全國(guó)甩盤？

龔小鋒

進(jìn)入三四月份，市場(chǎng)并未出現(xiàn)往年的“小陽(yáng)春”，全國(guó)樓市反而頻傳各種降價(jià)促銷，不斷刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。先有杭州、常州等二三線城市出現(xiàn)甩盤或大幅促銷現(xiàn)象，緊接著北京、廣州等一線地部分樓盤也出現(xiàn)降價(jià)打折的信號(hào)，關(guān)于樓市拐點(diǎn)論、崩盤論再度甚囂塵上。

多地房企“以價(jià)換量”

由杭州、常州等城市拉開降價(jià)序幕后，降價(jià)潮蔓延至南京、成都等城市。不少樓盤采用“墊首付”的促銷方式，部分樓盤甚至打出“零首付”的旗號(hào)吸引買家。此外，加大折扣力度、返還稅費(fèi)等促銷手段也頻頻現(xiàn)身。

隨著二三線城市降價(jià)潮的蔓延，北京、廣州等一線城市部分樓盤甚至也加入了降價(jià)的行列。3月份，廣州房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，北京和上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅也明顯縮小。

按照北京“不漲就是跌”的說(shuō)法，萬(wàn)科、保利及東亞新華等品牌房企的多個(gè)項(xiàng)目均是平價(jià)甚至低價(jià)入市。4月7日，清明小長(zhǎng)假的最后一天，位于通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)的東亞臺(tái)湖印象二期開盤的200套房源銷售一空，但付出的代價(jià)是將原來(lái)26000元/平米的毛坯房預(yù)售價(jià)格調(diào)低至22000元/平米精裝修。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬表示，按照蓄客狀況，即使開盤價(jià)賣到25000元/平米也沒(méi)問(wèn)題，但去化速度就會(huì)慢很多。處于對(duì)回款速度的要求，目前寧可選擇低價(jià)跑量。

3月以來(lái)，大興的保利首開熙悅春天、房山的萬(wàn)科幸福匯，以及平谷的首城匯景灣三個(gè)項(xiàng)目均選擇了“平價(jià)跑量”的銷售策略，其中，萬(wàn)科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平米、13100元/平米的價(jià)格入市，比之前開盤價(jià)格分別微漲4%和2%，而保利首開熙悅春天22500元/平米的銷售均價(jià)，與上一期基本持平。

除了萬(wàn)科幸福匯，萬(wàn)科在京還有兩個(gè)項(xiàng)目均低價(jià)入市，如3月30日獲得預(yù)售審批的首開萬(wàn)科公園里項(xiàng)目擬售均價(jià)在26500-28022元/平方米，遠(yuǎn)低于此前銷售人員聲稱的31000元-34000元/平方米。此前位于大興區(qū)天宮院的住總?cè)f科橙也由預(yù)計(jì)的26000元/平方米精裝房?jī)r(jià)格，改為21000元/平米的毛坯房均價(jià)。

即使如此，包括北京等地的銷售量還是遭遇了下滑。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月上旬，北京成交二手房住宅合計(jì)2253套，環(huán)比基本持平，新建住宅成交則下調(diào)了37.9%。合計(jì)總成交3494套，環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了18.1%。

而在清明小長(zhǎng)假4月5日-7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬(wàn)平方米。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2008年以來(lái)同期新低。

供需格局悄然生變

在信貸收緊、庫(kù)存走高等多方因素的沖擊下，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

目前，整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境并不支持價(jià)格繼續(xù)走高，銀行信貸收緊持續(xù)困擾購(gòu)房者和房企，偏緊的流動(dòng)性對(duì)樓市產(chǎn)生了一定影響，各大銀行的房貸利率大多較基準(zhǔn)利率上浮了10%左右，市場(chǎng)成交遭遇“倒春寒”。

房企的資金壓力或?qū)⒃絹?lái)越明顯。從已經(jīng)公布的一季度銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，房企一季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平，普遍完成全年銷售目標(biāo)兩成左右，中型及小型房企業(yè)績(jī)?cè)龇毡橄禄?，部分房企一季度銷售額下滑超過(guò)50%。如合生創(chuàng)展一季度僅銷售7.03億元，同比下降超70%。

不斷走高的庫(kù)存迫使房企加速走量?！胺康禺a(chǎn)庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)了2008年的水平，這是我預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅在2014年將出現(xiàn)回落的主要原因。”華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日表示。上市房企更面臨業(yè)績(jī)壓力，為能夠迅速實(shí)現(xiàn)回款，多數(shù)都順勢(shì)調(diào)整了銷售策略，以求跑量。

在房企加速跑量的心態(tài)下，4月份北京計(jì)劃入市的項(xiàng)目量還將大增。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份，包括東亞朗悅居、金隅瀾灣等8個(gè)純新盤及香江別墅、東亞印象臺(tái)湖、中建國(guó)際城等25個(gè)老項(xiàng)目后期在內(nèi)，北京或?qū)⒊^(guò)30個(gè)商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤，這與去年同期僅23個(gè)項(xiàng)目開盤相比，明顯增多。

“這幾個(gè)項(xiàng)目拿地比較早，低價(jià)入市還是有合理利潤(rùn)的?！辟Z玉鵬說(shuō)，公司今年的銷售任務(wù)就是在合理利潤(rùn)下加速去化，公司還會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目平價(jià)、降價(jià)入市，以進(jìn)行新的土地儲(chǔ)備。

與此同時(shí)，北京市住建委組織開發(fā)商座談，希望穩(wěn)定市場(chǎng)和房?jī)r(jià)預(yù)期，督促房企加緊開工入市。在此情況下，房企只得以價(jià)換量。萬(wàn)科副總裁毛大慶表示，目前建委對(duì)期房進(jìn)行預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，公司只能放棄原來(lái)精裝修等方案，以達(dá)到降低成本的目的。

此外，由于自住型商品房供應(yīng)的疊加之下，供應(yīng)放量將成為今年常態(tài)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，自住房政策使得部分客群轉(zhuǎn)而申購(gòu)中低價(jià)位的自住型商品房，導(dǎo)致普通商品住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)回落，商品房剛需客群觀望情緒越來(lái)越濃厚。

另?yè)?jù)世聯(lián)行近期對(duì)全國(guó)多個(gè)城市的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，2014 年1季度購(gòu)房者信心指數(shù)為54.2，較2013 年4 季度下降0.4，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有所下降。

慎言樓市拐點(diǎn)

無(wú)可爭(zhēng)議的是，今年即使是一線城市出現(xiàn)低價(jià)或評(píng)價(jià)入市項(xiàng)目增多也將成為普遍趨勢(shì)。但這輪降價(jià)風(fēng)波依舊如蝴蝶效應(yīng)在各地發(fā)酵，關(guān)于樓市“拐點(diǎn)論”和“崩盤”的消息，讓不少購(gòu)房者有些無(wú)所適從。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近期做了一份關(guān)于東中西部三地區(qū)全國(guó)商品房銷售額比對(duì)報(bào)表，并稱根據(jù)目前數(shù)據(jù)看不出二三線城市會(huì)出現(xiàn)急劇下滑和惡化。在其看來(lái)，“房地產(chǎn)出現(xiàn)了略微下滑，但仍然保持合理的增速”。

任志強(qiáng)舉例稱，數(shù)據(jù)相比前年增長(zhǎng)還是很大：“今年前兩個(gè)月的全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.1%，大家可能認(rèn)為出現(xiàn)負(fù)數(shù)了是很危險(xiǎn)的，但去年增長(zhǎng)為77.6%，老保持這么高的增速可能嗎？不可能。所以沒(méi)什么可怕的，這個(gè)數(shù)字和前年相比，增長(zhǎng)了近50%”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，各地甚至各區(qū)域情況不一，不可一概而論。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康近期表示：“從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)必然按照不同區(qū)域、不同地段，形成分化格局?！?/p>

目前，三四線城市的住房庫(kù)存仍不斷增大，不少城市去庫(kù)存化周期平均達(dá)到14至16個(gè)月，這些城市將出現(xiàn)一輪市場(chǎng)調(diào)整。相比之下，多數(shù)重點(diǎn)線城市住房供給仍相對(duì)不足，供不應(yīng)求的局面使得一線城市價(jià)格上漲壓力較大，其住宅價(jià)格同比漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二線和三四線城市。

賈玉鵬認(rèn)為，房企“以價(jià)換量”的手法已透露些市場(chǎng)降溫的信號(hào)，但這只是預(yù)期價(jià)格下降，不算真正的降價(jià)。北京依舊需求大，通州、大興等區(qū)域的中小戶型依舊受買房人追捧，產(chǎn)品對(duì)路、價(jià)格合適的商品房依舊不愁賣。

在北京，自住型商品房的出現(xiàn)促使供應(yīng)格局向三元格局加速轉(zhuǎn)化，房企將更傾向于通過(guò)中高端項(xiàng)目來(lái)沖利。任啟鑫認(rèn)為，未來(lái)北京的中高端項(xiàng)目仍將具有較大的價(jià)格上漲空間。endprint