房產(chǎn) “限購令”是否應(yīng)取消？

在多地先放風(fēng)后否認(rèn)的多次試探后，濟(jì)南終于打響了取消限購的第一槍。濟(jì)南多位地產(chǎn)商向記者證實(shí)，7月9日晚間接到相關(guān)部門的口頭通知，限購政策7月10日零時起全面取消。

“濟(jì)南既然被允許放開，也就意味著實(shí)行限購的47城中，絕大部分都有資格放開了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱。

不過很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場下行的大氣候下，取消限購對市場影響不大，樓市能否回暖還要看銀行的“臉色”。由此可見，冀望取消限購來扭轉(zhuǎn)濟(jì)南房地產(chǎn)市場的低迷局勢，恐怕要事與愿違。

“目前限貸政策沒有做出調(diào)整，這仍是影響購房者買房的關(guān)鍵因素?！鄙綎|最大的房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江7月11日對記者說。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。當(dāng)前，各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧＝刂鼓壳?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧、天津、無錫、?？凇刂?、呼和浩特、濟(jì)南等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，甚至呼和浩特、濟(jì)南直接表態(tài)取消限購，除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明、廈門、南昌、石家莊等城市放松限購的市場傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”。

從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然。限購等行政化措施會逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制，樓市長效調(diào)控機(jī)制應(yīng)該抓緊研究，并逐步推出，并對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到調(diào)節(jié)作用。

從這個角度來講，當(dāng)前還未重現(xiàn)房價(jià)上漲的預(yù)期時，政府相關(guān)部門需盡快研究、出臺長效調(diào)控機(jī)制。當(dāng)限購等行政化措施會逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制，防止未來市場出現(xiàn)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾：我認(rèn)為限購的方向不對，經(jīng)濟(jì)必須是自由的。任何用錢的限制，都有很大的副作用。我國至今不被世界貿(mào)易組織承認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)國家地位，其原因就是用錢有很多限制。固然我們比改革前用錢的自由有很大的改善，但只是在消費(fèi)方面，在投資方面障礙還非常多。進(jìn)一步說，國家發(fā)了鈔票，我們辛苦賺的錢，可是不讓我們買這買那是沒有道理的。

房價(jià)由供給和需求決定，供給增加或需求減少都能壓低房價(jià)。限購能減少需求，但是限購不是一個好政策。沒有解決房價(jià)高的根本原因。據(jù)我看來，房價(jià)高，原因首先是土地供給被壟斷，壟斷減少了供應(yīng)，抬高了土地價(jià)格；其次是收入分配不公，很多有錢人并不覺得房價(jià)高，再高也照樣買。中國房地產(chǎn)市場的扭曲在于收入分配的懸殊，投資渠道的不暢，土地供給的壟斷。不在這些方面想辦法，用限購來控制房價(jià)，這就是該吃藥的沒吃，讓健康的人吃藥。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在限購不是因?yàn)樾畔⒉煌晟?，跟信息沒有任何關(guān)系啊。我們限購是為了抑制投機(jī)投資，房地產(chǎn)要回歸居住需求，這是我們現(xiàn)在政策的一個基調(diào)，所以要限購。取代限購的政策應(yīng)該是什么呢？能夠抑制投資投機(jī)的，比如說，在暴利稅、印花稅、房產(chǎn)稅等方面做文章，再有一系列配套政策的話，才可以取消限購。

在全國只有一個地主的情況下，居然有那么多人異想天開地認(rèn)為房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟(jì)，天真地認(rèn)為可以用市場來解決房價(jià)問題。限購沒有讓所有人不買房。限購限的是兩套以上的買房行為，是投資性購房行為，這不存在一個需求滯后的問題。限購政策如果堅(jiān)持五年，未來的配套政策跟上，房地產(chǎn)的暴利消失，這些投資性需求自然消失。所以我堅(jiān)持，限購政策必須長期化。

全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈：近年來，政府在保障性住房問題上思路逐漸清晰，這值得肯定，但仍存在一些問題。規(guī)劃中的公租房建設(shè)，政府包攬還是太多?，F(xiàn)在的住房保障制度從原來的貨幣化道路又回歸實(shí)物分配，有點(diǎn)走回頭路。主要是這次提出把公租房作為保障房建設(shè)重點(diǎn)，我認(rèn)為這是一種倒退。

對于租賃房問題，我認(rèn)為，國家現(xiàn)在提供公租房解決夾心層的問題是可以的，但不能作為最主要的方式。要發(fā)展租賃房市場，當(dāng)前有兩個政策應(yīng)該做出調(diào)整。首先需要調(diào)整的是小產(chǎn)權(quán)房政策。吳曉靈說，對于外來務(wù)工人員，很多城市周邊農(nóng)民蓋的房子就是他們租房的來源。農(nóng)民用宅基地蓋房后進(jìn)行出租、出售，其相對低廉的價(jià)格對于平抑房價(jià)起到了很大的作用。但是對小產(chǎn)權(quán)房，國家一直不給明確的定論。我認(rèn)為這個問題的本質(zhì)是不尊重農(nóng)民宅基地的使用權(quán)。在宅基地上建設(shè)和開發(fā)商品房和租賃住房的政策應(yīng)進(jìn)行研究。

媒體評論員舒圣祥：毋庸諱言，作為行政手段的限購政策有一天會退出，但是時間顯然不是現(xiàn)在。而應(yīng)該等到全國個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)完成、保障房建設(shè)計(jì)劃全部落實(shí)到位的那一天。否則，調(diào)控剛見成效就放寬限購，必然使得所有調(diào)控努力都前功盡棄。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長任志強(qiáng)：現(xiàn)行的政策不會松動，房價(jià)不會崩盤；銀行提高首套房貸款利率是趁火打劫；北京市中心房價(jià)不會輕易下跌；降低房價(jià)要在增加供給的同時提高支付能力。

雖然，現(xiàn)行的政策已經(jīng)在市場上出現(xiàn)了許多不利影響，同時也開始影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的其他方面，比如建材的銷售下降和價(jià)格下降。所以中央政府提出為保宏觀經(jīng)濟(jì)要適度調(diào)整，但不一定對房地產(chǎn)放松管制。

而且，政府不會輕易放開限購措施的，放開限購措施是會用其他替代方式來轉(zhuǎn)換的，如增加交易稅，資本的利澤稅，房產(chǎn)稅等等手段。這樣的話就會避免下一輪房價(jià)的快速上漲。

因此，政策刺激度不會松動，房價(jià)也不會崩盤。但持續(xù)的行政干預(yù)一定會讓市場出現(xiàn)不可預(yù)料的現(xiàn)象。昨天人大常委會對保障金住房的質(zhì)詢中，政府已經(jīng)看到了政策中的很多不恰當(dāng)?shù)牡胤揭部吹搅诵姓深A(yù)對市場經(jīng)濟(jì)的破壞，也許他們會適度調(diào)整自己現(xiàn)有的政策。

知名財(cái)經(jīng)評論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀：限購令退場需要幾個前提條件：房價(jià)恢復(fù)平穩(wěn)，房地產(chǎn)泡沫處于可控的范圍之內(nèi)，貨幣泡沫被消化。房價(jià)恢復(fù)穩(wěn)定需要貨幣緊縮與稅費(fèi)調(diào)整，目前對房地產(chǎn)利率已經(jīng)實(shí)行單向提升，而整體貨幣泡沫用存款準(zhǔn)備金率儲存起來，并未被消化，稅費(fèi)政策尤其是房產(chǎn)稅廣泛推出尚需時日。

但我認(rèn)為，這些前提條件均不具備。被認(rèn)為是短期政策的限購令，作為急性退燒藥難以停用，也說明根據(jù)目前行政主導(dǎo)的體制，急性退燒藥的作用好于固本培元的中藥。目前取消限購令，無異于自取其敗，調(diào)控主導(dǎo)者自取其辱。等到有一天，房產(chǎn)稅可以順利推出了，中國的房地產(chǎn)市場改革也就成功了一半。

結(jié)語：就限購政策本身而言，除北上廣深等一線城市，絕大多數(shù)城市住房供應(yīng)短缺的歷史不再，限購政策失去了原來的意義。在這種情況下，筆者認(rèn)為很多城市完全可以光明正大地明確取消限購，讓市場真正發(fā)揮作用。無需偷偷摸摸，更無需叫停。“一日游”的滑稽鬧劇無論對政府的公信力，還是對房地產(chǎn)市場的健康，都是一種莫大的傷害。