河南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基本思路及對策研究

郭 洪 濤

(商丘師范學院 經(jīng)濟與管理學院，河南 商丘 476000)

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，其不但能夠影響其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且能夠帶動工業(yè)化和城市化的進程。所以說，房地產(chǎn)業(yè)對地方政府而言十分重要。近年來，河南省房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從房產(chǎn)投資者的投資熱情中就可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。但是，河南省房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營效率較低，存在資源浪費的問題［1］。目前，隨著各級政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段日趨嚴厲，河南省房地產(chǎn)市場面臨的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，如何規(guī)避房地產(chǎn)市場中存在的風險，壓縮房地產(chǎn)市場中的泡沫，成為地方政府的首要任務(wù)。

一、河南省房地產(chǎn)市場存在的潛在威脅

(一)房產(chǎn)價格走勢可能出現(xiàn)地域性差異

以鄭州、洛陽等為代表的經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，房產(chǎn)價格上漲的速度將會加快。主要原因可以概括如下:首先，中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)已經(jīng)納入十二五發(fā)展規(guī)劃，今后若干年內(nèi)，鄭州將成為國內(nèi)外資本角逐的競技場，成為拉動中國經(jīng)濟增長的發(fā)動機。經(jīng)濟的發(fā)展必然增加大量的就業(yè)崗位，從而拉動對房地產(chǎn)的剛性需求。其次，鄭州將成為房地產(chǎn)投資的一塊熱土。一線城市和三、四線城市的地產(chǎn)資本將會游離。北京、上海等一線城市房地產(chǎn)價格上漲的空間已經(jīng)十分有限，投資的風險日趨加大。對較大的地產(chǎn)資本而言，選擇具有較大增值潛力的城市不失為規(guī)避風險的一種有效選擇。商丘、周口等經(jīng)濟較為落后地區(qū)的房價將會出現(xiàn)下降的趨勢或者上漲的速度將會減緩。由于受到地方人民收入水平的限制和地方政府緊縮貨幣政策的影響，這些地區(qū)的開發(fā)商將會面臨激烈的市場競爭。經(jīng)濟實力雄厚，開發(fā)高檔小區(qū)住房的開發(fā)商將能夠在市場競爭中打敗競爭對手。而經(jīng)濟實力較弱，開發(fā)小區(qū)檔次較低，規(guī)模較小的開發(fā)商將會面臨較大的資金周轉(zhuǎn)壓力，降價銷售對他們而言是一種最為理智的選擇。從開發(fā)商的數(shù)量來看，三四線城市的中小型開發(fā)商數(shù)量較多，實力較強的開發(fā)商較少。所以說，在綜合力量的作用之下，商品房的市場價格會出現(xiàn)疲軟的現(xiàn)象?？傊慨a(chǎn)價格的過高與過低對經(jīng)濟的發(fā)展來說，都不是一件好事情。

(二)房地產(chǎn)投資的熱情并不會理性地減弱

近年來，房地產(chǎn)市場成為了資本競相角逐的競技場，房地產(chǎn)價格得到了前所未有的快速增長。國家為了使房產(chǎn)價格回歸理性，出臺了各種抑制房價上漲的信貸政策、限購政策、稅收政策等。但是，實踐已經(jīng)充分證明，房產(chǎn)價格并沒有得到有效抑制，反而出現(xiàn)了越調(diào)越高的奇怪現(xiàn)象。究其原因，可以概括為如下幾點:第一，從宏觀環(huán)境說，政府投資是拉動中國經(jīng)濟持續(xù)增長的一個重要因素，而房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中的一個重要板塊。為了獲得穩(wěn)定的財政收入，地方政府往往沒有根本動力從房地產(chǎn)投資中抽身。第二，從微觀環(huán)境來說，房地產(chǎn)業(yè)的低風險和高回報率，使得投資人紛紛選擇房地產(chǎn)業(yè)進行投資。目前，全民投資房地產(chǎn)的境況已經(jīng)基本形成。第三，從現(xiàn)實環(huán)境來說，為了實現(xiàn)中部崛起的發(fā)展戰(zhàn)略，政府批準了中原經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃，河南省區(qū)位優(yōu)勢顯著，對中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)至關(guān)重要。全國各地乃至全世界的知名企業(yè)競相進駐鄭州、洛陽等城市，這必將帶來新一輪房地產(chǎn)價格的上漲。在這些因素的共同作用之下，投資房地產(chǎn)的熱情不會減弱，如果控制不好，很可能出現(xiàn)失控的局面。

(三)地方政府和中央政府的“利益沖突”很難根本解決

房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策都是由中央政府首先發(fā)起，然后由地方政府貫徹執(zhí)行。目前，地方政府是否有意愿遵守中央政府的調(diào)控政策值得商榷。為了拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展，為了維持或加大地方政府的財政資金，土地財政成為地方政府獲得收入的一個重要工具，同時也是政府償還貸款的主要收入來源［2］。土地出讓金是商品房價格的一個重要組成部分，在推動房價上漲的因素中，不斷上漲的土地出讓金是一個主要原因。按照這個邏輯，中央政府針對房地產(chǎn)價格的調(diào)控實際上觸及了地方政府的核心利益。另外，地方經(jīng)濟的增長主要靠投資拉動，而房地產(chǎn)投資就是其中一個比較重要的板塊。抑制房價會降低房地產(chǎn)投資的積極性，進而會影響到地方經(jīng)濟的增長速度。而GDP 的規(guī)模和增長速度是衡量地方政府官員政績的一個核心指標。所以說，在政府官員政績考核標準改變之前，地方政府是沒有對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控的積極性的。

二、促進河南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基本思路

(一)以建立“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的判斷標準”為前提

要對宏觀經(jīng)濟或地方經(jīng)濟作出是否健康發(fā)展的判斷，必須首先建立“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的判斷標準”，否則，不論是中央政府還是地方政府，對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)都不具有科學性，這種調(diào)節(jié)市場的方式只會增加房地產(chǎn)市場運行的變數(shù)，增加房地產(chǎn)市場的運行風險。房地產(chǎn)價格高并不一定需要調(diào)控，房地產(chǎn)價格低并不意味著不需要調(diào)控。當前，中央政府或地方政府針對房產(chǎn)價格的調(diào)控出現(xiàn)了“越調(diào)越高”的奇異現(xiàn)象，這可能就是“頭疼治頭、腳疼治腳”的治療理念導(dǎo)致的不良反應(yīng)。中國建設(shè)部曾經(jīng)根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國辦發(fā)明電［2005］8 號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)［2005］26 號)的精神，把中國住宅市場健康運行的標準概括為“住房總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”。這個運行標準過于籠統(tǒng)，只能停留在口號層面，缺乏可實施性。國內(nèi)學者陳多長從產(chǎn)出角度(房地產(chǎn)業(yè)是否與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)增長)、投入角度(房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資是否協(xié)調(diào)增長)和財政收入角度(房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)財政收入與財政總收入關(guān)系是否協(xié)調(diào))三個方面，設(shè)計了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標準［3］。雖然此標準的可操作性得到了較大提高，很多指標可以量化，可以進行實證分析，但是對指導(dǎo)地方房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展仍缺乏針對性。河南省可以根據(jù)自身在全國房地產(chǎn)市場中所處的位置，結(jié)合自身房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特性，設(shè)計河南省房地產(chǎn)業(yè)健康的判斷標準。比如說，筆者認為應(yīng)把住房分配比例(剛性需求者與投資者手中住房的比例)列入房地產(chǎn)業(yè)健康的判斷標準，這更能反映商品房市場中存在的問題。

(二)以調(diào)控土地價格和商品房價格為根本目標

對商品房價格進行調(diào)控，主要是因為房價上漲的速度遠遠高于收入水平的提高速度，住房價格的高漲使剛性需求者難以承受。實踐已經(jīng)充分證明，投資者在拉動房價上漲方面起著至關(guān)重要的作用。為了使投機者遠離房地產(chǎn)市場，必須壓縮投資者的利潤空間，從而達到調(diào)控房地產(chǎn)價格的根本目的。目前，政府出臺的提高二套房首付比例、緊縮銀根等調(diào)控政策就是針對投機者所作出的政策調(diào)整。投機因素只是影響房地產(chǎn)價格的一個因素而已，土地價格作為商品房的一個基本生產(chǎn)要素，在商品房價格上漲過程中起著推波助瀾的作用。地方政府為了提高財政收入，故意提高出讓金。據(jù)國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年全國土地出讓收入總金額達4.1 萬億元，而2013年全國公共財政收入12 萬億，土地收入就占了全國財政收入的33%左右［4］。

(三)以轉(zhuǎn)變政府職能為基本推動力

從全能型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變一直是政府改革的根本目標。如何使地方政府的盈利性目標向公益性目標轉(zhuǎn)變，如何限制地方政府官員的行政權(quán)力是一個亟待解決的重大問題。一些地方政府官員為了自身政績，拉動地方經(jīng)濟的增長，利用行政權(quán)力，干預(yù)市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。有的地方自定優(yōu)惠政策，違規(guī)減免稅費。有的地方以招商引資優(yōu)惠政策的名義，向企業(yè)返還稅款，有的地方違規(guī)減免房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，有的地方違規(guī)減免、返還土地出讓金，違規(guī)出讓金高達10 億元［5］。低價拿地、高價賣地已經(jīng)成為很多地方政府贏取財政資金的一套有效途徑。為了改變當前的現(xiàn)狀，必須對開發(fā)土地的總量進行有效控制，出讓土地嚴格按照招、拍、掛的程序執(zhí)行。為了達到這個目標，必須對地方行政領(lǐng)導(dǎo)的考核制度進行改革，使地方領(lǐng)導(dǎo)擔負起對土地市場和房地產(chǎn)市場監(jiān)管應(yīng)盡的基本責任。

三、促進河南省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的方案設(shè)計

(一)建立長效的宏觀調(diào)控機制

要抑制過快增長的房價，中央政府和地方政府應(yīng)共同努力，中央政府應(yīng)針對全國房地產(chǎn)形勢出臺宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控政策，地方政府應(yīng)結(jié)合自己地區(qū)的實際情況制定房地產(chǎn)調(diào)控的具體方案。目前，北京市、天津市、廣州市等地區(qū)已結(jié)合中央調(diào)控政策出臺了地區(qū)性的調(diào)控政策。鄭州應(yīng)該結(jié)合中央制定的財稅政策和信貸政策，效仿發(fā)達地區(qū)的做法出臺有針對性的調(diào)控政策，建立長效的宏觀調(diào)控機制，堅持房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不動搖。

(二)深化改革分稅制度

在現(xiàn)有的分稅制財政體制下，地方政府的財政收入能力大幅度降低，僅僅依靠上級財政的轉(zhuǎn)移支付很難維持地方政府的財政支出，入不敷出成為地方政府財政收支的基本現(xiàn)狀。為了解決這個問題，地方政府往往通過發(fā)行地方債的方式緩解支出的壓力，為了解決日益增加的債務(wù)，緩解資金緊張，出售土地，提高土地出讓金成為地方政府最快且最有效的解決方式。土地出讓金是地方政府一個最主要的資金來源。為了緩解這種局面，中央政府應(yīng)該擴大稅收返還范圍和比例，并且賦予地方政府相對較多的獲取財政收入的權(quán)力，使地方政府能夠準確預(yù)計到獲得現(xiàn)金流的時間和數(shù)量，減少地方政府日常運轉(zhuǎn)中的風險。

(三)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)

此處所指投資結(jié)構(gòu)不僅包括政府的財政投資結(jié)構(gòu)，還包括普通居民的投資趨向。房地產(chǎn)業(yè)作為固定資產(chǎn)投資的一個著力點，確實能拉動經(jīng)濟的快速增長。但是，實踐已經(jīng)充分證明，任何一個城市或地區(qū)以投資拉動經(jīng)濟增長的方式都是不可持續(xù)的，而且還會產(chǎn)生一系列負面問題。地方政府應(yīng)開拓多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，培植新的稅源，從而擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的長期依附。中國的市場經(jīng)濟體制改革已經(jīng)進行了三十多年，普通百姓形成了以市場為導(dǎo)向的理性思維模式，在風云變幻的市場環(huán)境中，他們要保證自己財產(chǎn)的保值增值，必然選擇風險較低，回報率較高的行業(yè)。居民可以投資股票、基金、期貨、商業(yè)等，但是，大家都了解這些行業(yè)的市場行情，資本市場較不發(fā)達并且極不規(guī)范，股票、基金和期貨市場風險較大，投資和收益不成正比。政府應(yīng)努力規(guī)范證劵市場、降低經(jīng)營實業(yè)的進入門檻、制定完善的市場規(guī)章制度，這樣地方政府才能引導(dǎo)居民的投資趨向多元化。

(四)改變地方政府的政績考核標準

政府尤其是地方政府能夠并且應(yīng)當在調(diào)控房產(chǎn)價格上漲方面發(fā)揮積極作用。要成功發(fā)揮政府的作用，必須改變原有的追求過高GDP 的政府績效考核標準，否則很難減緩地方政府轉(zhuǎn)讓土地的速度，很難降低土地出讓金的價格。當政府把“節(jié)能減排”作為政績考核標準時，可持續(xù)發(fā)展政策得到了前所未有的關(guān)注，并且得到了認真的落實。如果把“房價”作為一個核心指標納入政府政績考核體系，過快增長的房價定能得到有效抑制。地方政府應(yīng)努力做好以下幾點:首先，必須切實保護18 億畝的耕地紅線。河南省位于中原腹地，被稱為“天下糧倉”。如果一味地為了過高的土地出讓金，而盲目加快土地的出讓速度，很可能嚴重威脅國家的糧食戰(zhàn)略安全。其次，地方政府可以與開發(fā)商合作，共同開發(fā)房地產(chǎn)。

(五)加大保障性住房供應(yīng)力度

保障性住房指的是政府為中低收入困難家庭提供的限定價格、標準或租金的廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價房等。目前，保障性住房建設(shè)已經(jīng)納入省政府的工作計劃。保障性住房的供應(yīng)可以緩解剛性需求帶來的房價上漲的壓力，在構(gòu)建保障性住房供應(yīng)體系的過程中，政府應(yīng)努力做好以下幾點:首先，地方政府應(yīng)努力轉(zhuǎn)變消費者的住房觀念，改變原有買房而不租房的偏好。其次，住房的分配應(yīng)科學合理，使保障性住房分配到真正需要房子的人手里，真正起到保障作用。在中央政府和地方政府的共同作用之下，河南省的住房保障體系必將順利構(gòu)建，中國老百姓“老有所居”的夢想必將實現(xiàn)。

［1］李樹明，徐衛(wèi)濤.基于省際視角的中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營效率研究［J］.求索，2012(8).

［2］張淑霞，車巧怡.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題研究——以吉林省長春市為例［J］.吉林金融研究，2011(6).

［3］陳多長.房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的判斷標準［J］.中國房地產(chǎn)，2009(7).

［4］陳青.地方患上土地依賴癥:沒土地資源談發(fā)展難想象［EB/OL］.http://www.zj.xinhuanet.com/finance.2014－02－23.

［5］河南多地土地遭空手套走，近10 億出讓金違規(guī)［EB/OL］.http://money.163.com/12/0728.2012－07－28.