鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新有關(guān)問題探討

摘要：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新是國土資源管理部門的重要工作，通過對基準(zhǔn)地價(jià)更新與土地級(jí)別更新相銜接、完善地價(jià)內(nèi)涵與地價(jià)表達(dá)方式、基準(zhǔn)地價(jià)更新體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策等幾個(gè)問題的探討，為城市開展基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整提供參考。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)；葫蘆島；更新；政策

中圖分類號(hào)： F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 1674-0432（2014）-13-93-1基準(zhǔn)地價(jià)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下，不同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)上的一定年期的完整土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。由于土地市場的動(dòng)態(tài)性、調(diào)控土地市場的要求、促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值、土地優(yōu)化配置、提供土地綜合效益等因素，基準(zhǔn)地價(jià)需要更新調(diào)整?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新是在劃分土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場地價(jià)或地價(jià)指數(shù)等來全面或局面調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的過程。以葫蘆島市為例，自首次建立基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以來，已經(jīng)進(jìn)行了2次基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)評估更新體系逐步暴露出很多新的問題，需要不斷完善和發(fā)展，才能滿足社會(huì)發(fā)展的需要。下面就基準(zhǔn)地價(jià)評估更新有關(guān)問題進(jìn)行探討。

1基準(zhǔn)地價(jià)更新和土地級(jí)別更新相銜接

土地級(jí)別的高低反映了土地價(jià)值的高低。由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，有一部分城鎮(zhèn)土地的區(qū)位條件勢必發(fā)生變化，原先區(qū)位條件不好的區(qū)域有可能區(qū)位條件得到改善，甚至成為新的商業(yè)中心或者人們向往的居住區(qū)，原先區(qū)位條件好的區(qū)域有可能由于環(huán)境變得惡劣或者經(jīng)濟(jì)區(qū)位的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致土地價(jià)值下降，因此，一定要做好基準(zhǔn)地價(jià)更新與土地級(jí)別更新的銜接，在基準(zhǔn)地價(jià)更新評估前，對土地級(jí)別作相應(yīng)調(diào)整。

2完善基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與地價(jià)表達(dá)方式

基準(zhǔn)地價(jià)其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在區(qū)域性、分用途、平均性、有限期、有效性。在基準(zhǔn)地價(jià)研究中，其內(nèi)涵界定具體包括了基準(zhǔn)日、土地使用年期、地價(jià)構(gòu)成、土地開發(fā)程度、容積率、土地用途等內(nèi)容。

現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用完整的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。在早期制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，給出了基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成，如1995年和2003年葫蘆島市公布的基準(zhǔn)地價(jià)中，明確地價(jià)構(gòu)成含征地費(fèi)（或城市拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地出讓金（土地所有權(quán)收益），當(dāng)時(shí)一般由用地單位直接負(fù)責(zé)土地征收或城市拆遷安置，只需向政府交納土地增值收益（土地所有權(quán)收益），因此往往需要使用不完整的地價(jià)形態(tài)，隨著土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，由以協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)到以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式為主出讓土地使用權(quán)，土地征收一般由政府來完成，此時(shí)的地價(jià)為完整的土地使用權(quán)價(jià)格，只存在極少的由于歷史形成的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓和由于依法改變土地規(guī)劃條件補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金而使用的不完整的地價(jià)形態(tài)。葫蘆島市2009年公布的基準(zhǔn)地價(jià)并沒有明確給出基準(zhǔn)地價(jià)構(gòu)成，但是卻給出了各用途各級(jí)別對應(yīng)的土地增值收益比例，正是適應(yīng)土地管理工作的需要。

容積率是反映基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中土地利用條件的一個(gè)重要指標(biāo)。在基準(zhǔn)地價(jià)評估中，不可能針對每一個(gè)容積率制定一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià)內(nèi)涵中的容積率經(jīng)咨詢城市規(guī)劃主管部門后綜合考慮，對各類用地設(shè)定一個(gè)平均容積率，再針對容積率制定容積率修正系數(shù)表，對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，求取其他容積率條件下的基準(zhǔn)地價(jià)。

在早期制定的基準(zhǔn)地價(jià)，只有商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途，沒有細(xì)化設(shè)置基準(zhǔn)地價(jià)土地用途。在最近公布的葫蘆島市基準(zhǔn)地價(jià)體系中，細(xì)化設(shè)置了基準(zhǔn)地價(jià)土地用途，以商業(yè)、住宅、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，對其他土地用途細(xì)化修正，確定了其他用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)，這樣才能滿足實(shí)際工作需要。

基準(zhǔn)地價(jià)成果表達(dá)方式：估價(jià)規(guī)程確定的基準(zhǔn)地價(jià)成果是在基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的用途、年限、開發(fā)程度等條件下的單位土地價(jià)格，并沒有考慮地下空間。另外，樓面地價(jià)是最能反映土地價(jià)格水平的，但在估價(jià)規(guī)程中，沒有約定基準(zhǔn)樓面地價(jià)的成果表達(dá)方式。為了更加科學(xué)合理地評估更新基準(zhǔn)地價(jià)，既要提倡基準(zhǔn)樓面地價(jià)的表達(dá)方式，也要增加地下空間基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式。比如地下工業(yè)設(shè)施，包括倉儲(chǔ)空間、制造空間等類別的土地使用，其基準(zhǔn)地價(jià)將按照地上工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)×30%來計(jì)算。

3基準(zhǔn)地價(jià)更新要體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策

基準(zhǔn)地價(jià)作為政府以文件形式發(fā)布的地價(jià)，往往被政府各部門和社會(huì)各界所應(yīng)用，具有權(quán)威性，基準(zhǔn)地價(jià)水平制定合理與否，對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展非常重要，因此，基準(zhǔn)地價(jià)更新一定要體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

一個(gè)城鎮(zhèn)如果以招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì)，往往愿意實(shí)行低地價(jià)政策來吸引外來投資者，而如果一個(gè)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)狀況較好，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，社會(huì)各界對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期較樂觀，則更愿意實(shí)行高地價(jià)政策，這兩種情況都會(huì)影響基準(zhǔn)地價(jià)水平的高低。過低的地價(jià)水平會(huì)使政府土地收益流失，國有資產(chǎn)流入用地單位和個(gè)人手中，過高的地價(jià)水平會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，影響民生。例如，住宅用地地價(jià)水平過高，會(huì)推動(dòng)商品住宅成本上漲，商品住宅價(jià)格居高不下，普通民眾望房興嘆。因此，一定要制定一個(gè)合理的適合城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。葫蘆島市在制定基準(zhǔn)地價(jià)過程中，將初步制定的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)向各個(gè)部門和單位征詢意見，對提出的合理意見要在確定基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過程中加以考慮，政府在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)既要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，又要考慮未來的地產(chǎn)管理政策，使用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更符合實(shí)際。

通過對基準(zhǔn)地價(jià)更新與土地級(jí)別更新的銜接、完善基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與地價(jià)表達(dá)方式、基準(zhǔn)地價(jià)更新體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策三個(gè)方面的探討，促進(jìn)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新評估體系更加完善，政府更好地調(diào)控土地市場，為地價(jià)管理服務(wù)。

作者簡介：婁俊啟，滿族，本科學(xué)歷，蘆島市國土資源局，中級(jí)工程師，研究方向：土地價(jià)格評估。

網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2014-6-2513:56:48

網(wǎng)絡(luò)出版地址：http://www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140627.0941.001.html

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