中國買家海外購房潮調(diào)查

符遙

在全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的網(wǎng)站上，有一篇專門介紹如何與中國買家打交道的文章。作者為美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們提出很具體的建議，比如：“學(xué)習(xí)并熟悉中國的社交禮儀”“準(zhǔn)備好回答一些可能會(huì)令人尷尬的問題”“去了解一點(diǎn)兒關(guān)于風(fēng)水的概念”隨著國內(nèi)海外置業(yè)的熱潮持續(xù)升溫，中國購房者已經(jīng)成為了國外許多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人眼中最受歡迎的客戶。

美國，仍在最熱門國家中居首。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2014年7月發(fā)布的最新報(bào)告顯示，中國已經(jīng)超越了加拿大，成為了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的海外買家。自2013年4月至2014年3月，美國之外的買家在美國購房的銷售額達(dá)922億美元，其中中國（包括大陸、香港及臺(tái)灣地區(qū)）貢獻(xiàn)了220億美元，占總金額的24%。這個(gè)數(shù)字不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于加拿大的138億美元，也將此前一年自身128億美元的數(shù)額翻了近一倍。不但如此，中國買家在美國購房的平均成交價(jià)為每套52.3萬美元，是美國人的2.6倍。且超過3/4的交易為全款現(xiàn)金結(jié)算。

在澳大利亞，中國買家也是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的頭號(hào)外國投資者。根據(jù)澳大利亞外商投資審核委員會(huì)的年度報(bào)告，2013年中國大陸投資者在澳購買房產(chǎn)達(dá)59億美元，占房地產(chǎn)外國投資總額的11.4%。

從2012年塞浦路斯對(duì)中國開放30萬歐元房產(chǎn)獲綠卡的政策以來，一些歐洲小國逐漸成為海外購房潮中又一個(gè)新的熱點(diǎn)目標(biāo)。

洛杉磯、悉尼、多倫多，在所有備受中國買家青睞的熱門城市，當(dāng)?shù)厝硕寄苤v出中國人如何豪擲百萬甚至千萬購房置業(yè)的故事。

2013年，搜房國際網(wǎng)曾對(duì)中國購房者海外購房的目的進(jìn)行過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)將近44%的調(diào)查者表示在海外購房是為了移民;其次是子女教育，占到24.6%;而投資的比例也超過23%。

移民、教育、投資。在國內(nèi)房產(chǎn)限購、樓市調(diào)控轉(zhuǎn)型的今天，這三個(gè)中國人最在意的主題，促使越來越多的中國人走出國門，投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

歐洲綠卡：可輕松買到的“黃金”身份

45歲的福建房地產(chǎn)商林耀（化名）一家，從正式?jīng)Q定在葡萄牙置業(yè)，到成功獲批“黃金居留許可”，只花了三個(gè)多月的時(shí)間。

2013年10月，因?yàn)橐淮魏团笥训拈e談中聽說了葡萄牙房產(chǎn)移民的政策，他和妻子平生第一次走進(jìn)了那個(gè)位于歐洲伊比利亞半島西南部的陌生國度。在不到一周的行程中，他們?cè)谥薪轭檰柕呐阃拢藘商鞎r(shí)間考察了位于首都里斯本的七八處房產(chǎn)，就迅速地與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商簽訂了購房合同。

他們?cè)诶锼贡镜你y行開設(shè)了賬戶，支付了房屋定金，又走馬觀花地游覽了一圈之后，夫妻二人便回到了國內(nèi)，由中介和律師接著為他們辦理與那套價(jià)值55萬歐元的房產(chǎn)相關(guān)的一系列后續(xù)手續(xù)。

2014年1月，林耀一家四口如愿拿到了由葡萄牙政府簽發(fā)的為期1年的居留許可。

如此直接、高效的過程正是葡萄牙“黃金居留許可計(jì)劃”吸引人的一部分。根據(jù)法案規(guī)定，非歐盟國家公民的外籍人士，凡在葡萄牙境內(nèi)購置價(jià)值不少于50萬歐元的房產(chǎn)，全家均可獲得臨時(shí)居留許可。此后只要繼續(xù)持有房產(chǎn)并按照要求定期續(xù)簽，5年后即可獲得葡萄牙的永久居留簽證，6年后可申請(qǐng)入籍。

在一個(gè)深陷歐債危機(jī)、政府財(cái)政曾一度瀕臨破產(chǎn)的國家置業(yè)，房產(chǎn)是否會(huì)進(jìn)一步貶值？如果居住在那里，里斯本至今和中國沒有直航航班，交通不便，氣候、環(huán)境、生活皆陌生，但對(duì)林耀和妻子來說，這些都不是他們重點(diǎn)考慮的問題，他們的目的簡(jiǎn)單而明確：拿身份。

林耀夫人曾遭遇兩次赴美國簽證申請(qǐng)被拒，“簽證難”的“心理陰影”久居不去。

之前，他們考慮過美國、加拿大這些傳統(tǒng)的移民國家。就在啟程葡萄牙之前，他們才剛剛將大女兒送到加拿大讀高中。但是，在加拿大投資移民的門檻提高、手續(xù)也變得越來越麻煩了。

雖然，拿到黃金居留許可還不等同于移民，但他們已經(jīng)能自由出入包括法國、意大利在內(nèi)的26個(gè)申根國家，免去辦簽證的所有手續(xù)和擔(dān)心;5年后還可以毫無懸念地取得葡萄牙永久居留的身份，“以后孩子大了給他們多一個(gè)選擇。”林耀的夫人這樣告訴《中國新聞周刊》。

2013年3月14日，美國加州希爾斯堡，來自中國湖北的李曉君（音譯）在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的陪同下參觀一棟價(jià)值440萬美元的豪宅。圖/CFP

作為非傳統(tǒng)移民國家，葡萄牙的這一政策無疑是為了緩解歐債危機(jī)給本國經(jīng)濟(jì)造成的重創(chuàng)，用“身份”換取外資“自救”。顯然，這個(gè)看上去不得已而為之的政策卻絲毫沒有妨礙像林耀這樣中國購房者的投資熱情。

林耀之所以選擇葡萄牙，而不是其他歐洲小國，還因?yàn)榕笥迅嬖V他們，持葡萄牙護(hù)照可享受158個(gè)國家免簽或落地簽（至2014年7月，又增加至172個(gè)），在所有國家護(hù)照中僅少于美國、芬蘭、德國、瑞典、英國（174個(gè)）和丹麥等國。這也是葡萄牙在過去一年成為中國買家首選的主要原因之一。

據(jù)北京一家歐洲移民中介工作的Jack介紹，和其他國家相比，葡萄牙是老牌的發(fā)達(dá)國家，對(duì)房產(chǎn)移民的要求更寬松，政策也更明確，因而是目前歐洲移民市場(chǎng)上最受歡迎的國家。而在此之前，最早推出房產(chǎn)移民政策的塞浦路斯，盡管不是申根成員國，拿到居留許可也不能免簽入境其他申根國家，而且在正式入籍之前不能在當(dāng)?shù)毓ぷ?，但由于?dāng)時(shí)整個(gè)歐洲只有這一個(gè)房產(chǎn)移民項(xiàng)目，仍曾吸引了大批的中國投資者，其中甚至包括許多上市公司的老總。

在其他歐洲國家還沒有推出政策的2012年，有數(shù)據(jù)顯示，僅從1月到8月，中國就有超過600個(gè)家庭申請(qǐng)了塞浦路斯投資移民項(xiàng)目，直接產(chǎn)生的交易金額達(dá)2400萬歐元。

自2012年10月，葡萄牙投資移民政策正式啟動(dòng)以來，截至今年10月31日，葡萄牙移民局累計(jì)共批準(zhǔn)了1681個(gè)購房投資者的申請(qǐng)，其中中國投資者1429人，占總?cè)藬?shù)的85%。

“實(shí)際上是從2013年下半年開始，人數(shù)有了一個(gè)井噴式的增長(zhǎng)?！盝ack向《中國新聞周刊》回憶說。2013年年初，在投資移民政策出臺(tái)后不久，他被公司派往葡萄牙常駐，而當(dāng)時(shí)中國客戶還極少，“2013年總共獲批的中國投資者大概是400人”。而2014年這11個(gè)月間，中國的買房者已超過了1000人 。

伴隨而來的，是快速積累的資金。兩年來，“黃金居留許可計(jì)劃”為葡萄牙帶來了超過10億歐元的收益，其中9.72億為房產(chǎn)投資。今年5月，在實(shí)施了一系列經(jīng)濟(jì)刺激措施之后，葡萄牙政府宣布退出歐盟貸款援助——這個(gè)曾經(jīng)是歐洲負(fù)債最嚴(yán)重的國家，經(jīng)濟(jì)開始呈現(xiàn)出了逐漸復(fù)蘇的勢(shì)頭。

事實(shí)上，在過去的幾年里，歐洲多個(gè)國家都先后出臺(tái)了類似的投資移民政策。無論是最早的塞浦路斯“購置30萬歐元房產(chǎn)獲歐盟綠卡”政策，還是只需25萬歐元獲綠卡的希臘，還是后來西班牙50萬歐元置業(yè)移民新政、匈牙利債券移民歐洲房產(chǎn)移民以其手續(xù)簡(jiǎn)單快捷、獲批成功率高、無須出示資金來源、沒有移民監(jiān)、沒有學(xué)歷、語言要求等特點(diǎn)引起了中國人極大的興趣。

其中最令他們滿意的，是沒有移民監(jiān)，“沒有什么居住的要求，不像其他國家要住很久?！绷忠钠拮佑X得這點(diǎn)很重要。

按照規(guī)定，黃金居留許可的持有者第一年只需在葡萄牙累計(jì)住滿7天，此后每?jī)赡昀塾?jì)住滿14天，就能夠續(xù)簽。由于家里的生意都在國內(nèi)，林耀想保留著中國國籍，未來幾年也沒有過去長(zhǎng)住的打算，這樣的移民居住要求給了他們很大的自由。

“我經(jīng)手的客戶里，90%以上都是不打算過去住的?！睋?jù)Jack介紹，選擇歐洲房產(chǎn)移民項(xiàng)目的客戶大多都是像林耀這樣，以經(jīng)商為主的中年成功人士，也是所謂的高凈值人群。他們希望通過拿身份獲得簽證便利、為孩子提供更多選擇，但自己絕大多數(shù)時(shí)間仍在國內(nèi)工作、生活。

在地段的選擇上，中國買家往往會(huì)選擇首都及其周邊地區(qū)，然后根據(jù)各人的喜好，選擇適合自己情況的房產(chǎn)?！耙恍┎淮蛩汩L(zhǎng)期居住的客戶傾向于選擇好打理的房產(chǎn)，那就是公寓。而有一部分拖家?guī)Э谝泼襁^來的客戶，可能就會(huì)考慮買別墅?！盝ack說。

看房時(shí)，林耀和妻子也去看了一套位于高爾夫球場(chǎng)里的別墅，盡管環(huán)境優(yōu)美，他們也很喜歡，但還是放棄了。“因?yàn)殡x市區(qū)太遠(yuǎn)，不住在那里，拿來出租也不好租”。

2014年7月4日，北京，一名裝扮成邁克爾·杰克遜的工作人員在北京海外房產(chǎn)移民展覽上招攬前來咨詢的顧客。

最后他們買下一間位于里斯本大學(xué)附近、面積200多平方米的公寓。房子附帶一個(gè)大陽臺(tái)，看房時(shí)，這個(gè)陽臺(tái)曾讓林耀十分興奮，一度計(jì)劃著日后要邀請(qǐng)朋友來這里來搞露天燒烤。好一會(huì)兒，他才醒過來——這套房子并不是為了居住而買的?，F(xiàn)在，房子已經(jīng)委托當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)公司掛牌出租，半年多了，房子暫時(shí)還沒租出去，但這對(duì)他不那么重要了：今年林家人去了比利時(shí)和荷蘭旅游，用的正是黃金居留許可帶給他們的申根簽證福利。

美國買房，教育第一

今年35歲的子方（化名）是國內(nèi)一所知名大學(xué)的老師。因?yàn)閷W(xué)校和美國的大學(xué)有定期的學(xué)術(shù)交流項(xiàng)目，每年她都會(huì)到加州待一段時(shí)間。

2011年3月，赴美訪學(xué)的她借住在朋友家，漂亮的獨(dú)棟小樓讓她第一次萌生了在美國買房的念頭。

受2008年金融危機(jī)的影響，2011年美國的樓市剛剛出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)仍然較低。三四百萬元在北京、上海好點(diǎn)兒的地段只能買一套小公寓，但在美國可以買一套擁有永久產(chǎn)權(quán)的獨(dú)棟洋房還帶院子，這更是讓她非常動(dòng)心。

“在這邊買房，第一是我想換一種投資方式，把國內(nèi)的一部分資產(chǎn)挪到國外，資金有一個(gè)平均分配。第二是房子放到這兒之后，近幾年可以出租，它的出租回報(bào)可以來支付房子產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。另一個(gè)角度來說，若干年之后，這也可以作為我生活的一個(gè)選擇，給自己提供一種全新的生活方式?！弊臃綄?duì)《中國新聞周刊》說。

雖然想得很清楚，在國內(nèi)時(shí)也曾通過購買、置換的方式在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行過投資，但那時(shí)的她對(duì)怎樣在美國買房幾乎沒有概念?；貒蟛痪茫_始認(rèn)真地做起功課。從基本購房流程到加州房產(chǎn)的地區(qū)分布，從在美國買房的優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)到如何選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)過反復(fù)地分析、摸索，直到2012年年底，她再次到美國，正式開啟了購房之旅。

子方也把目光投向了全美最受中國買家歡迎的城市之一：洛杉磯。和另一個(gè)熱門城市舊金山相比，洛杉磯的居住條件更寬敞舒適，而且同樣華人很多，即使英語一般也能很快融入，生活非常便利。

在美國，買房的第一步是選定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在嘗試了兩三個(gè)經(jīng)紀(jì)人之后，她選擇了一個(gè)之前曾與朋友合作過的天津老鄉(xiāng)。在接下來的兩周，經(jīng)紀(jì)人按照她的需求和預(yù)算，推薦了洛杉磯周邊二十多處房源。在一一考察過后，她最終選擇了位于奇諾崗（Chino Hills）一座4房3衛(wèi)，室內(nèi)面積200多平方米、占地面積800平方米的獨(dú)棟小樓，總價(jià)60多萬美元。

奇諾崗距洛杉磯市區(qū)大約30分鐘車程，是繼核桃市（Walnut）、鉆石吧（Diamond Bar）之后又一個(gè)新興的華人密集城市。除了預(yù)算、戶型方面的考慮，子方選擇這里還有一個(gè)很重要的原因：學(xué)區(qū)。

身為大學(xué)老師，子方對(duì)中美之間教育的差異感觸很深。雖然孩子才4歲，她已經(jīng)為將來送孩子到美國讀書做起準(zhǔn)備，而這也是她到美國買房的另一個(gè)重要原因。她向《中國新聞周刊》表示，“我身邊90%來美國買房的人，教育是排在第一位的?！?/p>

選定了房子，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的協(xié)助下，她準(zhǔn)備了報(bào)價(jià)，與賣家達(dá)成協(xié)議后簽署了購房合同。之后，她支付了四成的首付，并在當(dāng)?shù)刂饕槍?duì)華人客戶的華美銀行辦理了為期30年的貸款。由于在國內(nèi)已經(jīng)做足了功課，整個(gè)過程順利又輕松。2013年2月，已經(jīng)回到國內(nèi)的子方完成全部的購房手續(xù)，并很快將房子租了出去，每月租金2500美元。作為后續(xù)服務(wù)，她只需每月支付 一百多美元的管理費(fèi)用，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在當(dāng)?shù)靥嫠蚶硭信c房屋出租、管理相關(guān)的事務(wù)。

這兩年來，房子每個(gè)月的租金已可以完全涵蓋銀行貸款、房產(chǎn)稅和其他各種費(fèi)用，還能略有盈余。這讓子方十分滿意。在她看來，自己“投資型自住”的模式達(dá)到了預(yù)期：“如果我完全以投資的角度去買房的話，可能三五年之后再售出，美國的房子不會(huì)漲得那么快，我會(huì)有損失。所以我也沒想讓它快速增值，保值就可以，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上滿足自住的需求。”

在子方看來，如果說過去投資海外地產(chǎn)是很難做到的事情，現(xiàn)在已是非常簡(jiǎn)單。在中國，像她這個(gè)年紀(jì)的中產(chǎn)階層，無論是父母贈(zèng)予還是個(gè)人奮斗，很多人手上都有兩套房子。前些年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆讓各地的房屋迅速增值，許多人都因此獲益。如果在此基礎(chǔ)上對(duì)國內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)合理的規(guī)劃整理，中產(chǎn)階層在海外投資置業(yè)并非不可能。

子方把自己的購房經(jīng)驗(yàn)寫成了帖子，發(fā)在了洛杉磯華人論壇上，很快就受到了熱烈追捧。她說，身邊越來越多的朋友都有了在海外購房的打算。而隨著APEC之后中美簽證政策的放開，這樣的人群還會(huì)更多。

子方表示，雖然暫時(shí)還沒有移民的打算，但未來在有能力的情況下，自己還會(huì)繼續(xù)在海外購房，不會(huì)考慮再在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資了。

不過，在美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看來，像子方這樣的中產(chǎn)買家在目前來講還是很少的一部分。雖然總有人說“北上廣賣一套房就能移民美國”，但實(shí)際上，和選擇歐洲項(xiàng)目的人群相似，在美國置業(yè)的投資者大多仍是資產(chǎn)比較雄厚的財(cái)富人群。而這樣人群的特點(diǎn)在房?jī)r(jià)更高的紐約則更為明顯。

“我覺得如果資產(chǎn)在2000萬人民幣以上，或者至少1000萬以上，可以考慮到紐約置業(yè)。否則會(huì)比較吃力，沒有必要。”紐約區(qū)域中心市場(chǎng)總監(jiān)劉斌告訴《中國新聞周刊》。

雖然身價(jià)不同，但他們大都選擇的是“投資型自住”的模式。劉斌表示，他經(jīng)手的客戶中大部分都是企業(yè)老板、高管一類的精英階層，由于紐約的房地產(chǎn)保值價(jià)值很高，在紐約置業(yè)可以實(shí)現(xiàn)其資金分散性投資的目的。買房時(shí)，客戶主要會(huì)考慮房產(chǎn)的地段、品質(zhì)和性價(jià)比，大多數(shù)人在全盤考量之后選擇的是200萬美元左右的房產(chǎn)。大約三分之二的購房者是為了自己居住或是給孩子讀書提供一個(gè)住所。而曼哈頓中央公園附近、第五大道、華爾街都是非常熱門的區(qū)域。

2014年4月，美國有媒體報(bào)道，一位中國富豪購買了兩套位于曼哈頓地區(qū)、總價(jià)值1300萬美元的公寓，整個(gè)交易通過微信完成，買家只考慮了一天時(shí)間，甚至沒到現(xiàn)場(chǎng)看房。這事讓許多美國人瞠目結(jié)舌，但在劉斌看來，這并不代表什么?！爸辽傥医佑|到的客戶，我覺得他們都是很精明的，考慮得很周全。也許他們做一個(gè)決定只需要非常短的時(shí)間，但這并不代表他們沒有認(rèn)真考慮。只不過他們會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)衡量很多東西?！?h3>英國、日本正處在上升趨勢(shì)

作為世界金融中心，英國倫敦一直是來自全球各地的高凈值人群選擇投資置業(yè)的熱門城市。但來自中國大陸的投資者陸續(xù)進(jìn)駐，還只是近兩年的事情。

2014年5月，國際房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle）國際住宅部的負(fù)責(zé)人張宏在接受媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)他們的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，三年前，中國內(nèi)地買家在倫敦購房的比例僅為2%，如今已接近10%。

在天際（英國）投資置業(yè)有限公司的國際銷售總監(jiān)文子嘉看來，在實(shí)際交易中，這個(gè)數(shù)字可能還會(huì)更高一些。近兩年來，國內(nèi)樓市比之前有所滑落，而英國整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇則帶動(dòng)了倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。加上移民英國的人數(shù)逐漸增多，英國的基礎(chǔ)教育也越來越受歡迎等原因，中國投資者開始在英國活躍起來。就該公司的銷售額來看，“2013年比2012年翻了兩番，到了2014年9月，就已經(jīng)超過了2013年的份額。”

而文子嘉認(rèn)為這兩年還只是一個(gè)開始。

“我認(rèn)為現(xiàn)在還處于一個(gè)上升的階段，還是一個(gè)起點(diǎn)，沒有真正達(dá)到高峰期?！彼f。

據(jù)文子嘉介紹，倫敦的房產(chǎn)租金回報(bào)率比北京上海要高出兩三倍，如果市場(chǎng)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)的漲幅每年可達(dá)8%～13%。從市中心一區(qū)到六區(qū)，房產(chǎn)價(jià)值平均每6～10年就可以翻一番。而且，英國的貸款利率一般是2%～4%，和國內(nèi)相比較低;首付只需支付房產(chǎn)總價(jià)的10%～20%，對(duì)資金的占用也不大。不少留學(xué)生的家長(zhǎng)會(huì)在孩子入學(xué)時(shí)就買下一套期房，付完首付就能拎包入住，也是為將來做準(zhǔn)備。

文子嘉告訴《中國新聞周刊》，目前中國買家在倫敦購房仍以走量為主，“一次性購買10套、20套的客戶也大有人在”，但相比來自俄羅斯和中東地區(qū)熱衷于豪宅的買家，總體而言，中國人的投資金額并不高。

另外，有資料顯示：在仲量聯(lián)行經(jīng)手的大陸客戶購買倫敦住宅案例中，大多數(shù)客戶以投資為目的，總價(jià)50萬～100萬英鎊的中端物業(yè)占主流?？蛻魰?huì)充分利用貸款杠桿，首套房的貸款比例大多在五成至六成。

對(duì)于中國買家而言，同樣處于新興的房產(chǎn)投資市場(chǎng)還有日本。

周一楠已經(jīng)在日本的房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域做了五年，在2013年10月之前，中國客戶的人數(shù)一直非常穩(wěn)定，但從那之后，他發(fā)現(xiàn)越來越多的中國人開始涌入日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼而已呈現(xiàn)爆發(fā)的趨勢(shì)?！拔易约航佑|的客戶，（2013年10月）之前每個(gè)月大概三四位，一年共有三十多人。但現(xiàn)在一個(gè)月就有60人左右來咨詢、看房，實(shí)際成交的也有30人左右?！?/p>

自2012年底安倍晉三任日本首相以來，其寬松的貨幣政策使日元不斷貶值，加上2020年東京成功申辦奧運(yùn)會(huì)，大阪還將建設(shè)大型賭場(chǎng)度假村各種綜合因素為常年低迷的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引到新一波的國際買家，而中國人正是其中迅速壯大的群體。

根據(jù)仲量聯(lián)行的最新調(diào)查數(shù)據(jù)，截至目前，來自中國的個(gè)人和企業(yè)在日本房地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易額約為2.3億美元，已經(jīng)是2013年總金額的三倍還要多。

周一楠向《中國新聞周刊》介紹說，在前幾年，中國買家還主要集中在對(duì)日本有一定了解的群體，比如曾經(jīng)在日本留學(xué)、工作過的人;但2013年10月以后，許多從沒去過日本，對(duì)日本不太了解的客戶也開始對(duì)日本樓市產(chǎn)生了興趣。

在他經(jīng)手的客戶中，單純以投資為目的的中國買家占到了70%以上，還有一部分人出于將來養(yǎng)老、旅游方面的考慮。他認(rèn)為，除了日元貶值帶來的優(yōu)惠，較高的租金回報(bào)率是吸引投資者的一個(gè)重要原因?！艾F(xiàn)在日本的房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到了1991年房地產(chǎn)泡沫之前的水準(zhǔn)。即便在房地產(chǎn)泡沫期間，房?jī)r(jià)雖然暴跌，但是租金一直沒有變過，非常非常穩(wěn)定?！敝芤婚f。

東京和大阪，是最受海外買家歡迎的兩個(gè)日本城市，東京的房?jī)r(jià)基本和北京持平，大阪的房?jī)r(jià)只有北京、上海的60%，但出租回報(bào)率能達(dá)到6%～8%左右，是北京、上海的四五倍。

從另一個(gè)方面來說，日本和中國相隔不遠(yuǎn)，生活環(huán)境、文化、飲食也都十分相似。而且，日本房產(chǎn)市場(chǎng)的誠信度讓許多中國人對(duì)于在日本購房頗為放心。

此外，和歐美動(dòng)輒百萬甚至上千萬人民幣的房?jī)r(jià)相比，日本的房屋因?yàn)轶w量小，房產(chǎn)總價(jià)低，最低六七十萬元人民幣就能買下一套房。這樣低的門檻也意味著客戶的背景更多元、年齡層也分布更廣。周一楠說，他的客戶從二十多歲的年輕人到六十多歲的老年人都有，有保險(xiǎn)公司的CEO，有著名的導(dǎo)演、影視明星，也有非常多的普通人。

對(duì)于普通人而言，賣掉北上廣的一套房也許不一定能在歐美置業(yè)，但完全可以在日本實(shí)現(xiàn)。周一楠的一個(gè)客戶就是在北京賣掉了亞運(yùn)村附近的一處房產(chǎn)之后，來的日本。賣房所得的325萬元人民幣在日本買了一整棟樓，土地面積118平方米，里面有14戶。整棟出租給他每年帶來720萬日元的收入，扣除各種稅費(fèi)后到手650萬日元（約合33.8萬人民幣）。這樣的收入已經(jīng)完全足夠他一家三口在日本生活。

在現(xiàn)階段，盡管數(shù)量增長(zhǎng)很快，大陸客戶對(duì)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在逐漸了解的過程中。和臺(tái)灣人相比，大陸買家的購買周期更長(zhǎng)，成交量也較低。不過，許多業(yè)內(nèi)人士都對(duì)前景抱有信心。英國朗伯德街研究所（Lombard Street Research）的經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷婭·比米什（Freya Beamish）就曾在一份報(bào)告中寫道：“中國的個(gè)人投資者似乎開始試水日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這一趨勢(shì)在中國放開資本控制后會(huì)得以強(qiáng)化?！?/p>

日前，安倍在宣布解散眾議院的同時(shí)，也宣布將上調(diào)消費(fèi)稅至10%的時(shí)間延至2017年4月。有業(yè)內(nèi)人士指出，這18個(gè)月的推遲可能會(huì)在未來一段時(shí)間直接利好于日本的房地產(chǎn)交易。

2014年4月1日是日本消費(fèi)稅從5%漲到8%的一個(gè)結(jié)算日。“3月末的時(shí)候，我每天接電話接到手都酸了?？蛻舸螂娫拞栠@套房子還在不在，可能就過了5至10分鐘，等我確認(rèn)完畢之后再看，這套房子就已經(jīng)賣掉了。”周一楠對(duì)《中國新聞周刊》說。

海外置業(yè)的誘惑與風(fēng)險(xiǎn) ? ?

搜房國際的負(fù)責(zé)人王凝向《中國新聞周刊》表示，2014年可以算是中國海外置業(yè)熱潮的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。近幾年來，隨著大部分發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，一些有海外背景、之前曾在海外樓市成功“抄底”的購房者都有所收獲。在2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不理想的情況下，他們?cè)诤Ｍ獾慕?jīng)驗(yàn)便迅速在周圍人中擴(kuò)散開來。雖然一些人對(duì)海外情況可能了解不多，但海外置業(yè)相對(duì)北上廣更低的房?jī)r(jià)、較高的租金回報(bào)率、房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)以及匯率帶來的杠桿效應(yīng)等，都對(duì)他們非常有吸引力。

王凝認(rèn)為，就現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，國內(nèi)和海外的市場(chǎng)都各有優(yōu)勢(shì)，但從匯率、投資的房產(chǎn)類型、安全角度等方面考量，海外置業(yè)也不失為一個(gè)好的選擇，正所謂“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”。現(xiàn)在的財(cái)富人群越來越希望進(jìn)行一些分散性的投資，而全球化的資源配置正逐漸成為趨勢(shì)。

“中國人愿意投資，但相對(duì)比較保守，他們更希望的是至少我不虧本的情況下能賺一些?！?? 王凝分析，對(duì)許多人來說，在對(duì)海外經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不夠了解的情況下，選擇發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)、回報(bào)也比較可觀的不動(dòng)產(chǎn)是比投資股票、基金等金融產(chǎn)品更穩(wěn)妥的方案。

在現(xiàn)階段海外置業(yè)的人群中，來自北上廣等大城市的客戶相對(duì)較多，但在一些內(nèi)地省市，比如成都、重慶、上海周邊地區(qū)、東北、內(nèi)蒙古，也都有相當(dāng)大的需求，“有很多客戶對(duì)于某一個(gè)國家不是很了解，但就是想去投資，這批人是我們重點(diǎn)需要去培養(yǎng)的客戶，他們未來會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)的增長(zhǎng)?！彼嬖V《中國新聞周刊》。

當(dāng)然，在另一方面，海外置業(yè)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于一些希望通過購買房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)移民的客戶來說，居留許可、永久居留、移民、入籍等概念有著本質(zhì)的不同，但個(gè)別移民中介就曾利用客戶對(duì)這些概念的不了解而設(shè)置“陷阱”。以塞浦路斯為例，據(jù)媒體報(bào)道，就曾有客戶花30萬歐元在塞浦路斯購房之后，才發(fā)現(xiàn)要申請(qǐng)永久居留權(quán)還需要滿足其他一些附加條件。即使申請(qǐng)成功也不算移民，在入籍之前既不能在當(dāng)?shù)毓ぷ?，也不能享受?dāng)?shù)厝说脑S多福利。

除此之外，由于對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并不熟悉，加上可能存在的語言障礙，中國投資者很容易在商議合同、法規(guī)政策、稅費(fèi)計(jì)算等問題上出現(xiàn)疏漏，導(dǎo)致判斷失誤，甚至上當(dāng)受騙，引來更大的麻煩。根據(jù)某移民論壇上的一則消息，就在2014年11月22日，在里斯本郊區(qū)的一處小區(qū)里，因?yàn)樵谫彿渴掷m(xù)上出現(xiàn)糾紛，房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)保安以“房產(chǎn)不是該業(yè)主的”為由，將一名中國房主驅(qū)逐。

事實(shí)上，單從投資的角度來說，海外置業(yè)也需要投資者非常理性的思考。某國際金融財(cái)團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理部資深顧問陳思進(jìn)就向來對(duì)國人海外購房的熱潮持謹(jǐn)慎態(tài)度。在他看來，中國買家之所以大舉進(jìn)軍海外市場(chǎng)，是因?yàn)槿藗儭皬膩頉]有扎扎實(shí)實(shí)地吃過房?jī)r(jià)下跌的虧”。

“最近三四年，我從北京、上海來的親戚朋友，一到加拿大、美國，第二天就看房子去了?？蛇^六個(gè)月、一年以后，漸漸就后悔了。”陳思進(jìn)說，他的一個(gè)表弟前年從上海移民到加拿大，曾花36萬加元購買了一套獨(dú)棟洋樓，可是“當(dāng)時(shí)36萬（加元）買的新房子，現(xiàn)在25萬賣都難了?！?/p>

不僅僅是加拿大，美國也曾面臨過同樣的問題。次貸危機(jī)期間，全美房?jī)r(jià)下跌了37%，雖然中國人聚集的區(qū)域受影響較小，但唐人街等地區(qū)的跌幅也達(dá)到10%～15%。

而且，“但凡在美國買過房子的人都知道，養(yǎng)房子的成本是巨大的。”陳思進(jìn)說，對(duì)中國購房者而言，在美國買房意味著難以避免的持房成本。只要房?jī)r(jià)超過一定數(shù)額，租金根本無法涵蓋房屋所產(chǎn)生的房產(chǎn)稅及其他相關(guān)費(fèi)用。而且，如果投資者長(zhǎng)期居住在國內(nèi)不能親自打理“跨海房產(chǎn)”，一旦出現(xiàn)問題，也將十分麻煩。

此外，他還表示，隨著美國退出量化寬松政策，政府對(duì)財(cái)政的削減，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景并不樂觀。

根據(jù)美銀美林（Bank of America Merrill Lynch）2014年7月發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示，美國房?jī)r(jià)相對(duì)于收入已經(jīng)高估約10%，上漲勢(shì)頭將在2016年結(jié)束，之后將進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)6年零漲幅時(shí)期。

陳思進(jìn)指出，縱觀歐美百年來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，如果仔細(xì)核算成本，無論是房?jī)r(jià)的上漲還是房屋出租得來的收益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看都抵不上貨幣的通貨膨脹。

陳思進(jìn)曾在華爾街工作20年，現(xiàn)在定居多倫多，他和太太至今仍住在位于多倫多金融街、每月租金2500加元的高檔酒店式公寓里。他說，在歐美，合理的公寓租售比（月租金/房?jī)r(jià)）應(yīng)該在1：140以下，而在租售比已近1：300的多倫多，租房要比買房劃算太多了。他現(xiàn)在所租住的公寓，如果購買需要七八十萬加元，他更愿意把資金用于投資其他金融產(chǎn)品，收益更高還更省心。

他告訴《中國新聞周刊》，“在歐美，千萬不要把房子作為很好的投資品，對(duì)普通老百姓來說，房子就是消費(fèi)品，像車一樣?！?/p>

（感謝重慶山姆出國咨詢服務(wù)有限公司鄧勇、陳璞，洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張峰對(duì)本文提供的幫助）