房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)盈利能力分析

摘要：本文根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的不同層次選擇銷售凈利率、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率與每股收益作為衡量盈利能力的指標(biāo)，以2008-2012年A股上市公司為例，對比分析房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)的盈利能力，從波特“五力”理論、行業(yè)特點以及財務(wù)杠桿效應(yīng)等方面解釋了盈利能力差異的原因，提出改善房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)上市公司盈利能力的建議。

關(guān)鍵詞：食品行業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè) 銷售凈利率 總資產(chǎn)報酬率 凈資產(chǎn)收益率

地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)與人們?nèi)粘Ｉ蠲芮邢嚓P(guān)，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重泡沫，房價已遠超出普通百姓的購買能力，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)“哭窮”是“真窮”還是“賣萌”？另一方面，食品安全問題范圍之廣、手段之多怵目驚心，眾多食品加工制造企業(yè)是“沒錢”還是“黑心”不進行食品安全相關(guān)投資？這兩個行業(yè)盈利能力究竟如何？本文以滬市A股房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)、食品加工制造業(yè)上市公司為樣本，比較兩個行業(yè)盈利能力，分析產(chǎn)生差異的原因，提出提高這兩個行業(yè)企業(yè)盈利能力的對策。

一、房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)上市公司盈利能力對比分析

企業(yè)經(jīng)營主要分為商品經(jīng)營、資產(chǎn)經(jīng)營、資本經(jīng)營三個層次，基于此，本文選擇銷售凈利率、總資產(chǎn)報酬率與凈資產(chǎn)收益率對房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)上市公司進行盈利能力衡量。

（一）銷售凈利率分析

由圖1可知，2008-2012年五年間，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均銷售凈利率變動較為平緩，維持在15%左右；平均值與中位數(shù)變動趨勢基本一致，說明這五年期間房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)不同上市公司之間差別不大。食品行業(yè)銷售凈利率遠低于房地產(chǎn)行業(yè)，且平均值波動較大，曲線圖成M型，從2008年的-3.11%，上升到2009年的5.39%，達到五年期間的最高值，2012年再次下降為0.24%；中位數(shù)變動幅度相對較小，維持在2%左右。

（二）總資產(chǎn)報酬率的分析

由下頁圖2可以看出，2008-2012年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司總資產(chǎn)報酬率總體上呈下降趨勢，中位數(shù)與平均值相差不大，在6%-8%之間變動，整體變化趨勢基本一致，在2010年、2011年略有差異。2010年之前食品行業(yè)上市公司平均總資產(chǎn)報酬率穩(wěn)步上升，在2010年達到最高點11.15%，之后開始持續(xù)下降，2012年下降至5.24%；中位數(shù)與平均值變化趨勢大體一致，但變動相對較平緩，說明食品行業(yè)不同的上市公司之間總資產(chǎn)報酬率存在較大差異。從兩個行業(yè)比較來看，食品行業(yè)的平均數(shù)大體上高于房地產(chǎn)行業(yè)，只在2012年稍低于房地產(chǎn)行業(yè)；從中位數(shù)來看，食品行業(yè)總體上高于房地產(chǎn)行業(yè)。

（三）凈資產(chǎn)收益率的分析

從下頁圖3可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率在2008-2010年間略有上升，2010年之后穩(wěn)定在13.4%左右；凈資產(chǎn)收益率中位數(shù)先升后降，2008年從9.13%穩(wěn)定上升至2011年的14.45%，2012年回落至11.17%；五年間凈資產(chǎn)收益率平均數(shù)與中位數(shù)相差不大。食品行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率波動很大，從2008年的-0.97%飆升至2010年的12.16%，2011年、2012年下降至2.2%左右；凈資產(chǎn)收益率中位數(shù)變動趨勢與平均值一致，但是波動較小，說明在食品行業(yè)中有部分公司可能因為食品安全事故出現(xiàn)異常值，在這種情況下中位數(shù)較為客觀。

將房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)進行比較可以看出，2008-2012年這五年間無論是凈資產(chǎn)收益率的平均數(shù)還是中位數(shù)，食品行業(yè)一直低于房地產(chǎn)行業(yè)，且波動幅度大于房地產(chǎn)行業(yè)。在情況較好的2010年，兩個行業(yè)凈資產(chǎn)收益率數(shù)值較為接近，但在其他年份，尤其是情況較差的2008年、2011年與2012年，食品行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率遠遠低于房地產(chǎn)行業(yè)，因而從投資者的角度來看，投資于食品行業(yè)上市公司的風(fēng)險較高。

二、房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)上市公司盈利能力的差異分析

（一）銷售凈利率差異分析

從上頁圖1可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業(yè)上市公司，平均值與中位數(shù)分別為食品行業(yè)上市公司的2.7-7.17倍、5-6倍，差異源于兩個行業(yè)的盈利潛力的不同。根據(jù)邁克爾·波特的“五力”模型可以看出：

1.兩個行業(yè)面臨的實際和潛在的競爭激烈程度不同。第一，自二十世紀(jì)末我國開始實行住房體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)增長速度很快，可以通過開發(fā)二三線城市市場甚至是縣級市場緩解現(xiàn)有企業(yè)之間的競爭；第二，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，前期投資金額大，資金回收期長，規(guī)模經(jīng)濟性較強，先入優(yōu)勢明顯，新企業(yè)進入障礙較大；第三，替代品的威脅較小，在作為城鎮(zhèn)商品房替代品的保障性住房體系中，廉租房覆蓋面窄，經(jīng)濟適用房徘徊在“廢”與“存”的邊緣，公共租賃住房剛啟動，尚未形成規(guī)模。因此，房地產(chǎn)行業(yè)實際與潛在的競爭程度較弱。對于食品行業(yè)而言，行業(yè)供給已經(jīng)基本飽和，行業(yè)增長速度慢，在具體某個細分食品行業(yè)內(nèi)，產(chǎn)品差異程度小，替代品的威脅較大，由于是勞動密集型的行業(yè)，技術(shù)含量較低，所需資本較少，進入與退出障礙小，中小型的食品公司大量存在，因此，食品行業(yè)實際和潛在的競爭程度較大。

2.在購買市場和銷售市場上的談判能力不同。在房地產(chǎn)行業(yè)原材料市場上，土地、鋼筋、水泥、大沙價格相對透明，所以房地產(chǎn)公司在上游購買市場中議價能力較弱；但是在銷售市場中，具有很強的議價能力。在食品行業(yè)中，供應(yīng)商和購買者處于強勢地位，主要原材料小麥、大米、豆類、肉等，價格嚴(yán)格受國家宏觀調(diào)控，所以食品行業(yè)上市公司與上游供應(yīng)商的相對議價能力較弱；在產(chǎn)品市場上，由于在細分行業(yè)中，產(chǎn)品差異程度較小，消費者對價格比較敏感，所以食品行業(yè)上市公司的議價能力也較弱。因此，相對而言，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在上下游市場上的談判能力較強。

以上因素決定了房地產(chǎn)行業(yè)商品經(jīng)營的盈利能力強于食品行業(yè)，表現(xiàn)在財務(wù)指標(biāo)上即房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售凈利率高于食品行業(yè)上市公司。

（二）銷售凈利率與總資產(chǎn)報酬率差異分析

從圖1、圖2可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的銷售凈利率遠高于食品行業(yè)上市公司，但總資產(chǎn)報酬率卻較低，原因在于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的差異。由圖4可知，2008-2012年間不論是平均值還是中位數(shù)，食品行業(yè)上市公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都遠遠高于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，約為房地產(chǎn)上市公司的5倍，原因在于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、回收期較長；除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中存貨價值較大，其中未開發(fā)土地所占比例較高，從而降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。而食品行業(yè)所生產(chǎn)的商品價值不高，成本較低，屬于日常生活的必需品，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度總體較快。

（三）凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)報酬率差異分析

從圖2、圖3可以看出，總體上看房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)報酬率低于食品行業(yè)，但凈資產(chǎn)收益率卻較高，原因在于財務(wù)杠桿的利用程度的不同。如圖5所示，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司和食品行業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均值和中位數(shù)均逐年升高，且平均值與中位數(shù)也比較接近，從兩個行業(yè)的比較來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率高于食品行業(yè)，且隨著時間的推移，兩個行業(yè)之間負(fù)債率的平均差由10%上升到15%，即由于財務(wù)杠桿的作用，提升了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈資產(chǎn)的獲利能力。但是值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率自2010年以來一直高于70%，且有逐年上漲的趨勢，一旦國家信貸政策收緊、利率上調(diào)、市場需求發(fā)生變化或銷售業(yè)績下降，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司償債能力就會出現(xiàn)問題，財務(wù)風(fēng)險較大；同時，這也從另一個側(cè)面說明，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司獲取貸款的能力強于食品行業(yè)上市公司，尤其是中小型的食品公司借貸困難。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力與潛力高于食品行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業(yè)上市公司；房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度遠遠低于食品行業(yè)，因而食品行業(yè)上市公司總資產(chǎn)報酬率較高；由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率較高。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利能力較強；從債權(quán)人的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財務(wù)風(fēng)險較大；從經(jīng)營者的角度看，不考慮資金來源的差別，食品行業(yè)上市公司盈利能力較強。

三、提升房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)上市公司盈利能力的建議

（一）改善房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈利能力的建議

1.合理運用金融工具。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司對銀行貸款的依賴程度較大，近年來政府持續(xù)實行緊縮的貨幣政策，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張程度，所以合理靈活地運用金融工具，減少對銀行貸款的依賴，有助于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的持續(xù)健康發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率較高，雖然帶來了較大的財務(wù)杠桿作用，但財務(wù)風(fēng)險較大，隨著負(fù)債率的進一步提高，資本成本也隨之增加，因此要適時降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

3.合理降低存貨。除房地產(chǎn)本身開發(fā)周期較長之外，引起房地產(chǎn)行業(yè)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的另一個原因在于存貨較多，其中未開發(fā)土地所占比例較大，過度的土地儲備減少了企業(yè)的流動資金，進一步增加了企業(yè)的還本付息的壓力。因此，合理降低存貨有利于提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)在資產(chǎn)經(jīng)營層次的盈利能力。

（二）改善食品行業(yè)上市公司盈利能力的建議

1.在商品經(jīng)營層次，提升盈利空間。一是通過嚴(yán)格控制生產(chǎn)過程，杜絕食品安全事故，創(chuàng)新營銷手段，樹立良好的品牌形象，增加銷售收入；二是通過技術(shù)改造，采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提高產(chǎn)品技術(shù)含量，降低生產(chǎn)成本；三是運用先進的管理方式，通過加強供應(yīng)管理、物資管理、營銷管理、資金管理等方式降低成本。

2.適當(dāng)發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用。從總體上看，食品行業(yè)上市公司總資產(chǎn)報酬率中位數(shù)為8%，高于普通負(fù)債利率，因此應(yīng)積極地獲取債務(wù)資金支持，擴大企業(yè)規(guī)模，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用與利息的抵稅作用，提高股東權(quán)益報酬率，為股東創(chuàng)造更多的價值。

（三）改善政府宏觀調(diào)控

1.緊縮對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，以降低房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率，減少對銀行貸款的依賴程度，降低房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險；同時，食品行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏低，食品公司多為勞動密集型的中小型企業(yè)，也反映出中小型食品公司的融資困難。因此，在信貸政策上，應(yīng)向中小型食品公司傾斜，為食品行業(yè)治理食品安全問題提供資金，同時提高食品行業(yè)上市公司的資本經(jīng)營盈利能力，提升在資本市場的吸引力。

2.繼續(xù)加強對土地的控制。嚴(yán)厲制止房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為，減少土地流失的速度，同時提高房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

3.在保證食品安全方面，制定食品行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，強制食品行業(yè)企業(yè)進行食品安全相關(guān)投資，一方面可以減少食品安全問題的出現(xiàn)，保障當(dāng)代及后代的健康；另一方面，可以適當(dāng)?shù)鼐徑猱?dāng)前食品行業(yè)過于激烈的競爭狀態(tài)，推動有品牌、有實力、有道德的大型食品上市公司的出現(xiàn)，提高在商品經(jīng)營層次的盈利能力，提升食品行業(yè)的盈利空間。J

參考文獻：

1.房地產(chǎn)商哭窮屬“賣萌”裝“天真”[N].人民日報（海外版），2013-05-25.

2.張先治，陳友邦.財務(wù)分析[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2010.

作者簡介：

張桂玲，女，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院講師，碩士；研究方向：政府與企業(yè)投融資。

（二）銷售凈利率與總資產(chǎn)報酬率差異分析

從圖1、圖2可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的銷售凈利率遠高于食品行業(yè)上市公司，但總資產(chǎn)報酬率卻較低，原因在于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的差異。由圖4可知，2008-2012年間不論是平均值還是中位數(shù)，食品行業(yè)上市公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都遠遠高于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，約為房地產(chǎn)上市公司的5倍，原因在于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、回收期較長；除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中存貨價值較大，其中未開發(fā)土地所占比例較高，從而降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。而食品行業(yè)所生產(chǎn)的商品價值不高，成本較低，屬于日常生活的必需品，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度總體較快。

（三）凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)報酬率差異分析

從圖2、圖3可以看出，總體上看房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)報酬率低于食品行業(yè)，但凈資產(chǎn)收益率卻較高，原因在于財務(wù)杠桿的利用程度的不同。如圖5所示，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司和食品行業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均值和中位數(shù)均逐年升高，且平均值與中位數(shù)也比較接近，從兩個行業(yè)的比較來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率高于食品行業(yè)，且隨著時間的推移，兩個行業(yè)之間負(fù)債率的平均差由10%上升到15%，即由于財務(wù)杠桿的作用，提升了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈資產(chǎn)的獲利能力。但是值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率自2010年以來一直高于70%，且有逐年上漲的趨勢，一旦國家信貸政策收緊、利率上調(diào)、市場需求發(fā)生變化或銷售業(yè)績下降，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司償債能力就會出現(xiàn)問題，財務(wù)風(fēng)險較大；同時，這也從另一個側(cè)面說明，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司獲取貸款的能力強于食品行業(yè)上市公司，尤其是中小型的食品公司借貸困難。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力與潛力高于食品行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業(yè)上市公司；房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度遠遠低于食品行業(yè)，因而食品行業(yè)上市公司總資產(chǎn)報酬率較高；由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率較高。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利能力較強；從債權(quán)人的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財務(wù)風(fēng)險較大；從經(jīng)營者的角度看，不考慮資金來源的差別，食品行業(yè)上市公司盈利能力較強。

三、提升房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)上市公司盈利能力的建議

（一）改善房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈利能力的建議

1.合理運用金融工具。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司對銀行貸款的依賴程度較大，近年來政府持續(xù)實行緊縮的貨幣政策，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張程度，所以合理靈活地運用金融工具，減少對銀行貸款的依賴，有助于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的持續(xù)健康發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率較高，雖然帶來了較大的財務(wù)杠桿作用，但財務(wù)風(fēng)險較大，隨著負(fù)債率的進一步提高，資本成本也隨之增加，因此要適時降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

3.合理降低存貨。除房地產(chǎn)本身開發(fā)周期較長之外，引起房地產(chǎn)行業(yè)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的另一個原因在于存貨較多，其中未開發(fā)土地所占比例較大，過度的土地儲備減少了企業(yè)的流動資金，進一步增加了企業(yè)的還本付息的壓力。因此，合理降低存貨有利于提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)在資產(chǎn)經(jīng)營層次的盈利能力。

（二）改善食品行業(yè)上市公司盈利能力的建議

1.在商品經(jīng)營層次，提升盈利空間。一是通過嚴(yán)格控制生產(chǎn)過程，杜絕食品安全事故，創(chuàng)新營銷手段，樹立良好的品牌形象，增加銷售收入；二是通過技術(shù)改造，采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提高產(chǎn)品技術(shù)含量，降低生產(chǎn)成本；三是運用先進的管理方式，通過加強供應(yīng)管理、物資管理、營銷管理、資金管理等方式降低成本。

2.適當(dāng)發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用。從總體上看，食品行業(yè)上市公司總資產(chǎn)報酬率中位數(shù)為8%，高于普通負(fù)債利率，因此應(yīng)積極地獲取債務(wù)資金支持，擴大企業(yè)規(guī)模，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用與利息的抵稅作用，提高股東權(quán)益報酬率，為股東創(chuàng)造更多的價值。

（三）改善政府宏觀調(diào)控

1.緊縮對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，以降低房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率，減少對銀行貸款的依賴程度，降低房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險；同時，食品行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏低，食品公司多為勞動密集型的中小型企業(yè)，也反映出中小型食品公司的融資困難。因此，在信貸政策上，應(yīng)向中小型食品公司傾斜，為食品行業(yè)治理食品安全問題提供資金，同時提高食品行業(yè)上市公司的資本經(jīng)營盈利能力，提升在資本市場的吸引力。

2.繼續(xù)加強對土地的控制。嚴(yán)厲制止房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為，減少土地流失的速度，同時提高房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

3.在保證食品安全方面，制定食品行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，強制食品行業(yè)企業(yè)進行食品安全相關(guān)投資，一方面可以減少食品安全問題的出現(xiàn)，保障當(dāng)代及后代的健康；另一方面，可以適當(dāng)?shù)鼐徑猱?dāng)前食品行業(yè)過于激烈的競爭狀態(tài)，推動有品牌、有實力、有道德的大型食品上市公司的出現(xiàn)，提高在商品經(jīng)營層次的盈利能力，提升食品行業(yè)的盈利空間。J

參考文獻：

1.房地產(chǎn)商哭窮屬“賣萌”裝“天真”[N].人民日報（海外版），2013-05-25.

2.張先治，陳友邦.財務(wù)分析[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2010.

作者簡介：

張桂玲，女，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院講師，碩士；研究方向：政府與企業(yè)投融資。

（二）銷售凈利率與總資產(chǎn)報酬率差異分析

從圖1、圖2可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的銷售凈利率遠高于食品行業(yè)上市公司，但總資產(chǎn)報酬率卻較低，原因在于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的差異。由圖4可知，2008-2012年間不論是平均值還是中位數(shù)，食品行業(yè)上市公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都遠遠高于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，約為房地產(chǎn)上市公司的5倍，原因在于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、回收期較長；除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中存貨價值較大，其中未開發(fā)土地所占比例較高，從而降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。而食品行業(yè)所生產(chǎn)的商品價值不高，成本較低，屬于日常生活的必需品，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度總體較快。

（三）凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)報酬率差異分析

從圖2、圖3可以看出，總體上看房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)報酬率低于食品行業(yè)，但凈資產(chǎn)收益率卻較高，原因在于財務(wù)杠桿的利用程度的不同。如圖5所示，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司和食品行業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均值和中位數(shù)均逐年升高，且平均值與中位數(shù)也比較接近，從兩個行業(yè)的比較來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率高于食品行業(yè)，且隨著時間的推移，兩個行業(yè)之間負(fù)債率的平均差由10%上升到15%，即由于財務(wù)杠桿的作用，提升了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈資產(chǎn)的獲利能力。但是值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率自2010年以來一直高于70%，且有逐年上漲的趨勢，一旦國家信貸政策收緊、利率上調(diào)、市場需求發(fā)生變化或銷售業(yè)績下降，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司償債能力就會出現(xiàn)問題，財務(wù)風(fēng)險較大；同時，這也從另一個側(cè)面說明，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司獲取貸款的能力強于食品行業(yè)上市公司，尤其是中小型的食品公司借貸困難。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力與潛力高于食品行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售凈利率遠遠高于食品行業(yè)上市公司；房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度遠遠低于食品行業(yè)，因而食品行業(yè)上市公司總資產(chǎn)報酬率較高；由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率較高。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利能力較強；從債權(quán)人的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財務(wù)風(fēng)險較大；從經(jīng)營者的角度看，不考慮資金來源的差別，食品行業(yè)上市公司盈利能力較強。

三、提升房地產(chǎn)行業(yè)與食品行業(yè)上市公司盈利能力的建議

（一）改善房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈利能力的建議

1.合理運用金融工具。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司對銀行貸款的依賴程度較大，近年來政府持續(xù)實行緊縮的貨幣政策，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張程度，所以合理靈活地運用金融工具，減少對銀行貸款的依賴，有助于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的持續(xù)健康發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率較高，雖然帶來了較大的財務(wù)杠桿作用，但財務(wù)風(fēng)險較大，隨著負(fù)債率的進一步提高，資本成本也隨之增加，因此要適時降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

3.合理降低存貨。除房地產(chǎn)本身開發(fā)周期較長之外，引起房地產(chǎn)行業(yè)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的另一個原因在于存貨較多，其中未開發(fā)土地所占比例較大，過度的土地儲備減少了企業(yè)的流動資金，進一步增加了企業(yè)的還本付息的壓力。因此，合理降低存貨有利于提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)在資產(chǎn)經(jīng)營層次的盈利能力。

（二）改善食品行業(yè)上市公司盈利能力的建議

1.在商品經(jīng)營層次，提升盈利空間。一是通過嚴(yán)格控制生產(chǎn)過程，杜絕食品安全事故，創(chuàng)新營銷手段，樹立良好的品牌形象，增加銷售收入；二是通過技術(shù)改造，采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提高產(chǎn)品技術(shù)含量，降低生產(chǎn)成本；三是運用先進的管理方式，通過加強供應(yīng)管理、物資管理、營銷管理、資金管理等方式降低成本。

2.適當(dāng)發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用。從總體上看，食品行業(yè)上市公司總資產(chǎn)報酬率中位數(shù)為8%，高于普通負(fù)債利率，因此應(yīng)積極地獲取債務(wù)資金支持，擴大企業(yè)規(guī)模，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用與利息的抵稅作用，提高股東權(quán)益報酬率，為股東創(chuàng)造更多的價值。

（三）改善政府宏觀調(diào)控

1.緊縮對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款，以降低房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率，減少對銀行貸款的依賴程度，降低房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險；同時，食品行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏低，食品公司多為勞動密集型的中小型企業(yè)，也反映出中小型食品公司的融資困難。因此，在信貸政策上，應(yīng)向中小型食品公司傾斜，為食品行業(yè)治理食品安全問題提供資金，同時提高食品行業(yè)上市公司的資本經(jīng)營盈利能力，提升在資本市場的吸引力。

2.繼續(xù)加強對土地的控制。嚴(yán)厲制止房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為，減少土地流失的速度，同時提高房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

3.在保證食品安全方面，制定食品行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，強制食品行業(yè)企業(yè)進行食品安全相關(guān)投資，一方面可以減少食品安全問題的出現(xiàn)，保障當(dāng)代及后代的健康；另一方面，可以適當(dāng)?shù)鼐徑猱?dāng)前食品行業(yè)過于激烈的競爭狀態(tài)，推動有品牌、有實力、有道德的大型食品上市公司的出現(xiàn)，提高在商品經(jīng)營層次的盈利能力，提升食品行業(yè)的盈利空間。J

參考文獻：

1.房地產(chǎn)商哭窮屬“賣萌”裝“天真”[N].人民日報（海外版），2013-05-25.

2.張先治，陳友邦.財務(wù)分析[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2010.

作者簡介：

張桂玲，女，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院講師，碩士；研究方向：政府與企業(yè)投融資。