吉林省應(yīng)對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的策略研究

王佳蕾

摘要：近年來(lái)我國(guó)各地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從2009年12月開(kāi)始針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了最新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，此輪調(diào)控政策手段多樣，力度空前。由于吉林省房?jī)r(jià)較低，住房市場(chǎng)以剛性需求為主，為避免全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓過(guò)大，本文從房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者和吉林省政府三個(gè)角度提出應(yīng)對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的策略。

關(guān)鍵詞：國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；購(gòu)房者2009年，我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數(shù)和銷(xiāo)售額均比2008年大幅增加，商品住宅平均價(jià)格也比2008年上漲24.69%，部分城市房?jī)r(jià)幾乎翻倍。對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期偏熱的狀況，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了新一輪的緊縮性宏觀調(diào)控，相繼出臺(tái)了國(guó)四條、國(guó)十一條、新國(guó)八條、國(guó)五條等調(diào)控政策。吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)較低，市場(chǎng)需求也以剛性為主，為防止國(guó)家出臺(tái)的較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策沖擊吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)，阻礙其自身的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者和吉林省政府要分別作出相應(yīng)對(duì)策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)策

（一）擴(kuò)大融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金來(lái)源于銀行,在國(guó)家不斷收緊銀根的情況下，房企要想繼續(xù)生存和發(fā)展下去，就必須擺脫對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴，改變?nèi)谫Y戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略，擴(kuò)大融資渠道，降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資外，還可以選擇的多元化融資渠道有公開(kāi)上市融資、房地產(chǎn)債券融資、“夾層”融資、房地產(chǎn)信托投資基金等等。規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司通過(guò)公開(kāi)上市可以使企業(yè)直接融資，快速籌到資金，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，減少融資成本。房地產(chǎn)債券屬于企業(yè)債券的一部分，由于我國(guó)出現(xiàn)過(guò)多起房地產(chǎn)商推出投資債券到期卻無(wú)力歸還本金及利息事件，國(guó)家開(kāi)始限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，但是隨著國(guó)家對(duì)資本市場(chǎng)改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將有機(jī)會(huì)發(fā)行債券融資。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金，它的投資形式介于股權(quán)與債權(quán)之間，可以創(chuàng)新出多種金融產(chǎn)品，融資方式比較靈活。房地產(chǎn)信托投資基金是一種向多個(gè)投資者匯集資金并將盈利歸還投資者本息的一種信托基金，它為房地產(chǎn)企業(yè)提供一種可選擇的融資渠道。

（二）控制成本。房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)科學(xué)的組織和管理，降低成本支出。通過(guò)降低資金成本、原材料成本、銷(xiāo)售成本等來(lái)減低企業(yè)成本，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)降低企業(yè)負(fù)債率，拓寬融資渠道，及時(shí)收回售房款等應(yīng)收款項(xiàng)，建立良好的貸款信譽(yù)來(lái)降低資金成本。要降低建筑原材料的成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)集中采購(gòu)原材料，與原材料供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，合理儲(chǔ)備原材料等方式。房地產(chǎn)企業(yè)要降低銷(xiāo)售成本，就要優(yōu)化銷(xiāo)售流程，使房屋銷(xiāo)售的每個(gè)環(huán)節(jié)快速運(yùn)作并有機(jī)組合起來(lái)，提高銷(xiāo)售效率，同時(shí)還要節(jié)約人力資源成本，讓每個(gè)職工各司其責(zé)，避免對(duì)人力的浪費(fèi)。

（三）增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展壯大起來(lái)，就要通過(guò)以下幾種方式增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。第一，增強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)購(gòu)房者的承受價(jià)格和市場(chǎng)對(duì)住房類型、戶型結(jié)構(gòu)的需求變化調(diào)整自己的投資和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足有效需求。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新還包括對(duì)企業(yè)理念、服務(wù)質(zhì)量、營(yíng)銷(xiāo)手段、管理方式、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的創(chuàng)新。第二，打造和維護(hù)企業(yè)品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品和誠(chéng)信可靠的口碑來(lái)建立維持自己的企業(yè)品牌，增強(qiáng)企業(yè)認(rèn)同度，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生擴(kuò)散、持續(xù)和放大效應(yīng)，增加產(chǎn)品價(jià)值，降低各項(xiàng)成本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取更多優(yōu)勢(shì)。第三，構(gòu)建正確的企業(yè)文化。企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，良好的企業(yè)文化能夠使員工對(duì)工作產(chǎn)生使命感和責(zé)任心，對(duì)公司具有認(rèn)同感和歸屬感，對(duì)工作成績(jī)產(chǎn)生榮譽(yù)感和成就感，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和團(tuán)隊(duì)精神，推動(dòng)企業(yè)繼續(xù)向前健康發(fā)展。第四，提高員工素質(zhì)。人是第一生產(chǎn)力，員工的素質(zhì)與企業(yè)的生存與發(fā)展息息相關(guān)。高素質(zhì)的員工具有較高的分析判斷能力、工作效率和工作質(zhì)量，加速企業(yè)發(fā)展壯大。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工房地產(chǎn)知識(shí)、工作技巧、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、職業(yè)道德等的培訓(xùn)和教育，提高員工的綜合素質(zhì)，建設(shè)一支態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)、技術(shù)過(guò)硬、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)工作團(tuán)隊(duì)。

二、購(gòu)房者對(duì)策

（一）剛需購(gòu)房對(duì)策?！跋拶?gòu)”政策的實(shí)施以及信貸政策的收緊，使得剛需人群尤其是長(zhǎng)春地區(qū)的剛性需求購(gòu)房者要珍惜為數(shù)不多的購(gòu)房機(jī)會(huì)，對(duì)于首次置業(yè)者和改善性購(gòu)房者分別有以下建議：

（1）首次置業(yè)者用盡首貸優(yōu)惠政策。大多數(shù)首次置業(yè)者年齡較輕，積蓄有限，需要向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。目前住房商業(yè)貸款執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是首套住宅首付不低于30%，二套住房首付不低于60%，并且利率上浮10%的政策，三套以上住房不予貸款，而且對(duì)二套房的界定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二次房貸的購(gòu)房成本會(huì)增加，所以首次置業(yè)者要充分利用首次貸款機(jī)會(huì)，用足首付下線，慎重選擇房源，用現(xiàn)有購(gòu)房資金貸款購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)最高的住房，使得所購(gòu)住房的面積、功能、位置等都相對(duì)較好，能夠滿足家庭很長(zhǎng)一段時(shí)間對(duì)住房的各項(xiàng)需求，以免因考慮不周短時(shí)間內(nèi)又要換房帶來(lái)的巨大糾錯(cuò)成本。另外首次置業(yè)者也可以考慮選擇房齡超過(guò)五年的二手房，這種二手房一般地理位置佳，配套完善，交通方便，生活成本相對(duì)較低，而且可以省去一大筆營(yíng)業(yè)稅，降低購(gòu)房成本。（2）改善性購(gòu)房者盡量做到一步到位。對(duì)于限購(gòu)地區(qū)的改善性購(gòu)房者，在不出售已有住房的情況下只有這一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，對(duì)于首套房已經(jīng)貸款或者首套房并未貸款但沒(méi)有出售的改善性購(gòu)房者也只有這一次貸款機(jī)會(huì)，所以在選擇改善性住房時(shí)要慎重選擇房源，盡量做到一步到位。改善性購(gòu)房者在選擇新住房時(shí)，目標(biāo)比較明確，對(duì)房屋的要求具有較強(qiáng)針對(duì)性，建議選擇品質(zhì)較好、舒適性較強(qiáng)、實(shí)用性較高的住房，能夠滿足家庭長(zhǎng)期居住要求。

（二）投資者購(gòu)房對(duì)策。在國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)，堅(jiān)決打擊投機(jī)投資性購(gòu)房的房地產(chǎn)調(diào)控主要基調(diào)下，不排除將來(lái)出臺(tái)更多的針對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房者投資住宅的限制政策。因?yàn)殚L(zhǎng)春市實(shí)施“限購(gòu)”政策，一部分投資者由于已經(jīng)擁有兩套以上住房而沒(méi)有在長(zhǎng)春繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)住房進(jìn)行投資的資格，再加上差別化利率貸款以及高額二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，使得投資者受到限制。在這些控制政策下房產(chǎn)投資者可以考慮以下投資策略。

（1）投資商業(yè)地產(chǎn)。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)是住宅市場(chǎng)，并未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行限制，所以投資者可以轉(zhuǎn)換思維，從投資住宅轉(zhuǎn)向投資商鋪、寫(xiě)字間、商住公寓等商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市的發(fā)展能都起到一定程度的推動(dòng)作用。目前吉林省以寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、城市綜合體為代表的新興商業(yè)地產(chǎn)相繼出現(xiàn)且規(guī)模效應(yīng)日益擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)正在快速發(fā)展，具有巨大的升值空間。商業(yè)地產(chǎn)首付最低只有20%，首付比例和利率都比二套住宅低，而且商業(yè)地產(chǎn)的投資具有多樣性，除了出售還可以自營(yíng)、出租，是比較理想的投資工具。商住兩用公寓不受“限購(gòu)”限制，而且面積小、總價(jià)低、投資門(mén)檻低，既可自住又可投資、出租，對(duì)于投資者也是比較好的投資項(xiàng)目。另外，投資商業(yè)地產(chǎn)要盡量選擇在黃金地段，由于地段的稀缺性，下跌空間有限，而上漲的速度要高于其他地段。（2）投資三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一、二線城市，所以在這些城市投資房產(chǎn)既受到限購(gòu)令的束縛，投資成本又比較高。三、四線城市沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)限制，投資門(mén)檻也比較低，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及大批優(yōu)質(zhì)房企的進(jìn)駐，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很好的發(fā)展前景，所以對(duì)三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資也是一個(gè)值得考慮的投資方式。

三、吉林省政府對(duì)策

國(guó)家制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策是從全國(guó)房?jī)r(jià)的角度出發(fā)，并未具體到各個(gè)省份，而吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，房?jī)r(jià)也并沒(méi)有像北上廣地區(qū)那樣過(guò)快上漲，仍然處于合理區(qū)間，所以吉林省政府既要落實(shí)國(guó)家政策，又要把握調(diào)控力度，不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊過(guò)大，避免破壞吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)平衡。在制定吉林省房地產(chǎn)政策細(xì)則時(shí)，把政策用足，最大限度的利用中央政府的鼓勵(lì)性政策，最低限度的遵守中央的限制性政策，執(zhí)行中央政府的政策底線。

為了進(jìn)一步推進(jìn)吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，穩(wěn)定吉林省住房?jī)r(jià)格，更好的滿足吉林省居民的住房需求，吉林省政府可從以下幾個(gè)方面采取措施：

（一）增加土地有效供給。土地供應(yīng)量的增加可以減緩?fù)恋貎r(jià)格上升勢(shì)頭，降低房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本，而且土地供應(yīng)量的增加，進(jìn)而帶來(lái)商品房供應(yīng)量的增加，能夠緩和供求矛盾，對(duì)商品房?jī)r(jià)格起到穩(wěn)定作用。同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管，通過(guò)征收高額土地閑置費(fèi)、收回土地使用權(quán)等方式加大力度對(duì)閑置土地進(jìn)行清理和處置，堅(jiān)決打擊各類囤地行為，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已供土地按合同進(jìn)度加快開(kāi)工、建設(shè)和銷(xiāo)售力度，增加普通商品住房有效供應(yīng)。部分實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商將競(jìng)拍來(lái)的土地進(jìn)行囤積，待地塊價(jià)值上升再興建住房，該行為推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，通過(guò)對(duì)囤積地塊實(shí)施整管，能夠?qū)Ψ€(wěn)定房?jī)r(jià)起到一定積極作用。

（二）調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 鼓勵(lì)中低價(jià)位、普通商品住房及經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，建立健全住房保障體系，解決低收入群體的住房需求，減少他們對(duì)商品房的需求。加大對(duì)中小戶型商品住房的供應(yīng)，可以在開(kāi)發(fā)面積有限的條件下，減少商品房單套面積，增加房屋供應(yīng)總套數(shù)，降低單套住宅總房款，滿足普通購(gòu)房者的需求。

（三）完善住房保障體系。健全我省住房保障體系，應(yīng)繼續(xù)加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，規(guī)劃和落實(shí)建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的地塊，政府也可以通過(guò)給予優(yōu)惠政策等方式和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，解決低收入家庭住房支付能力相對(duì)不足問(wèn)題，滿足低收入群體的合理住房需求。此外，還應(yīng)該增加公共租賃住房的建設(shè)，擴(kuò)大住房保障體系的覆蓋面，打破住房保障的戶籍限制，解決新就業(yè)職工和外地遷徙到城市工作群體的居住問(wèn)題。

（四）改善投資軟環(huán)境。改善吉林省投資軟環(huán)境，吸引外埠開(kāi)發(fā)商到吉林省投資建房以增加住房供給量，有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)。吉林省政府應(yīng)該切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，優(yōu)化行政服務(wù)，建立健全的投資保障體系，出臺(tái)并落實(shí)投資優(yōu)惠政策,建立規(guī)范、健康的市場(chǎng)秩序，營(yíng)造良好的市場(chǎng)秩序環(huán)境。

（五）發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。住房市場(chǎng)的基本消費(fèi)方式應(yīng)該有兩種：銷(xiāo)售和租賃，住房租賃與買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該是兩個(gè)共同發(fā)展的市場(chǎng)。穩(wěn)定房?jī)r(jià)除了調(diào)控住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)外，還應(yīng)該關(guān)注發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)春調(diào)查隊(duì)的抽樣調(diào)查顯示，2010年長(zhǎng)春市居民租賃房的比例僅為12.4%，租賃市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，與德國(guó)

58%的居民租房住相比，差距非常大。如果住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，低收入群體就多出一條解決住房問(wèn)題的途徑。所以吉林省應(yīng)積極培育、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。政府應(yīng)引導(dǎo)人們樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)與租賃并重的消費(fèi)觀念，大力扶持和規(guī)范住房租賃業(yè)和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展，調(diào)整住房資源使用方式，使存量住房向以出售為目的向以出租為目的過(guò)度，充分利用存量住房資源，降低住房的閑置率，使閑置房活起來(lái)。

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