美國(guó)房地產(chǎn)模式也非靈丹妙藥

仝中燕

目前，美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)是地產(chǎn)與金融相合作，以金融運(yùn)作為核心，形成一條橫向價(jià)值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分見(jiàn)長(zhǎng)的“美國(guó)模式”。

美國(guó)模式代表了西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，其核心是金融運(yùn)作而非開發(fā)營(yíng)建。以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。

與香港房地產(chǎn)發(fā)展模式相較而言，當(dāng)香港縱向安排價(jià)值鏈的時(shí)候，美國(guó)房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)更專業(yè)化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)追求增值。美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)中，每一環(huán)節(jié)通過(guò)完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。

在美國(guó)房地產(chǎn)模式的各個(gè)鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達(dá)。美國(guó)擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系。美國(guó)沒(méi)有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，但卻有許多以房地產(chǎn)投資收益為利潤(rùn)來(lái)源的投資商、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入世界500強(qiáng)。在《財(cái)富》雜志發(fā)布的2013年世界500強(qiáng)排行榜中，無(wú)論是位列500強(qiáng)第55的摩根大通，還是第96位的房地美，都脫不開來(lái)自于房地產(chǎn)的盈利貢獻(xiàn)。美國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金。

值得一提的是，在美國(guó)，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，美國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資?？梢哉f(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)基本上是私人投資。美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會(huì)大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金。全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資，主要渠道是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、MBS（房產(chǎn)抵押貸款證券）等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，也使行業(yè)利潤(rùn)被民眾攤平，基本不可能出現(xiàn)如任由房地產(chǎn)開發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。

中國(guó)和美國(guó)有許多相似的地方，同樣是地域遼闊、房地產(chǎn)市場(chǎng)高度分散，都面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的問(wèn)題，地價(jià)差距也很大?？梢灶A(yù)見(jiàn)，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式會(huì)逐步向美國(guó)模式逼近。業(yè)內(nèi)分析人士指出，無(wú)論是以銀行、險(xiǎn)企為代表的金融機(jī)構(gòu)，還是內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，如今都站在一個(gè)關(guān)鍵的路口。近期風(fēng)頭正勁的房地產(chǎn)私募基金，就扮演著美國(guó)模式中資金方的角色，其投資年回報(bào)率的要求普遍在20%到30%之間，有些甚至更高。既不同于商業(yè)銀行間接融資，也不同于股票債券等資本市場(chǎng)直接融資的互聯(lián)網(wǎng)金融方興未艾。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融等手段創(chuàng)新融資模式也贏得不少地產(chǎn)企業(yè)青睞。有評(píng)論指出，互聯(lián)網(wǎng)金融將徹底顛覆商業(yè)銀行現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式、盈利模式和生存模式，有可能顛覆性改變金融融資服務(wù)現(xiàn)有格局。

馬年伊始，地產(chǎn)聯(lián)姻金融提速。恒大入駐華夏銀行，成為其第五大股東；萬(wàn)科認(rèn)購(gòu)徽商銀行股本，成為其第一大股東。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2014年1月，至少有14家房企參股銀行。一時(shí)之間，地產(chǎn)聯(lián)姻金融引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。一方面，在新型城鎮(zhèn)化下，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，房企希望通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融等手段創(chuàng)新融資模式；另一方面，銀行、保險(xiǎn)面臨金融脫媒、利率市場(chǎng)化和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇等諸多挑戰(zhàn)，過(guò)度依賴于存貸利差的盈利模式不可持續(xù)，而與業(yè)績(jī)好的房企合作，可以為銀行、險(xiǎn)企帶來(lái)豐厚的中間收入和利潤(rùn)回報(bào)。

對(duì)銀行的過(guò)分依賴，缺乏對(duì)基金、尤其是海外基金的利用，已經(jīng)為不少業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注。走在前面的企業(yè)如萬(wàn)科、萬(wàn)通，開始尋求基金的開發(fā)之路。早些時(shí)候，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石就曾表示：“房地產(chǎn)說(shuō)到底是金融問(wèn)題，將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有幾千億的融資平臺(tái)，你只是一個(gè)打工的。”可以看出，地產(chǎn)商紛紛入股銀行，意圖之一就是打造屬于自己的融資平臺(tái)。此外，業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房企頻頻參股銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

日前，深圳金融圈頻頻傳來(lái)金融與地產(chǎn)加快聯(lián)姻步伐的消息。先是平安銀行繼去年年底成立地產(chǎn)金融事業(yè)部后，與57家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽約，并率先推出地產(chǎn)永續(xù)債這一新的地產(chǎn)融資模式。此消息熱度未減，又傳來(lái)深圳本土險(xiǎn)企生命人壽耗巨資增持金地集團(tuán)股份表決權(quán)達(dá)到10%。繼2013年12月3日安邦產(chǎn)險(xiǎn)首次舉牌金地集團(tuán)后，2014年2月12日金地集團(tuán)再度發(fā)布公告，截至2014年2月11日，生命人壽通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有金地集團(tuán)股份表決權(quán)已達(dá)10%。截至公告發(fā)布日，生命人壽已持有金地集團(tuán)14.808%股份，累計(jì)耗資超過(guò)40億元，成為金地集團(tuán)第一大股東。生命人壽保險(xiǎn)公司此后發(fā)布金地集團(tuán)權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書，稱公司持股金地集團(tuán)的目的是出于對(duì)金地集團(tuán)未來(lái)發(fā)展前景的看好。

從中不難看出，目前的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式正經(jīng)歷著向美國(guó)模式的轉(zhuǎn)變。“一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，另一個(gè)時(shí)代的開始！”有人這樣描述中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。毋庸諱言，這一轉(zhuǎn)變將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。至少目前，美國(guó)模式所需要的政策、行業(yè)配套、人才等方面的基礎(chǔ)仍是空白。另外，中美兩國(guó)的歷史、房地產(chǎn)業(yè)的變遷及其土地政策都是不一樣的。美國(guó)土地價(jià)格之便宜幾乎令人難以置信。理論上講，在上世紀(jì)九十年代日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，如果把整個(gè)東京賣掉后就可以買下整個(gè)美國(guó)，由此我們可知當(dāng)時(shí)日本地價(jià)之高，美國(guó)地價(jià)之低。如果再追溯一下歷史，當(dāng)年美國(guó)西部大開發(fā)時(shí)，只須交納10美元手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無(wú)人居住土地160英畝，只要定居和開墾5年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有，由此形成美國(guó)62%土地私有的格局，讓政府不可能對(duì)土地供給進(jìn)行嚴(yán)控。

在這種比較中，我們不難看出以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展模式與中國(guó)的差別。而中國(guó)內(nèi)地面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的問(wèn)題，地價(jià)也存在很大差距，這種狀況與美國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展存在的差距也是迥異的。不僅在內(nèi)地，就是在香港和臺(tái)灣，土地在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的作用與美國(guó)相比也絕對(duì)是不一樣的。無(wú)論是香港抑或臺(tái)灣，擁有土地意味著擁有了絕對(duì)財(cái)富，土地價(jià)值被人為地夸大到了迷信的程度。但在美國(guó)沒(méi)有幾家公司是靠土地取勝的。

美國(guó)的政治模式及其價(jià)值觀不是放之四海而皆準(zhǔn)的，同樣，美國(guó)的房地產(chǎn)模式也非靈丹妙藥。中國(guó)自有中國(guó)的國(guó)情。多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)都是簡(jiǎn)單的生產(chǎn)加消費(fèi)的模式，大部分地產(chǎn)商都是通過(guò)模式復(fù)制來(lái)發(fā)展，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有形成資本的市場(chǎng)?！霸瓉?lái)的商業(yè)模式很可憐，形不成市場(chǎng)。要么被業(yè)主吃掉，要么被國(guó)外的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)給吃掉，造成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的‘高消耗、高資源浪費(fèi)的情況?！庇凶R(shí)之士指出，“美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)則和現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化精神和客戶終端式的擴(kuò)張路線都與中國(guó)大相徑庭。”

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)巨變時(shí)代。如果說(shuō)過(guò)去的十年房地產(chǎn)還是一個(gè)粗放經(jīng)營(yíng)、野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，那么未來(lái)中國(guó)的市場(chǎng)將成為一個(gè)品牌和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的時(shí)代。如何在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下解決融資問(wèn)題？如何利用城市化的快速進(jìn)程去尋找企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)？如何在政府有關(guān)政策屢屢調(diào)整的前提下規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？如何在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下調(diào)整企業(yè)的商業(yè)模式，使企業(yè)擁有持續(xù)不斷的前進(jìn)動(dòng)力？站在新的起點(diǎn)，回望2013，放眼未來(lái)，可以預(yù)言，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型經(jīng)歷階段性陣痛是必不可少的。

成熟的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很長(zhǎng)的路要走。

（責(zé)編：高雨薇）endprint