自住房的“尷尬”

陳芬

根據(jù)金隅嘉業(yè)公告的數(shù)據(jù)，共有349戶家庭放棄選房資格，另有16戶家庭選擇退房，棄購率近二成。

北京首個入市搖號的自住型商品房（以下簡稱自住房）項目金隅？匯星苑已于6月30日下午完成正選組第1號至第1882號家庭選房。

該項目優(yōu)先家庭共計12.76萬戶，房源卻只有1882套，中簽率不足1.5%。根據(jù)開發(fā)商在北京市住建委網(wǎng)站上的公告顯示，在第一輪選房時，有349戶中簽家庭根本沒有到場，而在首輪選房后，還有16戶家庭選擇退房，最終365套房源被棄購，棄購率高達19.4%，接近兩成。

自住房成雞肋？？

金隅嘉業(yè)相關(guān)負責(zé)人表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計分析和電話調(diào)查，在放棄選房的家庭中，絕大多數(shù)家庭是因為經(jīng)濟原因，即認為承擔(dān)不起該項目2.2萬元/平方米的價格。？？

在金隅嘉業(yè)自住房項目的申購中，通過購房資格審核家庭165514戶，其中優(yōu)先家庭127638戶。因優(yōu)先家庭戶數(shù)遠超房源套數(shù)，所以此次的搖號僅搖取優(yōu)先家庭。

目前自住房的優(yōu)先購買家庭包括了保障房輪候家庭，按照北京市的標(biāo)準(zhǔn)，限價房輪候三人家庭年收入不得高于8.8萬元，家庭總資產(chǎn)凈值不得高于57萬元，經(jīng)濟適用房輪候三人家庭年收入不得高于4.53萬元，家庭總資產(chǎn)凈值不得高于36萬元，廉租房的家庭經(jīng)濟標(biāo)準(zhǔn)則更低。隨著中簽者因經(jīng)濟原因棄購的消息傳出，這些家庭的經(jīng)濟能力能否承擔(dān)自住房受到公眾質(zhì)疑。據(jù)了解，出于經(jīng)濟原因，有一部分家庭轉(zhuǎn)而等待均價更低的項目，比如1.1萬元/平方米的其他自住房項目。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前入市的13個自住房項目之中，僅金隅？匯星苑、金隅？匯景苑及中國鐵建？順新嘉苑3個項目接受組合貸款。業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然自住房首付比例也是三成，但如果不接受組合貸款，即使按照公積金貸款80萬元的額度計算，自住房的首付比例也將高達50%，這樣即便是總價不到200萬元的自住房，僅需支付的首付就高達百萬元，這讓不少購房者望而卻步。以均價2.3萬元/平方米的普通商品房項目萬科橙為例，90平方米左右的戶型，折算下來，其首付金額也才60多萬元。

據(jù)了解，也有少部分放棄選購的家庭是因為地段位置問題。比如工作地點在石景山的申請家庭，認為匯星苑項目離上班地點太遠，期待搖中西南方向的項目。

普通商品房勝出

雖然自住房被媒體炒得沸沸揚揚，但嚴重的配套不足與不成比例的供需關(guān)系，是目前首要解決的問題。有業(yè)內(nèi)人士表示，在這場自住房與普通商品房的博弈中，商品房仍是目前首選主力。？

受成本擠壓的影響，自住房品質(zhì)令人堪憂。以今年上半年入市的自住房為例，其銷售限價控制在0.95萬—2.2萬元/平方米之內(nèi)，拿地樓面價在0.35萬—1.8萬元/平方米不等，再加上地塊建安等約0.4萬元/平方米的必要成本，自住房的盈利空間所剩無幾。樓盤品質(zhì)打折成為大概率事件。？？

不少人表示，自住房作為國家保障性住房，一般地理位置與配套都不夠成熟，無法滿足置業(yè)人群對生活的需求。房地產(chǎn)市場相對低迷，房價下跌的情況，促使了一些剛需性的置業(yè)者傾向購買普通商品房?！吨袊?jīng)濟信息》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一些質(zhì)高價低的樓盤迅速崛起，吸引了大批剛需購房者。例如，一直走“小清新”社區(qū)路線的萬科集團在亦莊打造的金第萬科？金域東郡，以及首開萬科？公園里等項目，周邊都有大型的商業(yè)綜合、一級醫(yī)院、文體娛樂中心等眾多配套，并打造貼身運動公園與上千平米的“五菜一湯”社區(qū)，充分體現(xiàn)了項目的人性化特色，頗得年輕的剛需購房者之心。

在多重不利因素的綜合作用下，自住房自出臺至今，仍與滿足“夾心層”住房需求、抑制房價的預(yù)期相去甚遠。

據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年，北京新建商品房網(wǎng)簽高達118950套，二手住宅網(wǎng)簽量達到了16.2萬套左右。有開發(fā)商認為，這預(yù)示著北京的剛需市場潛力超乎想象，而如此龐大的剛需并非7萬套自住房供應(yīng)量所能滿足的，商品房仍是大多數(shù)人解決住宅問題的主要途徑。

《中國經(jīng)濟信息》記者在鏈家地產(chǎn)六月份的內(nèi)部報告中，也看到了類似的預(yù)測，該報告認為，在第一輪自住房申購結(jié)束后，將有大批的剛需購房者再次進入二手房市場。？？

面粉比面包貴？？？

根據(jù)北京市國土局發(fā)布的2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃區(qū)縣指標(biāo)分解方案顯示，在北京2014年的1000公頃商品住宅用地中，自住房用地占比高達50%?！拔磥硇陆ㄉ唐贩肯鄳?yīng)減少一半，這不僅會繼續(xù)拉大商品房的供需矛盾，也將在一定程度上加大其價格上行的壓力，倒逼商品房高端化?！睒I(yè)內(nèi)人士對此表示擔(dān)憂。？？

事實上，這種擔(dān)憂已經(jīng)在市場上有所體現(xiàn)，包括北京農(nóng)展館地塊、萬柳地塊、東壩和孫河地塊的周邊，都已經(jīng)出現(xiàn)了面粉貴過面包的情況，開發(fā)企業(yè)不得已將這些地塊的產(chǎn)品高端化。比如萬柳書院、首創(chuàng)天禧、紅璽臺等項目，而位于五環(huán)內(nèi)的遠洋萬和公館近日推出的終極產(chǎn)品“伍號會館”則以超過4億元的總價，打破北京單體別墅記錄。遠洋萬和公館當(dāng)初之所以被打造成均價超過5萬元/平方米的高端項目，也是因為地價過高原因?qū)е隆?/p>

6月10日，據(jù)北京市土地整理儲備中心相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，順義新城第21街區(qū)一地塊掛牌出讓，其起拍樓面價高達2.57萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測，參照孫河地價，該地塊的成交樓面價極可能突破5萬元/平方米。

另一方面，受當(dāng)前偏緊的房價調(diào)控政策影響，另有一些開發(fā)商轉(zhuǎn)而采取了以退為進、低價走量的策略。但高地價導(dǎo)致開發(fā)商在進行小區(qū)布局時，為追求最大利益率、更多的建筑面積，使得樓間距更加狹窄，廣闊的空地和綠化面積相對傳統(tǒng)小區(qū)大為減少，樓群也更加密集。普通商品房猶如此，就更不用說被嚴格限價的自住房了。

在首開萬科？公園里的售樓中心，售樓小姐告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，由于向北京市住建委進行的期房報價未通過，導(dǎo)致銷售價格比預(yù)期低，于是開發(fā)商將部分房源開發(fā)成了商住型公寓，另將部分房源以精裝的現(xiàn)房形式售賣，以提高利潤。

有分析指出，在北京現(xiàn)有的13個自住房項目中，金隅嘉業(yè)地塊與朝陽百子灣項目是性價比相對較高的自住房項目。作為共有產(chǎn)權(quán)住房的試點城市，北京市于7月7日進行了第二個自住房項目——大興的首創(chuàng)？悅都匯的公開搖號，2.75萬戶家庭爭搶544套房，中簽率依然不足2%。

之前的公告顯示，鑒于優(yōu)先家庭數(shù)遠超過房源套數(shù)，此次搖號僅搖取優(yōu)先家庭，數(shù)量為房源的4倍，共2176戶。而按照相關(guān)規(guī)定，自住房搖取家庭數(shù)量原則上不低于房源數(shù)2倍，悅都匯卻將搖號數(shù)量定為4倍。對此，業(yè)內(nèi)表示，可能是考慮棄選率會高一些，所以入圍率設(shè)定得高一些。

從金隅？匯星苑的選房結(jié)果看，有著接近20%的棄購率。悅都匯雖然價格要便宜于匯星苑，但地理位置卻不如前者，周邊生活配套也尚不完善，而且此前報名時，悅都匯就不算太火爆，所以預(yù)計棄選人數(shù)會更多一些。endprint