論物業(yè)管理中存在的法律問題及對策

周林峰 王 茜

（上饒職業(yè)技術學院，江西 上饒 334109）

從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉移到社會主義現代化建設上來以后，房地產市場在我國逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現了“房地產熱”、“開發(fā)熱”的情景，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項新興服務行業(yè)，也進入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。

1 物業(yè)管理概述

1.1 物業(yè)管理的概念

物業(yè)一詞原是香港房地產中貫用的述語，特指與地產相聯(lián)系的房產，主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項物業(yè)，一個住宅單元也可作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

1.2 物業(yè)管理的模式

從現實情況來說，無論國內或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務企業(yè)實行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。以上三種模式實質上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。

2 我國物業(yè)管理法律中存在的一些問題

2.1 目前我國物業(yè)管理立法滯后

目我國現有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構成：（1）憲法的有關條款。如《憲法》第十三條：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。國家依照法律保護公民的私有財產的繼承權”?！稇椃ā返谌艞l：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊?。（2）全國人大及其常委會、國務院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》等等最新出臺的是國務院頒布實施的《物業(yè)管理條例》。（3）各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章，如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等等。

2.2 物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責界定不明確

由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。

2.3 業(yè)主自治制度難以有效實施

業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權，依據法律、法規(guī)的規(guī)定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產生的一種新類型的特殊自治。

2.4 物業(yè)管理公司的經營缺乏規(guī)范和監(jiān)督

由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權責關系，它往往反客為主，與業(yè)主產生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內的公用設施進行出租收費，對小區(qū)內的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主，這樣就嚴重損害了業(yè)主的合法權益。

2.5 業(yè)主法律意識淡薄

業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權利義務關系。而一旦出現了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。

2.6 物業(yè)管理費用收繳難

對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費多少，物業(yè)繳費率都很低。物業(yè)管理水平決定著物業(yè)繳費率的高低。

3 完善我國物業(yè)管理法律制度的對策

3.1 進一步完善我國有關的物業(yè)管理法律規(guī)范

2003年發(fā)布的《物業(yè)管理條例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責、權、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。

3.2 嚴格實施分業(yè)經營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)

物業(yè)管理應該是住宅小區(qū)建設完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。這種模式延續(xù)到現在，它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。個人認為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應當做到以下幾點：一要結合國外先進物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質等級管理，對其資質進行審查，進行業(yè)主招標，提高設立物業(yè)公司的條件，逐步實現規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護公平競爭的物業(yè)管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當時候盡快采取公開由業(yè)主進行招標的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質高、責任心強的公司進行管理。

［1］鄧宏乾.住宅小區(qū)物業(yè)管理[M].華中師范大學出版社，2006.

［2］湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].高等教育出版社，2005.

［3］李士和.物業(yè)管理學[M].浙江大學出版社，2007.