中國(guó)房地產(chǎn)的前世今生

房地產(chǎn)如今是風(fēng)聲鶴唳，成為全社會(huì)的敏感話題，房地產(chǎn)崩盤(pán)論也開(kāi)始甚囂塵上，政府救市之心迫切，關(guān)系千家萬(wàn)戶的房地產(chǎn)的前世今生又是如何呢？

房地產(chǎn)的前世

中國(guó)的房地產(chǎn)，不但有了“城市化”之說(shuō)，本屆政府還對(duì)未來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)做了長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。但是，風(fēng)風(fēng)火火發(fā)展起來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)的前十年，卻似乎是“有意無(wú)意”間發(fā)展起來(lái)的。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，國(guó)家沒(méi)有采取針對(duì)性的規(guī)劃措施，更沒(méi)有建立“市場(chǎng)化的制度”，就連個(gè)像樣的統(tǒng)計(jì)制度都沒(méi)有，更別提拿出令人信服的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了。因而可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的前十年，基本就是“摸著石頭過(guò)河”。

在前十年的中期以后，即福利式房產(chǎn)逐漸被市場(chǎng)化代替以后，首先看到這一行業(yè)發(fā)展前景的是政府、銀行，繼而是趨利而來(lái)的開(kāi)發(fā)商。即使是當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)都開(kāi)始建起了小產(chǎn)權(quán)房，可以說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)用“風(fēng)起云涌”來(lái)形容一點(diǎn)都不為過(guò)。當(dāng)人們對(duì)買房達(dá)到一種瘋狂的程度時(shí)，政府和開(kāi)發(fā)商以及銀行三家聯(lián)合坐莊，完完整整地控制了中國(guó)的房?jī)r(jià)。加上趨利的外資，更是每月以大量的熱錢(qián)流入，造成了中國(guó)央行為對(duì)沖熱錢(qián)不得不反復(fù)提高銀行準(zhǔn)備金率，中國(guó)的銀行準(zhǔn)備金率是目前世界上最高的，也是世界紀(jì)錄的保持者。地方政府里最受關(guān)注的部門(mén)恐怕就是住建部門(mén)了，因?yàn)橥恋爻鲎尳鸪蔀榈胤秸闹饕?cái)政收入來(lái)源。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，2001—2014年前4月，全國(guó)平均土地出讓金收入已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億元人民幣。并且在2011年，土地出讓金收入已經(jīng)占到了地方政府財(cái)政收入的60%，業(yè)界稱之為“土地財(cái)政”。

目前，土地收入已經(jīng)成為地方政府的主要來(lái)源，而由于全國(guó)的主要投資都集中于房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的制造業(yè)連續(xù)17個(gè)季度出現(xiàn)萎縮，至今中國(guó)的制造業(yè)也沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。地方政府顯然是把主要精力集中到了房地產(chǎn)，而對(duì)制造業(yè)投入的精力十分有限。在中央嚴(yán)令壓縮過(guò)剩產(chǎn)能數(shù)年后，實(shí)際情況是，鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、船舶等行業(yè)的產(chǎn)能利用率數(shù)年來(lái)一直維持在72%左右，這一數(shù)字顯著低于國(guó)際平均水平。這說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方政府的寵兒，而制造業(yè)則備受冷落。

政府、銀行、開(kāi)發(fā)商為既得利益者，房?jī)r(jià)的瘋狂讓他們天天偷著樂(lè)，也培養(yǎng)了中國(guó)成千上萬(wàn)的富豪。購(gòu)房者成為買單人，那些在2010年之前投機(jī)買房者大賺了一筆。這一現(xiàn)象跟股票買賣差不多，笑到最后的永遠(yuǎn)是那些上市公司以及坐莊者，而不是跟風(fēng)炒作者。

在這十年里，一直對(duì)房?jī)r(jià)上漲持反對(duì)意見(jiàn)者，除了購(gòu)房者就是一些諸如空頭司令謝國(guó)忠等，但政府、銀行、開(kāi)發(fā)商們卻在拼命地建房。政府在2009年起的4萬(wàn)億元投資中，積累了大量債務(wù)，而銀行一貫賺錢(qián)的房貸業(yè)務(wù)開(kāi)始因?yàn)?013年“6·20”事件而資金持續(xù)吃緊。當(dāng)今年2月興業(yè)銀行第一個(gè)暫停開(kāi)發(fā)貸以后，一股停貸風(fēng)刮遍了大江南北的所有大中小銀行。至今年4月，據(jù)有關(guān)媒體調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全國(guó)22個(gè)主要城市，90%的銀行已經(jīng)上浮了首套房貸款利率，普遍利率上浮水平在5%～10%，而且有6個(gè)城市對(duì)二套房房貸利率也做了調(diào)整。盡管在今年5月，央行以及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合召集銀行負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)，要求不要停止房貸以及不要提高房貸利率，但行政色彩濃厚的央行和銀監(jiān)會(huì)被商業(yè)銀行給“?！绷?，這表明行政執(zhí)法已經(jīng)遭到唾棄。

中國(guó)的房地產(chǎn)從興盛到目前的嚴(yán)重分歧，說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：

1.行政調(diào)控已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)。

地方政府在房?jī)r(jià)扶搖直上的年代，擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，但在市場(chǎng)化呼聲越來(lái)越高的當(dāng)下，開(kāi)始受到質(zhì)疑?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)開(kāi)始動(dòng)搖了，一些習(xí)慣靠房地產(chǎn)支撐財(cái)政收入的地方政府開(kāi)始慌了神，亂了陣腳，已經(jīng)“情不自禁”地制定了救市措施，救市措施也五花八門(mén)，但可以肯定地說(shuō)，都是沒(méi)有用的。不尊重價(jià)格規(guī)律必將被價(jià)格規(guī)律打得頭破血流，允許房?jī)r(jià)上漲，就得允許房?jī)r(jià)下跌。如果政府在此時(shí)投入血本去鞏固房?jī)r(jià)，到最后只有破產(chǎn)一條路。

2.經(jīng)濟(jì)不能憑一枝獨(dú)秀來(lái)維持，百花滿園才是春。

中國(guó)的地方政府在前十年里，沒(méi)有把主要精力放到“奄奄一息”的制造業(yè)上，幾乎所有的精力都集中到了房地產(chǎn)行業(yè)。這是一種典型的“短期思維”，真正長(zhǎng)久的則是制造業(yè)以及與之配套的服務(wù)業(yè)。一座城市離開(kāi)了制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，就如沒(méi)有了靈魂的軀殼，是不會(huì)有生機(jī)的。鬼城之所以被詬病，是因?yàn)槟抢餂](méi)有可以務(wù)工的企業(yè)，這是第一位的。有了可以務(wù)工的企業(yè)，就可以建立配套的諸如醫(yī)療、教育、娛樂(lè)、文化，等等其他服務(wù)業(yè)，就會(huì)有各種各樣的人來(lái)經(jīng)營(yíng)這些業(yè)務(wù)。房子建得再好，如果沒(méi)有制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，就沒(méi)有居住價(jià)值，這是城市化后帶來(lái)的新的價(jià)值觀。但是，地方政府往往都注重短期利益，而對(duì)能夠活躍城市的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，則采取各種各樣的收費(fèi)措施來(lái)排擠打壓，而不是扶持。

房地產(chǎn)的今生

從對(duì)房地產(chǎn)的爭(zhēng)論中，似乎有幾種傾向：

1.政府傾向于征收房產(chǎn)稅。從房產(chǎn)稅試點(diǎn)到現(xiàn)在已經(jīng)有四年多了，中央政府換屆后，既沒(méi)有明確說(shuō)要征收，也沒(méi)有說(shuō)不征收。但地方政府則躍躍欲試，所以說(shuō)地方政府的這種沖動(dòng)心態(tài)，是完全建立在擴(kuò)大財(cái)政收入上，而不是研究征收房產(chǎn)稅后帶來(lái)的嚴(yán)重后果該如何防范上。日本的前車之鑒就是在最熱絡(luò)的日本房地產(chǎn)時(shí)期過(guò)重地征收了房產(chǎn)稅，因?yàn)檎梢缘玫胶艽蟮氖找?，但緊接著的是日本失去了20年，仍然沒(méi)有走出衰退的陰影。長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)通縮使政府收到的利益早已蕩然無(wú)存。

2.希望房地產(chǎn)價(jià)格崩盤(pán)。這種心態(tài)顯然屬于那些購(gòu)房者，連續(xù)十年保持上漲，已經(jīng)讓這部分人群“恨之入骨”了。這種心情可以理解，但真的房?jī)r(jià)崩盤(pán)了，你還買得起房子嗎？恐怕與房地產(chǎn)配套的行業(yè)都要破產(chǎn)了，收入也變成0了，如何買房？再便宜也買不起了。除非是那些處在沒(méi)有衰退的行業(yè)中的人，以及那些富豪們。

3.希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。持這種心態(tài)的人，除了政府、銀行和開(kāi)發(fā)商們外，還有一些業(yè)主，當(dāng)開(kāi)發(fā)商們“降價(jià)甩賣”時(shí)，那些業(yè)主們總是利用一些愚蠢的做法，要么打砸售樓處，要么堵售樓處。但這樣做對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整也毫無(wú)用處。地方政府則利用手中的權(quán)力，限制開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，這種反價(jià)格規(guī)律的行為，與房?jī)r(jià)上漲時(shí)購(gòu)房者的謾罵聲如出一轍，所不同的是，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購(gòu)房者心急如焚，現(xiàn)在是政府、銀行、開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主們心急如焚了，這或者就叫做風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)吧。

4.警惕運(yùn)用利率調(diào)控。央行自去年“6·20”事件后，一直沒(méi)有如商業(yè)銀行預(yù)期的那樣向市場(chǎng)大量注水，國(guó)家在新一屆政府的授意下，保持了真正意義上的貨幣穩(wěn)健。其次，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，起主要作用的是銀行放款，包括向購(gòu)房者的房貸以及向開(kāi)發(fā)商提供的投資貸款，以及首付比率、首套房利率等是一些關(guān)鍵要素。購(gòu)房者再怎么罵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，再怎么罵銀行，再怎么罵地方政府，都起不了作用。但是如果銀行主動(dòng)動(dòng)搖上述幾個(gè)要素之一，則應(yīng)警惕房?jī)r(jià)可能真正動(dòng)搖。國(guó)X條式調(diào)控十年出了十次以上了吧，但一次也沒(méi)有動(dòng)用過(guò)諸如利率等，說(shuō)明是在敷衍群眾情緒。但今年2月興業(yè)銀行率先暫停房貸，則實(shí)實(shí)在在地拉開(kāi)了房?jī)r(jià)調(diào)整大幕。作為判斷價(jià)格即將衰退的一種依據(jù)，則是在截止到去年底，已經(jīng)保持了7個(gè)季度的上漲，且上漲幅度比較陡峭，這往往是價(jià)格下跌前的基本征兆，即要下跌先讓其瘋狂。

按照自然規(guī)律，價(jià)格在一、二、三、四線城市會(huì)有所不同，但都不至于崩盤(pán)，不過(guò)價(jià)格調(diào)整幅度卻并不一定小。但是如果有外力干預(yù)，這種變化就大得多，比如說(shuō)，央行采取提高基準(zhǔn)利率，則有可能真的出現(xiàn)崩盤(pán)。同時(shí)，如果采取一些征收房產(chǎn)稅的辦法，則可能溫和調(diào)整。一線城市由于“地緣政治”影響，調(diào)整幅度相對(duì)會(huì)弱一些，但仍然可能調(diào)整到總漲幅的38.2%或37.5%，調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短與地方政府的逆向救市措施有關(guān)，這些逆向調(diào)整措施只會(huì)延緩價(jià)格下跌時(shí)間，但不會(huì)影響價(jià)格下跌幅度。二線城市的“地緣政治”因素較一線城市稍弱，因而下跌幅度稍大，50%或62%是其調(diào)整目標(biāo)。三四線城市調(diào)整幅度可能較大，因?yàn)檫@些城市的吸引力較弱，62%～75%的調(diào)整幅度是可能的。最有可能發(fā)生崩盤(pán)的條件是提高基準(zhǔn)利率征收房產(chǎn)稅。這種組合拳一旦打出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)都有可能崩盤(pán)。

從國(guó)務(wù)院總理八次召開(kāi)常務(wù)會(huì)議討論穩(wěn)增長(zhǎng)來(lái)看，“微刺激”可能是常態(tài)。中央會(huì)采取市場(chǎng)化的手法來(lái)調(diào)控，但也會(huì)有保有壓，目前是調(diào)查摸底數(shù)據(jù)階段。而房?jī)r(jià)動(dòng)搖后，房產(chǎn)去庫(kù)存化成為今后幾年的主要努力方向，但從更長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)仍然有較好的表現(xiàn)機(jī)會(huì)，但絕不是瘋狂，而是回歸理性。從中央對(duì)經(jīng)濟(jì)的改革趨向看，“鋤強(qiáng)扶弱”式調(diào)控或改革是一種方向，即相對(duì)弱化房地產(chǎn)，同時(shí)強(qiáng)化制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。（本文作者陳維君系職業(yè)投資人、和訊評(píng)論財(cái)經(jīng)專欄作者，有著二十年的股票和期貨投資經(jīng)驗(yàn)）（編輯/可敬）