棲息式養(yǎng)老項(xiàng)目的可行性研究初探

楊 榮 旋

(桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院，廣西 桂林 541004)

棲息式養(yǎng)老項(xiàng)目的可行性研究初探

楊 榮 旋

(桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院，廣西 桂林 541004)

研究了A市發(fā)展棲息式養(yǎng)老項(xiàng)目的可行性，并以A市發(fā)展棲息式養(yǎng)老項(xiàng)目為背景對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)需求、目標(biāo)顧客定位、區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況等多個(gè)方面進(jìn)行了分析，表明在A市發(fā)展棲息式養(yǎng)老項(xiàng)目是對(duì)我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老發(fā)展模式的一種有益探索。

可行性研究，棲息式養(yǎng)老，養(yǎng)老養(yǎng)生

0 引言

我國(guó)作為世界第一人口大國(guó)，隨著老齡人口占人口總數(shù)比重逐步提高，人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益凸顯。由于我國(guó)長(zhǎng)期推行計(jì)劃生育政策，人口出生率逐年下降，并且社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，醫(yī)療和生活條件的改善，人口死亡率也逐年下降，盡管目前開(kāi)始實(shí)行單獨(dú)二胎政策，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，老齡人口占人口總數(shù)比重逐步提高的趨勢(shì)不會(huì)改變。如果按照聯(lián)合國(guó)判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，1999年我國(guó)就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)。根據(jù)2009年的人口統(tǒng)計(jì)，我國(guó)60歲以上和80歲以上老齡人口占人口總數(shù)的比重分別達(dá)到12.5%和11.4%；并且我國(guó)人口基數(shù)大，60歲以上和80歲以上老齡人口絕對(duì)數(shù)量達(dá)到1.67億和1899萬(wàn)，形成了一個(gè)龐大的社會(huì)群體，同時(shí)還存在高齡化、空巢化、增長(zhǎng)快的明顯趨勢(shì)。因此構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老體系，推進(jìn)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)勢(shì)在必行[1，2]。

1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景

目前，我國(guó)老年人口正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，按照這一趨勢(shì)，民政部預(yù)計(jì)，2015年、2020年我國(guó)老齡人口占人口總數(shù)比例將分別達(dá)到15%和18%；絕對(duì)數(shù)量將分別達(dá)到2.15億和2.43億。由于我國(guó)尚未建立完善的社會(huì)保障制度，城鄉(xiāng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距大，在“未富先老”的背景下，加快建設(shè)我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系已迫在眉睫。國(guó)務(wù)院《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要(草案)》明確提出了“全面做好人口工作,大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù),積極應(yīng)對(duì)人口老齡化?！?011年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中進(jìn)一步提出“加快建立健全老年人社會(huì)服務(wù)體系”，建設(shè)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略的層面。為此國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)批準(zhǔn)建立37個(gè)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)區(qū)域，A市成為首批試點(diǎn)區(qū)域之一，試點(diǎn)方向?yàn)樯鷳B(tài)旅游、社會(huì)化養(yǎng)老、商務(wù)會(huì)展。A市也是唯一一個(gè)將社會(huì)化養(yǎng)老作為此次服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)申報(bào)方向的城市[1，2]。

2 市場(chǎng)需求分析

2.1 養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變催生多元化的養(yǎng)老服務(wù)需求

居家養(yǎng)老是我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老生活方式。計(jì)劃生育政策的長(zhǎng)期推行，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，以及農(nóng)村青壯年人口大量進(jìn)城務(wù)工，大量城市人口的異地就業(yè)，使得家庭規(guī)模日益縮小，目前戶(hù)均規(guī)模僅為3.16人，同時(shí)老年空巢家庭比例不斷上升，已經(jīng)成為了一種社會(huì)常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，老年空巢家庭比例城市已達(dá)到49.7%，農(nóng)村達(dá)到38.3%。經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展所導(dǎo)致的生活節(jié)奏的加快，青壯年人口面臨的各種工作和生活壓力大增，同時(shí)家庭規(guī)模的小型化，家庭養(yǎng)老功能逐步弱化，養(yǎng)老模式發(fā)生了極大改變。由于我國(guó)的社會(huì)保障制度不完善，以政府投入為主的養(yǎng)老體系所覆蓋的范圍和提供的服務(wù)，長(zhǎng)期以來(lái)十分有限，從而提出了對(duì)社區(qū)服務(wù)型居家養(yǎng)老模式的新需求。并且經(jīng)濟(jì)社會(huì)的結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生了不同層次、不同需要的養(yǎng)老模式需求，逐步形成以家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等多種養(yǎng)老模式相結(jié)合的綜合養(yǎng)老服務(wù)體系，市場(chǎng)化養(yǎng)老將逐漸成為養(yǎng)老服務(wù)重要組成部分[1，2]。

2.2 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

通過(guò)分析人口老齡化演變過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)：我國(guó)人口老齡化是政策性老齡化，西方發(fā)達(dá)國(guó)家則是自然老齡化，我國(guó)人口老齡化演變過(guò)程與西方發(fā)達(dá)國(guó)家存在根本性的差異。我國(guó)人口老齡化的演變過(guò)程總體上可以分為3個(gè)階段[1]。

1982年～2000年為人口老齡化過(guò)渡階段。此階段60歲以上老齡人口的增長(zhǎng)率為3.02%，高于自然人口年均增長(zhǎng)率1.47%。老齡人口占人口總數(shù)比例由7.64%增加到10.71%；老齡人口絕對(duì)數(shù)量由7 664萬(wàn)增長(zhǎng)到1.34億[1]。

2000年～2025年為人口老齡化發(fā)展階段。此階段是人口老齡化快速發(fā)展期，老齡人口占人口總數(shù)比例由10.71%增加到19.34%；老齡人口絕對(duì)數(shù)量由1.34億增加到2.84億。與2000年過(guò)渡階段老齡人口絕對(duì)數(shù)量相比翻兩番多[1]。

2025年～2055年為人口老齡化高峰階段。此階段是人口老齡化高峰期，老齡人口占人口總數(shù)比例由19.34%增加到30%；老齡人口絕對(duì)數(shù)量由2.84億增加到4.4億[1]。

由此可以看出，社會(huì)化養(yǎng)老巨大的市場(chǎng)空間和前景為項(xiàng)目提供了絕佳的發(fā)展契機(jī)。

2.3 市場(chǎng)定位

老年人養(yǎng)老方式的選擇的主要因素取決于消費(fèi)層次和自理能力，因此養(yǎng)老目標(biāo)市場(chǎng)的劃分可以依據(jù)這兩個(gè)指標(biāo)粗略的細(xì)分三個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)[3]。即：

1)福利性、保障性的養(yǎng)老市場(chǎng)：目標(biāo)群體主要針對(duì)收入水平低、自理能力基本喪失的老年人群體；2)家庭養(yǎng)老市場(chǎng)：目標(biāo)群體主要針對(duì)具有中等收入水平、具有一定自理能力的老年人群體；3)高端養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)：目標(biāo)群體主要針對(duì)高收入水平、具有自理能力的老年人群體。

A市棲息式養(yǎng)老定位于居家養(yǎng)老和高端養(yǎng)老社區(qū)之間，即“在高端社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)支持下的居家養(yǎng)老”，本項(xiàng)目以全方位、專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、社會(huì)化的特點(diǎn)主要服務(wù)于中高端消費(fèi)群體。目標(biāo)群體定位如圖1所示。

3 項(xiàng)目的區(qū)位與資源分析

3.1 區(qū)位分析

A市地處我國(guó)東南部沿海地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是東南部重要的港口城市。毗鄰部珠三角沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、東部長(zhǎng)三角沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，以及中部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。A市高鐵貫通南北，擁有國(guó)家重要的國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)，國(guó)際航運(yùn)港口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)一方面使A市的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠向周邊地區(qū)輻射，另一方面，也有利于吸引周邊養(yǎng)老人員向A市集聚。

3.2 資源分析

A市具有得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，是濱海生態(tài)名城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。多年來(lái)，A市追求經(jīng)濟(jì)社會(huì)與自然的和諧發(fā)展，自然生態(tài)環(huán)境得以有效保護(hù)。為近一步提升生態(tài)環(huán)境，完善城市功能，提升城市品位，其生態(tài)和人文居住環(huán)境得到了明顯改善。A市風(fēng)景優(yōu)美，是我國(guó)旅游對(duì)外開(kāi)放最早的地區(qū)，著名旅游目的地城市。A市的旅游在國(guó)內(nèi)外享有很好的口碑，已經(jīng)成為一種品牌，旅游業(yè)也是A市最具城市優(yōu)勢(shì)、最具品牌效應(yīng)、最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力和最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。A市歷史文化悠久，是我國(guó)著名的歷史文化名城。A市有著豐富、深厚的文化底蘊(yùn)，A市的地域特色、歷史文化和民族文化，使A市變得更加神奇和富有吸引力。

3.3 氣候條件

A市地處我國(guó)東南部沿海屬亞熱帶比較典型的海洋性季風(fēng)氣候，溫暖而濕潤(rùn)，日照充足，雨量充沛，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒；全年平均溫度為21.2 ℃，平均最高溫度為24.5 ℃，平均最低溫度為18.7 ℃，極端最高溫度38.4 ℃，極端最低溫度2 ℃；年最冷月平均溫度在13 ℃以上，全年無(wú)霜。海水表層年最低溫度為10 ℃，最高為31.5 ℃，年平均溫度為20.7 ℃～21.6 ℃。四季季相變化頗有規(guī)律：春季季風(fēng)由東北轉(zhuǎn)偏南，由冷轉(zhuǎn)暖，雨水增多；夏季有海風(fēng)和雷雨的調(diào)劑，給熱天帶來(lái)涼意，時(shí)有臺(tái)風(fēng)；秋季少雨多晴；冬季有東北季風(fēng)，冷而不寒。優(yōu)越的氣候條件使A市成為頤養(yǎng)天年的最佳居所，是我國(guó)最早的養(yǎng)生休養(yǎng)勝地之一。

4 項(xiàng)目投資分析

4.1 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目以A市為中心向全國(guó)及全球延伸、輻射。項(xiàng)目規(guī)劃用地20.36萬(wàn)m2，總建筑面積17.7萬(wàn)m2，綠化面積5.35萬(wàn)m2，水域面積2.81萬(wàn)m2，總?cè)莘e率0.87，建筑密度15%。項(xiàng)目立足于異地

“棲息式”社會(huì)化養(yǎng)老目標(biāo)群體的實(shí)際需求，打造集居住、養(yǎng)生、醫(yī)療護(hù)理、旅游、休閑、度假、文化娛樂(lè)、康復(fù)為一體的綜合性現(xiàn)代化頤養(yǎng)中心，致力成為東南沿海地區(qū)理念先進(jìn)、檔次規(guī)格高、服務(wù)設(shè)施全、服務(wù)水平高的高端生態(tài)養(yǎng)老家園。建設(shè)A市運(yùn)作市場(chǎng)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、管理科學(xué)化的社會(huì)化養(yǎng)老示范基地。

4.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

1)盈利能力分析。

根據(jù)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行綜合考察分析，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的分析與計(jì)算結(jié)果如下。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV：所得稅前13 177萬(wàn)元；所得稅后3 134萬(wàn)元。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR：所得稅前為15.7%；所得稅后為12.9%。

項(xiàng)目投資回收期：所得稅前為9.38年；所得稅后為10.53年。

2)敏感性分析。

根據(jù)對(duì)投資項(xiàng)目的綜合分析，涉及項(xiàng)目投資預(yù)期收益的主要影響因素包括：經(jīng)營(yíng)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本等。針對(duì)《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》的評(píng)價(jià)指標(biāo)，以主要影響因素±10%變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度進(jìn)行分析。結(jié)果表明，投資和收入是比較敏感的影響因素；但當(dāng)其變化為-10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍高于基準(zhǔn)收益率(12%)。表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

根據(jù)上述財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)結(jié)果，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零、投資回收期小于基準(zhǔn)投資回收期、項(xiàng)目總投資收益率大于基準(zhǔn)利潤(rùn)率，表明項(xiàng)目盈利能力性可接受。敏感性分析表明，項(xiàng)目建設(shè)投資的變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響較為敏感，需要在建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)建設(shè)成本的控制。

5 結(jié)語(yǔ)

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會(huì)人口老齡化所形成的集生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的新興綜合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)。對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決就業(yè)以及社會(huì)的穩(wěn)定與和諧等方面具有重要作用，是一個(gè)極具經(jīng)濟(jì)價(jià)值和開(kāi)發(fā)潛力的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。A市棲息式養(yǎng)老結(jié)合本市的區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)順應(yīng)了這種發(fā)展趨勢(shì)，是對(duì)十二五規(guī)劃的響應(yīng)和落實(shí)，是在政府支持下利用社會(huì)資源解決老齡化問(wèn)題的一次大膽實(shí)踐，也是對(duì)我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老發(fā)展模式的一種有益探索。

[1] 中房策聯(lián)網(wǎng)絡(luò)部.人口老齡化住宅研究[DB/OL].http://www.zfcl.com/shownews.asp?id=8055.

[2] 高曉路.城市居民對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的偏好特征及社區(qū)差異[J].中國(guó)軟科學(xué)，2013(1)：103-114.

[3] 王寶剛.社會(huì)養(yǎng)老體系構(gòu)建及商業(yè)發(fā)展研究[D].北京：北京交通大學(xué)，2012：16-25.

[4] 張雪梅，楊春昭，董 坤，等.石家莊發(fā)展旅游房地產(chǎn)可行性分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2013，3(34)：30-31.

[5] 劉 軍.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究[J].時(shí)代金融，2014,1(541)：44- 46.

Feasibility study on habitat type pension project

YANG Rong-xuan

(GuilinUniversityofElectronicTechnologyBusinessSchool,Guilin541004,China)

Research the feasibility of A city habitat type pension development project. Base on the habitat type pension project development background of the A city, analyses the market demand, the target customer positioning, the location and resources superiority, the financial standing of the project development, the result is feasibility of A city habitat type pension development project, that is a useful exploration of China’s social pension development model.

feasibility study， habitat type pension， pension and health

1009-6825(2014)28-0276-02

2014-07-12

楊榮旋(1972- )，男，在讀碩士

F293.3

A