中國房產(chǎn)稅何去何從

張思思

在中國，“房產(chǎn)稅”并非是新名詞。早在1986年，國務院就頒布了房產(chǎn)稅暫行條例，但這個條例規(guī)定對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。2011年1月28日，上海和重慶對個人住房征收房產(chǎn)稅改革進行試點。房產(chǎn)稅試點已逾三年，是否全面開征房產(chǎn)稅以及如何建立合理的房產(chǎn)稅法律體系，一直是民眾和媒體討論的熱點。

“重慶版”房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，對存量、增量獨棟別墅均征房產(chǎn)稅，對新購高檔商品房征稅，對在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客從第二套房開始征稅，稅率為0.5%～1.2%。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不直接增加普通百姓負擔。為減輕首次購房者的負擔，重慶繼續(xù)保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策。

而上海的試點方案是對新購住房后家庭人均居住面積超過60平方米的征收房產(chǎn)稅，設計中的房產(chǎn)稅的稅率為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋稅率更高。2011年上海房產(chǎn)稅達22億元。重慶征收率在99%以上，征收金額2011年達1億元。通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)貧富差距初見成效。

美國的房產(chǎn)稅

很多國家和地區(qū)都已建立比較完整的房產(chǎn)稅體系。以美國為例，房產(chǎn)稅的計算基于每年的房產(chǎn)估價、市政府名義稅率、房地產(chǎn)稅基比率。房產(chǎn)稅一般用于地方學區(qū)、警察、消防、環(huán)境衛(wèi)生、圖書館等支出。

以弗吉尼亞州為例，每年1月起，地方稅務下分管房地產(chǎn)的部門會對轄區(qū)內(nèi)全部的房產(chǎn)進行集體估值。估值結(jié)果分為：土地價值和建筑價值。估值結(jié)果通過平信告知房主，同時也會公布在網(wǎng)站上。若房主對估值額度有疑義，可直接聯(lián)系當?shù)氐囟惙慨a(chǎn)部。此時，房產(chǎn)部門一般會針對房屋進行單獨估值。如果與地稅房產(chǎn)部協(xié)調(diào)無法達成一致，可向政府提出行政申訴，也可以向地方法院上訴，申訴時需提供詳細的材料。

若房主不交房產(chǎn)稅怎么辦？在有抵押貸款的情況下，銀行一般會為業(yè)主開一個托管賬戶。業(yè)主定期向銀行還款，這既包括給銀行的本金及利息，也包括流入托管賬戶中的現(xiàn)金流。此時，一個虧空的托管賬戶意味著房屋抵押貸款未及時歸還。銀行會根據(jù)拖欠貸款的標準流程處理：先是多征收拖欠手續(xù)費罰金；虧空積累到一定程度時，銀行會向政府交清房產(chǎn)稅以取得房屋所有權(quán)，并將房屋法拍。如果貸款已還清，或者業(yè)主選擇自行支付房產(chǎn)稅，那么流程也大體類似，先是征收額外費用，再是政府在法律上加上質(zhì)權(quán)，一年后房屋將被法拍，法拍所得將用于沖銷房產(chǎn)稅欠款。

房產(chǎn)稅是政府的穩(wěn)定財政收入來源。近年來，弗吉尼亞地方政府財政吃緊，因此連續(xù)提高房產(chǎn)稅以填補財政缺口。在房價上漲的年份估值升高，政府收入增加；在房市不景氣時估值降低，但政府通過增加稅率及采取排除法拍成交價等方式提高收入。如此一來，財稅部門通過修改征稅公式，無論在房地產(chǎn)的牛市還是熊市都保證了政府收入。

另外一些州郡也有法律限制房屋在易手之前的估值年漲幅，或限制稅率。當然，并不是所有的州郡都有類似的法律，但無一例外，利用房產(chǎn)稅作為政府財政收入的來源，從而支持公共物品和服務的供給，是較為普遍的做法。

建立穩(wěn)定的房產(chǎn)稅制

建立健康穩(wěn)定的房產(chǎn)稅制度，是財稅體系完善的必然趨勢。在上海和重慶的房產(chǎn)稅試點，為房產(chǎn)稅試點擴大范圍，以及今后在全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅立法提供了寶貴的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持。在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅，制定適合中國國情的房產(chǎn)稅法，還有很長的路要走。

首先，征收房產(chǎn)稅的主要目的是調(diào)節(jié)收入和財富分配，不能過分強調(diào)房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用。誠然，房產(chǎn)稅增加了房屋持有成本，會對房價和租金價格產(chǎn)生一定影響，但這并不是征收房產(chǎn)稅的主要目的，也不能作為評估房產(chǎn)稅體系是否有效的主要依據(jù)。

近年來中國的貧富差距日漸增大，房產(chǎn)成為高收入群體積累財富的重要方式。而房產(chǎn)稅的征收可以有效調(diào)節(jié)貧富差距。比如政府通過房產(chǎn)稅而增加的財政收入，如用提供廉租房和公共租賃住房建設來解決低收入家庭居住困難問題，將能有效緩解貧富差距。

從征稅成本角度考慮，由于房產(chǎn)稅監(jiān)管、征收容易，不存在“陰陽賬”逃稅可能性，因而從政府的角度，房產(chǎn)稅是增加財政收入的有效方式。此外，由于地方房屋存量相對穩(wěn)定，房產(chǎn)稅的可預見性和穩(wěn)定性大于其他稅種。

其次，房產(chǎn)稅體系的建立與完善需要合理的房屋估價方案及專業(yè)估價人員的培養(yǎng)?；诜课萁灰變r格的征稅在試點期間作為短期方案雖然可行，但作為長期征稅方案不可行。另外，交易價隨著買賣雙方博弈，附近類似房源的多少，賣主是否著急賣房而有一定的波動。而長期的征稅基礎(chǔ)應該是每年的房屋估價。

合理的市場估價需要一批房屋估價專業(yè)人員客觀反映房屋價格。需要借鑒其他國家房屋估價的經(jīng)驗教訓，防止人為估價偏差。最常見的爭議一般在“市場合理價格”的界定上。估值由政府給出，若房主認為政府估值過高，政府就需給房東提供渠道申訴或聽證。該過程本身耗費時間、精力等成本，其結(jié)果也往往不為房主所滿意。

在美國已有比較成熟的房屋估價模型，包括基于房屋大小、年代、內(nèi)部特征的估價模型，或基于同一小區(qū)或鄰近小區(qū)類似房屋的最近出售價格的估價模型，或?qū)追N模型的估價結(jié)果相比較得出最合理的估價。我們可以借鑒其他國家相對成熟的估價模型，并結(jié)合中國各地區(qū)實際情況，建立適合自己的房產(chǎn)估價體系，作為房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。

第三，全國范圍內(nèi)住房信息聯(lián)網(wǎng)及房產(chǎn)信息的真實、完整，是推進房產(chǎn)稅立法的前提。目前房產(chǎn)稅的試點主要是對增量征稅，征稅范圍窄，不能為政府提供足夠的稅收來源及減少政府對土地財政的依賴。長遠的房產(chǎn)稅體系的建立，需要對新老房全面征收，而對存量征收房產(chǎn)稅需要配套的房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)及清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

中國有些已經(jīng)售出的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜，房地產(chǎn)相關(guān)信息也尚未做到統(tǒng)一、完全。房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難度雖不算大，但要得到各地方政府和民眾的配合，還有很長的路要走。近日，中央編辦公布了不動產(chǎn)登記職責整合的方案，這有利于產(chǎn)權(quán)管理制度的完善，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺也將打破各省市彼此獨立的狀態(tài)。如果不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息能做到真實完整，將能有效推進房產(chǎn)稅的立法和改革。

（摘自《財經(jīng)》）endprint