論土地抵押金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

楊惠

摘要：本文對(duì)土地抵押金融風(fēng)險(xiǎn)的防范進(jìn)行分析，主要從土地抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)和防范措施兩方面進(jìn)行詳細(xì)論述，具體防范措施有加強(qiáng)對(duì)土地抵押金融風(fēng)險(xiǎn)的管理、對(duì)土地抵押機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范和做好土地抵押前的調(diào)查、監(jiān)測(cè)工作三個(gè)方法，希望本文能為相關(guān)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)，提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：土地抵押；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

土地抵押是一種金融形式，能夠?qū)⑼恋禺?dāng)作信用抵押，然后進(jìn)行資金流動(dòng)，這種金融形式在國(guó)際上也十分重要。大力發(fā)展我國(guó)土地金融業(yè)，能夠加快我國(guó)土地流轉(zhuǎn)速度，擴(kuò)大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。但隨著這種發(fā)展不斷深化，土地抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸突顯出來(lái)，本文針對(duì)這種現(xiàn)象，提出了一些防范措施。

一、土地抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地抵押的含義

土地的所有權(quán)，因其所有人借款然后抵押給債權(quán)人，保障清償債務(wù)而產(chǎn)生的就是土地抵押。從本質(zhì)上講，土地抵押與土地產(chǎn)權(quán)抵押相一致，而土地本身的特點(diǎn)會(huì)影響土地抵押的金融特性[1]。

（二）土地抵押的金融特性

1.經(jīng)營(yíng)債券

土地與一般財(cái)物不同，其價(jià)值特性決定了其難以分割，在流動(dòng)范圍上也會(huì)受到很大的限制。如果將土地抵押作為擔(dān)保，進(jìn)行債券發(fā)行，就是講土地財(cái)產(chǎn)變成能夠分割并流動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，將土地的流動(dòng)范圍擴(kuò)大。

2.債券可靠

自然歷史形成的土地，無(wú)法移動(dòng)位置，無(wú)法再生面積不變，可以永久使用。如今社會(huì)不斷進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，很多行業(yè)增加了對(duì)土地的需求量，這種現(xiàn)象導(dǎo)致土地的稀缺性和價(jià)值不斷增長(zhǎng)。所以當(dāng)將土地作為抵押品較為可靠[2]。

3.抵押周期長(zhǎng)

生地開(kāi)發(fā)的時(shí)間一般為3-5年，若是農(nóng)業(yè)用地開(kāi)發(fā)，則可獲一定收益。從最初的開(kāi)發(fā)階段，要求征地拆遷，場(chǎng)地平整，建設(shè)建筑物需要大量的時(shí)間和資金，所以資金回收時(shí)間要推遲到建筑物施工完畢的出售、出租，這個(gè)過(guò)程一般需要3-5年、30-50年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

二、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）強(qiáng)化土地抵押金融風(fēng)險(xiǎn)管理力度

根據(jù)抵押土地的一些特性，我國(guó)銀監(jiān)部門應(yīng)做出一些提示工作，并能夠給參與土地抵押的銀行一些制度方面的管理標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)針對(duì)土地抵押現(xiàn)狀做出一定正常督導(dǎo)，

對(duì)被抵押的土地進(jìn)行控制，部分單位要針對(duì)土地抵押工作進(jìn)行相應(yīng)監(jiān)督和檢查工作，并及時(shí)向相關(guān)銀行提出要求，以此去除銀行在這項(xiàng)工作上的依賴性和風(fēng)險(xiǎn)麻痹性，使銀行對(duì)土地抵押的過(guò)分追求和不重視第一還款來(lái)源的風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)有所改善[3]。

相關(guān)人員要嚴(yán)格遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。若土地價(jià)格浮動(dòng)過(guò)大，有關(guān)部門要進(jìn)行房地產(chǎn)方面的壓力測(cè)試，還要測(cè)試土地價(jià)格的壓力指數(shù)，然后觀察這些測(cè)試對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響，選擇合適的解決方。地方法人機(jī)構(gòu)的督導(dǎo)增加，也是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，一些地方的部分金融單位和組織，很少在股份制改革中得到政府的支持。所以很難在短時(shí)間內(nèi)換取不良資產(chǎn)的土地，所以監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)，在調(diào)研充分的情況下，制定更為靈活的政策。

（二）對(duì)土地抵押機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范

很多銀行對(duì)于土地抵押的金融行為十分謹(jǐn)慎，這種現(xiàn)象的主要原因是，地方財(cái)政運(yùn)用對(duì)土地抵押貸款和銀行貸款的管理要求之間有著較為突出的矛盾。銀行一方面很難對(duì)土地抵押收取的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算和評(píng)估，很難分析土地抵押機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確授信量，無(wú)法較準(zhǔn)確的評(píng)定政府性貸款的信用情況；另一方面，很多地方政府擁有運(yùn)用土地抵押的形式獲取銀行的金融資金，然后補(bǔ)足短期內(nèi)的財(cái)政金融缺口現(xiàn)象，擁有較為明顯的資金導(dǎo)向。例如某市一家土地抵押機(jī)構(gòu)，向多家銀行進(jìn)行融資，但是卻以“防止當(dāng)?shù)匚飪r(jià)波動(dòng)”為理由，將具體的資金走向和收購(gòu)計(jì)劃作為商業(yè)機(jī)密，沒(méi)有透漏給這些銀行。而這些銀行在信息共享上的交流十分有限，又缺乏作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的日常了解，對(duì)相關(guān)信息的掌握不充分。所以對(duì)土地抵押機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，與政府相比，能夠使其具有相對(duì)獨(dú)立的位置，能夠有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[4]。

（三）做好土地抵押前的調(diào)查、監(jiān)測(cè)工作

首先，相關(guān)銀行要對(duì)抵押土地進(jìn)行調(diào)查。具體內(nèi)容有土地的性質(zhì)、使用方法、歸屬、地價(jià)以及土地建筑密度等，尤其是土地權(quán)利的獲取方式，土地權(quán)利的有限條款、以及抵押土地是否符合法律等相關(guān)規(guī)定，并且要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)土地情況進(jìn)行核實(shí)。要做好土地的可行性分析和收益計(jì)算方案，要了解城市規(guī)劃和市場(chǎng)物價(jià)相關(guān)信息，對(duì)合理預(yù)算土地抵押的比例和含有價(jià)值。相關(guān)銀行要對(duì)土地所屬財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合理監(jiān)測(cè)，設(shè)立土地抵押、土地置換不良財(cái)產(chǎn)、土地抵押金質(zhì)押和土地相關(guān)銀行資產(chǎn)預(yù)算制度，保證銀行和所屬土地能夠反映集中度系數(shù)，防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

第二，部分銀行要健全土地抵押動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。對(duì)抵押物管理力度進(jìn)行加強(qiáng)，定期對(duì)這些物品的相關(guān)信息合理掌握，然后對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。若抵押土地出現(xiàn)不合理現(xiàn)象，那么應(yīng)該用有效的方法，結(jié)合經(jīng)濟(jì)和法律知識(shí)，確保銀行利益不受侵害。若土地失去機(jī)制或無(wú)法對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行覆蓋，那么應(yīng)適當(dāng)添加保護(hù)措施，防止金融方面的風(fēng)險(xiǎn)在銀行經(jīng)營(yíng)中發(fā)生轉(zhuǎn)移。政府部門可以抵押一些有缺點(diǎn)的土地，若出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這些土地?zé)o法順利緩解銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以融資平臺(tái)應(yīng)制定出讓條件的屬地辦理抵押，增加撥備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行覆蓋。

結(jié)束語(yǔ)：

通過(guò)上文對(duì)土地抵押風(fēng)險(xiǎn)防范的論述，可以得知土地抵押的含義及其特性，以及防范風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)措施，在這個(gè)過(guò)程中，土地抵押的三點(diǎn)特性也是其具備抵押能力的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)。相關(guān)人員在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)，也要提高金融從業(yè)人員的素質(zhì)水平，培養(yǎng)一批了解土地、法律和政策的專業(yè)人才隊(duì)伍，始終保持市場(chǎng)高效的信息收集，使金融業(yè)務(wù)進(jìn)行快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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