房地產(chǎn)投資基金投資項目財務(wù)監(jiān)管問題分析

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)投資基金屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一種產(chǎn)業(yè)投資性資金，目前我國直接用于房地產(chǎn)開發(fā)項目上的房地產(chǎn)資金投資還處于比較落后的狀態(tài)，所以為了保證自身高速發(fā)展，必須要加強(qiáng)這部分投資的財務(wù)監(jiān)管。筆者通過總結(jié)在房地產(chǎn)行業(yè)工作的經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資資金的投資項目財務(wù)監(jiān)管方面的必要性和原則等展開相應(yīng)討論，并且針對這部分問題提出解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；基金投資；項目財務(wù)監(jiān)管

房地產(chǎn)投資基金屬于投資房地產(chǎn)行業(yè)的一種投資基金，可以按照是否直接投資到房地產(chǎn)上，將其簡單的分為直接投資房地產(chǎn)行業(yè)公司發(fā)行的股票或者是間接投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，也是我們常說的房地產(chǎn)抵押金。房地產(chǎn)抵押金主要借助投資房屋或者是抵押貸款的方式進(jìn)行間接性的房地產(chǎn)投資。早在上世紀(jì)六十年代，美國就已經(jīng)首先進(jìn)行了房地產(chǎn)投資資金活動，但是由于這項工作風(fēng)險性比較大以及收益不穩(wěn)定等特點，美國又出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資商開辦的房地產(chǎn)信托基金，并且信托基金中，匯集了相當(dāng)多的消費者的資金，通過這種方式為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會，使用這種方式進(jìn)行大量融資。目前我國房地產(chǎn)投資基金行業(yè)還處于萌芽階段，各方面法律政策不僅沒有相應(yīng)的扶植政策，反而在一定程度上會阻礙該行業(yè)的發(fā)展。本文將對如何提升我國房地產(chǎn)投資資金投資項目方面的財務(wù)監(jiān)管存在的問題進(jìn)行簡要分析。

一、實施整體財務(wù)監(jiān)督的基本原則

目前我國的房地產(chǎn)投資資金投資項目當(dāng)中，資金投資的總體是開發(fā)商、投資的基金以及相關(guān)投資者這三方人士，三方人士之間相互配合，運行所有的資金對外進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資。所以作為房地產(chǎn)投資基金以及投資項目的財務(wù)監(jiān)管方面，應(yīng)該時刻根據(jù)時代的步伐走，使用比較靈活多變的監(jiān)管方式對其進(jìn)行監(jiān)督與管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)工程項目投資基金以及開發(fā)商等基本資金來源方面可以有效的溝通。

我國房地產(chǎn)投資行業(yè)戰(zhàn)略性比較低，房地產(chǎn)投資資金方面，在認(rèn)定一項開發(fā)工程時，會將手里的資金對其無限制投放，并且屬于不計代價的投放，適中采用比較單一的投資行為進(jìn)行投資，并不是為了掌控房地產(chǎn)方面開發(fā)的項目而去運營的。

房地產(chǎn)投資基金本身屬于金融行業(yè)的一份子，自身具有明顯金融性，并且基金向外的投資項目不屬于直接參與到所在公司日常管理中的一部分，所以必須重視這部分資金的項目外部監(jiān)督。

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資基金投資項目財務(wù)監(jiān)管的時候，必須要采取適中的原則，首先要保證資金正常使用，在正常使用的情況下還不能夠因為要對這部分資金進(jìn)行監(jiān)管，就影響這部分資金的正常運行。針對部分資金而排出的監(jiān)管代表需要和項目決策層相互聯(lián)系、相互配合，保證基金預(yù)算、計劃等方向以及范圍都在預(yù)算之內(nèi)。在實際工作中，可能會發(fā)生超出預(yù)算的范圍，在發(fā)生這種情況的時候，必須要報請項目公司，由項目公司和基金方面進(jìn)行相互協(xié)商，制定相關(guān)增補(bǔ)計劃之后，再對這部分計劃進(jìn)行簽批。整體監(jiān)管的重點在預(yù)算外的部分，并且對大額度的計劃外資金使用也要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，并且要注意整體工程的回籠資金回收工作的進(jìn)展。

進(jìn)行資金對外投資，完全等同于項目自身投資者和項目所在公司進(jìn)行合作，所以想要相互協(xié)調(diào)配合，收線要滿足監(jiān)管的需求，但是卻又不能過于死板。需要將基金和項目公司以及整體股東們整合到一處，加大他們之間的溝通協(xié)調(diào)，及時找出問題，并對問題進(jìn)行解決，保證企業(yè)整體的高速運轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)投資資金投資項目財務(wù)監(jiān)管工作關(guān)鍵點

在簽訂投資框架協(xié)議之前，要對投資項目公司自己拿出的財務(wù)相關(guān)的資料進(jìn)行全方位調(diào)查，介入公司進(jìn)行深入調(diào)查，并且對這部分資料進(jìn)行判斷，保證資料的真實性以及嚴(yán)謹(jǐn)性。調(diào)查工作最好由中介去做。

派出己方單位比較相信的財務(wù)工作人員進(jìn)入到監(jiān)督小組內(nèi)，并且要保證派出人員的通訊隨時保持暢通，要做到派出人員和基金管理公司人員隨時可以溝通，并且對于重大事件可以不計時對基金經(jīng)理進(jìn)行報道，之后由經(jīng)理組織相關(guān)議程，對該問題進(jìn)行探討。

想要更好的進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督工作，收線就要明確自身的財務(wù)支出審批制度。在進(jìn)行投資之前要和原股東以及項目公司之間明確基金現(xiàn)場的權(quán)限。對大額資金進(jìn)行收付的時候，必須保證資金可以全額入賬或者是出賬，對于其中比較不合理的項目可以不予支付。按照日常授權(quán)已經(jīng)支付的款項，對銷售款和回籠的資金進(jìn)行收集，并將這部分資金轉(zhuǎn)移到公司賬戶中。要加大對重特大財政開支的報道管理制度，對重特大事項進(jìn)行財務(wù)開支之前，作為投資單位必須要無條件的向基金管理公司提交報告，只有報告同意之后才可以進(jìn)行開支。

資金管理公司每隔兩個月左右要到投資公司進(jìn)行審計監(jiān)察，基金方面派出的財務(wù)代表也可以作審計小組中的一員，參與到實際內(nèi)部審計工作中去。

在財務(wù)監(jiān)理人員方面，我國基本都使用來自基金管理單位中內(nèi)部財務(wù)部門中，被指派到投資項目上的基金財務(wù)代表，作為基金管理單位來說，應(yīng)該嚴(yán)格按照相應(yīng)的執(zhí)行招聘上崗的制度上崗，并且針對已經(jīng)被錄用的人員進(jìn)行比較系統(tǒng)的教育培訓(xùn)，保證工作人員自身素質(zhì)可以滿足工作的需要。

三、結(jié)束語

隨著時代不斷發(fā)展，人們的理財觀念發(fā)生一定的改變，企業(yè)想要穩(wěn)定運作，充裕的資金是前提。本文主要從目前我國房地產(chǎn)投資基金投資項目財務(wù)監(jiān)管方面存在的問題入手，對如何提升這方面工作質(zhì)量做了簡要分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]桑寬，荊紫薇，羅玉龍.淺析房地產(chǎn)投資基金項目財務(wù)管理中存在的問題[J].經(jīng)濟(jì)周刊，2013（14）.08-09

[2]吳春玥.房地產(chǎn)投資基金投資項目財務(wù)監(jiān)管問題探討[J].價值工程，2012（04）.22-25

作者簡歷：

何洪升，男，職稱：會計師，主要從事工作：財務(wù)部副主任。