房地產(chǎn)業(yè)相關稅收對地方國庫收入影響實證分析
——以周口市為例

中國人民銀行周口市中心支行課題組

（中國人民銀行周口市中心支行，河南周口466000）

房地產(chǎn)業(yè)相關稅收對地方國庫收入影響實證分析
——以周口市為例

中國人民銀行周口市中心支行課題組

（中國人民銀行周口市中心支行，河南周口466000）

房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱，相關稅收也成為地方政府的重要收入來源，厘清房地產(chǎn)收入變動的主要影響因素以及對財政收入的影響并制定相應的調(diào)控措施，平衡財政收支都顯得至關重要。通過突變點檢驗和格蘭杰檢驗確定了突變的時點，分析了變化的原因，并通過回歸分析擬合了地方財政收入與房地產(chǎn)稅收的關系。對此提出了加強調(diào)控力度，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展以及拓寬稅源，減少財政對土地出讓的依賴等政策建議。

房地產(chǎn)；國庫收入；房地產(chǎn)稅收

我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來取得了突飛猛進的發(fā)展，其稅收在地方國庫收入中所占比例穩(wěn)步提高，已經(jīng)成為地方財政收入的最重要來源。不少地方財政對房地產(chǎn)市場稅收產(chǎn)生了較強的依賴性，不少地方政府形成了通過出讓土地、發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)拉動地方經(jīng)濟增長、擴大地方財力的土地財政模式。地方經(jīng)濟發(fā)展過度倚重房地產(chǎn)行業(yè)，進而也對微觀經(jīng)濟主體的房價、地價預期產(chǎn)生重要影響。因此，厘清房地產(chǎn)收入變動的主要影響因素以及對財政收入的影響，制定相應的調(diào)控措施、平衡財政收支都顯得至關重要。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)前期產(chǎn)生的國有土地使用權出讓收入和房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的契稅、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅等房地產(chǎn)業(yè)稅收對地方國庫收入數(shù)據(jù)的對比，利用突變點檢驗對各個數(shù)據(jù)的突變點進行判斷，并借助格蘭杰因果關系檢驗分析各稅種的變化是否在統(tǒng)計意義上影響了地方國庫收入。

一、周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收與地方國庫收入概況

隨著周口市房地產(chǎn)市場的活躍，土地出讓收入和各種涉房稅收對于地方財政收入的重要性日益提高。近年來，周口市房地產(chǎn)業(yè)收入（含涉房稅收和土地出讓金）占地方國庫收入的比例穩(wěn)步增加（見圖1）。從圖1可以看出，2006年該比例僅為30%，此后一路飆升，到2011年增加到46%，而2014年上半年周口市房地產(chǎn)市場“逆市上揚”[1]，帶動該比例創(chuàng)出54%的新高。從近幾年的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)業(yè)稅收對地方財政收入具有舉足輕重的作用，對周口地方經(jīng)濟發(fā)展的影響也越來越大。因而，地方政府既要加強房價調(diào)控又要兼顧地方經(jīng)濟發(fā)展。

圖1 周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方財政收入比例走勢圖

二、周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收與地方國庫收入的實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及預處理

房地產(chǎn)行業(yè)稅收涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅及契稅等。本文把和房地產(chǎn)行業(yè)相關的稅收作為總體稅收規(guī)模，定義為房地產(chǎn)業(yè)稅收，把金額較大、對其影響較多的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅和契稅兩個稅種作為變量重點進行分析。文中搜集了2006年1月份至2014年6月份的周口市國有土地使用權出讓收入、地方國庫收入、房地產(chǎn)行業(yè)相關稅收作為分析指標。其中：地方國庫收入記為DFCZ，統(tǒng)計口徑與國庫收支統(tǒng)計報表中一般預算收入小計一致，不包括基金收入與調(diào)撥收入；國有土地使用權出讓收入記為TDCR；房地產(chǎn)行業(yè)相關稅費記為FCS，其中，房產(chǎn)營業(yè)稅記為YYS，契稅記為QS。由于數(shù)據(jù)具有較強的季節(jié)性，本文通過EVIEWS5.0運用X-11方法對以上變量數(shù)據(jù)進行了季節(jié)性處理，然后對季節(jié)調(diào)整后的時間序列取對數(shù)后如圖2。

圖2 周口市地方國庫收入、房產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)讓收入發(fā)展趨勢圖

（二）變量平穩(wěn)性檢驗

時間序列數(shù)據(jù)往往是不平穩(wěn)的，含有趨勢特征，直接對其建模會導致偽回歸。因此，本文首先采用ADF檢驗方法對模型所涉各變量進行平穩(wěn)性檢驗。ADF檢驗的最優(yōu)滯后階數(shù)的選取按照AIC準則確定。檢驗結(jié)果：在99%的顯著性水平下，所研究的序列均為單位根過程（檢驗結(jié)果略），數(shù)據(jù)可能含有時間趨勢。

（三）突變點的確定

僅靠單位根檢驗可能造成不恰當?shù)暮雎越Y(jié)構突變可能導致對模型的誤判。對結(jié)構突變的檢驗有外生性結(jié)構突變點檢驗和內(nèi)生結(jié)構性突變點檢驗。外生性結(jié)構突變點檢驗難以充分利用數(shù)據(jù)本身包含的信息，因此本文參考許兆春[2]的研究方法，采用內(nèi)生性檢驗方法。在實際操作中，本文采用滾動回歸法。

滾動回歸法通過子樣本計算統(tǒng)計量的值，子樣本的容量保持一個定值，從{} 1,2,…,k, { } 2,3,…,k+1,…,一直到子樣本{ } T-k+1,T-k+2,…,T。建議k=0.3T。每個子樣本按

用上式做單位根檢驗。用其中最小的ADF值與臨界值做比較檢驗單位根。H0∶ρ=0，存在單位根。如果有某個時點的ADF值小于臨界值，說明原序列存在結(jié)構突變。

經(jīng)檢驗，ADF檢驗式滯后項的階數(shù)為1即可消除自相關，所以以下檢驗中均取P=1。檢驗結(jié)果見表1。我們將結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)調(diào)控政策分析出現(xiàn)突變點的原因。

表1 含有結(jié)構突變點檢驗結(jié)果（滾動法）

由表1顯示，2009年7月前后均顯示比較穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，但于該點發(fā)生了突變。分析其原因，可能是受國際金融環(huán)境變換影響，各個行業(yè)發(fā)展受阻，相關稅種繳納有所減少，特別是房地產(chǎn)行業(yè)稅收下降明顯。

周口市國有土地使用權出讓收入在2008年1月呈現(xiàn)出結(jié)構突變，主要是受當時國際金融危機發(fā)酵影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨于謹慎，擴張意愿降低，減少了對土地囤積的需求，影響了土地出讓規(guī)模。隨后，宏觀調(diào)控政策逐漸放松了對該行業(yè)的嚴格調(diào)控，轉(zhuǎn)向為側(cè)重扶植態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)再次步入擴張期。隨著對土地需求的增加帶動國有土地使用權出讓收入的增加。加上受到土地出讓價格、數(shù)量雙增的影響，周口市新設立的行政區(qū)域土地出讓規(guī)模龐大，多重影響出現(xiàn)了周口市國有土地使用權出讓收入急劇增長的結(jié)果。但隨著4月份國家多次重申堅持嚴格的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，該項收入又隨之下降。2013年以后，樓市“拐點”論頻現(xiàn)，但周口作為農(nóng)業(yè)地區(qū)的中心城市，住房剛性需求比重大，因而價格堅挺，土地交易平穩(wěn)。

2007年8月之前，周口市房地產(chǎn)業(yè)稅收規(guī)模一直處于低位徘徊。2007年8月之后，隨著周邊房地產(chǎn)熱潮，周口房地產(chǎn)市場由冷轉(zhuǎn)熱，各種涉房稅收隨之提高。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)結(jié)構上，2008年，周口市房地產(chǎn)稅收出現(xiàn)突變。從增長速度來看，2008年發(fā)生突變點之前，增速較低；隨后，擬合直線的斜率明顯增大，充分說明了增速提高幅度較大，可以判斷，2008年是當?shù)胤康禺a(chǎn)啟動的時刻。之后，周口房地產(chǎn)進入穩(wěn)步發(fā)展階段，即使2008年金融危機也未改變該行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

契稅的稅基除房產(chǎn)銷售額外還包括了土地出讓環(huán)節(jié)的契稅，更多反映的是房產(chǎn)和地產(chǎn)市場的共同走勢，但由于房產(chǎn)契稅到辦理房產(chǎn)證階段才產(chǎn)生，所以具有一定的滯后性?？偟目磥?，由于周口屬于農(nóng)業(yè)區(qū)，城市化進程不斷加快，人口眾多，對住房具有剛性需求。這些決定了周口市房地產(chǎn)現(xiàn)房、期房市場波動達不到引起數(shù)據(jù)突變的程度。所以，契稅收入未出現(xiàn)突變，運行比較平穩(wěn)。

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅于2011年3月出現(xiàn)突變，其后增速急劇提高。新國八條的公布實施，對一線城市的房價調(diào)控效果比較明顯，很多城市紛紛出臺措施，部分購買力被“擠出”，轉(zhuǎn)向二線三線城市，導致后者的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，交易量增加。另外，建業(yè)等省內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)視野向周口市區(qū)以及下轄縣市延伸，提高了住房品質(zhì)，同時推高了房價，帶火了縣級市場。例如，建業(yè)住宅集團公司和淮陽縣人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)定，投資50億元人民幣，進軍縣級市場，隨即該縣房價就有明顯上漲。

（四）格蘭杰因果關系檢驗

為防止經(jīng)濟序列出現(xiàn)偽相關,需要對TDCR、AMPFCS、IOPQS和YYS是否是DFCZ的變化原因進行考察,采用格蘭杰因果檢驗來分析。稅收變動對于地方財政收入的影響是顯而易見的，但這種影響是否達到了統(tǒng)計意義上的因果關系還有待確定。因此，我們對本文所研究的變量做格蘭杰因果關系檢驗。格蘭杰因果是指，Y稱為X的“格蘭杰原因”當且僅當如果利用Y的過去值比不用它時能夠更好地來預測X。簡言之，如果變量Y能夠有效地幫助預測X那么就稱Y為X的“格蘭杰原因”。

表2 格蘭杰因果檢驗結(jié)果

本文的目的在于分析分量對總量的沖擊，因而表2只給出了部分的格蘭杰原因的檢驗結(jié)果。結(jié)果顯示：在10%的置信水平上，房地產(chǎn)業(yè)稅收、土地轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)營業(yè)稅是地方收入的格蘭杰原因。隨著周口市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其為地方政府創(chuàng)造的收入已占重要地位，其變動足以影響財政收入的規(guī)模。因此，地方政府在制定政策時，難免重點考慮收入下降的影響。房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅的變動不僅在統(tǒng)計意義上影響房地產(chǎn)稅收，還影響地方國庫收入。因此，可以把房地產(chǎn)營業(yè)稅作為觀察房地產(chǎn)收入對國庫收入影響的重要因素。

（五）回歸分析

根據(jù)格蘭杰因果關系檢驗結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)稅收、土地轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)營業(yè)稅與地方國庫收入間存在統(tǒng)計意義上的因果關系，因而，本文對其進行回歸分析（由于房地產(chǎn)營業(yè)稅是房地產(chǎn)稅的子項，為避免多重共線性我們僅用房地產(chǎn)稅收）。為了提高擬合的精確程度，我們以周口市地方財政收入突變時間為分界點對DFCZ、QS和YYS進行分段回歸分析并和不分段的結(jié)果加以比較。

首先，在假定無結(jié)構突變影響下，對地方國庫收入、土地出讓金TDCR和房產(chǎn)稅收FCS各變量，通過EVIEWS5.0采用普通最小二乘法估計，得到回歸方程如下：

土地出讓收入、房地產(chǎn)稅每增加一個百分點，地方財政收入分別增加0.17個和0.34個百分點。兩者相加占比超過了地方財政收入的半壁江山，因而，地方政府重視房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展有深刻的經(jīng)濟根源。

以周口市地方國庫收入的突變時點為界限，我們分別對上述的變量進行普通最小二乘法估計。2006年1月—2009年7月的回歸方程是：

此階段，土地出讓收入變動對財政收入的影響已經(jīng)較大，該項收入增加1個百分點，財政收入增收0.11個百分點，土地財政格局初露端倪。而房地產(chǎn)稅收對財政收入影響更大，其每變動一個百分點，財政收入同向變動0.31個百分點。

可以看出，周口市土地財政趨勢進一步增強，土地出讓收入對地方財政的貢獻度提高。土地出讓收入每增加1%可以拉動財政收入增長0.12%。但房地產(chǎn)稅收的地位顯著下降，其對財政的拉動作用較前一階段下降了0.06個百分點。

由此，可以得出以下結(jié)論：

一是周口作為欠發(fā)達的四線城市，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模小、房產(chǎn)價格處于低位、受關注程度不高。2007年8月前后這一情況開始改變。其后，隨著市場啟動，與之有關的國有土地使用權出讓收入和房地產(chǎn)業(yè)稅收增加，該行業(yè)受到重視。該時點可以作為房地產(chǎn)市場從未開發(fā)狀態(tài)進入穩(wěn)定、快速發(fā)展狀態(tài)的轉(zhuǎn)換標志。

二是土地市場對經(jīng)濟環(huán)境反應最為靈敏。土地開發(fā)企業(yè)對于國內(nèi)外經(jīng)濟、金融形勢把握較為主動和準確，因而其變動具有風向標作用。所以，國際金融危機的爆發(fā)，周口市國有土地使用權出讓收入于2008年1月最先出現(xiàn)突變。因此，通過觀測它的反應可以較好預測未來涉房稅收以及地方國庫收入的變動趨勢，對提高周口房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策的前瞻性有重要意義。

三是房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅對地方國庫收入影響較大。作為交易環(huán)節(jié)的重要稅收，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅與房地產(chǎn)市場發(fā)展關聯(lián)性強，對于房地產(chǎn)業(yè)稅收收入和地方國庫收入均具有舉足輕重的作用，對市場波動反應敏感。因而，宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控是否適度，可以通過觀察房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅得以驗證。營業(yè)稅于數(shù)據(jù)序列末開始逆向變化，說明新的房地產(chǎn)政策從緊已經(jīng)發(fā)揮作用了，如果下降過快過猛，有可能會影響地方國庫收入，并可能不利于周口市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

四是土地財政趨勢增強，但房地產(chǎn)稅收對地方國庫收入的影響降低。隨著地方工業(yè)的較快發(fā)展，地方可控稅源逐漸增多，地方財政對房地產(chǎn)的依賴程度相對降低。

三、政策建議

（一）加強宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

一是加強土地流通市場的管理。推進以市場方式配置土地資源，堅決遏制開發(fā)商大量囤地、拖延開發(fā)以及哄抬地價等行為，建立多層次的住房保障體系，滿足中低收入群體的住房需求。二是加強對土地出讓管理，提高地方財政的自主性。在嚴格執(zhí)行土地出讓行為管理制度的同時，確保各項費用及時足額繳入國庫。同時，中央財政可以加大專項轉(zhuǎn)移支付力度，有效緩解地方財政過分依賴土地收入的局面，支持地方城市建設。三是正確引導市場預期，防控風險。政府應密切關注房地產(chǎn)投資和價格變化，加強引導住房投資，特別要監(jiān)控國際熱錢非法行為，增強風險防范，確保本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（二）強化管理，優(yōu)化結(jié)構，確保國庫收入穩(wěn)定

一是加強稅務征收工作，簡化現(xiàn)行稅制。房地產(chǎn)業(yè)稅種較多，征收主體多元化，存在一定的逃避稅和偷漏稅空間。有關部門要抓好稅源基礎管理，促進房地產(chǎn)業(yè)的稅費成本規(guī)范化、法制化和明晰化。二是科學開展納稅評估。完善房地產(chǎn)開發(fā)主體納稅評估辦法，發(fā)展評估市場，逐步建立數(shù)據(jù)庫，完善成本核算，加強稅收評估，杜絕房地產(chǎn)稅收的滴、跑、漏。三是加大稽查力度，重點檢查房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模和進度，確保涉房稅收占比較大的房地產(chǎn)營業(yè)稅及時足額入庫。

（三）加強對土地市場的監(jiān)測，提高風險防控能力

一是要綜合利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)，加強對土地出讓金收支情況的監(jiān)測，為相關部門調(diào)控和更好地維持收支平衡決策提供有參考價值的信息。二是要引導開發(fā)商投資建設小戶型住房，保障性住房，滿足“剛需”人群的需求，合理挖掘房地產(chǎn)低端市場。對關乎民生的保障房項目，金融部門應積極給予合理信貸支持。三是要對于個人住房消費信貸條件進行嚴格審查，有效控制投機需求，確保不出現(xiàn)大面積房貸違約。四是要加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)與購房的統(tǒng)計登記制度，合理確定資金流入流出節(jié)奏。

（四）培植稅源，降低政府對土地財政的依賴

一方面逐步擺脫國庫收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構，逐步降低地方財政對土地、房產(chǎn)稅收的比重。另一方面，優(yōu)化稅源結(jié)構，尋求新的稅源增長點，像周口這樣的農(nóng)業(yè)大市盡快擺脫地方財政對重點企業(yè)（如蓮花集團等）以及重要行業(yè)的依賴。緊緊抓住我國調(diào)結(jié)構的契機，走多渠道發(fā)展經(jīng)濟的路子，著重發(fā)展新興服務業(yè)和先進制造業(yè)。通過多層次產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，促進地方財政收入穩(wěn)定、持續(xù)增長。

[1]佚名.周口房產(chǎn)上半年“逆勢上揚”.新浪樂居網(wǎng)[EB/OL].http://zhoukou.house.sina.com.cn/news/ 2014-07-30/.

[2]許兆春.利率市場化對銀行利差的沖擊研究——以河南省為例[J].金融發(fā)展研究，2014，（2）：42-45.

（責任編輯：賈偉）

1003-4625（2014）10-0051-04中圖分類號：F832.2文獻標志碼：A

2014-08-27

課題主持人：郭河彬（1967-），男，河南虞城人，高級經(jīng)濟師；課題組成員：韓予（1970-），女，安徽定遠人，會計師；仵瑞（1980-），女，河南鄲城人，會計師，課題執(zhí)筆；曾丹旖（1986-），女，河南淮陽人，助理經(jīng)濟師；夏振洲（1975-），男，河南周口人，經(jīng)濟師；郭樹強（1982-），男，河南周口人，經(jīng)濟師；吳繼靈（1985-），女，河南周口人，經(jīng)濟師。