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    中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

    2014-09-26 18:58曲遠(yuǎn)洋
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2014年25期
    關(guān)鍵詞:融資渠道金融資本房地產(chǎn)

    曲遠(yuǎn)洋

    摘 要:在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了重要的帶動(dòng)作用。但是同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資大與周期長特點(diǎn),僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由于中國金融體系尚不完善,金融市場尚不規(guī)范,相應(yīng)的政策還需要調(diào)整,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道窄,而住房金融的發(fā)展是推動(dòng)中國住宅與房地產(chǎn)市場啟動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。中國的住房金融業(yè)的發(fā)展,對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)來說,更多意味的是機(jī)遇。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);融資渠道;金融資本

    中圖分類號(hào):F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2014)25-0137-02

    一、房地產(chǎn)市場主要融資渠道

    1.自籌資金

    自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營并進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)必須的資金,中國相關(guān)的規(guī)定自有資金必須達(dá)到總投資的30%。如果開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小、投資額不大的情況下,自籌資金基本可以滿足項(xiàng)目自身的資金需求;但是當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模較大,投資額度較大時(shí),尤其是當(dāng)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場不是很景氣時(shí),自籌的資金無法滿足自身開發(fā)的需要,會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)資金斷裂,引起連鎖的負(fù)面影響。

    2.預(yù)售回款資金

    房地產(chǎn)預(yù)售是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售的一種方式,也是解決開發(fā)建設(shè)資金的較好的融資模式。由于房地產(chǎn)區(qū)域過熱發(fā)展,國際進(jìn)行了宏觀調(diào)控,對(duì)于預(yù)售條件進(jìn)行了嚴(yán)格的限制,即必須達(dá)到主體封頂后,相關(guān)部門才可以頒發(fā)預(yù)售許可證,房地產(chǎn)企業(yè)方可進(jìn)行預(yù)售,取得銷售回款,因此在開發(fā)前期擬采取預(yù)售回款籌資資金的方式已經(jīng)無法達(dá)到融資需求。

    3.商業(yè)銀行貸款

    商業(yè)銀行貸款是中國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)和主要融資渠道,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)資金需要從商業(yè)銀行貸款取得。融通資金的安全性、流動(dòng)性、盈利性是商業(yè)銀行關(guān)注的核心。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控,商業(yè)銀行嚴(yán)格限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)貸款,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行套取資金買地開發(fā)模式無法實(shí)現(xiàn)。

    4.房地產(chǎn)投資基金

    房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是近年來中國金融市場上出現(xiàn)的一種金融工具,它類似于其他的信托基金,但是它屬于專門設(shè)立的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種專門房地產(chǎn)信托基金,既可以封閉運(yùn)行,也可以上市交易流通。而對(duì)于房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式,目前尚處于初級(jí)發(fā)展的階段,處于摸索發(fā)展過程中,相關(guān)的法律法規(guī)也在不斷的完善過程中,一旦成熟,勢必會(huì)成為中國未來房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。

    5.募集上市

    募集上市是企業(yè)進(jìn)行籌資的重要資本市場。由于要求上市公司的條件比較嚴(yán)格,審批時(shí)間長,成本高,因此對(duì)于房地產(chǎn)的短期的融資需求是很難滿足其現(xiàn)實(shí)需要的。為了抑制因房地產(chǎn)過熱發(fā)展,國家近年來抑制在進(jìn)行宏觀調(diào)控,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的上市條件的規(guī)定也極為嚴(yán)格,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到。

    6.發(fā)行債券

    發(fā)行債券是企業(yè)融資的一個(gè)重要方式。這涉及到公司現(xiàn)有債務(wù)和公司未來發(fā)展趨勢,以及項(xiàng)目的可行性,以及發(fā)行條件的規(guī)定也比較嚴(yán)格,對(duì)于企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及擔(dān)保條件等有嚴(yán)格限制。另外中國目前債券市場規(guī)模較小,流通受到限制,發(fā)行成本也較高,企業(yè)債券發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。尤其是長期債券面臨著較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。可見房地產(chǎn)企業(yè)擬通過發(fā)行債券來達(dá)到融資的目的,以緩解近期資金需求是很難達(dá)到的。

    7.房地產(chǎn)私募股權(quán)投資

    房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物,是一種向特定對(duì)象發(fā)行私募股權(quán)基金募集資金,然后以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)的一種投融資方式,屬于一種專業(yè)基金管理公司專業(yè)化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個(gè)工作階段,是當(dāng)前市場上逐漸興起的一種融資方式。

    8.民間資金

    在現(xiàn)有融資渠道瓶頸限制因素,發(fā)揮民間資本作用是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要融資渠道。中國法律規(guī)定,只有金融和合法非金融機(jī)構(gòu)可以吸納社會(huì)閑散資金,利率不得超過國家規(guī)定利率的四倍。很多企業(yè)直接向社會(huì)進(jìn)行吸納資金,許諾高息,實(shí)質(zhì)是屬于非法集資。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過非金融機(jī)構(gòu)向社會(huì)吸納閑散資金,以緩解短期資金需求。

    二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀分析

    1.過分依賴于銀行信貸為主的融資工具

    雖然股票和債券等直接融資的金融市場得到了一定的發(fā)展,但是由于門檻高而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步,而信托和房地產(chǎn)投資基金依然處于初期發(fā)展階段,在國家進(jìn)行金融調(diào)控后,由于過分依賴銀行信貸,而導(dǎo)致資金得不到解決,房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展也就無法實(shí)現(xiàn)。在未來的一段時(shí)間內(nèi),商業(yè)銀行信貸比例將會(huì)下降,但仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具。

    2.中國房地產(chǎn)金融體系尚不健全

    中國的金融市場發(fā)展不健全,仍處于發(fā)展和摸索的階段。由于相關(guān)法律法規(guī)逐漸出臺(tái),金融體系也在不斷建設(shè)中,但是單單從目前的房地產(chǎn)金融市場來看,其金融體系仍需進(jìn)一步完善。不但相應(yīng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)各自的運(yùn)行機(jī)制不合理,相互也缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制,同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,在此環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資缺乏有效監(jiān)督和調(diào)控,很多熱錢紛紛涌入,高利貸等民間資本大量出現(xiàn),騙貸、非法集資層出不窮,不但是給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展增加了成本,也給金融市場造成了混亂,也給中國經(jīng)濟(jì)造成了致命的創(chuàng)傷。

    3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大

    由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性,如果不進(jìn)行有效的控制總量,勢必會(huì)造成過熱投資現(xiàn)象,導(dǎo)致市場過熱而產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。實(shí)際價(jià)值被人為的炒作而直線上漲,一旦市場出現(xiàn)變化,勢必會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加劇,一是按揭貸款回收出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),二是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款也同樣有很大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。 此時(shí)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融資會(huì)更加困難,資金鏈的斷裂,會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目無法進(jìn)行建設(shè),出現(xiàn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng),也同時(shí)會(huì)給地方經(jīng)濟(jì)造成破壞性的影響。endprint

    4.房地產(chǎn)金融市場發(fā)展進(jìn)程緩慢

    房地產(chǎn)金融市場主要是指房地產(chǎn)融資的一級(jí)市場和二級(jí)市場,股權(quán)融資和債券融資屬于一級(jí)市場,但是對(duì)于整個(gè)資金的來源還有金融機(jī)構(gòu)的投資者來說,是有很多的限制的。目前中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展十分緩慢,二級(jí)市場尚不健全,尤其是住房抵押貸款二級(jí)市場,銀行的長期住房抵押貸款無法通過二級(jí)市場出售,當(dāng)出現(xiàn)金融市場發(fā)生巨大波動(dòng)時(shí),勢必會(huì)導(dǎo)致銀行的流動(dòng)性受阻,產(chǎn)生類似于美國的次貸危機(jī),金融風(fēng)險(xiǎn)很難進(jìn)行規(guī)避,資金在資本市場和企業(yè)之間出現(xiàn)滯障,同時(shí)也無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資渠道的需求。

    5.房地產(chǎn)金融市場缺乏完善的配套法規(guī)

    目前中國相關(guān)的法律法規(guī)尚不完善,滿足不了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展需要。雖然中國企業(yè)和個(gè)人信用記錄體系正在逐步建立,但是尚不完善,則必將導(dǎo)致銀行無法全面掌握借款人的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況,容易出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn),對(duì)中國房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展和房地產(chǎn)金融的與安全運(yùn)行會(huì)造成嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)金融相關(guān)配套法規(guī)是否健全和完善,將直接制約著未來中國房地產(chǎn)金融健康發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。

    三、拓寬房地產(chǎn)融資渠道及促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的有效措施

    1.促進(jìn)房地產(chǎn)金融的融資工具多元化發(fā)展

    隨著中國房地產(chǎn)金融工具的培育和發(fā)展,對(duì)融資政策的進(jìn)一步放開,隨之而來的就是間接融資渠道被拓寬,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會(huì)在近期有所突破,勢必會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)金融的通知工具的多元化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托健康有序發(fā)展,給房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了更多的選擇,有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    2.逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系

    首先要建立和健全房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu),專門負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定和體系建設(shè),逐步放開房地產(chǎn)金融二級(jí)市場。同時(shí)培育和促進(jìn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、和房地產(chǎn)信托投資等金融工具的健康發(fā)展和保證住房融資擔(dān)?;虮kU(xiǎn)機(jī)構(gòu)的有效運(yùn)行。

    3.合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

    金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā),會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)造成致命的打擊,因此必須提高金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。同時(shí)根據(jù)國家有關(guān)的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)有專業(yè)判斷,從嚴(yán)審查,從嚴(yán)把關(guān)。同時(shí)加強(qiáng)貸款管理,對(duì)發(fā)放貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控,并運(yùn)用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。另外金融企業(yè)也要在自身的防范制度以及房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施上下工夫,形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

    4.促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康快速發(fā)展

    房地產(chǎn)金融市場主要包括房地產(chǎn)信貸市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)證券市場、房地產(chǎn)信托投資市場、房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場。目前這幾個(gè)市場依然處在初期發(fā)展階段,國家應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī),規(guī)范其運(yùn)行機(jī)制,使其健康有序發(fā)展,真正為房地產(chǎn)融資平臺(tái)提供有力的支撐和促進(jìn)作用。同時(shí),在國家政策層面上給予扶持,在加速發(fā)展房地產(chǎn)金融市場,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)范性發(fā)展,滿足直接上市融資,同時(shí)對(duì)住房抵押貸款二級(jí)市場的培育和建設(shè)。

    5.建立和完善相關(guān)配套法規(guī)

    為保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展,滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求,國家應(yīng)該適時(shí)并因地制宜的出臺(tái)相關(guān)配套的法律法規(guī),保障中國房地產(chǎn)金融體系的進(jìn)一步完善。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 牛鳳瑞,李景國,尚教蔚.房地產(chǎn)藍(lán)皮書[M].北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2007.

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    [責(zé)任編輯 吳明宇]endprint

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