房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目不確定性分析應(yīng)用研究

岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽 111000)

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目不確定性分析應(yīng)用研究

岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽 111000)

結(jié)合實(shí)際案例，對盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析三種不確定性分析方法在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中的應(yīng)用進(jìn)行了探討，研究了不確定性因素及其變化對評價(jià)指標(biāo)的影響，為項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供了依據(jù)。

房地產(chǎn)，開發(fā)，不確定性分析，風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，大量的數(shù)據(jù)來自于預(yù)測、估算，一定程度上存在不確定性，為了準(zhǔn)確分析不確定性因素變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，評估出項(xiàng)目可能會承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的同時(shí)應(yīng)進(jìn)行不確定性分析，提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)行科學(xué)的投資決策。

1 不確定性分析原理

1.1 不確定性分析的方法

不確定性分析主要有盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

1)盈虧平衡分析。盈虧平衡分析是指通過計(jì)算項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年的盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，分析項(xiàng)目成本、收入之間的平衡關(guān)系，判斷項(xiàng)目對產(chǎn)品在數(shù)量上變化的適應(yīng)能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

盈虧平衡點(diǎn)可以通過公式計(jì)算，也可通過盈虧平衡圖分析。盈虧平衡點(diǎn)有兩種表達(dá)方式，即生產(chǎn)能力利用率和產(chǎn)量，計(jì)算公式如下：

其中，CF為年固定成本；CV為年可變成本；P為年?duì)I業(yè)收入；T為年?duì)I業(yè)稅金及附加。

其中，CF為年固定成本；CV為單位產(chǎn)品可變成本；p為單位產(chǎn)品價(jià)格；t為單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加。

2)敏感性分析。敏感性分析是指通過分析不確定性因素變化對財(cái)務(wù)或經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，計(jì)算出敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)，進(jìn)而找出最為敏感的影響因素。一般情況下只進(jìn)行單因素敏感性分析。通過使用敏感性分析表和敏感性分析圖計(jì)算敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)的辦法來確定敏感性影響因素。

3)概率分析。概率分析是指使用概率技術(shù)研究預(yù)測各種不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對投資項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響程度的一種定量分析方法。

1.2 項(xiàng)目不確定性分析的影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定因素主要來自建造成本、銷售價(jià)格、開發(fā)周期及貸款利率等，這些因素的變化在很大程度上影響實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

2 不確定性分析的實(shí)例應(yīng)用

2.1 項(xiàng)目概況

JDC房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于遼陽市河?xùn)|新城起步區(qū)，太子河右岸，行政區(qū)劃屬于太子河區(qū)。距離外環(huán)線2 km，距離沈大高速公路入口約11 km，距離火車站5 km，距離老城區(qū)市級商業(yè)中心約5 km，距離河?xùn)|新城市級行政中心約1.5 km。規(guī)劃總用地面積50.72萬m2，居住用地面積38.41萬m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規(guī)劃用途為居住小區(qū)，土地使用年限為70年。周邊配套設(shè)施已基本完善。經(jīng)測算，開發(fā)成本費(fèi)用為143 728.85萬元，建設(shè)投資為136 207.52萬元，銷售費(fèi)用為7 740.88萬元，總銷售收入為193 522萬元，銷售稅金及附加為10 643.71萬元。

2.2 盈虧平衡分析

本項(xiàng)目采用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(%)進(jìn)行分析，假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)。盈虧平衡分析如圖1所示。

1)計(jì)算固定成本。

固定成本為扣除銷售費(fèi)用后的全部成本費(fèi)用：143 728.85-7 740.88=135 987.97萬元。

2)計(jì)算可變成本。

本項(xiàng)目的可變成本就是銷售費(fèi)用，為7 740.88萬元。

3)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP(%)。

BEP(%)=135 987.97÷(193 522-7 740.88-10 643.71)=77.65%。

可知，當(dāng)住宅銷售率為77.65%時(shí)，住宅全部投資利潤為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率不大于70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是可以接受的。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為77.65%，高于70%，風(fēng)險(xiǎn)程度較高。

2.3 敏感性分析

影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的不確定性因素主要是開發(fā)成本、銷售價(jià)格、銷售率和建設(shè)經(jīng)營期。根據(jù)對市場的預(yù)測，此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生波動(dòng)變化可能性最大的是建設(shè)投資和銷售價(jià)格。因而，該項(xiàng)目敏感性分析選取所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV作為評價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)10%，20%和建設(shè)投資上下波動(dòng)10%，20%時(shí)FNPV的變化情況。計(jì)算結(jié)果詳見表1和圖2。

表1 敏感性分析

從表1可以看出，當(dāng)其他因素均不發(fā)生變化時(shí)，銷售收入每下降10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降80.58%；投資額每增加10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降63.76%。因此，本項(xiàng)目最為敏感因素為銷售收入。

由圖2所示可知，用幾何方法求解銷售收入的臨界值：

29 666.97∶16 428.99=(X+10%)∶X。

X=(16 428.99×10%)÷(29 666.97-16 428.99)=0.124 1=12.41%。

該項(xiàng)目的銷售收入臨界值為-12.41%，即最多下浮12.41%。

同理求解建設(shè)投資的臨界值：

26 903.59∶16 428.99=(X+10%)∶X。

X=(16 428.99×10%)÷(26 903.59-16 428.99)=0.156 8=15.68%。

該項(xiàng)目建設(shè)投資的臨界值為15.68%，即最多上漲15.68%。

由圖2可知，銷售收入是最為敏感的因素。

除了銷售價(jià)格對該項(xiàng)目影響較大外，工期因素和投資額對本項(xiàng)目的影響也應(yīng)該引起注意。工期延誤將直接導(dǎo)致資金不能按時(shí)回收，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率會下降，投資回收期也會大大延長，項(xiàng)目的形象、信譽(yù)都將影響，還要進(jìn)行違約賠償。

2.4 概率分析

概率分析一般是計(jì)算投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值及其分布狀況和凈現(xiàn)值不小于0時(shí)的累計(jì)概率。

E(x)=9 683.00×0.2+40 767.35×0.3+36 819.44×0.3+13 630.92×0.2=22 142.73萬元。

σ=11 728.05萬元。

U=σ/E(x)=52.97%。

計(jì)算出的累計(jì)概率值越大，說明項(xiàng)目能夠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小，該項(xiàng)目的期望值為22 142.73萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變異系數(shù)為52.97%，小于行業(yè)的70%，說明該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍內(nèi)。

2.5 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

1)工期控制：在充分考慮到當(dāng)?shù)貧庀髼l件下采用科學(xué)的方法編制工程進(jìn)度計(jì)劃，確保工期盡最大可能不受天氣的影響。加強(qiáng)管理，嚴(yán)守工程進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格監(jiān)理。2)合理投資決策：管理層的決策要根據(jù)市場情況，進(jìn)行科學(xué)合理的民主決策，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。3)戶型設(shè)計(jì)與建筑面積：建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，要根據(jù)市場變化做出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，做好工程建設(shè)規(guī)劃。4)加強(qiáng)樓盤營銷工作。5)降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3 結(jié)語

通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，充分考慮了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析中所采用的數(shù)據(jù)的估算影響因素，分析出不確定性因素及其變化對評價(jià)指標(biāo)的影響，為項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供依據(jù)，有利于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和決策，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供依據(jù)。

[1] 陳鍵飛.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究[J].中國西部科技，2005(5)：25-27.

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[3] 于立君.論房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究[J].長春工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2004(5):28-29.

[4] 巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國外建材科技，2006(5)：35-36.

Applicationresearchofuncertaintyanalysisforrealestatedevelopmentproject

YUEJing-feng

(LiaoningVocationalCollegeofBuilding,Liaoyang111000,China)

Combining with actual cases, the paper explores the application of three uncertainty analysis methods including profit-loss balance analysis, sensitivity analysis and probability analysis in real estate development project, and studies the impact of uncertainty factors and its alteration upon evaluation indicators, which has provided some guidance for avoiding project risks.

real estate, development, uncertainty analysis, risk

1009-6825(2014)33-0232-02

2014-09-18

岳井峰(1979- )，男，講師，工程師

F293.3

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