房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管問(wèn)題分析

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)投資基金屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一種產(chǎn)業(yè)投資性資金，目前我國(guó)直接用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的房地產(chǎn)資金投資還處于比較落后的狀態(tài)，所以為了保證自身高速發(fā)展，必須要加強(qiáng)這部分投資的財(cái)務(wù)監(jiān)管。筆者通過(guò)總結(jié)在房地產(chǎn)行業(yè)工作的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資資金的投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管方面的必要性和原則等展開相應(yīng)討論，并且針對(duì)這部分問(wèn)題提出解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；基金投資；項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管

房地產(chǎn)投資基金屬于投資房地產(chǎn)行業(yè)的一種投資基金，可以按照是否直接投資到房地產(chǎn)上，將其簡(jiǎn)單的分為直接投資房地產(chǎn)行業(yè)公司發(fā)行的股票或者是間接投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，也是我們常說(shuō)的房地產(chǎn)抵押金。房地產(chǎn)抵押金主要借助投資房屋或者是抵押貸款的方式進(jìn)行間接性的房地產(chǎn)投資。早在上世紀(jì)六十年代，美國(guó)就已經(jīng)首先進(jìn)行了房地產(chǎn)投資資金活動(dòng)，但是由于這項(xiàng)工作風(fēng)險(xiǎn)性比較大以及收益不穩(wěn)定等特點(diǎn)，美國(guó)又出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資商開辦的房地產(chǎn)信托基金，并且信托基金中，匯集了相當(dāng)多的消費(fèi)者的資金，通過(guò)這種方式為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，使用這種方式進(jìn)行大量融資。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金行業(yè)還處于萌芽階段，各方面法律政策不僅沒(méi)有相應(yīng)的扶植政策，反而在一定程度上會(huì)阻礙該行業(yè)的發(fā)展。本文將對(duì)如何提升我國(guó)房地產(chǎn)投資資金投資項(xiàng)目方面的財(cái)務(wù)監(jiān)管存在的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、實(shí)施整體財(cái)務(wù)監(jiān)督的基本原則

目前我國(guó)的房地產(chǎn)投資資金投資項(xiàng)目當(dāng)中，資金投資的總體是開發(fā)商、投資的基金以及相關(guān)投資者這三方人士，三方人士之間相互配合，運(yùn)行所有的資金對(duì)外進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。所以作為房地產(chǎn)投資基金以及投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管方面，應(yīng)該時(shí)刻根據(jù)時(shí)代的步伐走，使用比較靈活多變的監(jiān)管方式對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督與管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目投資基金以及開發(fā)商等基本資金來(lái)源方面可以有效的溝通。

我國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)戰(zhàn)略性比較低，房地產(chǎn)投資資金方面，在認(rèn)定一項(xiàng)開發(fā)工程時(shí)，會(huì)將手里的資金對(duì)其無(wú)限制投放，并且屬于不計(jì)代價(jià)的投放，適中采用比較單一的投資行為進(jìn)行投資，并不是為了掌控房地產(chǎn)方面開發(fā)的項(xiàng)目而去運(yùn)營(yíng)的。

房地產(chǎn)投資基金本身屬于金融行業(yè)的一份子，自身具有明顯金融性，并且基金向外的投資項(xiàng)目不屬于直接參與到所在公司日常管理中的一部分，所以必須重視這部分資金的項(xiàng)目外部監(jiān)督。

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管的時(shí)候，必須要采取適中的原則，首先要保證資金正常使用，在正常使用的情況下還不能夠因?yàn)橐獙?duì)這部分資金進(jìn)行監(jiān)管，就影響這部分資金的正常運(yùn)行。針對(duì)部分資金而排出的監(jiān)管代表需要和項(xiàng)目決策層相互聯(lián)系、相互配合，保證基金預(yù)算、計(jì)劃等方向以及范圍都在預(yù)算之內(nèi)。在實(shí)際工作中，可能會(huì)發(fā)生超出預(yù)算的范圍，在發(fā)生這種情況的時(shí)候，必須要報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司和基金方面進(jìn)行相互協(xié)商，制定相關(guān)增補(bǔ)計(jì)劃之后，再對(duì)這部分計(jì)劃進(jìn)行簽批。整體監(jiān)管的重點(diǎn)在預(yù)算外的部分，并且對(duì)大額度的計(jì)劃外資金使用也要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，并且要注意整體工程的回籠資金回收工作的進(jìn)展。

進(jìn)行資金對(duì)外投資，完全等同于項(xiàng)目自身投資者和項(xiàng)目所在公司進(jìn)行合作，所以想要相互協(xié)調(diào)配合，收線要滿足監(jiān)管的需求，但是卻又不能過(guò)于死板。需要將基金和項(xiàng)目公司以及整體股東們整合到一處，加大他們之間的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)找出問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題進(jìn)行解決，保證企業(yè)整體的高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)投資資金投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管工作關(guān)鍵點(diǎn)

在簽訂投資框架協(xié)議之前，要對(duì)投資項(xiàng)目公司自己拿出的財(cái)務(wù)相關(guān)的資料進(jìn)行全方位調(diào)查，介入公司進(jìn)行深入調(diào)查，并且對(duì)這部分資料進(jìn)行判斷，保證資料的真實(shí)性以及嚴(yán)謹(jǐn)性。調(diào)查工作最好由中介去做。

派出己方單位比較相信的財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)入到監(jiān)督小組內(nèi)，并且要保證派出人員的通訊隨時(shí)保持暢通，要做到派出人員和基金管理公司人員隨時(shí)可以溝通，并且對(duì)于重大事件可以不計(jì)時(shí)對(duì)基金經(jīng)理進(jìn)行報(bào)道，之后由經(jīng)理組織相關(guān)議程，對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行探討。

想要更好的進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，收線就要明確自身的財(cái)務(wù)支出審批制度。在進(jìn)行投資之前要和原股東以及項(xiàng)目公司之間明確基金現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)限。對(duì)大額資金進(jìn)行收付的時(shí)候，必須保證資金可以全額入賬或者是出賬，對(duì)于其中比較不合理的項(xiàng)目可以不予支付。按照日常授權(quán)已經(jīng)支付的款項(xiàng)，對(duì)銷售款和回籠的資金進(jìn)行收集，并將這部分資金轉(zhuǎn)移到公司賬戶中。要加大對(duì)重特大財(cái)政開支的報(bào)道管理制度，對(duì)重特大事項(xiàng)進(jìn)行財(cái)務(wù)開支之前，作為投資單位必須要無(wú)條件的向基金管理公司提交報(bào)告，只有報(bào)告同意之后才可以進(jìn)行開支。

資金管理公司每隔兩個(gè)月左右要到投資公司進(jìn)行審計(jì)監(jiān)察，基金方面派出的財(cái)務(wù)代表也可以作審計(jì)小組中的一員，參與到實(shí)際內(nèi)部審計(jì)工作中去。

在財(cái)務(wù)監(jiān)理人員方面，我國(guó)基本都使用來(lái)自基金管理單位中內(nèi)部財(cái)務(wù)部門中，被指派到投資項(xiàng)目上的基金財(cái)務(wù)代表，作為基金管理單位來(lái)說(shuō)，應(yīng)該嚴(yán)格按照相應(yīng)的執(zhí)行招聘上崗的制度上崗，并且針對(duì)已經(jīng)被錄用的人員進(jìn)行比較系統(tǒng)的教育培訓(xùn)，保證工作人員自身素質(zhì)可以滿足工作的需要。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著時(shí)代不斷發(fā)展，人們的理財(cái)觀念發(fā)生一定的改變，企業(yè)想要穩(wěn)定運(yùn)作，充裕的資金是前提。本文主要從目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管方面存在的問(wèn)題入手，對(duì)如何提升這方面工作質(zhì)量做了簡(jiǎn)要分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]桑寬，荊紫薇，羅玉龍.淺析房地產(chǎn)投資基金項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題[J].經(jīng)濟(jì)周刊，2013（14）.08-09

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作者簡(jiǎn)歷：

何洪升，男，職稱：會(huì)計(jì)師，主要從事工作：財(cái)務(wù)部副主任。