經(jīng)濟適用住房回購、上市定價方法研究

董亞瓊

[提要] 制定合理的經(jīng)濟適用房回購價和上市補價方法，對嚴(yán)把退出關(guān)，控制經(jīng)濟適用房投機謀利行為具有重要現(xiàn)實意義。本文在我國現(xiàn)行經(jīng)濟適用房管理辦法框架下，參考國外典型國家、地區(qū)和城市經(jīng)濟適用房回購、上市定價方法，并結(jié)合我國實際，提出經(jīng)濟適用房回購價和上市補價參考定價方法，供政府相關(guān)部門決策參考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用住房；回購；上市；定價

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年7月20日

根據(jù)我國現(xiàn)行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，經(jīng)濟適用房在5年有限產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)及期限滿后有條件地實行回購和上市制度。政府回購經(jīng)濟適用房時，按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定回購價；購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，或按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后取得完全產(chǎn)權(quán)。具體回購價和上市補交土地收益等價款比例由地方政府確定。梳理國內(nèi)實施經(jīng)濟適用房政策較早的北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等代表城市現(xiàn)行經(jīng)濟適用房管理辦法和有關(guān)經(jīng)濟適用住房回購、上市管理實施意見，發(fā)現(xiàn)對回購價和上市補交土地收益等價款的確定，絕大多數(shù)者尚未明確或有待細化。而隨著國內(nèi)許多城市內(nèi)符合上市、回購條件的經(jīng)濟適用房項目逐漸增多，回購價和上市補價如何確定成為越來越多的經(jīng)濟適用房業(yè)主普遍關(guān)心的問題。由此，盡快制定和出臺包含經(jīng)濟適用房回購價和上市補價方法等內(nèi)容的實施辦法，成為時下眾多地方政府房管部門當(dāng)務(wù)之急。

目前，對于經(jīng)濟適用房回購、上市定價方法問題的研究，國內(nèi)學(xué)者鮮有涉及?，F(xiàn)有相關(guān)代表性研究主要集中在經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)立及共有產(chǎn)權(quán)比例和收益分配等方面。本文擬通過梳理國內(nèi)外典型國家、地區(qū)和城市經(jīng)濟適用房回購、上市定價方法，并結(jié)合我國實際，研究提出適用不同條件下經(jīng)濟適用住房回購、上市定價方法，供地方政府制定當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房回購價和上市補價方法作參考。

一、國內(nèi)外經(jīng)濟適用房回購、上市定價方法分析

（一）香港。香港對置業(yè)資助計劃下出售的居屋單位有轉(zhuǎn)讓限制。業(yè)主可以根據(jù)居屋單位由首次售出日起計算年限，滿足相應(yīng)條件下出售居屋單位：

1、首2年。居屋計劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主以單位原來售價售回給房委會；對由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會不予回購，業(yè)主必須先繳付補價給房委會，然后才可把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下政府回購價、業(yè)主補價計算方法為：回購價=原售價，補價=補價時市值×（購入時市值-原購買價）/購入時市值。

2、第3～5年。居屋計劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主可申請將單位回售給房委會，房委會若接受回售申請，則以單位回售申請時評定的市值扣除該單位購買時獲得的折扣作為回購價。若房委會不接納該單位的回售申請，業(yè)主可先繳付補價給房委會，然后把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓；對由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會不予回購，業(yè)主必須先繳付補價給房委會，然后才可把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下政府回購價、業(yè)主補價計算方法為：回購價=補價時市值×原購買價/購入時市值，補價=補價時市值×（購入時市值-原購買價）/購入時市值。

3、屆滿5年后。居屋業(yè)主可先繳付補價給房委會，然后把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下業(yè)主補價計算方法為：補價=補價時市值×（購入時市值-原購買價）/購入時市值。

（二）新加坡。為解決老年退休屋主退休金不夠用的問題，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回購計劃（LBS）”，并于次月1日起開始接受公民LBS申請。該計劃讓年長屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契賣回給建屋局，以得到一筆5，000元現(xiàn)金及每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金，彌補每月所缺的養(yǎng)老金額。建屋局回購組屋價格為屋主剩余屋契的市場價值，該價款由建屋局直接撥入公積金終生入息計劃，每月支付給屋主固定養(yǎng)老金。

屋主如需上市出售組屋，經(jīng)建屋局資格審核合格后可與買方自由議定交易價格，買賣雙方在向建屋局繳納相關(guān)交易稅費后簽署買賣合同，建屋局予以產(chǎn)權(quán)變更確認(rèn)，組屋上市交易完成。

（三）英國。英國住房保障工作由國會和住房協(xié)會主導(dǎo)。國會或住房協(xié)會對于在公開市場上買不起或租不起恰當(dāng)滿足其需求的住房（稱之為可承受性住房）的人（稱為國會或住房協(xié)會住房登記者）提供多種形式的資助。

在政府“低價住房所有權(quán)資助計劃”下，住房登記者在公開市場上購買一手或二手可承受住房時（通常為二手房），政府資助25%房價，受助者支付剩余75%房價即可擁有所購可承受性住房100%產(chǎn)權(quán)。政府所資助的25%房款受法律押記保護，無論受助者日后何時出售該可承受性住房，所售房款的25%部分必須歸還給政府，政府將其作為Homebuy資助金用來資助其他購房者。

國會或住房協(xié)會住房登記者，在租住國會或住房協(xié)會可承受性住房二年后，即可行使其所承租可承受性住房的購買權(quán)或獲得權(quán)（國會登記者的為RTB，住房協(xié)會登記者的為RTA），即在購買或獲得所承租可承受性住房時，其將享受國會給予的最多30，000英鎊或住房協(xié)會給予的16，000英鎊的購房折扣，平均折扣約為房價的50%。住房登記者通過RTB或RTA購買的可承受性住房可上市出售，購買期未滿5年的，出售時必須退還部分或全部折價款。具體規(guī)定是：購房當(dāng)年出售須補繳100%的折扣款，以后每推遲1年出售可少補繳20%的折扣款，到第6年后出售收入全部歸原購房者所有。

（四）美國。在美國，住房“可承受”通常被定義為一個家庭將不超過年收入的30%用于住房支出，超過30%的被認(rèn)為是負(fù)擔(dān)過重。為住房負(fù)擔(dān)過重的低收入家庭擴大可承受住房供給是美國住房和城市發(fā)展部（HUD）的核心任務(wù)，其提出的可承受住房計劃（AHP），如HOME計劃、SHOP計劃以及HOZ計劃，都是為提高低收入家庭的可承受住房存量而設(shè)計的。AHP資助對象是收入不超過該地區(qū)收入中位數(shù)（AMI）80%的個人或家庭自住住房，和20%以上戶數(shù)出租給收入在AMI50%及以下的家庭出租房。

HOME計劃通過給參與管轄區(qū)（PJS）和地方政府提供補助金來幫助低收入家庭擴大合適的可承受住房的供給。PJS在地方HOME項目計劃的制定和實施上具有很大的靈活性，其通過設(shè)置不同的HOME資助條件對租房者、新購房者和已購房者實行不同的補助。HOME計劃對愿意持有可承受住房不同最低年限的資助對象給予不同的資助補貼，具體標(biāo)準(zhǔn)是：最低持有5年的補貼15，000美元，10年的補貼15，000～40，000美元，15年以上的補貼不低于40，000美元。在最低持有期內(nèi)，可承受住房資產(chǎn)受HOME計劃限制，其上市出售時，增值凈收益需按PJS確定比例進行分成，直至PJS所得分成達到其提供的資助額，此后該住房不再受HOME計劃任何限制。

（五）國內(nèi)主要城市。梳理北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等國內(nèi)較早實施經(jīng)濟適用房政策代表城市現(xiàn)行經(jīng)濟適用房管理辦法和有關(guān)經(jīng)濟適用住房回購、上市管理實施意見，其對經(jīng)濟適用房回購、上市定價方法規(guī)定總結(jié)如下：

回購價定價方法：一是購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，向政府申請回購，回購價按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定，或按原購房價格及同期銀行存款利息確定，或按原購房價格確定；二是購買經(jīng)濟適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購，回購價待定；三是另購其他住房的，政府回購原經(jīng)濟適用住房，回購價為原購房價。

上市補價定價方法：一是北京按原購房價格和上市出售價格價差的70%補交土地收益等價款；二是上海從轉(zhuǎn)讓總價款中按原購房時享受的折扣比例繳納土地收益等價款；三是武漢上市補價待定；四是杭州按上市銷售價與原購房價差價的55%交納土地收益等價款；五是寧波按上市計稅售價與原購房價差價的50%繳納土地收益等價款。

二、經(jīng)濟適用住房回購、上市參考定價方法

在我國現(xiàn)行經(jīng)濟適用房管理辦法框架下，參考以上國內(nèi)外典型國家、地區(qū)、城市經(jīng)濟適用房回購、上市定價方法，結(jié)合我國實際，對經(jīng)濟適用房回購、上市定價提出以下參考方法：

（一）回購價參考定價方法

1、對于購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，向政府申請回購，回購價可考慮按原購房價格、回購時市值扣除原購房時獲得的折扣、原購房價格及同期銀行存款利息、原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

2、對于購買經(jīng)濟適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購，回購價=現(xiàn)市價×（原市價-原購買價）/原市價。

3、對于另購其他住房的，政府回購原經(jīng)濟適用住房，回購價=原購買價。

（二）上市補價參考定價方法。購房人購買經(jīng)濟適用住房滿5年，申請上市轉(zhuǎn)讓或取得經(jīng)濟適用房完全產(chǎn)權(quán)的，須向政府交納一定比例的土地收益等價款。政府相關(guān)部門可參考以下幾種補價方法收繳土地收益等價款：

1、土地收益等價款=現(xiàn)市價×（原市價-原購買價）/原市價。

2、土地收益等價款=（現(xiàn)市價-原購買價）×（原市價-原購買價）/原市價。

3、土地收益等價款=（現(xiàn)市價-原市價）×（原市價-原購買價）/原市價。

說明：第一，以上三種補價方法的差異在于補價基數(shù)的選取不同，政府可酌情考慮選用其中一種算法；第二，經(jīng)濟適用住房上市交易價格低于政府有關(guān)部門公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價格（以下簡稱指導(dǎo)價格）的，應(yīng)按指導(dǎo)價格計算差價。買賣雙房對指導(dǎo)價格有異議的，可委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房產(chǎn)價格進行評估，所需評估費用由委托方承擔(dān)。

三、結(jié)語

經(jīng)濟適用房是我國住房保障體系的一個重要組成部分，其實施效果的好壞直接關(guān)系到我國住房保障工作的成效。完善經(jīng)濟適用房退出機制，制定合理的回購價和上市補價方法，對嚴(yán)把退出關(guān)，控制經(jīng)濟適用房投機謀利行為具有重要現(xiàn)實意義。本文在我國現(xiàn)行經(jīng)濟適用房管理辦法框架下，參考國內(nèi)外典型國家、地區(qū)和城市經(jīng)濟適用房回購、上市定價方法，并結(jié)合我國實際，提出經(jīng)濟適用房回購價和上市補價參考定價方法，供相關(guān)政府部門決策參考。

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