廉租房柔性退出機(jī)制研究
2014-08-08 14:24常志朋王先柱
常志朋+王先柱
作者簡(jiǎn)介： 常志朋（1978-），男，吉林榆樹人，講師，博士生，主要從事項(xiàng)目評(píng)估、多準(zhǔn)則決策，管理綜合評(píng)價(jià)等研究，E-Mail:changzp@126com；王先柱（1980-），男，安徽安慶人，副教授，博士，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融等研究
摘要： 針對(duì)廉租房剛性退出機(jī)制失靈的問題，首先分析了剛性退出機(jī)制失靈的原因，并根據(jù)其原因建立了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制；然后根據(jù)所得到的保障對(duì)象個(gè)人申報(bào)收入和社區(qū)評(píng)估收入，利用模糊隸屬度函數(shù)將二者的剛性退出邊界進(jìn)行模糊化，實(shí)現(xiàn)了對(duì)保障對(duì)象的柔性劃分，并針對(duì)劃分結(jié)果設(shè)計(jì)了相應(yīng)的退出效率柔性提升機(jī)制；最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制可行。
關(guān)鍵詞：廉租房；柔性；退出機(jī)制；評(píng)估機(jī)制
中圖分類號(hào)：F29333
文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號(hào)：1009-055X（2014）02-0000-00
一、引言
自從我國(guó)實(shí)施廉租房制度以來，越來越多的低收入人群解決了住房問題 ［1］，但是“騙租”、“轉(zhuǎn)租”、“拒退”等現(xiàn)象也隨之增多，導(dǎo)致廉租房退出效率低下。為提升廉租房退出效率，一些學(xué)者開始關(guān)注廉租房退出機(jī)制，目前關(guān)于廉租房退出機(jī)制的研究主要在剛性框架下進(jìn)行，但有兩種觀點(diǎn)：一種是加強(qiáng)剛性論。這部分學(xué)者認(rèn)為，提高廉租房退出效率應(yīng)該加大違約者的懲罰力度。如彭晶 ［2］（2011）認(rèn)為應(yīng)該通過法律加強(qiáng)對(duì)違約者的懲罰，曹小琳等 ［3］（2012）認(rèn)為關(guān)于這方面的法律應(yīng)該多借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，可以通過立法規(guī)范各管理部門的職責(zé)，建立嚴(yán)厲的懲罰退出機(jī)制，提高投機(jī)成本。另一種是剛中帶柔論。這部分學(xué)者認(rèn)為提升廉租房退出效率，不但要加強(qiáng)懲罰的剛性，還要完善退出后保障機(jī)制的柔性。如巴曙松 ［4］（2012）等主張建立獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制，對(duì)于主動(dòng)退出的要加大獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于“瞞報(bào)”或“拒退”的要加大懲罰力度。
無論是“加強(qiáng)剛性”還是“剛中帶柔”都是首先假設(shè)政府能夠?qū)α夥勘Ｕ蠈?duì)象的收入進(jìn)行有效監(jiān)管，然后政府根據(jù)保障對(duì)象的收入將保障對(duì)象剛性劃分為“退”與“不退”兩部分，對(duì)該退而“不退”的加大懲罰，對(duì)不該退而“退出”的加大保障力度 ［9］。然而現(xiàn)實(shí)中的廉租房保障對(duì)象多為無固定工作的低收入人群，收入具有多元化、隱性化的特點(diǎn)，政府很難有效監(jiān)管保障對(duì)象的收入 ［10］。因此政府對(duì)廉租房保障對(duì)象“退”與“不退”的劃分不能簡(jiǎn)單的以“一刀切”的方式處理，應(yīng)根據(jù)所掌握的保障對(duì)象收入對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，并“因人而異”、“因時(shí)而異”地制定救助、補(bǔ)償、保障和懲罰機(jī)制激勵(lì)他們退出。本文認(rèn)為在柔性框架下使退出機(jī)制保持一定的剛性更有利于退出效率的提升，也符合我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的總體目標(biāo)，是未來我國(guó)廉租房退出機(jī)制的研究趨勢(shì)。
二、廉租房剛性退出機(jī)制失靈的原因
目前在剛性框架下的廉租房退出機(jī)制研究都是建立在如下命題成立的基礎(chǔ)之上：
命題：政府能夠有效監(jiān)管保障對(duì)象的收入。
該命題也可以進(jìn)一步理解為：保障對(duì)象的真實(shí)收入I′與政府監(jiān)管得到的保障對(duì)象收入I接近或相等，即I′－I→0。
假設(shè)上述命題成立，即I′－I→0的情況下，在剛性退出機(jī)制下可以達(dá)到提升退出效率的目的，因?yàn)楸Ｕ蠈?duì)象的真實(shí)收入政府能夠進(jìn)行有效監(jiān)管，保障對(duì)象不具備和政府博弈的條件。但是假設(shè)上述命題不成立，即在加大懲罰的情況下，保障對(duì)象的真實(shí)收入I′與政府監(jiān)管得到的保障對(duì)象收入I的差距仍然很大或明顯不相等，就會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：
（1）當(dāng)I′ （2）當(dāng)I′>I時(shí)，即保障對(duì)象的真實(shí)收入I′被“低”估。在這種情況下，保障對(duì)象的真實(shí)收入I′超過政府制定的退出標(biāo)準(zhǔn)，如果政府沒有要求其“退出”，一方面影響廉租房退出效率，不能做到“應(yīng)退盡退”，另一方面會(huì)出現(xiàn)“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，從而造成政府管理缺失的社會(huì)定位，同時(shí)大量“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象的出現(xiàn)也會(huì)影響到其他保障對(duì)象對(duì)退出機(jī)制公平性的認(rèn)可，進(jìn)而會(huì)在其他保障對(duì)象中出現(xiàn)“瞞報(bào)”、“拒退”的現(xiàn)象，產(chǎn)生惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致廉租房退出機(jī)制失靈。 通過以上分析，政府在不能有效監(jiān)管保障對(duì)象收入的情況下，對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行剛性劃分是導(dǎo)致現(xiàn)有退出機(jī)制失靈的主要原因。 三、廉租房保障對(duì)象收入 評(píng)估機(jī)制的構(gòu)建 如何對(duì)保障對(duì)象的收入進(jìn)行有效監(jiān)管，本文認(rèn)為在我國(guó)目前尚未建立健全個(gè)人信用制度的情況下，政府對(duì)保障對(duì)象的收入監(jiān)管完全依靠個(gè)人申報(bào)并不可行，通過社區(qū)評(píng)估雖然能從生活、消費(fèi)等方面反映保障對(duì)象的收入水平，但是存在一定的片面性。為全面、有效的評(píng)估保障對(duì)象的收入水平，政府可以建立以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的二元評(píng)估機(jī)制，但是要建立相應(yīng)的制約機(jī)制來保證個(gè)人申報(bào)的收入信息和社區(qū)的評(píng)估信息可靠。由于政府和保障對(duì)象之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，保障對(duì)象為追求個(gè)人自身利益最大化，往往會(huì)瞞報(bào)自己的真實(shí)收入情況，從而導(dǎo)致個(gè)人申報(bào)的收入信息存在一定的不可靠性。為提高個(gè)人申報(bào)收入信息的可靠性，政府既要制定嚴(yán)格的懲罰措施，懲罰那些因?yàn)椤安m報(bào)”而沒有退出的保障對(duì)象，又要制定相應(yīng)的保障措施，保障那些因?yàn)椤皩?shí)報(bào)”而退出的保障對(duì)象，這樣就可以把保障對(duì)象申報(bào)收入信息的不靠性壓縮到最小，圖1為個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制。 本文認(rèn)為在我國(guó)目前尚未建立健全個(gè)人信用制度的情況下，政府對(duì)保障對(duì)象的收入監(jiān)管完全依靠個(gè)人申報(bào)并不可行，通過社區(qū)評(píng)估雖然能從生活、消費(fèi)等方面反映保障對(duì)象的收入水平，但是存在一定的片面性。為全面、有效的評(píng)估保障對(duì)象的收入水平，政府可以建立以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的二元評(píng)估機(jī)制，但是要建立相應(yīng)的制約機(jī)制來保證個(gè)人申報(bào)的收入信息和社區(qū)的評(píng)估信息可靠。由于，政府和保障對(duì)象之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，保障對(duì)象為追求個(gè)人自身利益最大化，往往會(huì)瞞報(bào)自己的真實(shí)收入情況，從而導(dǎo)致個(gè)人申報(bào)的收入信息存在一定的不可靠性。為提高個(gè)人申報(bào)收入信息的可靠性，政府既要制定嚴(yán)格的懲罰措施，懲罰那些因?yàn)椤安m報(bào)”而沒有退出的保障對(duì)象，又要制定相應(yīng)的保障措施，保障那些因?yàn)椤皩?shí)報(bào)”而退出的保障對(duì)象，這樣就可以把保障對(duì)象申報(bào)收入信息的不靠性壓縮到最小。圖1為個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制。 圖1個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制 廉租房保障對(duì)象所在的社區(qū)由于經(jīng)常與保障對(duì)象接觸，可以從生活、消費(fèi)的角度對(duì)保障對(duì)象的收入水平進(jìn)行評(píng)估，但是需要政府和社區(qū)之間建立委托代理關(guān)系來保證社區(qū)能夠?qū)ΡＵ蠈?duì)象的收入做出客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估。社區(qū)可以同物業(yè)管理人員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)人員、社區(qū)中的其他保障對(duì)象、獨(dú)立的志愿者等建立委托代理關(guān)系，組成社區(qū)評(píng)估委員會(huì)，由社區(qū)評(píng)估委員會(huì)按照政府的要求收集信息，最后社區(qū)評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行民主討論給出評(píng)估值。圖2為社區(qū)評(píng)估機(jī)制。 圖2社區(qū)評(píng)估機(jī)制 政府既是廉租房的管理者又是保障對(duì)象是否退出的最終決定者，因此政府的行為需要接受社會(huì)監(jiān)督。另外，保障對(duì)象也需要接受社會(huì)的監(jiān)督，防止“瞞報(bào)”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”等行為的發(fā)生。綜合以上分析，本文構(gòu)建了如圖3所示的廉租房保障對(duì)象收入評(píng)估機(jī)制，在該評(píng)估機(jī)制中所有參與主體都設(shè)計(jì)了相應(yīng)的制約機(jī)制，以保證收入評(píng)估的可靠性。
圖3保障對(duì)象收入評(píng)估機(jī)制
四、廉租房保障對(duì)象柔性劃分模型
根據(jù)圖3所示的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，本文構(gòu)建了如下保障對(duì)象收入二元評(píng)估模型，為便于說明，該模型的數(shù)學(xué)描述如下：
設(shè)di|i=1,2,…,m為m個(gè)需要評(píng)估是否退出的保障對(duì)象，a i（i=1,2,…,m）為保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）申報(bào)的個(gè)人收入；xj|j=1,2,…,n為社區(qū)評(píng)估指標(biāo)集，wj（j=1,2,…,n）為指標(biāo)xj（j=1,2,…,n）的權(quán)重，且0≤wj≤1，∑nj=1wj=1；b ij為保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）關(guān)于指標(biāo)xj（j=1,2,…,n）的評(píng)估值，該評(píng)估值由社區(qū)評(píng)估委員會(huì)民主討論，打分確定，且0≤b ij≤1。
為便于比較，需要將保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）申報(bào)的收入a i（i=1,2,…,m）進(jìn)行如下規(guī)范化處理：
I （i）1=aimaxai1≤i≤m，i=1,2,…,m
對(duì)于社區(qū)評(píng)估委員會(huì)對(duì)保障對(duì)象的評(píng)估值b ij（i=1,2,…,m,j=1,2,…,n）需要消除指標(biāo)不同物理量綱對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，因此要對(duì)效益型和成本型評(píng)估指標(biāo)值進(jìn)行規(guī)范化處理，具體規(guī)范化公式如下 ［16］：
1）效益型指標(biāo)
2）成本型指標(biāo)
社區(qū)評(píng)估委員會(huì)對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）的綜合評(píng)估值可以表示為
設(shè)個(gè)人申報(bào)收入I 1的退出邊界為t1，社區(qū)收入評(píng)估值I2的退出邊界為t2，則在二維平面上對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行剛性劃分，如圖4。
[TP常志朋
4.
圖4保障對(duì)象剛性劃分
如果按照?qǐng)D4的剛性劃分方法，不但會(huì)使一些由于偶然因素滿足退出條件的保障對(duì)象退出，而且還會(huì)使一些保障對(duì)象因?yàn)椴m報(bào)而沒有退出，使廉租房退出效率下降。為了提升廉租房退出效率，本文利用中間型柯西模糊分布 ［17］作為模糊隸屬度函數(shù)對(duì)剛性退出邊界進(jìn)行模糊化，對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，特別是要重點(diǎn)分析退出邊界兩邊的保障對(duì)象，這兩部分保障對(duì)象往往容易出現(xiàn)“拒退”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，使退出效率下降。柯西模糊分布的函數(shù)表達(dá)式為為正偶數(shù)
圖5為式的函數(shù)分布形式，令s=2，x=I，則式可以重新定義為
圖5中間型柯西模糊分布
μA（I）=11+t（I－t）2
式中的I為保障對(duì)象的收入，t為政府制定的剛性退出邊界，根據(jù)模糊集λ截集的定義 ［17］將剛性退出邊界t進(jìn)行模糊化，如圖6。
6.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
圖6退出邊界模糊化
從圖6可以看出，在剛性退出邊界t給定的情況下，t兩邊的模糊區(qū)間△由λ決定，故可令
由式得I= ，因?yàn)橹虚g型柯西模糊分布為對(duì)稱函數(shù)，故t兩邊的模糊區(qū)間距離
由圖4可知0≤t≤1，因此△要滿足如下約束條件：
如圖7，當(dāng)0 如圖8，當(dāng)05 通過柯西模糊分布函數(shù)的λ截集，將圖9中I1和I2的剛性退出邊界t1和t2進(jìn)行模糊化，從而使保障對(duì)象劃分為A、B、C、D四部分，見圖10。 [TP常志朋9.TIF；S+3mm;X-+2mm;Z；Y，BP] 圖9剛性劃分 圖10柔性劃分 五、廉租房柔性退出效率 提升機(jī)制設(shè)計(jì) 為推動(dòng)廉租房退出效率得到可持續(xù)提升，需要針對(duì)圖10中的A、B、C、D四部分保障對(duì)象制定不同的激勵(lì)機(jī)制推動(dòng)他們“退出”廉租房，并且各項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制間要相互作用、相互影響、相互耦合。對(duì)于A部分保障對(duì)象，由于離退出邊界較遠(yuǎn)，大都比較貧困，需要建立以自救為主，政府救助為輔，社會(huì)救助為補(bǔ)充的立體救助機(jī)制，幫助A部分保障對(duì)象早日脫貧，避免他們對(duì)廉租房長(zhǎng)期依賴；對(duì)于B部分保障對(duì)象，由于接近退出邊界，這部分保障對(duì)象經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“瞞報(bào)”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”等現(xiàn)象，因此政府應(yīng)鼓勵(lì)這部分保障對(duì)象提前退出，壓縮他們同政府的博弈空間，但是需要對(duì)這部分保障對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢越o予一定的貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償應(yīng)大于等于因退出造成的損失，這樣可以騰出房源為更需要救助的人提供保障；對(duì)于C部分保障對(duì)象，由于剛剛超出退出邊界，這部分保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況雖然有所好轉(zhuǎn)，但是并沒有好轉(zhuǎn)到可以靠自己的能力來解決住房的程度，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“拒退”或退出后“因房返貧”等現(xiàn)象，對(duì)于C部分保障對(duì)象退出后應(yīng)給予一定的保障措施，讓他們“退而無憂”，C部分保障對(duì)象也可以在一定過渡期內(nèi)選擇不退出，但是要付出更高的成本；對(duì)于D部分保障對(duì)象，由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出退出邊界，如果出現(xiàn)“拒退”現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)其嚴(yán)厲懲罰。圖11為四部分保障對(duì)象對(duì)應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。 [TP常志朋 11.TIF；S+2mm;X-+2mm;Z；Y，BP] 圖11柔性退出效率提升機(jī)制 通過柔性退出效率提升機(jī)制的設(shè)計(jì)，可以讓徘徊在退出邊界兩邊的保障對(duì)象自主決定是否退出，使退出機(jī)制“以人為本”，有助于減少社會(huì)不穩(wěn)定因素，促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建；鼓勵(lì)接近退出邊界的B部分保障對(duì)象提前退出，一方面可以提高廉租房的退出效率，另一方面可以壓縮保障對(duì)象與政府的博弈空間，降低政府甄別“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象的成本；將廉租房從單一的居住功能擴(kuò)展為居住、扶貧雙重功能，可以擴(kuò)寬政府扶貧渠道。 六、仿真案例分析 設(shè)d1、d2、d3和d4為4個(gè)被評(píng)估是否退出的廉租房保障對(duì)象， 4個(gè)保障對(duì)象自行申報(bào)的年收入如下： 表1申報(bào)的年收入 單位：元 d1d2d3d4 I150000300006200055000 社區(qū)評(píng)估委員對(duì)4個(gè)保障對(duì)象的評(píng)價(jià)指標(biāo)分別為誠(chéng)信水平（x1）、消費(fèi)水平（x2）、勤奮程度（x3）、勞動(dòng)能力（x4）、健康狀況（x5），其中誠(chéng)信水平（x1）和勤奮程度（x3）為成本型指標(biāo)，社區(qū)評(píng)估委員會(huì)經(jīng)過民主討論對(duì)4個(gè)保障對(duì)象的評(píng)價(jià)矩陣為 表2社區(qū)委員會(huì)的評(píng)價(jià)矩陣 x1x2x3x4x5 d1080090065095075 d2060085078080068 d3072050085050090 d4068095080075080 步驟1利用式對(duì)表1的保障對(duì)象年收入進(jìn)行規(guī)范化 I （1）1=08065，I （2）1=04839，I （3）1=10000，I （4）1=08871 步驟2利用式和對(duì)表2的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣進(jìn)行規(guī)范化
表3規(guī)范化的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣
[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5
d1008889100001000003182
d2100000777803500066670
d30400000010000
d40600010000025000555605455
步驟3利用層次分析法 ［18］確定社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重
根據(jù)1～9標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣，
P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]
由判斷矩陣P計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要程度
w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748
判斷矩陣P的最大特征根λmax=52919，一致性指標(biāo)CI=（52919－5）（5－1）=00730， 隨機(jī)一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判斷矩陣P滿足一致性要求。
步驟4利用式計(jì)算各保障對(duì)象的綜合社區(qū)評(píng)價(jià)值
I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400
步驟5 對(duì)各保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分
設(shè)退出邊界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式計(jì)算△=002，因此根據(jù)I （i）1和I （i）2的值對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,3,4）進(jìn)行柔性劃分，見圖12。
[TP常志朋
12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
圖12保障對(duì)象的柔性劃分
根據(jù)圖12，保障對(duì)象d1和d3不需要退出，但是需要政府通過救助機(jī)制使其盡早退出；d4必須要退出，如果不退出政府需要對(duì)其嚴(yán)厲懲罰；d2雖然沒有達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)，不需要退出，但是政府可以通過補(bǔ)償機(jī)制鼓勵(lì)其退出。
七、結(jié)論
本文嘗試從柔性視角探索破解廉租房退出機(jī)制失靈的方法與對(duì)策。通過分析剛性退出機(jī)制失靈的原因，構(gòu)建了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，并制定了相應(yīng)的制約機(jī)制來提高評(píng)估結(jié)果的可靠性。嘗試?yán)媚：`屬度函數(shù)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，使剛性退出邊界兩邊的保障對(duì)象具有柔性的退出選擇權(quán)。為推動(dòng)廉租房退出效率得到提升，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了懲罰、保障、補(bǔ)償和救助機(jī)制。最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制的可行性。
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［2］彭晶，段洋 我國(guó)廉租房退出機(jī)制研究［J］. 企業(yè)研究 2011（10）: 143-144
［3］曹小琳，余楚喜 公租房準(zhǔn)入和退出管理的問題與對(duì)策研究——以重慶市為例［J］. 建筑經(jīng)濟(jì) 2012（6）: 74-76
［4］吳文生 廉租房退出機(jī)制的完善對(duì)策［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2009（7）: 60-61
［5］邱敏芳，黃建 我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問題及對(duì)策［J］. 商業(yè)文化（上半月） 2011（06）
［6］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出制度的改進(jìn)［J］. 發(fā)展研究 2012（9）: 4-6
［7］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制研究［J］. 金融理論與實(shí)踐 2012（11）: 80-83
［8］陳俊華，吳瑩 公租房準(zhǔn)入與退出的政策匹配:北京例證［J］. 改革 2012（1）: 75-80
［9］劉友平，陳險(xiǎn)峰 我國(guó)公共租賃房退出機(jī)制研究:基于博弈理論的分析［J］. 發(fā)展研究 2012（2）: 86-89
［10］魏麗艷 保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究［J］. 東南學(xué)術(shù) 2012（3）: 40-48
［11］羅孝玲，馬世昌，曹渝 保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（10）: 4-5
［12］李光 保障性住房“退出難”的破解之道——以杭州市廉租住房為樣本［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2012（4）: 51-59
［13］王郅強(qiáng)，趙昊駿，張景文 我國(guó)保障性住房分配中的準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究——以C市為例［J］. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究 2012（8）: 62-67
［14］盛婷婷，張海波 住房保障體系中的廉租房退出機(jī)制［J］. 南京人口管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) 2013（1）: 13-16
［15］韓瑞峰 淺議我國(guó)廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（12）: 89-90
［16］徐澤水 不確定多屬性決策方法及應(yīng)用［M］. 北京: 清華大學(xué)出版社, 2004
［17］楊綸標(biāo)，高英儀 模糊數(shù)學(xué)原理及應(yīng)用［M］. 第四版 廣州: 華南理工大學(xué), 2005
［18］王蓮芬，許樹柏 層次分析法引論［M］. 北京: 中國(guó)人民大學(xué)出版社, 1990
The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing
CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu
（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）
Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism
Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism
（責(zé)任編輯：余樹華）
表3規(guī)范化的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣
[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5
d1008889100001000003182
d2100000777803500066670
d30400000010000
d40600010000025000555605455
步驟3利用層次分析法 ［18］確定社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重
根據(jù)1～9標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣，
P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]
由判斷矩陣P計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要程度
w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748
判斷矩陣P的最大特征根λmax=52919，一致性指標(biāo)CI=（52919－5）（5－1）=00730， 隨機(jī)一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判斷矩陣P滿足一致性要求。
步驟4利用式計(jì)算各保障對(duì)象的綜合社區(qū)評(píng)價(jià)值
I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400
步驟5 對(duì)各保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分
設(shè)退出邊界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式計(jì)算△=002，因此根據(jù)I （i）1和I （i）2的值對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,3,4）進(jìn)行柔性劃分，見圖12。
[TP常志朋
12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
圖12保障對(duì)象的柔性劃分
根據(jù)圖12，保障對(duì)象d1和d3不需要退出，但是需要政府通過救助機(jī)制使其盡早退出；d4必須要退出，如果不退出政府需要對(duì)其嚴(yán)厲懲罰；d2雖然沒有達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)，不需要退出，但是政府可以通過補(bǔ)償機(jī)制鼓勵(lì)其退出。
七、結(jié)論
本文嘗試從柔性視角探索破解廉租房退出機(jī)制失靈的方法與對(duì)策。通過分析剛性退出機(jī)制失靈的原因，構(gòu)建了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，并制定了相應(yīng)的制約機(jī)制來提高評(píng)估結(jié)果的可靠性。嘗試?yán)媚：`屬度函數(shù)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，使剛性退出邊界兩邊的保障對(duì)象具有柔性的退出選擇權(quán)。為推動(dòng)廉租房退出效率得到提升，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了懲罰、保障、補(bǔ)償和救助機(jī)制。最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制的可行性。
參考文獻(xiàn)：
［1］蔡玉峰 廉租房住戶退出機(jī)制探討［J］. 管理世界 2009（10）: 11-16
［2］彭晶，段洋 我國(guó)廉租房退出機(jī)制研究［J］. 企業(yè)研究 2011（10）: 143-144
［3］曹小琳，余楚喜 公租房準(zhǔn)入和退出管理的問題與對(duì)策研究——以重慶市為例［J］. 建筑經(jīng)濟(jì) 2012（6）: 74-76
［4］吳文生 廉租房退出機(jī)制的完善對(duì)策［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2009（7）: 60-61
［5］邱敏芳，黃建 我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問題及對(duì)策［J］. 商業(yè)文化（上半月） 2011（06）
［6］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出制度的改進(jìn)［J］. 發(fā)展研究 2012（9）: 4-6
［7］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制研究［J］. 金融理論與實(shí)踐 2012（11）: 80-83
［8］陳俊華，吳瑩 公租房準(zhǔn)入與退出的政策匹配:北京例證［J］. 改革 2012（1）: 75-80
［9］劉友平，陳險(xiǎn)峰 我國(guó)公共租賃房退出機(jī)制研究:基于博弈理論的分析［J］. 發(fā)展研究 2012（2）: 86-89
［10］魏麗艷 保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究［J］. 東南學(xué)術(shù) 2012（3）: 40-48
［11］羅孝玲，馬世昌，曹渝 保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（10）: 4-5
［12］李光 保障性住房“退出難”的破解之道——以杭州市廉租住房為樣本［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2012（4）: 51-59
［13］王郅強(qiáng)，趙昊駿，張景文 我國(guó)保障性住房分配中的準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究——以C市為例［J］. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究 2012（8）: 62-67
［14］盛婷婷，張海波 住房保障體系中的廉租房退出機(jī)制［J］. 南京人口管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) 2013（1）: 13-16
［15］韓瑞峰 淺議我國(guó)廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（12）: 89-90
［16］徐澤水 不確定多屬性決策方法及應(yīng)用［M］. 北京: 清華大學(xué)出版社, 2004
［17］楊綸標(biāo)，高英儀 模糊數(shù)學(xué)原理及應(yīng)用［M］. 第四版 廣州: 華南理工大學(xué), 2005
［18］王蓮芬，許樹柏 層次分析法引論［M］. 北京: 中國(guó)人民大學(xué)出版社, 1990
The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing
CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu
（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）
Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism
Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism
（責(zé)任編輯：余樹華）
表3規(guī)范化的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣
[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5
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d2100000777803500066670
d30400000010000
d40600010000025000555605455
步驟3利用層次分析法 ［18］確定社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重
根據(jù)1～9標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣，
P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]
由判斷矩陣P計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要程度
w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748
判斷矩陣P的最大特征根λmax=52919，一致性指標(biāo)CI=（52919－5）（5－1）=00730， 隨機(jī)一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判斷矩陣P滿足一致性要求。
步驟4利用式計(jì)算各保障對(duì)象的綜合社區(qū)評(píng)價(jià)值
I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400
步驟5 對(duì)各保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分
設(shè)退出邊界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式計(jì)算△=002，因此根據(jù)I （i）1和I （i）2的值對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,3,4）進(jìn)行柔性劃分，見圖12。
[TP常志朋
12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
圖12保障對(duì)象的柔性劃分
根據(jù)圖12，保障對(duì)象d1和d3不需要退出，但是需要政府通過救助機(jī)制使其盡早退出；d4必須要退出，如果不退出政府需要對(duì)其嚴(yán)厲懲罰；d2雖然沒有達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)，不需要退出，但是政府可以通過補(bǔ)償機(jī)制鼓勵(lì)其退出。
七、結(jié)論
本文嘗試從柔性視角探索破解廉租房退出機(jī)制失靈的方法與對(duì)策。通過分析剛性退出機(jī)制失靈的原因，構(gòu)建了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，并制定了相應(yīng)的制約機(jī)制來提高評(píng)估結(jié)果的可靠性。嘗試?yán)媚：`屬度函數(shù)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，使剛性退出邊界兩邊的保障對(duì)象具有柔性的退出選擇權(quán)。為推動(dòng)廉租房退出效率得到提升，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了懲罰、保障、補(bǔ)償和救助機(jī)制。最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制的可行性。
參考文獻(xiàn)：
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［9］劉友平，陳險(xiǎn)峰 我國(guó)公共租賃房退出機(jī)制研究:基于博弈理論的分析［J］. 發(fā)展研究 2012（2）: 86-89
［10］魏麗艷 保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究［J］. 東南學(xué)術(shù) 2012（3）: 40-48
［11］羅孝玲，馬世昌，曹渝 保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（10）: 4-5
［12］李光 保障性住房“退出難”的破解之道——以杭州市廉租住房為樣本［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2012（4）: 51-59
［13］王郅強(qiáng)，趙昊駿，張景文 我國(guó)保障性住房分配中的準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究——以C市為例［J］. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究 2012（8）: 62-67
［14］盛婷婷，張海波 住房保障體系中的廉租房退出機(jī)制［J］. 南京人口管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) 2013（1）: 13-16
［15］韓瑞峰 淺議我國(guó)廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（12）: 89-90
［16］徐澤水 不確定多屬性決策方法及應(yīng)用［M］. 北京: 清華大學(xué)出版社, 2004
［17］楊綸標(biāo)，高英儀 模糊數(shù)學(xué)原理及應(yīng)用［M］. 第四版 廣州: 華南理工大學(xué), 2005
［18］王蓮芬，許樹柏 層次分析法引論［M］. 北京: 中國(guó)人民大學(xué)出版社, 1990
The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing
CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu
（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）
Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism
Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism
（責(zé)任編輯：余樹華）
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