滿足其消費的其他區(qū)域。

（2）大學(xué)生網(wǎng)購熱潮：隨著大學(xué)生消費需求的日益增長，周邊商業(yè)街的所提供的商品和服務(wù)不能滿足部分同學(xué)的消費需求，因此很多同學(xué)選擇網(wǎng)購來滿足自身需求。

（3）地鐵的修建提高了大學(xué)生周末前往市區(qū)消費的熱情：地鐵的修建給大學(xué)生消費帶來了諸多便利，越來越多大學(xué)生選擇乘坐地鐵去市區(qū)消費。

（三）可行性方案的探討

1、各商業(yè)街供需矛盾實證分析主要著重于以下幾個方面

（1）日常生活用品及服務(wù)供給結(jié)構(gòu)性分析；學(xué)習(xí)發(fā)展類商品及服務(wù)的供給狀況；娛樂休閑消費場所的供給狀況等。

（2）呈貢大學(xué)城學(xué)生消費需求分析；呈貢貢大學(xué)城學(xué)生消費的幸福感和滿意度分析；大學(xué)生消費方式分析等。

2、各商業(yè)街可行性方案探討

（1）新天地商業(yè)街：因其地理位置的優(yōu)越性，同時目前該商業(yè)區(qū)開發(fā)狀況較好，人流量較大，管理部門應(yīng)結(jié)合大學(xué)生實地消費需求，對其商業(yè)區(qū)進(jìn)行合理的規(guī)劃，確定商業(yè)街的功能，合理規(guī)劃各類門店的規(guī)模和數(shù)量；加強對地攤的管理大等。

（2）仕林街：因其地理位置的缺陷，學(xué)生前往該商業(yè)區(qū)消費不便，但該商業(yè)區(qū)規(guī)劃較合理，而目前開業(yè)率不高人流量不足，在此基礎(chǔ)上可做以下幾方面的改善：

①開通其到各高校的免費交通車，方便學(xué)生前往該區(qū)消費。

②形成規(guī)模效應(yīng)：調(diào)整招商引資計劃，加大宣傳力度，提高其店鋪入住率。

③加強對現(xiàn)有商戶的管理和培訓(xùn)，提高失地農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)質(zhì)量，從而提高商品和服務(wù)的滿意度。

④可加強與各高校間的創(chuàng)業(yè)合作，為學(xué)生提供更多的創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策，加強與學(xué)生之間的聯(lián)系。

（3）南都商業(yè)街：是云南大學(xué)學(xué)生唯一就近的消費場所，有巨大的消費市場?；诂F(xiàn)狀可做以下幾方面調(diào)整：

①各店鋪的經(jīng)營方應(yīng)準(zhǔn)確把握和了解大學(xué)生地消費需求，合理避開該商業(yè)街供給過剩和服務(wù)門類（餐飲業(yè)）。力爭為該區(qū)大學(xué)生提供供需平衡的商品及服務(wù)。

②管理部門應(yīng)完善公共設(shè)施的建設(shè)，加強對該區(qū)消費場所的衛(wèi)生管理，美化消費環(huán)境，提高消費者消費滿意度和持續(xù)性。

③充分發(fā)揮市場機制作用，改善壟斷行業(yè)對該商業(yè)區(qū)的影響，使各類型的商店在競爭中實現(xiàn)自身供給結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和調(diào)整。引進(jìn)和增加需求潛力大而又供給不足的消費商品和服務(wù)。（作者單位：云南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

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