房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格市場分析及房地產(chǎn)市場泡沫

■張 杰 ■江蘇省無錫市江南大學(xué)，江蘇 無錫 214122

1 影響房價(jià)的因素分析及數(shù)據(jù)收集

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，在研究諸多變量對(duì)另一個(gè)變量的影響時(shí)，我們可以有多種手段來分析，最常見的SPSS軟件分析、EXCEL回歸性分析、建立多元線性回歸模型、極差標(biāo)準(zhǔn)化處理等很多經(jīng)濟(jì)學(xué)或常規(guī)數(shù)據(jù)方法。

如下所示:東部地區(qū)各省份有關(guān)指標(biāo)

北京314 2914 73.9 83859 17400000 21202000 101.5 99 22417

天津986 760 730 974 40849 5041000 5711000 101 15476

上海558 626.5 1801 4064 91849 19060000 21613000 101 22808

江蘇1827 3981.3 1822 3810 84653 14228000 17249000 102 15248

浙江1311 730.6 1801 3549 70909 11222000 14149000 101 19954

從左到右影響因素為完成土地開發(fā)面積、待開發(fā)土地面積、土地購置面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)、商品住宅銷售額、商品房銷售額、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品零售價(jià)指數(shù)、城鎮(zhèn)具名人均家庭收入、城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)性支出。

從上面分析可以看出，北京、天津、上海、廣東、江蘇、浙江、福建等省份銷售因子相對(duì)于其他因子較高，說明一個(gè)事實(shí):在這些地區(qū)里，銷售行為做的比較好。同時(shí)，我們上述的省份中房地產(chǎn)價(jià)格較高的一個(gè)原因就是銷售費(fèi)用比較高，包括支付給我們員工的工資、土地出讓金、以及商家促銷費(fèi)用和按時(shí)繳納的稅款。

2 房地產(chǎn)住宅商品價(jià)格市場前景分析

(1)總體上看，商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)同比增度回落，新開工面積同比負(fù)增長。2012年，長三角、珠三角、和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅新開工面積均表現(xiàn)為負(fù)增長，指數(shù)分別是17.3%，15.2%，13.2%，其中，長三角地區(qū)商品住宅新開工面積負(fù)增長的速度、增長的幅度最大。

(2)綜合所搜集的資料，我們可以看出住宅商品價(jià)格市場發(fā)展的主要影響因素還有:經(jīng)濟(jì)增長回升力度有限、房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊、貨幣政策中的環(huán)境總體較好。

(3)發(fā)展的趨勢(shì):A.從人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來看，我國未來住房市場仍存在較大的剛性需求和改善性需求。作為樓市調(diào)控儲(chǔ)備政策之一，限購令在開年全國樓市一波反彈行情下快速擴(kuò)容。

(4)我們中國的樓市似乎遭遇到了這樣的一個(gè)怪圈，調(diào)控房價(jià)反而越調(diào)越高，剛性需求和投資性需求旺盛，低價(jià)攀高。

(5)我們的住房價(jià)格需求等不會(huì)因?yàn)檎恼{(diào)控而低潮。樓市雖然經(jīng)歷了不斷調(diào)控，它仍然如同一頭饑餓的野獸，瘋狂肆虐得吞食著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。

3 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)

名詞解釋:房地產(chǎn)泡沫:房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步持續(xù)上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者，隨著價(jià)格的不斷上漲和投機(jī)資本的持續(xù)增長，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

(1)是否泡沫可看銀行。銀行的政策和舉動(dòng)是金融投資市場的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)。投資者可以認(rèn)真思考一下，現(xiàn)在投資到房地產(chǎn)市場中的資金，大部分都是從銀行貸出來的，如果房價(jià)真的虛高，短期內(nèi)有大幅下跌的可能，銀行房貸還會(huì)積極嗎?

(2)是否泡沫看租售比。投資合理性在于回收期，年租金與房價(jià)的比例如果是1：15，這就意味著投資買房要15年才能夠回收。最近幾年，很多人都會(huì)有這樣的一種感覺，房屋的租金跟不上房價(jià)的上漲。于是很多專家便說出來“沒有人租房”、“有泡沫”等，還是那句話，房地產(chǎn)不同于股票，如果僅僅是為了出租，那么，獲利也太少了，也就勉強(qiáng)能追上CPI(價(jià)格消費(fèi)指數(shù))的增長，可以認(rèn)為是“泡沫”，不予考慮。但如果你本來就持有房產(chǎn)，把房產(chǎn)當(dāng)成個(gè)人財(cái)產(chǎn)、個(gè)人資產(chǎn)，那又何必太在意租金呢?這好比選擇基金一樣，不要太在意一時(shí)的漲跌，要把我們的眼光看得長遠(yuǎn)一些，看得高一些。

(3)任何一個(gè)資產(chǎn)的泡沫都有其形成和破滅過程，房地產(chǎn)泡沫也不例外?？v觀歷史上著名的房地產(chǎn)泡沫，其運(yùn)行過程可以分為六個(gè)階段:A房地產(chǎn)無泡沫理性漲價(jià)階段。在這個(gè)階段中，經(jīng)濟(jì)屬于周期回升的初期，投資和經(jīng)濟(jì)增長加快，居民收入提高，購買能力增強(qiáng)。B房地產(chǎn)泡沫的形成階段。在這個(gè)階段中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲一段時(shí)間以后，市場上部分人開始出現(xiàn)投機(jī)心理，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，于是開始加入買房者的隊(duì)伍中，市場人氣集聚.C.泡沫的非理性膨脹和惡化階段。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期得到實(shí)現(xiàn)之后，房地產(chǎn)會(huì)持續(xù)上漲的預(yù)期得以強(qiáng)化。D.泡沫的巔峰和突然破滅階段。政府部門開始意識(shí)到事態(tài)的嚴(yán)重性，往往會(huì)突然出臺(tái)強(qiáng)硬的調(diào)控政策。E信心崩潰和價(jià)格非理性下跌階段。F.市場平靜和價(jià)值回歸階段。

4 我的思考

為了抑制中國房地產(chǎn)泡沫，我想我們可以提出以下對(duì)策與建議:(1)改革土地出讓制度。我國土地出讓收益分配制度不合理，土地是我們房地產(chǎn)市場的一級(jí)市場，由國家壟斷，是我國房地產(chǎn)市場的源頭。我們可以:A重新調(diào)整土地出讓金利益分配機(jī)制，在個(gè)人、集體、地方政府及中央政府直接，在長期與短期直接建立一個(gè)有效地利益機(jī)制。B.足額安排支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足。(2)改革住房保障制度。我們的住房需要能夠容納人口增長、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。(3)調(diào)整房地產(chǎn)稅收制度。短期內(nèi):抑制投資需要;長期內(nèi):促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。(4)抑制外資流入房地產(chǎn)市場。(5)提高信息透明度、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場私自操縱行為。(6)加強(qiáng)監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

［1］朱會(huì)，北京市住宅價(jià)格影響因素分析［D］，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士論文，2013.9：8 －17.

［2］關(guān)玥，中國35個(gè)大中城市住宅價(jià)格差異研究，吉林大學(xué)碩士論文［D］2013.6.

［3］劉云，我國城市商品住宅價(jià)格影響因素研究［D］，武漢理工大學(xué)碩士論文，2005.10：3 －11.

［4］李木祥，《中國房地產(chǎn)泡沫研究》北京:中國金融出版社2007.3.