房?jī)r(jià)下跌無(wú)需大驚怪

世界杯大賽上，最刺激的莫過(guò)于勢(shì)均力敵的雙方在酣戰(zhàn)了90分鐘后打成平局，但在傷停補(bǔ)時(shí)階段，另一方突然進(jìn)球了。在我看來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布的70個(gè)大中城市5月份房?jī)r(jià)的最新數(shù)據(jù)，就如同傷停補(bǔ)時(shí)的一粒進(jìn)球，讓圍繞房?jī)r(jià)是否下跌的爭(zhēng)論基本畫(huà)上了句號(hào)。

5月份數(shù)據(jù)的最大價(jià)值和意義，是無(wú)論新房還是二手房，環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)告別前4個(gè)月的曖昧和膠著，而是豁然開(kāi)朗起來(lái)。4月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)還有44個(gè)，5月份一下子減少到只有15個(gè)，而價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)從4月份的8個(gè)劇增到35個(gè)。二手房的價(jià)格變動(dòng)也很明顯，5月份，價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)從4月份的35個(gè)劇減到19個(gè)，環(huán)比價(jià)格下降的城市從22個(gè)劇增到35個(gè)。這幾乎意味著，具有全國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)意義的70個(gè)大中城市，有一半的城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，如果再加上持平的城市，超過(guò)80%的城市房?jī)r(jià)停漲。

《華爾街日?qǐng)?bào)》對(duì)5月份的房?jī)r(jià)計(jì)算了平均的數(shù)據(jù)，根據(jù)他們的計(jì)算結(jié)果，5月70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比下降0.15%，而這是2012年5月以來(lái)這個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)首度環(huán)比下跌。特別需要指出的是，被各界視為房?jī)r(jià)堅(jiān)挺一族的一線城市，在官方的這個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中也出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)。一線城市的房?jī)r(jià)一直被視為中國(guó)高房?jī)r(jià)最后的“馬其諾防線”，一線價(jià)格下跌，則幾乎可以確定，在經(jīng)歷lO多年的單邊上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)100%已經(jīng)到來(lái)。

房地產(chǎn)其他統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則更能明確無(wú)誤地佐證“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”的到來(lái)：其一，從全國(guó)來(lái)看，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是到位資金，都創(chuàng)下了近年來(lái)的新低。前5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)16.4%，住宅新開(kāi)工面積暴跌24.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比僅增長(zhǎng)4.5%，而201 3年全年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增長(zhǎng)26.5%。第二，庫(kù)存高企，銷(xiāo)售陷入空前的低迷。一線房企前5月普遍只完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的30%左右，全國(guó)待售面積超過(guò)了5.3億平方米，無(wú)論是前期降價(jià)的杭州，還是悄然松動(dòng)限購(gòu)的沈陽(yáng)，去庫(kù)存周期都超過(guò)了驚人的30個(gè)月。第三，一些城市告別“不跌神話”，量?jī)r(jià)齊跌。一直被認(rèn)為房?jī)r(jià)“永遠(yuǎn)上漲”的北京，在一季度銷(xiāo)量和去年比較腰斬的同時(shí)，二季度延續(xù)了低迷的狀況，住宅成交量很可能創(chuàng)近3年來(lái)新低。

毫無(wú)疑問(wèn)，在沒(méi)有任何政策加壓的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)整周期已經(jīng)到來(lái)。面對(duì)價(jià)格的調(diào)整，筆者并不認(rèn)為這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的壞事，更不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)某些人所說(shuō)的崩盤(pán)的情況。對(duì)于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)而言，價(jià)格的調(diào)整本來(lái)就是常態(tài)，中國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷1 0多年的單邊上漲，面臨供應(yīng)過(guò)剩、流動(dòng)性緊張和價(jià)格高企的局面，價(jià)格理性回歸，不僅無(wú)害，而是有利于行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

但是，很顯然，被過(guò)去10多年單邊上漲“嬌慣”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，既沒(méi)有做好價(jià)格調(diào)整的準(zhǔn)備，更沒(méi)有做好價(jià)格調(diào)整的意愿。面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，不切實(shí)際地期待政府再次放水救市，讓市場(chǎng)回到以前單邊上漲的狀態(tài)，很顯然，這是一種很傻很天真的想法，這種想法的流行，恰恰說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的青澀和不成熟。事實(shí)上，在目前情況下，無(wú)論是放松限購(gòu)，還是降準(zhǔn)，都無(wú)法逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)。把高房?jī)r(jià)的支撐寄托在未來(lái)城鎮(zhèn)化的農(nóng)民身上，更是傻得可愛(ài)的想法，中國(guó)的進(jìn)城農(nóng)民要真的能支撐中國(guó)的高房?jī)r(jià)，中國(guó)的農(nóng)民就是世界上最有錢(qián)的農(nóng)民了。

筆者倒是認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整無(wú)需緊張，更無(wú)需大驚小怪。如果本輪的調(diào)整不會(huì)引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該樂(lè)觀其成，而不是急于干預(yù)。中國(guó)房地產(chǎn)需要一場(chǎng)成人禮，價(jià)格的調(diào)整是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段。調(diào)整會(huì)很痛苦，會(huì)洗牌，但唯有如此，房地產(chǎn)才能從狂野走向穩(wěn)重，才能真正健康發(fā)展，不要害怕，也不要拒絕，更不要幻想。endprint