放松限貸是趨勢

世聯(lián)行

9月22日下午， 有消息傳出，“四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房?！?/p>

傳聞一出，市場頓時(shí)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。空穴來風(fēng)，必有根據(jù)，但是我們認(rèn)為放松的方向可能并非傳聞中的“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為房貸余額還清都算首套房”，因?yàn)檫@并不符合中央“支持首套房置業(yè)需求”的政策基調(diào)。

從目前的各種跡象來分析，未來信貸松綁的方向在于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即名下無房按首套，名下有一房按二套處理。

此外，限貸政策調(diào)整的方向還在于給予首套房利率優(yōu)惠、下調(diào)首套房和二套房的首付比例等。

有利于居民加杠桿

中國的房地產(chǎn)中長期需求無憂，皆因居民加杠桿的空間比較大。

截至2013年年末，個(gè)人購房貸款余額為9萬億元，占GDP比重為15.8%；而家庭各類貸款余額12萬億元，占GDP比值約21%，與國外家庭部門的杠桿率相比，中國處于一個(gè)較低的水平。這些都說明中國居民的購買力并沒有透支，更多的是受到政策的階段性限制，對于不少家庭來說，五六成的首付和1.1倍的按揭貸款利率可能導(dǎo)致支付能力不足，買不起房子，但是兩三成的首付和9折及以下的按揭貸款利率就能承擔(dān)的起，買得起房子。因此，限貸政策的調(diào)整，有利于居民加杠桿，促進(jìn)需求的釋放。

限貸政策的放松是大勢所趨

新一屆政府上臺后，提出“讓市場在資源配置中起決定性作用”的口號，而房地產(chǎn)市場也朝著市場化方向發(fā)展，因此一切加在房地產(chǎn)行業(yè)上的行政枷鎖終將解除。

2014年以來，地方政府開始松綁限購政策，由于限購限貸等政策的取消符合中央政府市場化政策基調(diào)，這些政策松綁得到了中央的默許。截至目前，46個(gè)限購城市中有40個(gè)城市限購政策已經(jīng)解除。限貸政策亦有逐步退出的趨勢，江西省在20條措施促經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長中提到“落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例”。這是首個(gè)涉及降低二套房首付比例的地方政策，預(yù)計(jì)未來會有更多的地方政府跟進(jìn)。而此次四大行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的傳聞，也說明信貸政策的調(diào)整已經(jīng)勢在必行。

從驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車“投資、消費(fèi)、出口”來看，現(xiàn)在依靠出口來拉動顯然是不現(xiàn)實(shí)的，雖然2014年以來美國經(jīng)濟(jì)明顯好轉(zhuǎn)，但是歐洲、日本經(jīng)濟(jì)增長依然疲軟，整體上看外部需求依舊不振，出口對經(jīng)濟(jì)的拉動作用極為有限。消費(fèi)方面，從2011年開始對GDP增長貢獻(xiàn)在逐漸走低，2014年1-8月社會零售商品總額累計(jì)增長12.1%，比2013年同期累計(jì)增幅下降了0.75個(gè)百分點(diǎn)。因此，消費(fèi)看起來仍舊平淡。那么，經(jīng)濟(jì)增長的核心還是依靠投資拉動，固定資產(chǎn)投資主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)和制造業(yè)三個(gè)部分。分別來看，制造業(yè)增加投資面臨一個(gè)非常嚴(yán)重的問題，中國正在去杠桿，實(shí)際上就是產(chǎn)能過剩；受制約地方政府的財(cái)政收入和負(fù)債率，基礎(chǔ)設(shè)施投資也面臨“天花板”；房地產(chǎn)投資2013年同比增長19.6%，2014年以來增速持續(xù)下滑，截至8月份累計(jì)同比增長13.2%，預(yù)計(jì)年底將回落到10%左右，嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2014年1-8月全國土地購置面積同比下降3.2%，新開工面積同比下降10.5%，如果持續(xù)萎縮，2015年房地產(chǎn)投資增速還有進(jìn)一步下降的可能。

所以，在經(jīng)濟(jì)找到新的增長點(diǎn)之前，房地產(chǎn)仍會充當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定器，限購限貸等政策的放松有利于防止房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步失速。在符合市場化的政策基調(diào)下，出于“穩(wěn)增長”的需要，限貸政策的放松乃是大勢所趨。endprint