安置房建設(shè)項(xiàng)目成本控制研究

高志毅

隨著城市化進(jìn)程的加快以及城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作的展開(kāi)，大量城鎮(zhèn)周圍的集體土地、住房以及城鎮(zhèn)內(nèi)部的棚戶區(qū)土地被征收，為使拆遷戶得到妥善的安置，安置房隨之產(chǎn)生。針對(duì)農(nóng)民或城鎮(zhèn)居民的征地，我國(guó)已經(jīng)制定了一系列的法律法規(guī)，其中《中華人民共和國(guó)土地管理法》為集體土地征拆補(bǔ)償提供了依據(jù)，而《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》為城鎮(zhèn)住宅的征地補(bǔ)償提供了依據(jù)。就集體土地征收與房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法來(lái)說(shuō)，在以合法被拆遷房屋面積為依據(jù)對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置房補(bǔ)償時(shí)，如果整套安置房的面積超出安置標(biāo)準(zhǔn)10%的話，則按照多層2200元/㎡、高層2600元/㎡進(jìn)行收費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)，由于該價(jià)格比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的商品房要低很多，因此，征拆戶更愿意選擇安置房進(jìn)行安置。

一、安置房建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)

從實(shí)質(zhì)上講，安置房建設(shè)項(xiàng)目一般是由當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)投資公司負(fù)責(zé)建設(shè)的住宅項(xiàng)目，是一種政府投資項(xiàng)目，在資金來(lái)源、項(xiàng)目管理以及社會(huì)關(guān)注度等許多方面都與私營(yíng)房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的商品房存在著明顯的差異。

（一）經(jīng)費(fèi)來(lái)源

私營(yíng)或者民營(yíng)房地產(chǎn)公司的建設(shè)資金主要來(lái)自于其自有資金、金融機(jī)構(gòu)融資以及銷售所得。但是，安置房建設(shè)的資金主要來(lái)自于一般性財(cái)政資金、征拆土地出讓返還、政府專項(xiàng)債券以及城投公司的融資資金，它的特點(diǎn)是以財(cái)政性資金為主。

（二） 項(xiàng)目管理

城市建設(shè)投資公司因?yàn)樗菄?guó)有企業(yè)，而且安置房的建設(shè)資金大部分來(lái)自于財(cái)政，因此，與普通的商品房相比，安置房建設(shè)項(xiàng)目的管理要更加的復(fù)雜。安置房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、預(yù)算、招投標(biāo)、工程變更和結(jié)算等，由城建投公司自己管控并由政府有關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。

二、安置房建設(shè)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題

（一） 成本核算太過(guò)粗放

許多城市建設(shè)投資公司并沒(méi)有設(shè)立一個(gè)專門的成本核算部門，也沒(méi)有專職的成本核算人員，在進(jìn)行安置房項(xiàng)目建設(shè)成本核算時(shí)，只是由公司財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)賬套的成本科目下設(shè)置一個(gè)特定的安置房項(xiàng)目成本核算子科目來(lái)進(jìn)行記錄。當(dāng)想要了解某個(gè)項(xiàng)目的成本時(shí)，就調(diào)取該賬戶的詳細(xì)賬目進(jìn)行了解。不涉及成本的計(jì)算周期、安置房單位建設(shè)成本、安置房子項(xiàng)目成本（如主體工程成本、附屬工程成本等）、安置房子項(xiàng)目單位成本（如水電工程的單位成本）等。這樣粗放型的成本核算方式，不能為安置房建設(shè)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)、成本控制和成本考核提供有力的支持。要想對(duì)安置房的建造成本進(jìn)行有效的控制，就必須對(duì)現(xiàn)行的成本核算方式進(jìn)行規(guī)范和細(xì)化。

（二）成本核算結(jié)果未得到有效應(yīng)用

在安置房施工中，其成本核算的成果通?？梢詰?yīng)用于成本預(yù)測(cè)、損益分析、安置房代建定價(jià)、成本控制和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等方面。通過(guò)計(jì)算，可以得到安置房工程的單位成本、主體工程的單位成本、附屬工程的單位成本、水電工程的單位成本、土石方工程的單位成本等，如果能夠運(yùn)用這些成本數(shù)據(jù)，可以為公司的管理提供良好的依據(jù)。但事實(shí)上，城市建設(shè)投資公司對(duì)擬建安置房成本的預(yù)測(cè)、安置房代建的定價(jià)、施工過(guò)程中的成本控制、已建成項(xiàng)目的盈虧分析、工程管理團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等都沒(méi)有充分運(yùn)用成本核算結(jié)果。比如，城市建設(shè)投資公司在估算安置房的成本時(shí)，采用了讓造價(jià)咨詢公司按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)圖表的內(nèi)容得出工程量清單，然后按照所在地區(qū)建筑工程定額以及建材市場(chǎng)價(jià)格，估算安置房項(xiàng)目的建設(shè)成本。這樣的估算方法是一種理想化的成本推算方法，忽視了由于建設(shè)工程中的各種不確定性而引起的造價(jià)增減的情況，如果采用已經(jīng)竣工的安置房工程的計(jì)算造價(jià)與價(jià)格上漲系數(shù)相結(jié)合的方法進(jìn)行估算，不僅能夠大大縮短估算時(shí)間、估算花費(fèi)，而且能夠使得成本估算結(jié)果與現(xiàn)實(shí)更為接近。再如城市建設(shè)投資公司對(duì)安置房項(xiàng)目建設(shè)工程的價(jià)格采用的是雙方協(xié)商，然后由領(lǐng)導(dǎo)來(lái)決定，這種不能夠依靠成本核算支撐的定價(jià)方式，極有可能會(huì)造成嚴(yán)重的虧損。

（三）缺少科學(xué)的決策機(jī)制

決策階段指的是項(xiàng)目的策劃階段，在這一時(shí)期，項(xiàng)目的特色、位置、規(guī)模和內(nèi)容基本確定，盡管這一時(shí)期的投資并不大，所進(jìn)行的工作也以調(diào)研、分析、討論和決策為主，但是這一時(shí)期對(duì)于控制項(xiàng)目整體成本，乃至項(xiàng)目的成功都有著舉足輕重的作用。但是，當(dāng)前我國(guó)對(duì)于工程建設(shè)的整體認(rèn)識(shí)還不夠深入，對(duì)工程建設(shè)的流程也不夠細(xì)致。

（四）建設(shè)階段沒(méi)有有效地控制成本

1.現(xiàn)場(chǎng)管理水平較差

城市建設(shè)投資公司能夠派遣到施工現(xiàn)場(chǎng)的專業(yè)技術(shù)人員非常少，經(jīng)常是一名工程師要負(fù)責(zé)好幾個(gè)施工場(chǎng)地，施工質(zhì)量很難得到保障。由于城市建設(shè)投資公司的工程技術(shù)人員大都缺乏施工經(jīng)驗(yàn)，他們的專業(yè)能力也往往不達(dá)標(biāo)，對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工方提出的許多建議都是“充耳不聞”，而且他們經(jīng)常會(huì)站在自己的角度去考慮問(wèn)題，所提出來(lái)的修改建議大部分只是想要提高工程的成本和收益，跟安置房工程的進(jìn)度和質(zhì)量沒(méi)有太大的關(guān)系。此外，項(xiàng)目中普遍采用的成本動(dòng)態(tài)控制管理機(jī)制也不適用于安置房項(xiàng)目施工。例如城市建設(shè)投資公司的技術(shù)人員在施工過(guò)程中不能及時(shí)將各階段施工進(jìn)度與原設(shè)計(jì)成本進(jìn)行對(duì)比并糾正偏差，導(dǎo)致實(shí)際投資成本只有在竣工結(jié)算時(shí)方能體現(xiàn)出來(lái)，這就造成了成本動(dòng)態(tài)控制無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2.項(xiàng)目變更控制不力

工程變更是所有建筑項(xiàng)目普遍存在的現(xiàn)象，安置房項(xiàng)目盡管有變更審批的審批制度，但仍有很多問(wèn)題需要有關(guān)職能部門來(lái)解決，比如，安置房要改變樁基的施工方法，把原來(lái)成本很小的樁基改為成本很高的手動(dòng)打孔樁，通常是等到樁基快要完成的時(shí)候才到所在地區(qū)的住建局和財(cái)政審計(jì)服務(wù)中心進(jìn)行審批，這時(shí)候由于變更已經(jīng)完成得差不多了，有關(guān)部門又不得不承認(rèn)因變更而引起的成本上漲的事實(shí)。

三、安置房建設(shè)項(xiàng)目成本控制措施

（一） 進(jìn)一步細(xì)化安置房成本核算指標(biāo)

在安置房建設(shè)成本中，包括了建設(shè)直接成本和間接成本兩個(gè)主要部分。在這些部分當(dāng)中，建設(shè)直接成本可以被劃分為征地成本、主體工程建設(shè)費(fèi)、附屬工程建設(shè)費(fèi)、土石方工程成本、其他建設(shè)成本等。而其他建設(shè)成本還可以被細(xì)分，比如：初步設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、勘察費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)等。建設(shè)間接成本又可以再分為管理成本、財(cái)務(wù)成本等。因?yàn)樵诖酥?，城市建設(shè)投資公司的安置房項(xiàng)目成本核算一直比較粗放，只將財(cái)務(wù)報(bào)表中的制造成本作為第一項(xiàng)，所以在成本匯總和分配的時(shí)候，并不能反映出是哪個(gè)項(xiàng)目制造成本太高，從而造成了成本的超支。為了解決這個(gè)問(wèn)題，本文從工程造價(jià)構(gòu)成的角度來(lái)確定直接成本核算對(duì)象，按照一級(jí)指標(biāo)與單個(gè)工程成本對(duì)象相對(duì)應(yīng)、二級(jí)指標(biāo)與單位工程成本對(duì)象相對(duì)應(yīng)、三級(jí)指標(biāo)與分部工程成本對(duì)象相對(duì)應(yīng)的原則。第一級(jí)的核算指標(biāo)有直接成本與間接成本。第二級(jí)的核算指標(biāo)是土地征用成本、主體工程成本、土方工程成本、其他施工成本等直接成本，而管理成本、財(cái)務(wù)成本、長(zhǎng)期待攤成本等則是間接成本。第三級(jí)指標(biāo)是以其他建設(shè)費(fèi)用成本和管理成本為例，其他施工費(fèi)用成本可以被劃分為初步設(shè)計(jì)成本、監(jiān)理成本等，而管理成本可以被劃分為人員工資、辦公成本、旅行成本等。

（二）加強(qiáng)對(duì)成本核算成果的運(yùn)用

成本核算成果為拆遷補(bǔ)償協(xié)議定價(jià)、項(xiàng)目目標(biāo)成本制定以及項(xiàng)目成本的事后評(píng)估提供了定量的依據(jù)。比如，在安置房代建合同的價(jià)格制定的時(shí)候，可以將歷史單位的成本數(shù)據(jù)與一定的提價(jià)因子以及城市建設(shè)投資公司的預(yù)期收益率相乘，得到參照的底價(jià)，然后以該底價(jià)為依據(jù)，與安置房代建分包方進(jìn)行談判，確定代建單價(jià)；可以將安置住房主要項(xiàng)目的歷史成本單價(jià)，做為項(xiàng)目目標(biāo)成本的參照價(jià)值，在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，用目標(biāo)價(jià)格來(lái)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際成本進(jìn)行控制；可以將每一套安置房的歷史單位成本作水平對(duì)比，以此來(lái)衡量每一套安置房的成本控制情況。

（三）重視前期的調(diào)研和專項(xiàng)討論

因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)投資公司的特殊性，像安置房項(xiàng)目這樣的大型建設(shè)工程，都是由所在地區(qū)的政府領(lǐng)導(dǎo)來(lái)做決定，以前城市建設(shè)投資公司都是向所在地政府提交文件，經(jīng)政府作出決策，城市建設(shè)投資公司作為一家專業(yè)的建設(shè)施工單位則需要在此基礎(chǔ)上做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。城市建設(shè)投資公司應(yīng)當(dāng)在前期建立工作小組，對(duì)多個(gè)有可能建設(shè)的安置房項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，包括當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境條件和當(dāng)?shù)厝罕姷囊庖?jiàn)，然后由公司的專門人員對(duì)其功能、經(jīng)濟(jì)性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)的財(cái)務(wù)情況等進(jìn)行全面的評(píng)估，最終提交給當(dāng)?shù)卣?/p>

（四）施工過(guò)程中的成本控制措施

1.將標(biāo)準(zhǔn)成本控制方法應(yīng)用于安置房成本控制

標(biāo)準(zhǔn)成本控制指的是公司在保持正常的生產(chǎn)水平并進(jìn)行高效運(yùn)營(yíng)之后，通過(guò)努力所能達(dá)到的產(chǎn)品成本水平。通過(guò)城市投資公司與工地管理團(tuán)隊(duì)的共同努力，通過(guò)管理、控制、糾偏等措施，使安置房項(xiàng)目建設(shè)成本控制在一定的范圍之內(nèi)。標(biāo)準(zhǔn)成本的類型分為三大類：理想標(biāo)準(zhǔn)成本、正常標(biāo)準(zhǔn)成本以及歷史平均成本。在本文研究中，將歷史平均成本作為安置房項(xiàng)目建設(shè)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)，主要有兩個(gè)理由：第一，從工程施工的性質(zhì)來(lái)看，幾乎沒(méi)有任何一個(gè)工程可以全部按合同簽約的金額來(lái)進(jìn)行結(jié)算，因此，不能將合同的金額當(dāng)作標(biāo)準(zhǔn)成本。二是不能采用常規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由于房屋拆遷工程的施工流程十分繁瑣，難以事先充分考慮到由于地質(zhì)條件、工程變更、政策變動(dòng)、天氣狀況等造成的工程量增加、價(jià)格上漲、工期延長(zhǎng)等成本增加的各種原因。

2.建立信用評(píng)價(jià)制度

城市建設(shè)公司負(fù)責(zé)的所有安置房工程都需要對(duì)監(jiān)理質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和備案，對(duì)質(zhì)量較低的監(jiān)理單位列入“黑名單”。這套考核制度具有四大特征：第一，考核對(duì)象不再局限于公司，而是包括了監(jiān)理本人，如果監(jiān)理人員本身有操守或品質(zhì)上的問(wèn)題，不但會(huì)對(duì)其任職機(jī)構(gòu)的評(píng)定結(jié)果產(chǎn)生影響，也會(huì)對(duì)其本人造成一定的影響。二是信譽(yù)度是不固定的，可以提升，也可以降低，如果某個(gè)監(jiān)理公司在一個(gè)工程中的業(yè)績(jī)較差，但是在下一個(gè)工程中有出色的業(yè)績(jī)，還可以加分，提升評(píng)定等級(jí)。三是將信用評(píng)價(jià)的成果運(yùn)用到監(jiān)理招標(biāo)綜合評(píng)價(jià)中，為招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)提供參考。四是將企業(yè)的信貸評(píng)估資料與其它部門進(jìn)行共享，除了城建公司，還有財(cái)政，審計(jì)等部門，以及所在地區(qū)的其他區(qū)的市政建設(shè)公司，這樣信用不達(dá)標(biāo)的監(jiān)理企業(yè)很難在業(yè)內(nèi)站穩(wěn)腳跟。

（五）構(gòu)建責(zé)任成本法的成本控制考核機(jī)制

責(zé)任成本法比較適合于像城市建設(shè)投資公司這類國(guó)有企業(yè)的成本控制績(jī)效評(píng)價(jià)。派駐到每一個(gè)安置房建設(shè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理隊(duì)伍是一個(gè)成本控制中心，該團(tuán)隊(duì)不產(chǎn)生收入，只進(jìn)行建設(shè)成本控制，因此單位建設(shè)成本是考核的重要指標(biāo)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的管理隊(duì)伍來(lái)說(shuō)，只考核其可控的直接成本部分。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)前，我國(guó)各地的城市建設(shè)投資公司并沒(méi)有一個(gè)明確的贏利模式，并且由于其特有的持股方式和公司管理人員的選擇方式，導(dǎo)致了城市建設(shè)投資公司在管理能力、專業(yè)水平等方面無(wú)法與社會(huì)上的私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)相比。對(duì)城市建設(shè)投資公司安置房項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行深入的研究，目的是為了增強(qiáng)其在成本控制層面上的能力，為地方城市建設(shè)投資公司找到一個(gè)穩(wěn)定的利潤(rùn)模式。