城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)橫向比較及其合理性分析

李智

摘要：近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住宅房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起了各地政府的重視。在響應(yīng)國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)各自城市的實(shí)際情況，各地政府結(jié)合調(diào)控目標(biāo)不斷出臺(tái)文件加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各個(gè)城市的調(diào)控目標(biāo)各不相同，大致可以分為以下幾類(lèi)：基于GDP增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于收入增幅的調(diào)控目標(biāo)和基于房?jī)r(jià)收入比的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。本文針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例研究。

關(guān)鍵詞：城市住宅；房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)；統(tǒng)計(jì)分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

隨著住房制度的不斷推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了巨大的成就。但是，隨著住房這種與民生問(wèn)題密切相關(guān)的特殊商品價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)的不斷攀升，不斷上漲的房?jī)r(jià)受到社會(huì)的普遍關(guān)注[1-3]。

針對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)快速上漲的情況，我國(guó)相繼頒布了一系列調(diào)控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老國(guó)八條”、“新國(guó)八條”；2006年“國(guó)六條、90/70政策、征收二手房所得稅、限制外資進(jìn)入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤積、土地供應(yīng)加大和限期開(kāi)發(fā)。到了2008年， 由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)陷入低迷期， 為了抵御金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊， 政府推出了一系列的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)刺激措施， 拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從“降率免稅”、4萬(wàn)億元財(cái)政投資到地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。經(jīng)過(guò)一年的深度調(diào)整后，大城市的樓市成交量又開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升， 部分房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了2007年， 這些反映了救市的調(diào)控政策是有效的，但是又使得房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控上有了明顯的失效。2010年4月“國(guó)十條”的出臺(tái)，政府調(diào)控政策開(kāi)始變得更為嚴(yán)厲，連續(xù)出臺(tái)了“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”；2013年的“新國(guó)五條”，從房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、考核問(wèn)責(zé)制、經(jīng)濟(jì)上貨幣緊縮、差別化信貸到限購(gòu)令、限貸令、房產(chǎn)稅、“十二五”住房保障計(jì)劃等。眾多的調(diào)控政策聯(lián)合出擊，主要針對(duì)的是房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展。一方面是調(diào)控需求結(jié)構(gòu)，抑制過(guò)熱的投資和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；另一方面，從建設(shè)保障房的民生地產(chǎn)著手， 調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，建立住房保障系統(tǒng)[4-6]。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控己經(jīng)發(fā)展到一個(gè)非常重要和關(guān)鍵的時(shí)期。有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各個(gè)城市的調(diào)控目標(biāo)各不相同，大致可以分為以下幾類(lèi)：基于GDP增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于收入增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于房?jī)r(jià)收入比的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。論文針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例分析[7-8]。

二、南京市房?jī)r(jià)和不同房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的橫向比較及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目標(biāo)

基于GDP 增幅的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，其實(shí)就是對(duì)住宅價(jià)格增幅與GDP 增幅之比的控制，住宅價(jià)格增幅與 GDP 增幅之比這一指標(biāo)是衡量住宅市場(chǎng)相對(duì)于宏觀實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。一般該指標(biāo)取值在 1 以?xún)?nèi)屬于合理范圍。

近些年來(lái)，南京市GDP保持快速增長(zhǎng)，城市GDP和人均GDP都保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，為南京市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺(tái)。2011年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6 14552億元，比上年增長(zhǎng)1200%。2012年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7 20157億元，比2011年增長(zhǎng)1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000億元，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢(shì)頭，為南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了良好平臺(tái)。endprint

摘要：近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住宅房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起了各地政府的重視。在響應(yīng)國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)各自城市的實(shí)際情況，各地政府結(jié)合調(diào)控目標(biāo)不斷出臺(tái)文件加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各個(gè)城市的調(diào)控目標(biāo)各不相同，大致可以分為以下幾類(lèi)：基于GDP增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于收入增幅的調(diào)控目標(biāo)和基于房?jī)r(jià)收入比的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。本文針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例研究。

關(guān)鍵詞：城市住宅；房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)；統(tǒng)計(jì)分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

隨著住房制度的不斷推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了巨大的成就。但是，隨著住房這種與民生問(wèn)題密切相關(guān)的特殊商品價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)的不斷攀升，不斷上漲的房?jī)r(jià)受到社會(huì)的普遍關(guān)注[1-3]。

針對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)快速上漲的情況，我國(guó)相繼頒布了一系列調(diào)控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老國(guó)八條”、“新國(guó)八條”；2006年“國(guó)六條、90/70政策、征收二手房所得稅、限制外資進(jìn)入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤積、土地供應(yīng)加大和限期開(kāi)發(fā)。到了2008年， 由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)陷入低迷期， 為了抵御金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊， 政府推出了一系列的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)刺激措施， 拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從“降率免稅”、4萬(wàn)億元財(cái)政投資到地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。經(jīng)過(guò)一年的深度調(diào)整后，大城市的樓市成交量又開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升， 部分房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了2007年， 這些反映了救市的調(diào)控政策是有效的，但是又使得房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控上有了明顯的失效。2010年4月“國(guó)十條”的出臺(tái)，政府調(diào)控政策開(kāi)始變得更為嚴(yán)厲，連續(xù)出臺(tái)了“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”；2013年的“新國(guó)五條”，從房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、考核問(wèn)責(zé)制、經(jīng)濟(jì)上貨幣緊縮、差別化信貸到限購(gòu)令、限貸令、房產(chǎn)稅、“十二五”住房保障計(jì)劃等。眾多的調(diào)控政策聯(lián)合出擊，主要針對(duì)的是房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展。一方面是調(diào)控需求結(jié)構(gòu)，抑制過(guò)熱的投資和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；另一方面，從建設(shè)保障房的民生地產(chǎn)著手， 調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，建立住房保障系統(tǒng)[4-6]。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控己經(jīng)發(fā)展到一個(gè)非常重要和關(guān)鍵的時(shí)期。有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各個(gè)城市的調(diào)控目標(biāo)各不相同，大致可以分為以下幾類(lèi)：基于GDP增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于收入增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于房?jī)r(jià)收入比的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。論文針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例分析[7-8]。

二、南京市房?jī)r(jià)和不同房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的橫向比較及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目標(biāo)

基于GDP 增幅的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，其實(shí)就是對(duì)住宅價(jià)格增幅與GDP 增幅之比的控制，住宅價(jià)格增幅與 GDP 增幅之比這一指標(biāo)是衡量住宅市場(chǎng)相對(duì)于宏觀實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。一般該指標(biāo)取值在 1 以?xún)?nèi)屬于合理范圍。

近些年來(lái)，南京市GDP保持快速增長(zhǎng)，城市GDP和人均GDP都保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，為南京市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺(tái)。2011年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6 14552億元，比上年增長(zhǎng)1200%。2012年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7 20157億元，比2011年增長(zhǎng)1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000億元，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢(shì)頭，為南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了良好平臺(tái)。endprint

摘要：近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住宅房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起了各地政府的重視。在響應(yīng)國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)各自城市的實(shí)際情況，各地政府結(jié)合調(diào)控目標(biāo)不斷出臺(tái)文件加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各個(gè)城市的調(diào)控目標(biāo)各不相同，大致可以分為以下幾類(lèi)：基于GDP增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于收入增幅的調(diào)控目標(biāo)和基于房?jī)r(jià)收入比的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。本文針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例研究。

關(guān)鍵詞：城市住宅；房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)；統(tǒng)計(jì)分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000176X（2014）08006605

一、研究背景

隨著住房制度的不斷推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了巨大的成就。但是，隨著住房這種與民生問(wèn)題密切相關(guān)的特殊商品價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)的不斷攀升，不斷上漲的房?jī)r(jià)受到社會(huì)的普遍關(guān)注[1-3]。

針對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)快速上漲的情況，我國(guó)相繼頒布了一系列調(diào)控政策。如2004年的“813大限”；2005年“老國(guó)八條”、“新國(guó)八條”；2006年“國(guó)六條、90/70政策、征收二手房所得稅、限制外資進(jìn)入”；2007年推出了提高首付、五次加息、清查土地囤積、土地供應(yīng)加大和限期開(kāi)發(fā)。到了2008年， 由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)陷入低迷期， 為了抵御金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊， 政府推出了一系列的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)刺激措施， 拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從“降率免稅”、4萬(wàn)億元財(cái)政投資到地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。經(jīng)過(guò)一年的深度調(diào)整后，大城市的樓市成交量又開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升， 部分房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了2007年， 這些反映了救市的調(diào)控政策是有效的，但是又使得房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控上有了明顯的失效。2010年4月“國(guó)十條”的出臺(tái)，政府調(diào)控政策開(kāi)始變得更為嚴(yán)厲，連續(xù)出臺(tái)了“新國(guó)四條”、“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”；2013年的“新國(guó)五條”，從房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、考核問(wèn)責(zé)制、經(jīng)濟(jì)上貨幣緊縮、差別化信貸到限購(gòu)令、限貸令、房產(chǎn)稅、“十二五”住房保障計(jì)劃等。眾多的調(diào)控政策聯(lián)合出擊，主要針對(duì)的是房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展。一方面是調(diào)控需求結(jié)構(gòu)，抑制過(guò)熱的投資和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；另一方面，從建設(shè)保障房的民生地產(chǎn)著手， 調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，建立住房保障系統(tǒng)[4-6]。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控己經(jīng)發(fā)展到一個(gè)非常重要和關(guān)鍵的時(shí)期。有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各個(gè)城市的調(diào)控目標(biāo)各不相同，大致可以分為以下幾類(lèi)：基于GDP增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于收入增幅的調(diào)控目標(biāo)，基于房?jī)r(jià)收入比的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。論文針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例分析[7-8]。

二、南京市房?jī)r(jià)和不同房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的橫向比較及合理性分析

1基于 GDP 增幅的控制目標(biāo)

基于GDP 增幅的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，其實(shí)就是對(duì)住宅價(jià)格增幅與GDP 增幅之比的控制，住宅價(jià)格增幅與 GDP 增幅之比這一指標(biāo)是衡量住宅市場(chǎng)相對(duì)于宏觀實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。一般該指標(biāo)取值在 1 以?xún)?nèi)屬于合理范圍。

近些年來(lái)，南京市GDP保持快速增長(zhǎng)，城市GDP和人均GDP都保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，為南京市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺(tái)。2011年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6 14552億元，比上年增長(zhǎng)1200%。2012年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7 20157億元，比2011年增長(zhǎng)1170%，2013年南京市GDP更是突破8 000億元，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良性勢(shì)頭，為南京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了良好平臺(tái)。endprint