從鄂爾多斯的房地產(chǎn)困境看 城鎮(zhèn)化健康發(fā)展需注意的幾個(gè)問題

劉衛(wèi)民++王輝

鄂爾多斯市是內(nèi)蒙古“呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈”中的新興城市之一。在煤炭、天然氣、稀土等資源型產(chǎn)業(yè)的帶動下，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模迅速擴(kuò)張，城鎮(zhèn)化率不斷提高，房地產(chǎn)也一度成為當(dāng)?shù)赝顿Y熱點(diǎn)。但自 2012 年以來，鄂爾多斯房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的庫存周轉(zhuǎn)失速、房價(jià)大幅下降、資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難等一系列問題。實(shí)地調(diào)研 表明：鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)困境既是市場運(yùn)行規(guī)律的客觀反映，也具有其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊原因，更有城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑的選擇問題，值得其他城市特別是處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段的新興城市思考和借鑒。

一、1998 年以來鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

鄂爾多斯受特定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化發(fā)展模式、居民收入增長、房地產(chǎn)供求關(guān)系變化以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等諸多因素影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)不同的階段性特點(diǎn)：

（一）1998―2004 年：房地產(chǎn)市場啟動時(shí)期

自1998 年我國住房制度全面改革以后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入迅猛發(fā)展時(shí)期，全國房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重逐步提高。但當(dāng)時(shí)鄂爾多斯作為欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場啟動速度明顯滯后全國平均水平。由于以前房地產(chǎn)市場規(guī)模的基數(shù)較低，2000 年至2004 年間，鄂爾多斯商品房施工面積和新開工面積復(fù)合增長率分別達(dá)到 35.3%和23.1% ，但2004 年房地產(chǎn)投資占 GDP 比重仍僅有1.7%左右，較當(dāng)時(shí)全國平均水平低 6.5 個(gè)百分點(diǎn)，期間的商品房名義價(jià)格增速也相對較 為穩(wěn)定（見圖 1 ）。

（二）2005―2011 年：房地產(chǎn)市場爆發(fā)式增長時(shí)期

第二個(gè)階段是房地產(chǎn)爆發(fā)式增長時(shí)期，其特點(diǎn)表現(xiàn)為施工面積、新開工面積以及土地購置面積大幅攀升，房價(jià)持續(xù)較快上漲。

2005 年至 2011 年，鄂爾多斯商品房施工面積和新開工面積復(fù)合增速分別為 61.1%和 43.7% ，較房地產(chǎn)市場啟動階段明顯提升。2005年的土地購置面積也從 2004 年 21.9萬平方米，一躍達(dá)到220.2 萬平方米，隨后每年土地購置規(guī)模平均保持在250 萬平方米左右（見圖 2 ）。這一階段當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場快速擴(kuò)張的主要原因主要有：

第一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場超常規(guī)發(fā)展的主要動力。自2002 年以后，全國煤炭行業(yè)進(jìn)入所謂的黃金十年。在這個(gè)大的產(chǎn)業(yè)背景下，鄂爾多斯作為典型的資源型城市，憑借煤 炭工業(yè)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，迅速擴(kuò)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模，二次產(chǎn)業(yè)增加值比重不斷提高。2005 年至2011 年，原煤產(chǎn)量年增速為25.2% ，二次產(chǎn)業(yè)比重提高了 7.9 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 60% 以上（見圖3 ）。與此同時(shí)，鄂爾多斯GDP 也保持快速增長態(tài)勢，2011 年人均 GDP 達(dá)到 17.5萬元，相當(dāng)于北京人均 GDP的7.4 倍。可以說，這一階段鄂爾多斯房地產(chǎn)市場日趨活躍的主要動因是區(qū)域經(jīng)濟(jì)特別是以煤炭為代表的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)入擴(kuò)張周期，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入快速增長通道，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級也進(jìn)入“住行消費(fèi)”的新階段。另外，由于國家規(guī)范煤炭開采業(yè)務(wù)，提高煤炭深加工相關(guān)行業(yè)進(jìn)入門檻以后，大量因煤而生、因煤而聚的民間資本由于缺乏其他有效投資渠道，不得不選擇 進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而進(jìn)一步促使房地產(chǎn)市場增溫。

第二，新增城鎮(zhèn)人口的剛性住房需求以及原有居民的改善性需求規(guī)模擴(kuò)大。從城鎮(zhèn)人口增長分析，2011 年鄂爾多斯的城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到 141.3 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上。2005 年至2011 年，鄂爾多斯平均每年新增城鎮(zhèn)人口 8.9 萬人，年均增速為 8.5%，城鎮(zhèn)化率提高16.8 個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全國水平（見圖4 ）。在這些大量新增城鎮(zhèn)人口中，有一部分屬于“帶房進(jìn)城”的農(nóng)村戶籍人口，但還有相當(dāng)一部分家庭必須通過購買住房才能解決住房問題，另外，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展也提高了原有居民的改善性需求釋放速度。在這兩方面住房需求力量的拉動下，區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，市場交易也日趨活躍。

第三，城市交通、通信、給排水等市政硬件設(shè)施不斷改善，增加了鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的吸引力。在經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張的基礎(chǔ)上，鄂爾多斯市財(cái)政實(shí)力得到長足發(fā)展。2011 年，鄂爾多斯市財(cái)政總收入 796.5 億元，其中公共財(cái)政收入為 346.2 億元。2005 年至 2011 年期間，公共財(cái)政收入的名義增速為39.9%。充足的財(cái)政實(shí)力為相關(guān)市政環(huán)境改造和軟硬件設(shè)施建設(shè)提供了有力的資金支持。城市公共設(shè)施條件明顯改善，以交通條件為例，2002年，鄂爾多斯市的人均城 市道路面積還僅為6.9 平方米，比同期全國水平低 14.7%。而2011 年，鄂爾多斯人均城市道路面積就已經(jīng)增加到 68.2 平方米，相當(dāng)于2002年的 9.8 倍，相當(dāng)于同期全國水平的 4.9 倍。歷經(jīng)短短數(shù)年大規(guī)模投資建設(shè)，鄂爾多斯市的市政基礎(chǔ)設(shè)施、城市環(huán)境以及人居品質(zhì)已達(dá) 相當(dāng)高的水平（見圖5 ）。

第四，在當(dāng)?shù)刈》渴袌鰞r(jià)格大幅上升的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民家庭收入也顯著提高，城鎮(zhèn)家庭住房支付能力仍較為堅(jiān)挺。2011 年，鄂爾多斯商品住房均價(jià)達(dá)到4320 元/平方米，2005 年至2011 年期間，當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格上漲了 2.8 倍。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也增長了2.7 倍?？梢姶蠓鹊姆績r(jià)上漲并未對城鎮(zhèn)家庭住房支付能力造成過大壓力。從房價(jià)收入比[ 本報(bào)告房價(jià)收入比是指按照當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r(jià)格和城鎮(zhèn)人均可支配收入，三口之家購買100 平方米住宅所需時(shí)間，即房價(jià)收入比=（當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r(jià)格×100 ）/（城鎮(zhèn)人均可支配收入×3 ）]

橫向比較來看，2005 年至 2011 年，鄂爾多斯房價(jià)收入比均值為4.9 年，相當(dāng)于全國平均水平的 58.3% ，比北京和上海分別低 68%和 60.3%（見圖6 ），這也是支撐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場高位運(yùn)行的基礎(chǔ)條件之一。

（三）2012 年至今：房地產(chǎn)市場低迷階段

鄂爾多斯房地產(chǎn)市場經(jīng)過連續(xù)幾年的超常規(guī)發(fā)展，自2011 年開始，有些先行的實(shí)物量指標(biāo)（如銷售面積、土地購置面積等）已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)征兆。在宏觀經(jīng)濟(jì)增長趨緩、煤炭產(chǎn)業(yè)下滑以及房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)等多重因素作用下，自2012 年開始，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場全面進(jìn)入低迷階段。主要反映為幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅下滑。2012 年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資完成額為 175.3 億元，較上年下降 58.8% ，而商品房施工面積和新開工面積，分別較上年下降 39.7%和 33.9%。在對房地產(chǎn)市場悲觀 預(yù)期下，開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆轶E減，土地購置面積在 2011年和 2012年連續(xù)兩年顯著縮減，2012年土地購置面積僅為2008 年拿地高峰時(shí)的 1/10左右。企業(yè)資金鏈趨緊也使得前期停工項(xiàng)目的開復(fù)工速度較為緩慢，甚至影響到部分保障性住房項(xiàng)目建設(shè)速度。第二，房地產(chǎn)銷售受阻，去庫存周期大大加長。2012年商品房銷售面積 232.7萬平方米，相當(dāng)于 2011年歷史高點(diǎn)的 43.4% ，商品住宅銷售均價(jià)下降 6.6%（見圖7 ）。實(shí)地調(diào)研中，有些開發(fā)企業(yè)的樓盤去庫存周期甚至加大到 5 年。第三，房地產(chǎn)融資能力下降，民間融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯。由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不景氣、開發(fā)項(xiàng)目資金回籠不暢，金融機(jī)構(gòu)縮緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。2013年上半年，金融機(jī)構(gòu)整個(gè)貸款規(guī)模同比回落 9.1個(gè)百分點(diǎn)。另外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資中民間融資規(guī)模較大，市場大幅回落導(dǎo)致民間融資收益難以實(shí)現(xiàn)、民間借貸風(fēng)險(xiǎn)加劇。

二、鄂爾多斯 “房地產(chǎn)困境”的深層次原因分析

導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)市場困境的原因是多方面的。認(rèn)真客觀分析和總結(jié)鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展面臨問題的原因，對于提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，具有重要意義。

（一）供給過剩是導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)困境的主因

在煤炭行業(yè)和房地產(chǎn)市場以及居民收入處于上漲預(yù)期階段，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模出現(xiàn)超常規(guī)增長，從而直接帶來后續(xù)房地產(chǎn)供給過剩嚴(yán)重，這是鄂爾多斯房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動的主要原因。以2011年的歷史高點(diǎn)為例，鄂爾多斯市人均商品房新開工面積為12.6 平方米，是同期北京人均水平的 5.2 倍，是同期全國人均水平的 4.6倍。繼連續(xù)數(shù)年新開工量和施工面積屢創(chuàng)新高，隨之而來的是大量商品房建成投放市場。即使在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全面下行的2012年，當(dāng)?shù)厣唐贩靠⒐っ娣e的增幅仍然接近 100%，這無疑對本來脆弱的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系帶來更大的沖擊。截至 2012年，鄂爾多斯市人均住宅使用面積為 38平方米，如果按照 1.3的換算系數(shù)，人均住宅的建筑面積為 49.4 平方米，是同期全國平均水平的 1.5 倍左右。因此，從經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律上看，過度寬松的供求關(guān)系和旺盛的投資投機(jī)需求雙重作用，必然最終誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)增長失速和市場低迷。

（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與發(fā)展不協(xié)調(diào)加劇了房地產(chǎn)市場波動

鄂爾多斯市的超常規(guī)發(fā)展高度依賴煤炭等資源型產(chǎn)業(yè)。近年來，雖著力發(fā)展裝備制造、電子信息、氧化鋁等非煤產(chǎn)業(yè)以及文化旅游、金融商貿(mào)等服務(wù)業(yè)，煤炭產(chǎn)業(yè)比重有所下降，但“一煤獨(dú)大”的特 征仍十分明顯。2012年，鄂爾多斯原煤產(chǎn)量 6.4億噸，占當(dāng)年全國總產(chǎn)量的 17.5%；煤炭工業(yè)完成財(cái)政收入378.1 億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1270 億元，分別占財(cái)政總收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值的 46.1%、62.4%。隨著煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)占GDP 比重從2007 年的55% 提高至 2012 年的 60.5% ，第三產(chǎn)業(yè)比重則從40.7% 降至37% ，第二 產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過 60%。2012年以來，受煤炭市場需求不景氣影響，鄂爾多斯原煤均價(jià)從 2011年的峰值 435元/噸降至 2012 年上半年的 270元/噸，降幅達(dá) 38%，2013年上半年煤炭行業(yè)利潤 同比下降約 19%，51家煤礦停產(chǎn)。這導(dǎo)致當(dāng)年鄂爾多斯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速持續(xù)回落，財(cái)政收入同比下降 9% ，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，社會資金流動性嚴(yán)重不足，加劇了房地產(chǎn)市場波動。

（三）人口集聚嚴(yán)重滯后于城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)張

近年來，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。2006―2012年，全市建成區(qū)面積由138平方公里擴(kuò)展到 250 平方公里，其中城市核心區(qū)建成區(qū)由 56 平方公里提高到162.6平方公里，擴(kuò)張1.9 倍，然而由于缺乏相應(yīng)產(chǎn)業(yè)支撐，同期全市常住人口僅增長了32.3% ，城市 人口集聚嚴(yán)重滯后于規(guī)模擴(kuò)張。2012年末，全市常住人口 200.4 萬人，城鎮(zhèn)化率 72% ，其中市外流入人口 48.3萬人，僅占總?cè)丝诘?4.1% ，市區(qū)常住人口（東勝區(qū)和康巴什—阿騰席連片區(qū)）約 80萬人，康巴什新區(qū)約7 萬人。按照規(guī)劃，到2030 年市區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到240 萬，其中康阿片區(qū) 100 萬人，從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入規(guī)模、趨勢看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的難度較大。

（四）經(jīng)濟(jì)增長的包容性不足制約了有效需求釋放

包容性增長對于社會有效需求的充分釋放至關(guān)重要。鄂爾多斯連續(xù)多年保持 20% 以上的經(jīng)濟(jì)增速，2002―2012 年，該市 GDP 增長17.9 倍，人均 GDP 增長 11.9 倍，而同期人均可支配收入、人均消費(fèi)支出僅增長 5.3 倍?！笆晃濉逼陂g，該市勞動者報(bào)酬占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐年下降，從2006年的26.3%降至2010年的19%左右，下降 7.3個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于全國平均水平。2012年，該市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員 22.3萬人，總?cè)丝诰蜆I(yè)率只有25%左右，明顯低于其城鎮(zhèn)化率和全國平均水平，國有單位和資源型相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融地產(chǎn)業(yè)在崗職工平均工資水平，明顯高于非國有單位和其他行業(yè)。這些數(shù)據(jù)說明，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)增長的包容性不夠，廣大居民通過正規(guī)就業(yè)渠道分享資源性產(chǎn)業(yè)增長成果的機(jī)會不足，社會財(cái)富分配的公平性、普惠性有待提升，不利于社會需求的充分釋放。

三、幾點(diǎn)啟示

（一）房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚相適應(yīng)，不宜過度超前

鄂爾多斯是城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)典型案例，資源型產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展是其實(shí)現(xiàn)城市規(guī)?？焖偻卣沟慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。然而，從本質(zhì)上講，城鎮(zhèn)化是人口和經(jīng)濟(jì)社會活動向城市聚集的自然過程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是基礎(chǔ)，人口集聚是結(jié)果，其他的變化都是城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化的派生產(chǎn)物。超越這一客觀規(guī)律，過度超前甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的產(chǎn)業(yè)支撐和實(shí)現(xiàn)人口集聚的客觀條件，不僅會造成土地、資金的極大浪費(fèi)，影響生態(tài)環(huán)境，也易引發(fā)財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)、激化社會矛盾。美國底特律城市破產(chǎn)的教訓(xùn)就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，更加注重提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，通過改善城鄉(xiāng)公共服務(wù)、增強(qiáng)就業(yè)吸納能力、優(yōu)化人口布局等方式加速人口集聚實(shí)現(xiàn)以業(yè)興城、依城聚人。

（二）有序推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型是實(shí)現(xiàn)其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的重要保障

鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化有很強(qiáng)的資源依賴特征，如何跳出“資源詛咒”，避免資源性產(chǎn)業(yè)周期性波動對城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的不利影響，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展是資源型城市面臨的共性問題。近年來，鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展方面取得一定成效，但尚未在煤炭產(chǎn)業(yè)之外形成強(qiáng)有力的增長點(diǎn)。這既有產(chǎn)業(yè)培育周期的原因，也受體制機(jī)制因素制約。例如，煤炭資源的利益分享問題，煤電一體化發(fā)展問題，電力輸送通道建設(shè)問題，清潔能源產(chǎn)業(yè)審批問題等，都制約了鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)更加均衡、可持續(xù)的發(fā)展。建議制定資源型城市創(chuàng)新發(fā)展的政策體系，在實(shí)施差異化產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)化財(cái)稅分配體制、設(shè)立資源型城市發(fā)展專項(xiàng)基金、統(tǒng)籌節(jié)能減排考核、發(fā)展清潔能源等方面進(jìn)行積極探索，為資源型城市轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展提供動力，為其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展注入活力。

（三）著力推進(jìn)包容性城鎮(zhèn)化，有序?qū)崿F(xiàn)就業(yè)吸納和人口集聚

經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化的包容性不足，經(jīng)濟(jì)高速成長的成果沒有充分惠及全體居民，城鎮(zhèn)化質(zhì)量未與水平同步提升，是鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨的深層次問題。鄂爾多斯應(yīng)把著力推進(jìn)包容性發(fā)展作為城鎮(zhèn)化工作的重點(diǎn)，要積極創(chuàng)造更多正規(guī)就業(yè)和體面勞動機(jī)會，打破勞動力市場分割，消除就業(yè)歧視，提高就業(yè)質(zhì)量。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，逐步形成外來人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實(shí)際全覆蓋。要努力營造公平公正的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境，為中低收入群體提供更多的發(fā)展機(jī)遇和通道，推進(jìn)社會權(quán)利平等，激發(fā)居民和民營部門的創(chuàng)新活力與積極性，提升幸福感、安全感、歸屬感。要完善社會治理機(jī)制，加強(qiáng)流動人口服務(wù)管 理，構(gòu)建現(xiàn)代城市管理體系，提高治理透明度，引導(dǎo)居民有序參與，促進(jìn)社會融合。

（四）住房是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的重要支撐，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸尤為重要

高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的出發(fā)點(diǎn)就是要“以人為本”，住房是廣大居民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，確保廣大居民實(shí)現(xiàn)居住權(quán)是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的客觀要 求。另一方面，從國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也表明，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段往往是住房需求旺盛、房地產(chǎn)市場容易過熱的階段，因此，在這一特殊發(fā)展階段，公共政策尤其要強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸，適當(dāng)抑制投資需求，嚴(yán)格遏制投機(jī)需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求基本平衡和市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

責(zé)任編輯：楊再梅

二、鄂爾多斯 “房地產(chǎn)困境”的深層次原因分析

導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)市場困境的原因是多方面的。認(rèn)真客觀分析和總結(jié)鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展面臨問題的原因，對于提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，具有重要意義。

（一）供給過剩是導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)困境的主因

在煤炭行業(yè)和房地產(chǎn)市場以及居民收入處于上漲預(yù)期階段，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模出現(xiàn)超常規(guī)增長，從而直接帶來后續(xù)房地產(chǎn)供給過剩嚴(yán)重，這是鄂爾多斯房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動的主要原因。以2011年的歷史高點(diǎn)為例，鄂爾多斯市人均商品房新開工面積為12.6 平方米，是同期北京人均水平的 5.2 倍，是同期全國人均水平的 4.6倍。繼連續(xù)數(shù)年新開工量和施工面積屢創(chuàng)新高，隨之而來的是大量商品房建成投放市場。即使在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全面下行的2012年，當(dāng)?shù)厣唐贩靠⒐っ娣e的增幅仍然接近 100%，這無疑對本來脆弱的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系帶來更大的沖擊。截至 2012年，鄂爾多斯市人均住宅使用面積為 38平方米，如果按照 1.3的換算系數(shù)，人均住宅的建筑面積為 49.4 平方米，是同期全國平均水平的 1.5 倍左右。因此，從經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律上看，過度寬松的供求關(guān)系和旺盛的投資投機(jī)需求雙重作用，必然最終誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)增長失速和市場低迷。

（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與發(fā)展不協(xié)調(diào)加劇了房地產(chǎn)市場波動

鄂爾多斯市的超常規(guī)發(fā)展高度依賴煤炭等資源型產(chǎn)業(yè)。近年來，雖著力發(fā)展裝備制造、電子信息、氧化鋁等非煤產(chǎn)業(yè)以及文化旅游、金融商貿(mào)等服務(wù)業(yè)，煤炭產(chǎn)業(yè)比重有所下降，但“一煤獨(dú)大”的特 征仍十分明顯。2012年，鄂爾多斯原煤產(chǎn)量 6.4億噸，占當(dāng)年全國總產(chǎn)量的 17.5%；煤炭工業(yè)完成財(cái)政收入378.1 億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1270 億元，分別占財(cái)政總收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值的 46.1%、62.4%。隨著煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)占GDP 比重從2007 年的55% 提高至 2012 年的 60.5% ，第三產(chǎn)業(yè)比重則從40.7% 降至37% ，第二 產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過 60%。2012年以來，受煤炭市場需求不景氣影響，鄂爾多斯原煤均價(jià)從 2011年的峰值 435元/噸降至 2012 年上半年的 270元/噸，降幅達(dá) 38%，2013年上半年煤炭行業(yè)利潤 同比下降約 19%，51家煤礦停產(chǎn)。這導(dǎo)致當(dāng)年鄂爾多斯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速持續(xù)回落，財(cái)政收入同比下降 9% ，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，社會資金流動性嚴(yán)重不足，加劇了房地產(chǎn)市場波動。

（三）人口集聚嚴(yán)重滯后于城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)張

近年來，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。2006―2012年，全市建成區(qū)面積由138平方公里擴(kuò)展到 250 平方公里，其中城市核心區(qū)建成區(qū)由 56 平方公里提高到162.6平方公里，擴(kuò)張1.9 倍，然而由于缺乏相應(yīng)產(chǎn)業(yè)支撐，同期全市常住人口僅增長了32.3% ，城市 人口集聚嚴(yán)重滯后于規(guī)模擴(kuò)張。2012年末，全市常住人口 200.4 萬人，城鎮(zhèn)化率 72% ，其中市外流入人口 48.3萬人，僅占總?cè)丝诘?4.1% ，市區(qū)常住人口（東勝區(qū)和康巴什—阿騰席連片區(qū)）約 80萬人，康巴什新區(qū)約7 萬人。按照規(guī)劃，到2030 年市區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到240 萬，其中康阿片區(qū) 100 萬人，從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入規(guī)模、趨勢看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的難度較大。

（四）經(jīng)濟(jì)增長的包容性不足制約了有效需求釋放

包容性增長對于社會有效需求的充分釋放至關(guān)重要。鄂爾多斯連續(xù)多年保持 20% 以上的經(jīng)濟(jì)增速，2002―2012 年，該市 GDP 增長17.9 倍，人均 GDP 增長 11.9 倍，而同期人均可支配收入、人均消費(fèi)支出僅增長 5.3 倍?！笆晃濉逼陂g，該市勞動者報(bào)酬占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐年下降，從2006年的26.3%降至2010年的19%左右，下降 7.3個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于全國平均水平。2012年，該市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員 22.3萬人，總?cè)丝诰蜆I(yè)率只有25%左右，明顯低于其城鎮(zhèn)化率和全國平均水平，國有單位和資源型相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融地產(chǎn)業(yè)在崗職工平均工資水平，明顯高于非國有單位和其他行業(yè)。這些數(shù)據(jù)說明，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)增長的包容性不夠，廣大居民通過正規(guī)就業(yè)渠道分享資源性產(chǎn)業(yè)增長成果的機(jī)會不足，社會財(cái)富分配的公平性、普惠性有待提升，不利于社會需求的充分釋放。

三、幾點(diǎn)啟示

（一）房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚相適應(yīng)，不宜過度超前

鄂爾多斯是城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)典型案例，資源型產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展是其實(shí)現(xiàn)城市規(guī)?？焖偻卣沟慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。然而，從本質(zhì)上講，城鎮(zhèn)化是人口和經(jīng)濟(jì)社會活動向城市聚集的自然過程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是基礎(chǔ)，人口集聚是結(jié)果，其他的變化都是城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化的派生產(chǎn)物。超越這一客觀規(guī)律，過度超前甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的產(chǎn)業(yè)支撐和實(shí)現(xiàn)人口集聚的客觀條件，不僅會造成土地、資金的極大浪費(fèi)，影響生態(tài)環(huán)境，也易引發(fā)財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)、激化社會矛盾。美國底特律城市破產(chǎn)的教訓(xùn)就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，更加注重提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，通過改善城鄉(xiāng)公共服務(wù)、增強(qiáng)就業(yè)吸納能力、優(yōu)化人口布局等方式加速人口集聚實(shí)現(xiàn)以業(yè)興城、依城聚人。

（二）有序推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型是實(shí)現(xiàn)其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的重要保障

鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化有很強(qiáng)的資源依賴特征，如何跳出“資源詛咒”，避免資源性產(chǎn)業(yè)周期性波動對城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的不利影響，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展是資源型城市面臨的共性問題。近年來，鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展方面取得一定成效，但尚未在煤炭產(chǎn)業(yè)之外形成強(qiáng)有力的增長點(diǎn)。這既有產(chǎn)業(yè)培育周期的原因，也受體制機(jī)制因素制約。例如，煤炭資源的利益分享問題，煤電一體化發(fā)展問題，電力輸送通道建設(shè)問題，清潔能源產(chǎn)業(yè)審批問題等，都制約了鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)更加均衡、可持續(xù)的發(fā)展。建議制定資源型城市創(chuàng)新發(fā)展的政策體系，在實(shí)施差異化產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)化財(cái)稅分配體制、設(shè)立資源型城市發(fā)展專項(xiàng)基金、統(tǒng)籌節(jié)能減排考核、發(fā)展清潔能源等方面進(jìn)行積極探索，為資源型城市轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展提供動力，為其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展注入活力。

（三）著力推進(jìn)包容性城鎮(zhèn)化，有序?qū)崿F(xiàn)就業(yè)吸納和人口集聚

經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化的包容性不足，經(jīng)濟(jì)高速成長的成果沒有充分惠及全體居民，城鎮(zhèn)化質(zhì)量未與水平同步提升，是鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨的深層次問題。鄂爾多斯應(yīng)把著力推進(jìn)包容性發(fā)展作為城鎮(zhèn)化工作的重點(diǎn)，要積極創(chuàng)造更多正規(guī)就業(yè)和體面勞動機(jī)會，打破勞動力市場分割，消除就業(yè)歧視，提高就業(yè)質(zhì)量。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，逐步形成外來人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實(shí)際全覆蓋。要努力營造公平公正的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境，為中低收入群體提供更多的發(fā)展機(jī)遇和通道，推進(jìn)社會權(quán)利平等，激發(fā)居民和民營部門的創(chuàng)新活力與積極性，提升幸福感、安全感、歸屬感。要完善社會治理機(jī)制，加強(qiáng)流動人口服務(wù)管 理，構(gòu)建現(xiàn)代城市管理體系，提高治理透明度，引導(dǎo)居民有序參與，促進(jìn)社會融合。

（四）住房是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的重要支撐，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸尤為重要

高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的出發(fā)點(diǎn)就是要“以人為本”，住房是廣大居民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，確保廣大居民實(shí)現(xiàn)居住權(quán)是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的客觀要 求。另一方面，從國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也表明，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段往往是住房需求旺盛、房地產(chǎn)市場容易過熱的階段，因此，在這一特殊發(fā)展階段，公共政策尤其要強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸，適當(dāng)抑制投資需求，嚴(yán)格遏制投機(jī)需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求基本平衡和市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

責(zé)任編輯：楊再梅

二、鄂爾多斯 “房地產(chǎn)困境”的深層次原因分析

導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)市場困境的原因是多方面的。認(rèn)真客觀分析和總結(jié)鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展面臨問題的原因，對于提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，具有重要意義。

（一）供給過剩是導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)困境的主因

在煤炭行業(yè)和房地產(chǎn)市場以及居民收入處于上漲預(yù)期階段，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模出現(xiàn)超常規(guī)增長，從而直接帶來后續(xù)房地產(chǎn)供給過剩嚴(yán)重，這是鄂爾多斯房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動的主要原因。以2011年的歷史高點(diǎn)為例，鄂爾多斯市人均商品房新開工面積為12.6 平方米，是同期北京人均水平的 5.2 倍，是同期全國人均水平的 4.6倍。繼連續(xù)數(shù)年新開工量和施工面積屢創(chuàng)新高，隨之而來的是大量商品房建成投放市場。即使在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全面下行的2012年，當(dāng)?shù)厣唐贩靠⒐っ娣e的增幅仍然接近 100%，這無疑對本來脆弱的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系帶來更大的沖擊。截至 2012年，鄂爾多斯市人均住宅使用面積為 38平方米，如果按照 1.3的換算系數(shù)，人均住宅的建筑面積為 49.4 平方米，是同期全國平均水平的 1.5 倍左右。因此，從經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律上看，過度寬松的供求關(guān)系和旺盛的投資投機(jī)需求雙重作用，必然最終誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)增長失速和市場低迷。

（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與發(fā)展不協(xié)調(diào)加劇了房地產(chǎn)市場波動

鄂爾多斯市的超常規(guī)發(fā)展高度依賴煤炭等資源型產(chǎn)業(yè)。近年來，雖著力發(fā)展裝備制造、電子信息、氧化鋁等非煤產(chǎn)業(yè)以及文化旅游、金融商貿(mào)等服務(wù)業(yè)，煤炭產(chǎn)業(yè)比重有所下降，但“一煤獨(dú)大”的特 征仍十分明顯。2012年，鄂爾多斯原煤產(chǎn)量 6.4億噸，占當(dāng)年全國總產(chǎn)量的 17.5%；煤炭工業(yè)完成財(cái)政收入378.1 億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1270 億元，分別占財(cái)政總收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值的 46.1%、62.4%。隨著煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)占GDP 比重從2007 年的55% 提高至 2012 年的 60.5% ，第三產(chǎn)業(yè)比重則從40.7% 降至37% ，第二 產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過 60%。2012年以來，受煤炭市場需求不景氣影響，鄂爾多斯原煤均價(jià)從 2011年的峰值 435元/噸降至 2012 年上半年的 270元/噸，降幅達(dá) 38%，2013年上半年煤炭行業(yè)利潤 同比下降約 19%，51家煤礦停產(chǎn)。這導(dǎo)致當(dāng)年鄂爾多斯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速持續(xù)回落，財(cái)政收入同比下降 9% ，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，社會資金流動性嚴(yán)重不足，加劇了房地產(chǎn)市場波動。

（三）人口集聚嚴(yán)重滯后于城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)張

近年來，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。2006―2012年，全市建成區(qū)面積由138平方公里擴(kuò)展到 250 平方公里，其中城市核心區(qū)建成區(qū)由 56 平方公里提高到162.6平方公里，擴(kuò)張1.9 倍，然而由于缺乏相應(yīng)產(chǎn)業(yè)支撐，同期全市常住人口僅增長了32.3% ，城市 人口集聚嚴(yán)重滯后于規(guī)模擴(kuò)張。2012年末，全市常住人口 200.4 萬人，城鎮(zhèn)化率 72% ，其中市外流入人口 48.3萬人，僅占總?cè)丝诘?4.1% ，市區(qū)常住人口（東勝區(qū)和康巴什—阿騰席連片區(qū)）約 80萬人，康巴什新區(qū)約7 萬人。按照規(guī)劃，到2030 年市區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到240 萬，其中康阿片區(qū) 100 萬人，從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入規(guī)模、趨勢看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的難度較大。

（四）經(jīng)濟(jì)增長的包容性不足制約了有效需求釋放

包容性增長對于社會有效需求的充分釋放至關(guān)重要。鄂爾多斯連續(xù)多年保持 20% 以上的經(jīng)濟(jì)增速，2002―2012 年，該市 GDP 增長17.9 倍，人均 GDP 增長 11.9 倍，而同期人均可支配收入、人均消費(fèi)支出僅增長 5.3 倍?！笆晃濉逼陂g，該市勞動者報(bào)酬占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐年下降，從2006年的26.3%降至2010年的19%左右，下降 7.3個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于全國平均水平。2012年，該市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員 22.3萬人，總?cè)丝诰蜆I(yè)率只有25%左右，明顯低于其城鎮(zhèn)化率和全國平均水平，國有單位和資源型相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融地產(chǎn)業(yè)在崗職工平均工資水平，明顯高于非國有單位和其他行業(yè)。這些數(shù)據(jù)說明，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)增長的包容性不夠，廣大居民通過正規(guī)就業(yè)渠道分享資源性產(chǎn)業(yè)增長成果的機(jī)會不足，社會財(cái)富分配的公平性、普惠性有待提升，不利于社會需求的充分釋放。

三、幾點(diǎn)啟示

（一）房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚相適應(yīng)，不宜過度超前

鄂爾多斯是城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)典型案例，資源型產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展是其實(shí)現(xiàn)城市規(guī)?？焖偻卣沟慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。然而，從本質(zhì)上講，城鎮(zhèn)化是人口和經(jīng)濟(jì)社會活動向城市聚集的自然過程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是基礎(chǔ)，人口集聚是結(jié)果，其他的變化都是城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化的派生產(chǎn)物。超越這一客觀規(guī)律，過度超前甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的產(chǎn)業(yè)支撐和實(shí)現(xiàn)人口集聚的客觀條件，不僅會造成土地、資金的極大浪費(fèi)，影響生態(tài)環(huán)境，也易引發(fā)財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)、激化社會矛盾。美國底特律城市破產(chǎn)的教訓(xùn)就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，更加注重提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，通過改善城鄉(xiāng)公共服務(wù)、增強(qiáng)就業(yè)吸納能力、優(yōu)化人口布局等方式加速人口集聚實(shí)現(xiàn)以業(yè)興城、依城聚人。

（二）有序推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型是實(shí)現(xiàn)其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的重要保障

鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化有很強(qiáng)的資源依賴特征，如何跳出“資源詛咒”，避免資源性產(chǎn)業(yè)周期性波動對城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的不利影響，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展是資源型城市面臨的共性問題。近年來，鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展方面取得一定成效，但尚未在煤炭產(chǎn)業(yè)之外形成強(qiáng)有力的增長點(diǎn)。這既有產(chǎn)業(yè)培育周期的原因，也受體制機(jī)制因素制約。例如，煤炭資源的利益分享問題，煤電一體化發(fā)展問題，電力輸送通道建設(shè)問題，清潔能源產(chǎn)業(yè)審批問題等，都制約了鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)更加均衡、可持續(xù)的發(fā)展。建議制定資源型城市創(chuàng)新發(fā)展的政策體系，在實(shí)施差異化產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)化財(cái)稅分配體制、設(shè)立資源型城市發(fā)展專項(xiàng)基金、統(tǒng)籌節(jié)能減排考核、發(fā)展清潔能源等方面進(jìn)行積極探索，為資源型城市轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展提供動力，為其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展注入活力。

（三）著力推進(jìn)包容性城鎮(zhèn)化，有序?qū)崿F(xiàn)就業(yè)吸納和人口集聚

經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化的包容性不足，經(jīng)濟(jì)高速成長的成果沒有充分惠及全體居民，城鎮(zhèn)化質(zhì)量未與水平同步提升，是鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨的深層次問題。鄂爾多斯應(yīng)把著力推進(jìn)包容性發(fā)展作為城鎮(zhèn)化工作的重點(diǎn)，要積極創(chuàng)造更多正規(guī)就業(yè)和體面勞動機(jī)會，打破勞動力市場分割，消除就業(yè)歧視，提高就業(yè)質(zhì)量。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，逐步形成外來人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實(shí)際全覆蓋。要努力營造公平公正的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境，為中低收入群體提供更多的發(fā)展機(jī)遇和通道，推進(jìn)社會權(quán)利平等，激發(fā)居民和民營部門的創(chuàng)新活力與積極性，提升幸福感、安全感、歸屬感。要完善社會治理機(jī)制，加強(qiáng)流動人口服務(wù)管 理，構(gòu)建現(xiàn)代城市管理體系，提高治理透明度，引導(dǎo)居民有序參與，促進(jìn)社會融合。

（四）住房是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的重要支撐，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸尤為重要

高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的出發(fā)點(diǎn)就是要“以人為本”，住房是廣大居民安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，確保廣大居民實(shí)現(xiàn)居住權(quán)是高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的客觀要 求。另一方面，從國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也表明，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段往往是住房需求旺盛、房地產(chǎn)市場容易過熱的階段，因此，在這一特殊發(fā)展階段，公共政策尤其要強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸，適當(dāng)抑制投資需求，嚴(yán)格遏制投機(jī)需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求基本平衡和市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

責(zé)任編輯：楊再梅