業(yè)委會，路好看不好走

于洋

青島，不少小區(qū)的業(yè)委會經(jīng)常“城頭變幻大王旗”。其實，仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司的阻擾，有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助不到位或者過位，部分業(yè)主的參與意識不端等都是絆住業(yè)委會發(fā)展腳步的原因。而要把這些矛盾解開，就必須公開透明，發(fā)動所有的業(yè)主。

其實，不妨多學(xué)習(xí)下其它城市的經(jīng)驗，在不違反法律規(guī)定的前提下，自我設(shè)計出一個財產(chǎn)的管理方式和監(jiān)督機制，搭建一個社區(qū)自治機構(gòu)的框架。比如，在業(yè)主委員會的基礎(chǔ)上再成立個業(yè)主監(jiān)事會，起到一個溝通和監(jiān)督的作用，為社區(qū)事務(wù)的公開和透明提供了有效的程序保障。

近年來，老百姓對有一套自己的住房的狂熱追求，使得現(xiàn)階段中國的房產(chǎn)開發(fā)商蓋出來的房子基本不愁賣，直接推動了城市新建商品房小區(qū)的大量出現(xiàn)。同時，也培育和構(gòu)造出一個嶄新的社會群體，即“業(yè)主”及其自治組織“業(yè)主委員會”（簡稱業(yè)委會）。

“業(yè)委會”這個名詞在誕生之初，是希望營造一種由開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共同管理小區(qū)的和諧局面。然而在多年來的實踐中，“業(yè)委會”更多地成為了“維權(quán)”的代名詞。

一般而言，業(yè)主萌生成立業(yè)委會的念頭大多起源于某些偶然事件的發(fā)生，譬如小區(qū)物業(yè)服務(wù)錯位、電梯時常無法正常使用、停車管理不規(guī)范、物業(yè)費用與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不匹配等。當(dāng)某一位或幾個業(yè)主長期遭受這種利益損害，找物業(yè)公司理論而又根本無效，他們就會考慮聯(lián)合更多業(yè)主走上成立業(yè)委會之路。

然而，這條路并不好走。如今，不少小區(qū)尚在為成立一個真正由業(yè)主推選的業(yè)委會而苦苦掙扎。雖門檻很低，真正成立的時候又困難重重。放眼全國，似乎很少有住宅小區(qū)業(yè)委會比例超過半數(shù)的城市，著實讓人唏噓。這個原本對小業(yè)主們利好的事情，為何遲遲發(fā)展不起來？又究竟是什么絆住了業(yè)委會成立的腳步？而已經(jīng)備案成立的業(yè)委會，發(fā)展的命運又如何？

帶著疑問，讓我們一起走近青島昕苑麗都業(yè)委會，聆聽他們的故事……

一波三折的選舉

像所有的新型小區(qū)一樣，昕苑麗都業(yè)主人住開始的第一個活動就是“維權(quán)”。因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿，2009年初，昕苑麗都小區(qū)業(yè)主自發(fā)地以書面的形式向物業(yè)公司提出整改意見，但一直無果，廣大業(yè)主非常不滿。

“小區(qū)業(yè)主頻頻找物業(yè)公司溝通協(xié)商解決問題，但是屢遭拒絕，事情得不到任何解決，反而小區(qū)的狀況越來越惡化?！标吭符惗紭I(yè)主李先生告訴記者，為小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)公司（以下簡稱“物業(yè)”）與開發(fā)商簽訂物業(yè)合同，2008年4月30日開始為青島市福州北路159號聽苑麗都小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。在服務(wù)期間，業(yè)主的汽車多次被劃，車胎也屢屢被扎，引起業(yè)主不滿。另外，物業(yè)不但多次擅自給業(yè)主停水停電，且和業(yè)主經(jīng)常吵架，導(dǎo)致矛盾進(jìn)一步激化。“在這樣的狀況下，業(yè)主意識到必須成立業(yè)主委員會——建立自己的組織，自己替自己說話，自己替自己辦事?！?/p>

2009年2月，依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主聯(lián)名將申請材料報送原福北小區(qū)居委會、原洪山坡街道辦，要求成立業(yè)主委員會。就這樣，在相關(guān)部門的積極幫助與籌備下，成立了業(yè)主委員會籌備委員會，籌備組的組長是原福北小區(qū)居委會主任?；I備組確立后，采取自薦和聯(lián)合推薦兩種方式進(jìn)行業(yè)主委員會委員候選人的提名，由街道、居委會總體把關(guān)。然后，召開業(yè)主大會，根據(jù)推薦的人數(shù)，由業(yè)主公開投票從6名候選人員中選取5名業(yè)主委員會委員，成立首屆業(yè)主委員會。

“可令人備感無奈的是，在物業(yè)多次攪局的情況下，第一次選舉失敗了。并且提出進(jìn)行第二次選舉，重新進(jìn)行候選人的資格審定。結(jié)果呢，我們原本被選上的兩名候選人被撤掉，全部變成了代表物業(yè)利益的6名候選人?！痹跇I(yè)主QQ群中得知了以上消息的李先生說，“這是無法接受的，太欺負(fù)人了?！?/p>

其實，一開始，李先生根本沒有想過要參加業(yè)委會。他自己的外貿(mào)企業(yè)正處于上升期，牽扯精力的地方很多，他擔(dān)心自己精力不足，辜負(fù)大家的信任?！肮纠镆粩偸?，有時候還要去國外出差，影響了業(yè)委會會議也不太好?！钡牵劭粗约旱臋?quán)益將要面臨挑戰(zhàn)時，他不再選擇沉默了?！叭绻环e極參與，維護(hù)自己的權(quán)益，那么，我們就無法改變小區(qū)的現(xiàn)狀，以后恐怕就沒有好日子過了?！?/p>

于是，李先生和幾個熱心業(yè)主一起找到原洪山坡街道黨委，聽取意見?！傲私馇闆r后，街道辦表示，選舉結(jié)果要符合民意。投票欄中有‘另選他人的選項，如果業(yè)主對候選人員不滿意，可以另選他人。與此同時，也提出了‘雙過半的指導(dǎo)方針，就是指投票人數(shù)過半，且得票數(shù)占投票人數(shù)的半數(shù)以上，選舉結(jié)果便合法有效?！崩钕壬f，“事實證明，老百姓的眼睛是雪亮的，第二次選舉的結(jié)果恰恰是非常驚人的。之前獲得提名的6名候選人全部落選，維護(hù)業(yè)主利益的代表光榮當(dāng)選?！?/p>

就這樣，在政府的大力支持下，2009年7月20日終于成立了首屆昕苑麗都小區(qū)業(yè)主委員會，并依法辦理了備案手續(xù)。

請神容易送神難

業(yè)委會成立后，第一件事情就是及時了解和掌握廣大業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的意見和要求并及時反映給物業(yè)公司。2009年7月25日，業(yè)主委員會與正在服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司就提高物業(yè)服務(wù)水平，調(diào)整服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行溝通。

“業(yè)委會的初衷是，如果‘物業(yè)有誠意拿出讓廣大業(yè)主滿意的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，就可以繼續(xù)服務(wù)小區(qū)?？墒?，得到的口頭答復(fù)是，‘只能維持現(xiàn)有水平、物業(yè)費不可能降。直到2009年8月15日，進(jìn)行4次磋商，物業(yè)都沒有拿出具體的、蓋有公章或者簽名的、帶有日期的有效方案，只拿出毫無誠意的三無（無簽名、無日期、無公章）的所謂討論稿?！崩钕壬f，“多次協(xié)商未果后，我們依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，發(fā)出公示，決定招聘新的‘物業(yè)，也真誠地歡迎現(xiàn)在服務(wù)本小區(qū)的‘物業(yè)參與應(yīng)聘?！?/p>

可公告和通知一經(jīng)貼出，便遇到了強大的阻力。業(yè)委會張貼的公告和通知，被本小區(qū)“物業(yè)”持續(xù)撕毀，使業(yè)委會的工作無法進(jìn)展?！拔飿I(yè)”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“小區(qū)業(yè)委會所出的公告，必須‘物業(yè)許可方可貼出，否則隨貼隨撕?！眅ndprint

“物業(yè)”的負(fù)隅頑抗的確讓業(yè)委會的工作開展阻力重重，但終究也是徒勞。根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，可以根據(jù)業(yè)主意愿由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會選聘廣大業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)管理。

如此一來，按照正常程序招投標(biāo)后，聽苑麗都小區(qū)便有了新的物業(yè)管理公司。在這樣的情況下，業(yè)委會便正式通知原物業(yè)公司限期撤離小區(qū)，并于2009年8月21日前將小區(qū)的所有相關(guān)材料交予業(yè)委會。通知下發(fā)后，小區(qū)內(nèi)便出現(xiàn)了停電、車胎被扎、業(yè)委會委員的人身安全已遭到了威脅。

“我們的業(yè)委會從沒有發(fā)動過‘群眾運動。換物業(yè)要好聚好散，只有相互尊重，才能冷靜處理，否則，小區(qū)也很難安寧。”在李先生看來，與其打起來再走，不如和平分手。

2013年9月5日，在政府相關(guān)部門的調(diào)節(jié)下，雙方友好協(xié)商，順利完成交接。至此，新的物業(yè)公司入駐，確立了新的合同。“在以往的物業(yè)費基礎(chǔ)上，住宅與商業(yè)的物業(yè)費每平方米分別下調(diào)了3角錢，除此之外，還特別約定了一條，收取的物業(yè)費用中包含1角錢大修基金，這筆基金由業(yè)主委員會管理，物業(yè)公司代收?！崩钕壬榻B，這樣做也是為小區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，物業(yè)公司也是很支持的。這是緣于小區(qū)內(nèi)的電梯壽命為10年，10年必須淘汰，這筆錢可以用來后期的電梯更換。另外，小區(qū)公共用房的收益也同時納入業(yè)主委員會管理，作為資金儲備用于大修基金與小區(qū)活動，畢竟電梯的費用比較高昂，單純依靠1角錢大修基金不太現(xiàn)實。

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平得以提升，電梯后續(xù)更換也得到了有效保障，業(yè)主最關(guān)注的物業(yè)費用也得以下調(diào)，而更值得一提的是，幾年來，昕苑麗都小區(qū)業(yè)委會都組織居民開展諸如“和諧家園”、“文明小區(qū)”等豐富多彩的活動。就這樣，靠著“愛管閑事”的5個熱心人，把一個管理混亂的小區(qū)改造成了一個溫馨和諧的大家庭。

有權(quán)力的地方，就有斗爭

可是，就在記者羨慕這個和睦大家庭的時候，李先生這位44歲的第一任業(yè)委會主任語重心長地說，“我們小區(qū)的問題現(xiàn)在還是很多?！?/p>

在他的帶領(lǐng)下，昕苑麗都小區(qū)與原物業(yè)公司做了成功的交接。不過，這位“老”主任和他的業(yè)委會班子卻由于其他業(yè)主的排擠而面臨“出局”。

相比于勞累，其他業(yè)主的不信任是業(yè)委會委員們最難承受的困擾。來自“不干活的人”的質(zhì)疑往往使“干活的人”感到失落、寒心?！爸熬S權(quán)，大家因了共同的目標(biāo)團(tuán)結(jié)在一起，取得了空前的成功。維權(quán)之后，就產(chǎn)生了分裂。分裂的原因是有人認(rèn)為業(yè)委會是充滿權(quán)力和利益的，委員們一定有利可圖?！崩钕壬f，為了避免閑言碎語，業(yè)委會委員們都格外注意自己的言行舉止，“我們不拿任何報酬，也一定不能因為干了業(yè)委會，就要求享受什么特殊待遇。物業(yè)費一分也不少交，也不會接受任何物業(yè)公司給的額外待遇?！?/p>

可任何事情都不可能一帆風(fēng)順。2013年年初，由于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降，加之，之前業(yè)委會委托其代收的大修基金，遲遲未予上交。到期后，業(yè)主委員會不打算與其續(xù)約。就在這個時間節(jié)點上，原來和物業(yè)溝通交流比較好的一些業(yè)主，便對業(yè)委會提出了質(zhì)疑，要求罷免。而根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，如果有20%業(yè)主提出不信任的話，可以提出信任表決。

“關(guān)于信任表決我們無可非議，但是要依法來辦，20%的業(yè)主數(shù)字必須真實?！崩钕壬f，“如果我們業(yè)委會的工作哪里做得不好，大家可以提出來，事實的確做得不好，我們承擔(dān)法律責(zé)任，如果大家確實覺得我們不勝任，好，我們讓賢?！?/p>

結(jié)果，一些業(yè)主拿著提名到樺川路居委會申請選舉，重新又成立了一個業(yè)主委員會，要求李先生做業(yè)委會交接。

“在20%的數(shù)字并未核實，表決并未過半的情況下，便罷免通過了，這個結(jié)果顯然是無效的。”他很認(rèn)真地告訴記者，我們并未同意交接，不為別的，就是要捍衛(wèi)手中的權(quán)利。一切都要靠法律制度來規(guī)范，要合理合法。

于是，昕苑麗都小區(qū)內(nèi)便出現(xiàn)了兩個業(yè)主委員會。故事講到這里，不難看出，小區(qū)事情瑣碎，業(yè)主想法多、需求多，當(dāng)好一個業(yè)委會主任還真不是件容易的事兒。

不管怎樣，小區(qū)業(yè)主委員會，這個最貼近生活的“民主訓(xùn)練場”，顯然將成為推進(jìn)城市基層民主建設(shè)的重要力量。在我們的城市里，像李先生一樣在小區(qū)志愿服務(wù)的人還有很多，可以說，正是他們的無私奉獻(xiàn)精神，點亮了整個城市基層民主的發(fā)展之路。endprint