政策發(fā)力去庫(kù)存

閔杰

新年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開(kāi)去庫(kù)存大幕。

春節(jié)前后，樓市已經(jīng)迎來(lái)三輪政策利好。2月2日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)首先送出“信貸大禮”，決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。

緊接著，2月17日，中國(guó)人民銀行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（下稱《通知》），對(duì)個(gè)人購(gòu)買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對(duì)個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

來(lái)自部委的“政策包”密集出臺(tái)，地方政府也紛紛跟進(jìn)，甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺(tái)樓市政策，采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、政府回購(gòu)等多種形式加速去庫(kù)存。

“房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，和工業(yè)企業(yè)的‘去產(chǎn)能有所不同，是一種結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)，各地差異化很嚴(yán)重?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任委員顧云昌告訴《中國(guó)新聞周刊》，各地應(yīng)該根據(jù)中央的意圖，因地制宜，“一城一策，如果這些稅費(fèi)優(yōu)惠政策能落實(shí)，加上金融部門的支持，對(duì)去庫(kù)存應(yīng)該會(huì)有很好的推動(dòng)作用。但最終效果如何，還有待觀察市場(chǎng)氛圍和政策的落實(shí)程度，但不太可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的市場(chǎng)反轉(zhuǎn)?！?h3>政策松綁尋找新平衡

上一次契稅全面調(diào)整是在2010年。與2010年相比，這次調(diào)整不僅取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，并且對(duì)于改善型、二套購(gòu)房的群體也實(shí)行減稅政策，優(yōu)惠幅度幾乎創(chuàng)下歷史之最。

此次調(diào)整選擇了契稅和營(yíng)業(yè)稅的雙降，也即購(gòu)買環(huán)節(jié)和出售環(huán)節(jié)同時(shí)降稅。

契稅方面，新的調(diào)整意味著，原來(lái)購(gòu)買首套住房，分別要交1%、1.5%、3%的契稅，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契稅額不變，其他最多只交1.5%。

此前對(duì)于二套房的購(gòu)置，無(wú)論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進(jìn)行計(jì)征。政策調(diào)整后，90平方米及以下的契稅稅率由3%調(diào)整到1%，對(duì)于面積在90平方米以上的住房，從過(guò)去3%的契稅降到2%，購(gòu)置大戶型的改善型用戶將從中獲得利好。

此次政策，惠及面較大。換算成數(shù)字來(lái)看，如果購(gòu)買一套90平方米、價(jià)值100萬(wàn)元的二套住房，新政以前的購(gòu)房成本是：首付為25萬(wàn)元，契稅費(fèi)用為3萬(wàn)元。新政后，一方面，首付比例下調(diào)至20萬(wàn)元，契稅費(fèi)用僅為1萬(wàn)元。僅考慮購(gòu)房初期的支出，購(gòu)房者可以少付7萬(wàn)元。

在營(yíng)業(yè)稅方面，通知中明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。與過(guò)去相比，原先滿2年的普通住宅需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，而新政則一律免除。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次新政是春節(jié)前首付比例下調(diào)政策的延續(xù)，總體來(lái)說(shuō)是國(guó)家房地產(chǎn)去庫(kù)存若干政策組合拳的一部分。但同時(shí)傳遞出一些更明確的信號(hào)，一是繼續(xù)保護(hù)剛需購(gòu)房者的利益，同時(shí)鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房，鼓勵(lì)積極購(gòu)置大戶型住房，這對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)可能有更大的意義。

從此次減稅的幅度來(lái)看，與2010年為代表的上一輪房地產(chǎn)“救市”時(shí)，以刺激首套購(gòu)房為主不同，此輪新政更多意在刺激二次購(gòu)房以及改善型住房。而且隨著“二孩政策”的實(shí)施，大戶型的需求也在逐漸增加。

“這輪去庫(kù)存與上一輪調(diào)控有很大不同?！鳖櫾撇J(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生了很大變化，整體上供大于求，“上一輪是一下全解開(kāi)，而且加大力度推著購(gòu)房者走，并且市場(chǎng)很快反轉(zhuǎn)。這一次是慢慢松綁，鼓勵(lì)、促進(jìn)和逐步放開(kāi)。”

在受訪專家看來(lái)，一系列的去庫(kù)存政策“組合拳”，是2016年刺激住房消費(fèi)、盤活存量住房資產(chǎn)的重要舉措和手段。不過(guò)，無(wú)論是降低購(gòu)房首付比例還是本次減免契稅政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋，而是有所區(qū)別。比如，庫(kù)存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購(gòu)房首付比例的調(diào)整;稅費(fèi)方面，僅執(zhí)行首套房契稅政策的調(diào)整。

“過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策是伴隨市場(chǎng)發(fā)展逐步累加到一起的。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉告訴《中國(guó)新聞周刊》，在去庫(kù)存階段，過(guò)去不斷加碼的這些政策可能要逐步恢復(fù)本來(lái)面目。

2016年2月2日，吉林市松花江畔一處新建商品樓。

“如果用一般工業(yè)企業(yè)的庫(kù)存思路來(lái)衡量房地產(chǎn)，庫(kù)存問(wèn)題可能并不嚴(yán)重?！眲⒑橛癖硎?，但房地產(chǎn)市場(chǎng)差異太大，結(jié)構(gòu)分化嚴(yán)重，有些地方是過(guò)量供應(yīng)，而有些地方是價(jià)格太高?！艾F(xiàn)在的房地產(chǎn)政策實(shí)際上是需要兩面作戰(zhàn)，一方面要去庫(kù)存，另一方面需要增加市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)緩解價(jià)格上漲的壓力。”

在他看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展此前沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的回調(diào)，一直是單邊上漲，造成價(jià)格越來(lái)越高，同時(shí)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)因素的增加，“現(xiàn)在是慢慢嘗試尋找平衡點(diǎn)，希望尋找到長(zhǎng)期的、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一套方案?！?h3>分城施策

從多種跡象看，此次中央不打算用“大水漫灌”的方式解決庫(kù)存問(wèn)題，“分城施策”已經(jīng)成為決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路。

在“分城調(diào)控”政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將有所不同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑，而庫(kù)存較大的二、三線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年加大。

全國(guó)多個(gè)省份已經(jīng)公開(kāi)作出去庫(kù)存的表態(tài)。截至目前，以省級(jí)政府的名義出臺(tái)文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、山西等，另外還有不少城市單獨(dú)出臺(tái)相關(guān)政策。

住房公積金成為各地去庫(kù)存的重要工具，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共同選項(xiàng)。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進(jìn)異地購(gòu)房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

有的省份還推出對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏，居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼，政府讓利的跡象十分明顯。

“還有的地方是用過(guò)去控制房?jī)r(jià)的辦法來(lái)去庫(kù)存?！鳖櫾撇f(shuō)，有一些地方設(shè)定了具體的去庫(kù)存目標(biāo)，比如安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。 而在江西省出臺(tái)的文件中，則明確提出“要加強(qiáng)檢查考核，對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)”。這也是首個(gè)將去庫(kù)存上升為政治任務(wù)的省份，可見(jiàn)庫(kù)存壓力對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響之大。

加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工進(jìn)城買房成為這一輪去庫(kù)存政策的倚重和最大希望。多地都已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如江西省提出，對(duì)首次購(gòu)買城鎮(zhèn)住房、符合條件的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼，探索將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍。山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。青海省提出，進(jìn)一步放寬西寧（樓盤）市落戶限制，建立農(nóng)牧民進(jìn)城購(gòu)房和租房財(cái)政補(bǔ)貼政策。

“目前來(lái)看，這是中央最關(guān)注的，但現(xiàn)在看來(lái)，更多是停留在鼓勵(lì)層面，還沒(méi)有更多的細(xì)則和辦法落地。”顧云昌告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前有一種說(shuō)法，農(nóng)民工的住房存在“兩個(gè)老鼠洞”問(wèn)題，走出農(nóng)村去打工，家里的房子空蕩蕩，老鼠進(jìn)進(jìn)出出;走進(jìn)城市買不起房只能住城中村、地下室，居住環(huán)境依然較差，老鼠仍然進(jìn)進(jìn)出出。

“過(guò)去對(duì)農(nóng)民工的住房太不關(guān)心了，農(nóng)民工進(jìn)城十年，有房的非常少。而且目前的城鎮(zhèn)化一個(gè)很大問(wèn)題，不是家庭的城鎮(zhèn)化，只是個(gè)人城鎮(zhèn)化?！鳖櫾撇J(rèn)為，解決這個(gè)問(wèn)題需要真正改變觀念，“過(guò)去是把農(nóng)民工作為勞動(dòng)力，沒(méi)有真正作為新市民?！?/p>

不過(guò)，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房這一期望在短期內(nèi)面臨諸多難題。國(guó)家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組在近期發(fā)布一項(xiàng)研究報(bào)告稱，這一途徑的問(wèn)題在于，“一方面很多收入相對(duì)較高的農(nóng)民往往在一、二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一、二線城市，而需要加大去庫(kù)存的是廣大三、四線城市;另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購(gòu)房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的能力，因?yàn)楹芏嘤匈?gòu)買能力的已經(jīng)購(gòu)買，而現(xiàn)在很多面對(duì)高房?jī)r(jià)，很多人很難有支付能力，即使政府對(duì)其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付首付，這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

劉洪玉告訴《中國(guó)新聞周刊》，農(nóng)民工的市民化，短期內(nèi)無(wú)法立竿見(jiàn)影，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，尤其是三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，起到重要支持作用。除了落實(shí)戶籍改革方案、改革住房制度以外，原有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地的流轉(zhuǎn)，發(fā)揮其財(cái)產(chǎn)功能也非常必要。

穩(wěn)投資才能軟著陸

去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。不過(guò)，對(duì)于中央的去庫(kù)存決心能為今年的市場(chǎng)帶來(lái)多大的推進(jìn)作用，不少業(yè)內(nèi)人士表示效果難以預(yù)測(cè)。

“現(xiàn)在的多方面條件決定了，不一定放松就有好的成效?！鳖櫾撇J(rèn)為，在幫助開(kāi)發(fā)商有效降低庫(kù)存后，能否同時(shí)激發(fā)開(kāi)發(fā)商投資意愿，從而帶動(dòng)行業(yè)投資實(shí)現(xiàn)正循環(huán)才是問(wèn)題的關(guān)鍵。

目前看來(lái)，房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了分化，銷售回暖并未顯著帶動(dòng)投資的回升。

從數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)的銷售面積和銷售額從2015年就開(kāi)始出現(xiàn)了明顯回暖。2015全年商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，住宅銷售面積112406萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.9%;全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長(zhǎng)14.4%和16.6%，尤其是住宅的銷售額增速明顯。

銀行信貸方面，也在罕見(jiàn)地大規(guī)?！胺潘?，進(jìn)一步刺激市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)上漲。央行的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長(zhǎng)期貸款增加4783億元。

個(gè)人按揭貸款是所有資金中增長(zhǎng)最為迅速的，2015全年個(gè)人按揭貸款16662億元，同比增速?gòu)哪瓿醯?.1%上升到12月的21.9%。顯然，個(gè)人住房消費(fèi)貸款需求增長(zhǎng)迅速，成為推動(dòng)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格上行的重要因素，也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。

但另一方面，銷售的回暖并沒(méi)有帶動(dòng)投資意愿的回調(diào)。全國(guó)房屋和住宅新開(kāi)工面積持續(xù)低迷，2015年全年分別為154454萬(wàn)平方米和106651萬(wàn)平方米，同比分別下降14%和14.6%。土地購(gòu)置面積也下滑嚴(yán)重，全年土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，同比下降31.7%。

低迷的開(kāi)工和買地意愿，直接拖累了房地產(chǎn)投資。2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，同比增速?gòu)哪瓿醯?0.4%下滑到年底的1%。雖然下滑的趨勢(shì)不斷減緩，但使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資。

“庫(kù)存只是一個(gè)現(xiàn)象，本質(zhì)上要使投資保持穩(wěn)定。”顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)投資如果繼續(xù)下行，會(huì)影響整個(gè)固定資產(chǎn)投資，會(huì)影響GDP的增長(zhǎng)，“去庫(kù)存的目的是為了使房地產(chǎn)投資穩(wěn)定下來(lái)，使新開(kāi)工面積、購(gòu)地面積能穩(wěn)定下來(lái)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有所貢獻(xiàn)，對(duì)相關(guān)的60多個(gè)行業(yè)去產(chǎn)能有貢獻(xiàn)。去庫(kù)存和去產(chǎn)能是聯(lián)系在一起的，不是為了去庫(kù)存而去庫(kù)存?！?/p>

在劉洪玉看來(lái)，衡量未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，也不能僅看房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，“當(dāng)前我們看到的‘房地產(chǎn)業(yè)并不是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全部。比如，我們普遍重視新建住房，但存量住房的維護(hù)、維修、更新改造投入嚴(yán)重不足，導(dǎo)致存量住宅的安全健康水平不斷下降，適老性、抗震性能、能源利用效率等不能與時(shí)俱進(jìn)。

劉洪玉認(rèn)為，在社區(qū)服務(wù)、創(chuàng)客空間、青年公寓、老年住宅、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等很多方面，新型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還有待去探索和開(kāi)拓，“未來(lái)可能是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，過(guò)去看到的那塊似乎小了，但整個(gè)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性一點(diǎn)都沒(méi)有下降?！?