產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展探討

劉 勇 劉 微 戴建濤

(1:吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院,長春 130118; 2:長春市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站,長春 130028)

0 引言

我國現(xiàn)有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一,生產(chǎn)設(shè)備、信息技術(shù)落后,資源消耗大、浪費嚴重,為了改變以資源的高消耗、環(huán)境高污染為代價帶來經(jīng)濟總量增加的狀況,建立環(huán)境友好型與資源節(jié)約型社會,實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,我們現(xiàn)在必須進行調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級,對資源進行整合,實現(xiàn)經(jīng)濟的新的發(fā)展.此外面對國家對房地產(chǎn)一系列的宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)舉步維艱亟需尋求一個突破口,在這樣的環(huán)境背景下,誕生一種依托多種產(chǎn)業(yè),聚集多種自然資源與社會資源,實現(xiàn)資源綜合高效利用,對多種開發(fā)對象進行集約化經(jīng)營,并以地產(chǎn)形式展現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)形式——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)[1].

1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

1.1 國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

國外的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的比國內(nèi)要早得多,經(jīng)過了由單一企業(yè)到同類企業(yè)聚集到完整產(chǎn)業(yè)鏈以至現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)聚集的發(fā)展過程.世界上最早的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以追溯到20世紀20年代的美國與英國.世界上尤其是發(fā)達國家在20世紀50年代中期為了解決工業(yè)發(fā)展對城市形成的壓力和對環(huán)境的污染問題,加上信息技術(shù)與高速公路的發(fā)展,出現(xiàn)了眾多“工業(yè)園區(qū)”或“科學(xué)園”等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式.經(jīng)過多年的經(jīng)營與發(fā)展,眾多發(fā)達國家依據(jù)不同的市場環(huán)境開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次分明、管理經(jīng)驗豐富的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式.例如美國的硅谷,它是美國乃至世界眾多電子和軟件公司的聚集地,是世界典型的以微電子為主的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū);英國的劍橋工業(yè)園成立于1970年,現(xiàn)已形成以信息技術(shù)、生命科學(xué)、新材料等高新技術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)集群,每年為英國經(jīng)濟的發(fā)展提供有力的保障,并成為世界上重要的科技創(chuàng)新中心之一；在亞洲，韓國以美國、日本等國家的成功案例為準，建立了產(chǎn)、學(xué)、研綜合園區(qū)——大德科技園,通過國家的政策支持,基礎(chǔ)設(shè)施的科學(xué)規(guī)劃,科研人員的培養(yǎng)、吸引政策方式規(guī)模不斷加大,成為亞洲最大的產(chǎn)、學(xué)、研綜合園區(qū).

1.2 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

圖1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主題及開發(fā)模式關(guān)系圖

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相對于國外來說還處于初級階段,發(fā)展還不夠成熟,它打破了從改革開放到2003年階段由政府主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)發(fā)展模式,其開發(fā)主體不再是單一的政府,出現(xiàn)了企業(yè)以及地產(chǎn)開發(fā)商,三者間相互合作的更加復(fù)雜的開發(fā)形勢,實現(xiàn)了由單一園區(qū)向區(qū)域化、集群化的轉(zhuǎn)變.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是國家在整合土地資源實現(xiàn)土地高效利用、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改變經(jīng)濟增長方式,促進城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下產(chǎn)生的新型地產(chǎn)形式.它的出現(xiàn)從本質(zhì)上涵蓋了三大主題——地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市.可以這樣理解:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過地產(chǎn)商對地產(chǎn)的開發(fā)為產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展提供服務(wù)平臺,企業(yè)通過平臺支持使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到提升,通過同類及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的提升促使產(chǎn)業(yè)整體得到發(fā)展.同時城市從整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展中實現(xiàn)發(fā)展,提高了政府稅收.政府有了經(jīng)濟保障反哺于城市,提高城市形象,經(jīng)濟得到發(fā)展.經(jīng)過十多年的發(fā)展,國內(nèi)出現(xiàn)了多種成功運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式.例如“旅游+地產(chǎn)”、“城市綜合體”、“工業(yè)+物流+地產(chǎn)”、“售后回租”模式.現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體上有三種開發(fā)主體——政府、企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商,根據(jù)其開發(fā)主體的不同,相應(yīng)的劃分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式及包含三者的綜合運作模式[2].具體關(guān)系如圖1所示.

2 現(xiàn)存開發(fā)模式弊端

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較慢,正處于初期探索階段,現(xiàn)存的開發(fā)模式不可避免的存在著許多制約其發(fā)展的“內(nèi)部因素”與“外部因素”.

(1) 外部因素. 我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展處于初級階段,有關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的法律規(guī)定及相關(guān)管理規(guī)定不健全,對隨時發(fā)生的開發(fā)問題缺乏有效的處理依據(jù),造成現(xiàn)存產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目“魚龍混雜、良莠不齊”的現(xiàn)象[3].其次各地政府面對各開發(fā)商描繪的“宏偉藍圖”不能自已,缺乏有效的鑒定、辨別方法,難以鑒別開發(fā)商的實力及開發(fā)意圖,以致許多因資金短缺半途而廢的現(xiàn)象產(chǎn)生,嚴重擾亂市場環(huán)境.最后面對將要或正在進行的開發(fā)項目政府缺乏有效的監(jiān)督管理制度,產(chǎn)生許多項目不能按計劃開發(fā),造成大批土地在時間上的浪費,或項目在開發(fā)中搞擦邊球或更改土地使用性質(zhì)的事情發(fā)生.

(2) 內(nèi)部因素. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以開發(fā)商的意志進行開發(fā),由于觀念的原因會對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的良性開發(fā)造成開發(fā)模式內(nèi)在的局限性.產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中所占比例最多的開發(fā)模式.它是各地政府為了城市規(guī)劃發(fā)展的需求,由政府主導(dǎo)進行開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式.在此種模式的開發(fā)中當?shù)卣疄榭焖賹崿F(xiàn)經(jīng)濟效益,企圖短時間內(nèi)提高稅收、創(chuàng)造好的政績,過于追求產(chǎn)業(yè)規(guī)模,往往忽略了成本問題,同時過度的進行模式復(fù)制、重復(fù)建設(shè),不僅造成管理機構(gòu)的臃腫,對于資源的利用效率也不高,造成整個模式高成本、低效率的現(xiàn)象.這些都暴露該模式缺乏靈活性和創(chuàng)造性的缺點.主體企業(yè)引導(dǎo)模式一般是由在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或范圍內(nèi)具有雄厚實力的龍頭企業(yè)進行主導(dǎo)的開發(fā)模式.它的最鮮明特點是,開發(fā)主體對該產(chǎn)業(yè)非常熟悉,知道該產(chǎn)業(yè)流程及特點,同時它的缺點也非常明顯,由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身性質(zhì)決定的高投資性與回收期長的特點導(dǎo)致對主體企業(yè)的門檻要求較高,一般企業(yè)難以承受.此外該模式確定的產(chǎn)業(yè)范圍單一,難以進行大規(guī)模、大范圍的推廣.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商利用園區(qū)土地進行房地產(chǎn)開發(fā)獲取利益的開發(fā)模式,它的本質(zhì)沒有脫離傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式.該模式不要求開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目進行后期的經(jīng)營與管理,對于企業(yè)入園的吸引力大大降低,難以產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展.

綜合運作模式是將以上三種開發(fā)模式混合運用的開發(fā)模式,在這種模式中政府提供政策上的優(yōu)惠,建立監(jiān)管機構(gòu),地產(chǎn)商為企業(yè)提供服務(wù)、為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境,各產(chǎn)業(yè)巨頭利用其在產(chǎn)業(yè)中的影響力,加深產(chǎn)業(yè)鏈縱向與橫向發(fā)展,三方合作共同促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展.綜合運用開發(fā)模式的開發(fā)運行機構(gòu)比前三種模式更加復(fù)雜,對政府、開發(fā)商、主體企業(yè)的管理經(jīng)驗、專業(yè)化等要求也成倍增加,就目前我國發(fā)展現(xiàn)狀來說,要使三者之間能夠高效、有序的合作還需要進行長時間的磨合.

3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的幾點建議

(1) 健全法律制度與規(guī)范行業(yè)制度. 健全的法律制度,能夠有效規(guī)范市場環(huán)境,為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展提供法律保障.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)新的形式，它的復(fù)雜性超過以往,涵蓋的范圍更加廣闊,健全的行業(yè)制度不僅能夠指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,還可以避免偽產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的存在.

(2) 提升政府辨別能力,增強監(jiān)管力度. 政府是把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向的掌舵者,要用一種謀勢、謀局的宏大視野與長遠眼光去判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),免產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)走岔路、走錯路,保障產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的順利健康發(fā)展.

(3) 加強龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)整合作用. 產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心,是保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的靈魂.利用龍頭企業(yè)在各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中的影響力,吸引企業(yè)入園,快速、高效完成產(chǎn)業(yè)鏈組建,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整體集聚.大批企業(yè)的聚集可以吸引眾多專業(yè)人才,大大提升企業(yè)競爭力.各產(chǎn)業(yè)的聚集不僅能分工合作又增加了競爭氛圍,加快資源優(yōu)化、促進產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的融合,避免產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不穩(wěn)定現(xiàn)象,實現(xiàn)真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn).

(4) 提升地產(chǎn)商增值服務(wù)能力. 地產(chǎn)開發(fā)商利用地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,在了解各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上發(fā)揮優(yōu)勢，建造適合各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施,為企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境.同時在把握產(chǎn)業(yè)園整體管理的基礎(chǔ)上,利用管理優(yōu)勢,整合企業(yè)資源,構(gòu)建增值服務(wù)平臺,提供政策扶持、金融服務(wù)、物流等信息資源,最大程度上保證企業(yè)快速發(fā)展,促進企業(yè)孵化[4].

4 結(jié)語

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是我國新經(jīng)濟發(fā)展條件下資源整合、利益重新分配的開發(fā)模式,單一開發(fā)主體不能滿足其建設(shè)規(guī)模大、投資高、專業(yè)要求高、回收期長的特點.此外,政府要實現(xiàn)財政收入及長期穩(wěn)定的就業(yè)率和稅收保障;企業(yè)打破艱難的技術(shù)創(chuàng)新、長期經(jīng)營產(chǎn)業(yè)帶來的較低的利潤率;地產(chǎn)開發(fā)商在國家調(diào)控政策高壓及激烈競爭帶來的土地高成本情況下尋找突破,這需要三者間確定其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的角色定位,丟掉各自過于具體的實際訴求,放遠目光增加三者間的相互合作,構(gòu)建一種政府提供政策支持把控產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)門檻和方向、地產(chǎn)開發(fā)商進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)并進行運營維護、園區(qū)企業(yè)負責(zé)產(chǎn)業(yè)升級,利用產(chǎn)業(yè)集聚資源發(fā)展,形成螺旋上升趨勢的循環(huán)發(fā)展體系,最終實現(xiàn)利益上的共贏.

參 考 文 獻

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[3] 張會陽.中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析[J].科技和產(chǎn)業(yè),2012,13(1):47-48.

[4] 宋振慶.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金年代[N].中國房地產(chǎn)報,2013-08-06.