轉(zhuǎn)型企業(yè)的劃撥地如何進(jìn)行出讓

□許麗麗

案 例

二十世紀(jì)八九十年代存在著許多集體企業(yè)和國營企業(yè)，這些企業(yè)用地性質(zhì)大多都是劃撥地。企業(yè)改制轉(zhuǎn)型后，變?yōu)楣煞葜苹蚱渌?jīng)營性企業(yè)，由于歷史原因，企業(yè)土地性質(zhì)仍保留著國有劃撥性質(zhì)，未辦理土地變更登記。如今，這些改建后的企業(yè)申請辦理用地手續(xù)，作為國土部門該如何進(jìn)行出讓？

分 析

如果將此類用地推向市場，公開招拍掛，很可能被其他單位競得，如此一來，這些企業(yè)有可能就不存在了，這是國土部門，也是申請用地企業(yè)不愿意看到的結(jié)果。

根據(jù)土地管理法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，該類地不需要重新招拍掛，可以采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，運(yùn)用好國土新政，為該類地協(xié)議出讓找準(zhǔn)法律依據(jù)。

根據(jù)《中華人民共和國國有土地劃撥決定書》第五條“土地使用者組建或改組、改制為股份有限公司、有限責(zé)任公司和股份合作制合伙制企業(yè)涉及本項(xiàng)劃撥土地的，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定重新辦理土地有償使用手續(xù)”和《劃撥用地目錄》第四條“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用”的規(guī)定，對該類企業(yè)重新辦理有償使用手續(xù)無可非議。

國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（以下簡稱《通知》）中明確要求:“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采取協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)?！边@一規(guī)定，無疑為此類地進(jìn)行協(xié)議出讓判了死刑。但該《通知》又同時(shí)規(guī)定:“2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途申請補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式”，這一規(guī)定又間接說明了采取協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)應(yīng)滿足原劃撥土地使用權(quán)人繼續(xù)使用土地并且未改變土地用途這個(gè)條件。該類企業(yè)用地完全符合上述協(xié)議出讓的這個(gè)條件，這又為該類地能夠進(jìn)行協(xié)議出讓投射了曙光。

國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》第四條第三款規(guī)定了五種可以采取協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的情形，其中之一就是“原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外”；第六條第一款也規(guī)定，原劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的條件之一是不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規(guī)劃的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)。這也與《通知》中原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途的規(guī)定是一致的。即屬歷史遺留、國有劃撥性質(zhì)、未改變土地用途，且已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門規(guī)劃許可的，完全符合協(xié)議出讓的條件。

現(xiàn)在，對該類土地進(jìn)行協(xié)議出讓是無可非議了，但是《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十七條指出，經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，所以對該類地進(jìn)行協(xié)議出讓的同時(shí)，要補(bǔ)繳土地出讓金，進(jìn)行有償使用。

根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》的規(guī)定，應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額＝擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場價(jià)格。