樓市跌，股市會漲嗎？

張偉明

眾所周知，預(yù)測股市點位其實是一件最不靠譜的事兒，需要天眼通，凡夫俗子如我輩者，不過是盲人摸象而已

近日，看到某著名房地產(chǎn)專家在一次論壇上表示，呼和浩特市樓盤崩盤純屬無稽之談，并大膽預(yù)言：2016年呼和浩特市的樓市將呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展。筆者一直尊敬這位專家，但這次我和我的小伙伴也為其預(yù)言驚呆了。一些顯而易見的數(shù)據(jù)已經(jīng)擺在那里：數(shù)據(jù)一，呼市上半年商品房待售面積245.58萬平方米，同比增長了62.97%，待售一年以上商品房221.17萬平方米，同比增長了70.04%。數(shù)據(jù)二，截止今年6月26日，呼和浩特可售商品住宅套數(shù)12.2萬，同比增長23.8%。按最近一月的銷售套數(shù)計算，目前去化周期超過50個月。

最近在呼市，筆者最直觀的感受是高樓林立，但不少樓盤還未完工，有的樓盤周邊的商業(yè)配套設(shè)施還不健全?，F(xiàn)在每個家庭基本上都有兩三套房子，所謂的剛性需求明顯難以消化現(xiàn)有的巨大存量。在一次聚會中，有朋友介紹說某開發(fā)商急需以3分錢的月利息融一筆錢，兩個月還，這不僅讓我感到一絲房地產(chǎn)之冬的寒意。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的一份報告， 2011年我國城鎮(zhèn)地區(qū)整體空置率為20.6%，2013年上漲了1.8個百分點。截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額。如果專家們繼續(xù)對上述情況視而不見，那樓市崩盤的預(yù)言并非危言聳聽。

近幾年，房價上漲最快的是三四線城市，房地產(chǎn)供給最快的也是三四線城市，但這些城市的人口規(guī)模和工業(yè)化動力根本不足以支撐房地產(chǎn)的過度擴張，一旦固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長放緩，一定會有一批中小房地產(chǎn)商和中小金融機構(gòu)面臨償付危機，這一點是可以肯定的。所以，各地相繼宣布取消限購政策，是不得已而為之，又是大勢所趨。但房地產(chǎn)降價預(yù)期一旦形成，恐怕短期也難以逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場仍不得不面臨一個3—5年的去庫存調(diào)整期。

而我們關(guān)心的問題是，如果樓市下跌，是否會利好股市呢？

在歷史上，無論國內(nèi)外，樓市和股市都出現(xiàn)過共漲共跌，也出現(xiàn)過背道而馳的現(xiàn)象，所以一個較為客觀的結(jié)論是，兩者并無必然關(guān)系，但是又有千絲萬縷的聯(lián)系。這種邏輯關(guān)系可從三個層面來理解，一是經(jīng)濟面，二是資金面，三是大類資產(chǎn)配置層面。

從經(jīng)濟面來說，如果房地產(chǎn)投資占了固定資產(chǎn)投資較大比重，則房地產(chǎn)投資下滑過快，進而使相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門減少需求，可能使金融部門的不良資產(chǎn)比例增大，形成三角債，企業(yè)成本上升、盈利下降，最終會導(dǎo)致經(jīng)濟減速，被動推高股市估值，對股市不利。從資金面來說，如果貨幣寬松，流動性泛濫，則樓市和股市都會上漲，反之，如果貨幣緊縮，流動性收緊，則樓市和股市都會下跌。最后，從大類資產(chǎn)配置的層面來說，如果樓市跌，資產(chǎn)撤出樓市，則可能會增加股市投資，形成資產(chǎn)配置的替代效應(yīng)。但這個論斷的前提是，市場對樓市和股市這兩類資產(chǎn)的風(fēng)險收益預(yù)期是相對明確的，而且沒有其他的資產(chǎn)可替代。事實上，大類資產(chǎn)配置可能是全球化配置、全產(chǎn)業(yè)鏈配置，除了股市，還有債市，美元、石油資產(chǎn)以及其他可替代的投資品種，所以僅從資產(chǎn)配置層面，并不能斷言樓市跌，股市就必然漲。

通過以上三個層面的關(guān)系梳理，我們看到，樓市和股市的關(guān)系沒那么簡單、直觀。尤其是政策的相機抉擇和基于博弈的風(fēng)險收益預(yù)期的改變，都會使兩者呈現(xiàn)出一種動態(tài)的非線性關(guān)系。從經(jīng)濟面來看，7月匯豐PMI預(yù)覽值連續(xù)4個月上升，新訂單指數(shù)創(chuàng)18個月新高，顯示內(nèi)外需情況均有改善，經(jīng)濟企穩(wěn)預(yù)期增強。1-6月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額2.9萬億元，比去年同期增長11.4%，增速比前5個月提高1.6個百分點。1-6月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入利潤率為5.57%，比前5個月提高0.1個百分點，企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入利潤率今年以來逐步提升。從資金面來看，目前貨幣政策總體是穩(wěn)健的，6月M2同比增長14.7%，高于央行定的全年13%的目標(biāo)。下半年穩(wěn)健的貨幣政策難以大幅寬松，但通過創(chuàng)新流動性工具繼續(xù)擴大定向?qū)捤梢?guī)模，將是微刺激穩(wěn)定實體經(jīng)濟增長的主要方式。因此，個人認(rèn)為，經(jīng)濟面和資金面兩者支持三季度股市大概率回暖，但房地產(chǎn)下跌風(fēng)險、地方債務(wù)風(fēng)險和類信托等高收益理財產(chǎn)品的風(fēng)險暴露將成為影響實體經(jīng)濟復(fù)蘇的三大阻礙因素，解決這些問題，既要暴露風(fēng)險，又不能爆發(fā)風(fēng)險，要通過對風(fēng)險的緩釋而不是刺破，來保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，這無疑是對政府有關(guān)部門管理智慧的考驗。

7月第四周，在一片悲觀聲中，上證指數(shù)上漲了3.28%，周成交量較上周增加12.6%，而創(chuàng)業(yè)板指數(shù)則連續(xù)三周下跌，下跌幅度接近9%，盤中地產(chǎn)、銀行等藍籌股紛紛走強。部分城市放松限購的事件以及對滬港通預(yù)期的憧憬，使不少投資者又重新煥發(fā)出做多的熱情。悲觀者基于中長期因素，自有其道理，但樂觀者基于眼前經(jīng)濟的復(fù)蘇以及政策調(diào)控力度，也有一定依據(jù)。眾所周知，預(yù)測股市點位其實是一件最不靠譜的事兒，需要天眼通，凡夫俗子如我輩者，不過是盲人摸象而已。與其預(yù)測未來，不如認(rèn)真把脈經(jīng)濟實體運行數(shù)據(jù)，把握此輪藍籌股反彈的機會。一句話，市場總是對的，不靠譜的，只是你我的預(yù)測而已。