物流園區(qū)運營管理與盈利模式研究

崔樸

摘要：針對物流園區(qū)運營管理中弊端，盈利空間的不足，提出物流園區(qū)運營管理與盈利模式存在的一些問題。對物流園區(qū)運營管理與盈利模式進行研究分析，提出合理解決運營管理模式僵化落后，盈利空間不足的基本思路，闡明物流園區(qū)應該遵守的基本原則。其中以湖南物流總部物流園區(qū)為例，對物流園區(qū)的運營管理模式，盈利模式，進行案例分析。

關鍵詞：物流園區(qū)；開發(fā)建設模式；運營管理模式；盈利模式

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展與產業(yè)結構調整的勢在必行，現(xiàn)代物流行業(yè)從初步發(fā)展期進入了發(fā)展黃金期，在這種趨勢下下，我國物流園區(qū)的建設自然而然邁進了高速發(fā)展時期。根據(jù)第三次全國物流園區(qū)（基地）調查報告，初步篩選有1204個物流園區(qū)，最終核實確認的有754個物流園區(qū)，相比2006年的207個物流園區(qū)，增長率為264%，相比2008年的475個物流園區(qū)，增長率為58.7%。[1]然而，在物流園區(qū)加速建設的同時，運營管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，極大地影響了物流園區(qū)的進一步發(fā)展，導致一部分物流園區(qū)難以獲得預期的經(jīng)濟效益和社會效益，為了物流行業(yè)的科學性，可持續(xù)性發(fā)展，很有必要對運營管理模式中的弊端，盈利空間的明顯不足，這一明顯缺陷進行深入的研究分析，以提升物流園區(qū)的綜合價值，提高市場競爭力。其中以湖南物流總部為例，對其運營管理模式，盈利模式進行深入研究與探討。

一.物流園區(qū)概述

物流園區(qū)，是個很寬泛的概念，一般是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結點。按主導地位的功能可以將物流園區(qū)分為：轉運型物流園區(qū)，儲存型物流園區(qū)，流通型物流園區(qū)，綜合型物流園區(qū)4個大類。[2]

二.物流園區(qū)開發(fā)建設模式分析

1.我國物流園區(qū)的投資建設模式：物流園區(qū)建設是一個，投資主體多元化，回收期長的項目。在我國物流園區(qū)的開發(fā)建設過程中，投資建設主體多元化，既有國有企業(yè)，民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè)。《第三次全國物流園區(qū)調查報告》將投資主體劃分為四類，民營企業(yè)投資，政府或國有企業(yè)投資，外商獨資企業(yè)投資，中外合資或合作企業(yè)投資。[1]

2.我國物流園區(qū)開發(fā)建設模式對比分析：目前我國物流園區(qū)的開發(fā)建設模式主要有政府規(guī)劃，企業(yè)主導開發(fā)；政府規(guī)劃、工業(yè)地產商主導開發(fā)；企業(yè)自主開發(fā)。[1]其中政府規(guī)劃、企業(yè)主導開發(fā)仍是目前物流園開發(fā)的主導方式，占比超過60%。根據(jù)不同物流園區(qū)的投資主體，以及它們試用條件的聯(lián)系與區(qū)別。

開發(fā)模式優(yōu)點缺點適用范圍

政府規(guī)劃，企業(yè)主導開發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。企業(yè)自身經(jīng)濟，運營，開發(fā)優(yōu)勢。企業(yè)規(guī)劃自由度不夠，要受到政府的規(guī)制。政府承擔絕大部分經(jīng)濟，社會風險。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經(jīng)濟預期回報。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點區(qū)域。

政府規(guī)劃，工業(yè)地產商主導開發(fā)有政府優(yōu)惠政策扶持。工業(yè)地產商雄厚的投資支撐，成熟的市場運營體系工業(yè)地產商在規(guī)劃開發(fā)方面受到政府的限制。政府要承擔巨大辦法的經(jīng)濟，社會風險。本地區(qū)有較大的物流需求，有較為確定的經(jīng)濟預期回報。政府支持優(yōu)先發(fā)展的物流重點區(qū)域。

企業(yè)自主開發(fā)企業(yè)能夠實現(xiàn)全方位，全階段的規(guī)劃、設計、開發(fā)、運營，不會受到較大干擾；能夠體現(xiàn)出企業(yè)自身在物流方面的優(yōu)勢和特點企業(yè)自主承擔風險政府財政有限，希望招商引資，重點商業(yè)開發(fā)的物流發(fā)展區(qū)域。

綜合模式能夠有效結合三種開發(fā)模式的特點，多方投資、開發(fā)、運營，共同承擔風險，分工協(xié)作，優(yōu)勢互補。政府，企業(yè)，工業(yè)地產商三者分工協(xié)調的難度較大，三者負責承擔開發(fā)部分難以明確。適用范圍廣泛

三.物流園區(qū)運營管理模式分析

物流園區(qū)的管理模式是指物流園區(qū)為實現(xiàn)發(fā)展目標而采取的決策、組織、管理形式。從本質上來看，園區(qū)管理就是協(xié)調各方而的利益關系，包括政府、投資人、物流企業(yè)、客戶和消費者。[7]

1.園區(qū)管理的五種模式

物流園區(qū)的運營管理模式有5種，管理委員會制、股份公司制、業(yè)主委員會制、協(xié)會制和房東制。[7]（1）管理委員會制，選擇政府職能部門，投資方，地產商，管理方，入駐企業(yè)代表組成管理委員會。類似其他開發(fā)科技園區(qū)的傳統(tǒng)管理模式，進行集中有效的管理，有利于體現(xiàn)民主集中制的特點，減少個別因素引起的風險。適應于大型，特大型物流園區(qū)。（2）股份公司制，采取股份公司制，按照公司模式設立相關職能部門，管理園區(qū)。以股份制的形式對公司進行股權分配，有利于刺激員工的積極性，提高生產工作效率。適應于本區(qū)域的領頭物流園區(qū)。（3）業(yè)主委員會制，選擇參與建設、開發(fā)、運營的各方業(yè)主代表，組成業(yè)主委員會，自發(fā)組織管理園區(qū)。（4）協(xié)會制，由物流行業(yè)協(xié)會派出專家，技術人員運營管理園區(qū)，組織，協(xié)調園區(qū)的各項工作。有利于利用專家、技術人員在物流領域的專業(yè)知識來運營管理園區(qū)。這種形式和業(yè)主委員會制的不同在于，協(xié)會所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會只是組織者，并沒有對園區(qū)進行直接投資。[7]（5）房東制，投資商、開發(fā)商在園區(qū)建設完成后，出租倉庫、辦公樓、信息平臺、停車場等相關設施，收取入駐企業(yè)的租金，不參與運營，運營管理交給第三方公司。五種管理方式各有優(yōu)缺點，在物流園區(qū)實際運營管理過程中，可能采用一種或者多種混合模式。具體的運營管理需要根據(jù)園區(qū)的具體特點與優(yōu)勢來加以選擇。

2.運營管理模式影響因素

（1）運營管理的整體規(guī)劃：物流園區(qū)運營管理的整體規(guī)劃是運營管理的重要前提，在運營管理具體實行前，必須有整體的運營管理的規(guī)劃，對管理過程中可能遇到的重要問題和步驟提前評估與分析，以求避免重大管理問題的出現(xiàn)。（2）運營管理的團隊組成：運營管理的團隊組成是影響運營管理的決定因素，團隊的人員的知識水平，實踐能力，協(xié)調溝通能力，團隊協(xié)作能力，對運營管理的具體實行過程有很大的影響。選擇優(yōu)秀、合適的運營管理團隊是運營管理成功的重要一環(huán)。（3）運營管理的科學水平：運營管理的科學水平是影響運營管理的不可缺少的因素，運用合適恰當?shù)目茖W技術能提高運營管理的效率。比如在商品儲存配送過程中，運用運籌學中最優(yōu)化理論的相關知識，能提高商品的物流速度，減少流通時間，增加經(jīng)濟收入。（4）政府政策的作用影響：在我國現(xiàn)有經(jīng)濟模式的影響下，政府政策是影響運營管理的宏觀因素。運營管理的所有方面應該遵循國家和地區(qū)的法律法規(guī)。在遵循的基礎上，應該有效把握政策的優(yōu)勢，爭取得到政策扶持，就能獲得更大的社會回報，經(jīng)濟回報。

四.物流園區(qū)盈利模式分析

1.物流園區(qū)收入來源

物流園區(qū)收入主要有以下幾個方面：

（1）土地增值收入：土地增值收入是物流園區(qū)收入的一個重要來源，我國工商業(yè)土地的價值處在一個高速增值的時期，物流園區(qū)的建設又得到了國家政策的鼓勵與發(fā)展，物流園區(qū)的土地有很大的增值空間。（2）租售收入：倉庫的出租、出售，作為湖南物流總部發(fā)展的基礎一環(huán)，能在短期發(fā)展中貢獻重要的經(jīng)濟收入。軟件信息平臺的建立，解決了物流三方的交流困難的問題，同時作為物流園區(qū)的創(chuàng)新發(fā)展模式，在物聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的今天，給物流園區(qū)的帶來了客觀的收入。設備出租，停車場收費作為租售收入的有效補充，也能為物流園區(qū)帶來一部分收入。（3）服務收入：信息服務主要有會員信息服務、配送信息服務、流通信息服務、中轉信息服務。通過會員信息收集、整理、分析，收取相關會員費；對物流配送線路進行優(yōu)化，配送人員招聘、管理，收取配送信息服務費；通過軟件信息平臺，獲取物流區(qū)域流通可行性資料，分析流通價值開發(fā)方案，收取配送信息服務費；提供商貿物流中轉中心，發(fā)貨方、收貨方雙方進行交易的臨時性安置儲存，收取中轉信息服務費。物業(yè)服務方面主要是成立物業(yè)管理委員會，由業(yè)主，物業(yè)公司，投資建設方三方組成。為業(yè)主提供儲存管理、環(huán)境保護、水電維修、市政設施維護、商品安全維護，在此過程中有物業(yè)服務費。中介服務方面主要是客戶中介，利用物流園區(qū)的品牌價值為入駐企業(yè)尋找客戶，挖掘潛在市場資源，園區(qū)活動一定比例的中介服務費。咨詢服務方面客戶資源，對客戶進行分類整理，長期聯(lián)系合作；分析需求，及時更新市場銷量，溝通買賣雙方需求量；流程設計，發(fā)貨到收貨整個物流流程的相關步驟與可能出現(xiàn)的問題進行設計；物流方案，整個物流過程中項目評估，可行性分析，物流交通方案優(yōu)化；在咨詢服務的過程中，能獲得咨詢服務費。培訓服務方面主要是圍繞物流園區(qū)的人員的理論與實際素養(yǎng)進行，在實際操作中，新員工沒有物流方面的基本知識，需要進行培訓。提供的主要培訓模式有業(yè)務培訓、人員培訓、職業(yè)培訓，最重要的是業(yè)務培訓，業(yè)務培訓需要圍繞需要的特定業(yè)務來展開，邀請高校專業(yè)人士進行專業(yè)指導。在培訓過程中收取培訓費。

五.湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式分析

1.湖南物流總部物流園區(qū)概況

全省首家產權式物流園區(qū)——湖南物流總部正式投入運營。目前已有超過100家物流企業(yè)入駐，貨運線路覆蓋省內，以及全國大部分省市，貨物年吞吐量達400萬噸。湖南物流總部位于長沙縣黃興鎮(zhèn)，基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域。黃興鎮(zhèn)地理位置非常優(yōu)越。到五一廣場直線距離15公里，15公里半徑內覆蓋長沙70%的主城區(qū)，園區(qū)40公里半徑內覆蓋長株潭70%的主城區(qū)?；乜偼顿Y104985萬元，占地800畝，其中一期占地267畝，已試運營半年，二期占地270畝，三期開發(fā)剩余面積，由物流信息中心、后勤配套區(qū)、綜合辦公區(qū)、倉庫區(qū)、零擔貨運區(qū)、停車區(qū)六個部分組成。一期項目正式運營半年左右，二期，三期工程正在陸續(xù)規(guī)劃，申報階段。

2.我國物流園區(qū)盈利模式存在的問題和解決辦法

一是盲目發(fā)展園區(qū)規(guī)模，造成園區(qū)大量空置；二是第三方物流需求低，盈利水平明顯不足；三是建設成本增加，客戶服務成本上升；四是信息技術應用落后，物流經(jīng)營水平低下。對于園區(qū)有部分空置倉庫的問題，應加大招商力度，擴大園區(qū)宣傳，爭取吸引優(yōu)質物流企業(yè)加盟；對于信息平臺技術不夠完善的問題，應加快信息平臺構建，招聘優(yōu)秀信息技術人才，結合物流經(jīng)營方向，積極開拓信息平臺設計創(chuàng)新；對于建設成本增加的問題，應在建設方面詳細規(guī)劃，做好詳細概預算，邀請優(yōu)秀建設單位加盟；對于客戶服務成本上升的問題，應做好品牌價值提升，吸引更多高質量物流企業(yè)，做好成本控制規(guī)劃。

3.湖南物流總部物流園區(qū)開發(fā)建設模式分析

湖南物流總部在開發(fā)建設模式上選擇的是綜合模式，巧妙的結合了政府、企業(yè)、地產商三方的優(yōu)勢特點，政府物流產業(yè)政策、土地政策、稅收政策，企業(yè)融資和信貸優(yōu)惠政策支持；長沙實泰置業(yè)有限公司提供人力管理資源，信息平臺建設與維護，物流配送；并且承擔地產商的角色，負責物流園區(qū)的投資建設，運營開發(fā)，商品出租。

4.湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式分析

（1）湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式基礎條件分析

1.區(qū)域物流規(guī)劃的需求：針對目前長沙市零擔物流主要集中在高橋、馬王堆，整個行業(yè)服務水平和業(yè)務拓展能力無法升級和提升的現(xiàn)狀，長沙市委市政府在《長沙市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃2010-2013》中，確立了黃興鎮(zhèn)為商貿物流發(fā)展優(yōu)先區(qū)。湖南物流總部得到了長沙市政府的優(yōu)先發(fā)展，財政政策支持，物流產業(yè)政策扶持，土地政策支持。2.園區(qū)的交通規(guī)劃：湖南物流總部基地毗鄰武廣、滬昆高鐵，處在高鐵新城的核心區(qū)域，周圍有京港澳高速，長沙繞城高速，長常高速，長沙黃花機場，交通便利，便于提高商品物流的運行速度。但是只有一條黃江公路（兩車道）與基地直接連通，對物流運輸極為不利，在直接連接交通建設方面，基地亟需加強。3.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要：長沙市及周邊區(qū)域沒有大型的物流園區(qū)，缺乏科學系統(tǒng)的現(xiàn)代物流規(guī)劃，有利于湖南物流總部的長遠發(fā)展，市場價值的提升。但是物流園區(qū)處于建設初期，大部分運營模式還是儲存型，不可能采取多方經(jīng)營、提供全面物流服務項目的綜合型運營模式，而是必須集中財力，物力，人力重點發(fā)展為商品提供流通交易服務項目，以服務中小企業(yè)和個體經(jīng)營者。湖南物流總部土地升值空間較大，長沙黃興鎮(zhèn)是一個開發(fā)價值較高的地域，未來的發(fā)展前景很大。湖南物流總部在土地使用方面得到了長沙市政府的物流規(guī)劃、財政政策支持，土地的使用價值會隨著長沙經(jīng)濟的飛速發(fā)展而快速上升。

（2）湖南物流總部物流園區(qū)運營、盈利模式內部條件分析

1.園區(qū)的固有優(yōu)勢，劣勢：湖南物流總部物流園區(qū)一期工程已經(jīng)完工，建筑占地267畝，已經(jīng)有100多家物流企業(yè)加盟，其中大多是中小企業(yè)。園區(qū)已經(jīng)初步具有一定規(guī)模，為進一步發(fā)展提供了堅實的基礎，園區(qū)一期工程的運行正在為二、三期的發(fā)展探索經(jīng)驗。物流園區(qū)在建設方面已經(jīng)有運行的一期工程，在企業(yè)加盟方面有100多家企業(yè)加盟，品牌價值方面有了初步的家電配送的物流品牌，運營管理方面有了長沙實泰置業(yè)公司的物流管理團隊。湖南物流總部物流園區(qū)相對其他物流園區(qū)的固有劣勢主要體現(xiàn)在，園區(qū)規(guī)模方面，園區(qū)還在初步建設探索期，一期工程剛剛試運營半年左右；運營模式方面，運營模式還在初步建立階段，只能借鑒其他優(yōu)秀成功園區(qū)的運營管理模式，沒有形成自身的運營模式特點，體現(xiàn)自身的優(yōu)勢；盈利模式方面，園區(qū)運營僅僅半年左右，基本沒有形成有效盈利模式，沒有形成完整的產業(yè)鏈，在盈利模式的長期有效發(fā)展方面亟需加強。2.園區(qū)的比較優(yōu)勢，劣勢：目前，長沙市零擔物流主要集中在以高橋為中心的零擔市場（包括高橋物流市場、圭塘物流園、恒基物流園、大橋三區(qū)、黎倉庫區(qū)等），以馬王堆為中心的零擔市場（包括九道彎、匯源物流園、南湖大市場等）。這些地方的絕大多數(shù)企業(yè)是夫妻店經(jīng)營、家族式經(jīng)營，而長沙專線物流過度集中在高橋。高橋貨運市場是個自發(fā)形成的貨運市場，僅僅這里已經(jīng)有1000家左右專線物流公司進駐。相比長沙市零擔物流模式的物流園區(qū)，商貿集中物流園區(qū)的代表——湖南物流總部有比較優(yōu)勢：集中服務管理，優(yōu)化配送速度；集中物流企業(yè)，形成優(yōu)勢互補；信息平臺交流，企業(yè)資源共享；提供大型倉儲，滿足遠程物流。（作者單位：湖南工業(yè)大學財經(jīng)學院）

參考文獻：

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