中國(guó)房企轉(zhuǎn)型：出路與商機(jī)

唐羽

今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低彌狀態(tài)，成交量也成下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象，空房率不斷提高，尤其三四線城市大量空房的“鬼城”時(shí)有出現(xiàn)……

面臨重重危機(jī)，中國(guó)房企轉(zhuǎn)型刻不容緩！然而出路何在？商機(jī)何存？值得探尋。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)排名前100的企業(yè)中，已有2/3的房企介入文化、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

萬(wàn)科涉商、萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)文、保利進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、恒大開(kāi)賣(mài)礦泉水……這些標(biāo)桿房企的每一次轉(zhuǎn)型、跨行大動(dòng)作、大手筆，都引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的高度關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展的黃金十年之后，接下來(lái)將直面行業(yè)發(fā)展的新挑戰(zhàn)。而這些房企大佬不約而同地著手“非房”業(yè)務(wù)，無(wú)疑在率先籌謀企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新思路、探尋新商機(jī)。

危機(jī)四伏：中國(guó)房企轉(zhuǎn)型刻不容緩

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉透露：房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率近年來(lái)出現(xiàn)了持續(xù)下滑。

分析人士認(rèn)為：樓市調(diào)控政策擠出了相當(dāng)部分的投資投機(jī)需求，是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下滑的主因。從事數(shù)據(jù)研發(fā)的中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉說(shuō)：隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，在購(gòu)房者消費(fèi)及投資能力與房?jī)r(jià)相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格暴利上漲趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始衰減。該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示：近3年來(lái)，全國(guó)82個(gè)大中城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢(shì)。

成本提高、開(kāi)發(fā)周期縮短，也在壓縮該行業(yè)的利潤(rùn)率。據(jù)悉，在房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)成本中，占據(jù)大部分比重的土地成本提升最快，企業(yè)拿地難度加大，在制約房企的開(kāi)發(fā)規(guī)模和利潤(rùn)率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌在“第五屆地產(chǎn)中國(guó)論壇”上指出：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到分化時(shí)代，除不同城市之間的分化外，企業(yè)也在分化。即品牌公司正在做大做強(qiáng)，集中度越來(lái)越高，不少中小房產(chǎn)企業(yè)被淘汰或兼并，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資源整合的時(shí)代。

土地價(jià)格的飆升、開(kāi)發(fā)門(mén)檻的迅速抬高，使得一部分中小房企面臨尷尬境地，特別是在北京市場(chǎng)，拿地游戲似乎已經(jīng)只面向一些大型房企。

“目前很多中小房企都是這樣，手里有點(diǎn)錢(qián)，但在公開(kāi)市場(chǎng)又不夠拿地，二級(jí)市場(chǎng)拿項(xiàng)目又找不到合適的，只能先買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品?！北本┮患曳科笕耸空f(shuō)。

昔日榮登“雙料地王”寶座的大龍地產(chǎn)，如今則頻頻玩起了理財(cái)產(chǎn)品。

2013年8月2日，大龍地產(chǎn)董事會(huì)同意控股子公司北京大龍有限公司使用總額不超過(guò)人民幣6億元的自有閑置資金購(gòu)買(mǎi)保本型理財(cái)產(chǎn)品。此后，大龍地產(chǎn)便踏上了“理財(cái)”之路。自去年8月以來(lái)，大龍有限已連續(xù)18次購(gòu)買(mǎi)了理財(cái)產(chǎn)品。

大龍地產(chǎn)2014年一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示：公司營(yíng)業(yè)收入為7366.98萬(wàn)元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-234.58萬(wàn)元。而時(shí)間往前推5年，大龍地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額在2009年高達(dá)17億元，凈利潤(rùn)達(dá)到了3億元。

2009年，風(fēng)頭正勁時(shí)的大龍地產(chǎn)在豪擲50億元拿下了順義后沙峪天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，成為當(dāng)時(shí)單價(jià)和總價(jià)“雙料”地王。但隨即而來(lái)的新一輪調(diào)控政策則讓公司措手不及，超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)，最終該地王項(xiàng)目順義地塊被北京市國(guó)土局依法收回，大龍地產(chǎn)交納的2億元保證金也被沒(méi)收。讓大龍地產(chǎn)元?dú)獯髠?/p>

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，自2013年以來(lái)，宋都股份、榮安地產(chǎn)等上市公司分別斥資數(shù)億元不等購(gòu)買(mǎi)了銀行產(chǎn)品。但累計(jì)多次購(gòu)買(mǎi)的情況并不多見(jiàn)，大龍地產(chǎn)的情況則較為突出。

大龍地產(chǎn)將資金投向理財(cái)產(chǎn)品而不是拿地，凸顯了目前中小房企的一個(gè)困境。很多中小房企在此前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，利用銷(xiāo)售回款和土地增值，賺取了資金。但在后期，此類房企所處城市的地價(jià)上漲，拿地的成本較大，而此類房企的融資能力又欠佳，所以難以借財(cái)務(wù)杠桿拿地。購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的期限比較短、收益高，是因?yàn)榉科笙Ｍ虝盒菡笤诤线m的時(shí)機(jī)再介入土地市場(chǎng)。

然而，2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)停滯和低彌現(xiàn)象，成交量成下降趨勢(shì)，價(jià)格也已出現(xiàn)大幅度降價(jià)促銷(xiāo)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，今年年初以來(lái)，杭州、蘇州等地陸續(xù)傳來(lái)部分樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息，杭州天鴻香榭里每平米降價(jià)超過(guò)3000元，德信北海公園每平米降價(jià)4000元，還有樓盤(pán)降價(jià)幅度高達(dá)5000元/平米。一些市場(chǎng)觀察者將這視為“崩盤(pán)”，并據(jù)此進(jìn)而看空中國(guó)樓市。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年末全國(guó)商品房待售面積49295萬(wàn)平方米。比2012年全國(guó)住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住宅的銷(xiāo)售增速?？辗柯嗜找嫣岣撸?、四線城市大量空房的“鬼城”不斷出現(xiàn)……有資料顯示，僅去年，國(guó)內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”，分別是是內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴甚、內(nèi)蒙古呼和浩特清水河、內(nèi)蒙古巴彥淖爾、內(nèi)蒙古二連浩特；河南鄭州鄭東新區(qū)、河南鶴壁、河南信陽(yáng)；江蘇常州、江蘇鎮(zhèn)江丹徒；遼寧營(yíng)口；湖北十堰；云南呈貢。

風(fēng)暴來(lái)襲，最先抵抗不住的便是那些中小房企。蘭德咨詢發(fā)布的報(bào)告稱：2013年房企關(guān)鍵詞是利潤(rùn)攤薄、競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小房企。

面臨重重危機(jī)，為求出路與發(fā)展，中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型刻不容緩！

探尋出路：中國(guó)房企轉(zhuǎn)型多元化通道

萬(wàn)科、保利、恒大、萬(wàn)達(dá)、綠地等超大型房企，在2013年動(dòng)作頻頻，已開(kāi)始謀劃未來(lái)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新思路。拓寬產(chǎn)品線、豐富產(chǎn)品類型已成為最主要的轉(zhuǎn)型方向。

業(yè)內(nèi)人士指出：房地產(chǎn)行業(yè)已慢慢擺脫對(duì)早期住宅暴利的依賴，即將從暴利時(shí)代轉(zhuǎn)向微利時(shí)代，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化、細(xì)分化將會(huì)更加明顯，每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的附加值會(huì)提高，各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會(huì)衍生更多機(jī)遇。

專家認(rèn)為：房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)分化，即產(chǎn)品更加細(xì)分并具有差異化特征。如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)品類型，已吸引越來(lái)越多的資金投入。這種差異化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，一方面促進(jìn)了產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，同時(shí)使產(chǎn)品從物質(zhì)產(chǎn)品向服務(wù)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。endprint

由此，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)多樣化探索、多元化通道。

■商業(yè)地產(chǎn)：繞開(kāi)住宅限購(gòu)紅燈轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)綠燈

曾誓言堅(jiān)守住宅開(kāi)發(fā)的龍頭房企萬(wàn)科，在2013年末推出了首個(gè)商業(yè)綜合體“金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)”，萬(wàn)科同時(shí)表示將斥資百億布局在京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這也成為行業(yè)內(nèi)的一個(gè)標(biāo)志性事件。至此，國(guó)內(nèi)所有的一線房地產(chǎn)企業(yè)均宣布了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)策略。

值得關(guān)注的還有保利，數(shù)據(jù)顯示：自2012年開(kāi)始加碼商業(yè)地產(chǎn)布局，2013年繼續(xù)加碼，保利北京全年商業(yè)地產(chǎn)投入占比狂飆至45%的高位。

后來(lái)者龍湖，在2013年的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣交出了優(yōu)異的成績(jī)單，在京的雙天街自開(kāi)售以來(lái)，累計(jì)突破百億元，僅時(shí)代天街一個(gè)項(xiàng)目在2013年銷(xiāo)售達(dá)17.5億元，領(lǐng)先同區(qū)域銷(xiāo)售第二名逾10億的成績(jī)，成為南城商業(yè)銷(xiāo)冠。

事實(shí)上，受住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸政策收緊的影響，房企明顯加大了商業(yè)地塊的拿地力度。2013年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)中商業(yè)地塊的出讓占比明顯提高。

另?yè)?jù)第一太平戴維斯的報(bào)告指出：2013年內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)加速搶購(gòu)一線城市商業(yè)土地，同時(shí)外資基金、投資機(jī)構(gòu)也在收購(gòu)大型商業(yè)項(xiàng)目?？梢?jiàn)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍將長(zhǎng)期處于白熱化。

■文化旅游：文化旅游地產(chǎn)及配套均成熱點(diǎn)

當(dāng)多數(shù)房企還在扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之時(shí)，商業(yè)巨艦萬(wàn)達(dá)，已開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)?！拔幕糜卧谀壳翱磥?lái)，是一個(gè)沒(méi)有天花板的行業(yè)?！比f(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林一席話的背后，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在2013年斥資近千億元的文化旅游產(chǎn)業(yè)布局。目前文化產(chǎn)業(yè)已成為萬(wàn)達(dá)旗下的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而王健林的目標(biāo)是，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)在2020年實(shí)現(xiàn)800億元收入，進(jìn)入世界文化企業(yè)前10名。

不僅是萬(wàn)達(dá)，近兩年發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的恒大也在旅游綜合體方面排兵布陣。就在哈爾濱萬(wàn)達(dá)文旅城動(dòng)工不久，恒大也高調(diào)宣布，將在哈爾濱斥資160億元打造內(nèi)地規(guī)模最大的旅游綜合體。此外，恒大已在武漢、成都、濟(jì)南等全國(guó)20多個(gè)城市完成旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)布局。

而與旅游需求密切相關(guān)的旅游度假區(qū)配套開(kāi)發(fā)，也成為房企眼中的另一個(gè)朝陽(yáng)方向。以較早開(kāi)發(fā)的海南國(guó)際旅游島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為先驅(qū)代表，2013年從長(zhǎng)白山到云南，從新疆到大連，各大景區(qū)都活躍著房企們開(kāi)發(fā)的背影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)行業(yè)排名前100的企業(yè)中，已有2/3的房企介入文化、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

■養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老地產(chǎn)“最有前途”

2013年，作為養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策頻出的一年，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)也因此迅速崛起。保利地產(chǎn)在京宣布將全面布局養(yǎng)老地產(chǎn)的消息，也成為房企多元化轉(zhuǎn)型布局的標(biāo)志性案例。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊公開(kāi)表示：未來(lái)十年要打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這是保利戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要一環(huán)。

事實(shí)上，保利并非唯一一個(gè)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“虎視眈眈”的房企。在巨大市場(chǎng)需求和政策鼓勵(lì)吸引下，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始馬不停蹄地向養(yǎng)老概念轉(zhuǎn)型。

2013年12月，萬(wàn)達(dá)與中國(guó)太平洋保險(xiǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面展開(kāi)合作。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受記者采訪時(shí)表示：所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)，“房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬(wàn)年常青的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向”。

此外，萬(wàn)科、首創(chuàng)、復(fù)興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。公開(kāi)信息顯示，房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已超過(guò)百個(gè)。

■投資海外：“出海熱”或?qū)⒂萦?/p>

從國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)走向海外經(jīng)營(yíng)，也成為中國(guó)房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)選項(xiàng)。當(dāng)前，新興市場(chǎng)和發(fā)達(dá)市場(chǎng)進(jìn)入了不同的發(fā)展周期，歐美等發(fā)達(dá)市場(chǎng)已經(jīng)從危機(jī)中復(fù)蘇，而新興市場(chǎng)則由于結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題出現(xiàn)了不同程度的衰退。相對(duì)而言，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)正處于資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低、未來(lái)成長(zhǎng)性相對(duì)較強(qiáng)的上升階段。在這種大的背景下，優(yōu)化資產(chǎn)組合配置，出海投資開(kāi)發(fā)，成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一縷風(fēng)潮。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)，包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、中國(guó)建筑、萬(wàn)通、中坤、中國(guó)鐵建、富力、首創(chuàng)置業(yè)等十余家大型房企，皆已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)幾百億美元。

繼2012年收購(gòu)全球第二大院線AMC（資產(chǎn)管理公司）后，萬(wàn)達(dá)在2013年繼續(xù)宣布了在英國(guó)的兩項(xiàng)投資，并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司和在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)酒店，總金額約10億英鎊?！翱鐕?guó)發(fā)展是萬(wàn)達(dá)的發(fā)展需要。萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是十年左右銷(xiāo)售收入進(jìn)入世界前100名，資產(chǎn)、利潤(rùn)更靠前，成為世界一流跨國(guó)企業(yè)。這意味著國(guó)際業(yè)務(wù)收入要占相當(dāng)比重，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，主要靠海外并購(gòu)?！蓖踅×衷诮邮苄戮﹫?bào)記者采訪時(shí)表示，未來(lái)10年內(nèi)，將在全球8-10個(gè)主要城市投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

大規(guī)模進(jìn)軍海外市場(chǎng)的另一巨頭，還有綠地。2012年以來(lái)，綠地先后在韓國(guó)濟(jì)州島、澳大利亞悉尼、德國(guó)法蘭克福、西班牙馬德里和巴塞羅那、美國(guó)洛杉磯和紐約等地布局了多達(dá)10余個(gè)項(xiàng)目。按綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良的“三步走”戰(zhàn)略，未來(lái)將會(huì)繼續(xù)加快海外市場(chǎng)布局。

隨著中國(guó)人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，包括萬(wàn)科、首創(chuàng)、碧桂園等在內(nèi)的近20家房企，紛紛走向海外，掀起了一波實(shí)力房企“出海熱”的新潮流。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)這股潮流在未來(lái)或?qū)⒂萦摇?/p>

■業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型：產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與完善

房地產(chǎn)企業(yè)從單純開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商融合轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)綜合化的自然延伸，也是房地產(chǎn)行業(yè)不斷完善成熟的必然要求。隨著商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等綜合性產(chǎn)品的大量出現(xiàn)，必然對(duì)產(chǎn)品本身的運(yùn)營(yíng)管理提出要求；與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)硬件產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，也越來(lái)越重視開(kāi)發(fā)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值。

近年來(lái)，在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)取得了很大進(jìn)步。比如，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面創(chuàng)出了自己的品牌。綠地發(fā)揮“平臺(tái)化”優(yōu)勢(shì)，積極整合上下游產(chǎn)業(yè)資源，在產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)配套、產(chǎn)城融合等方面均形成了很強(qiáng)的實(shí)力。萬(wàn)科最近也提出：要做城市的配套服務(wù)商，并入股徽商銀行開(kāi)展社區(qū)金融服務(wù)。endprint

■互聯(lián)網(wǎng)思維：從線下走向線上

很多行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的影響下，正發(fā)生著顛覆性的改變，不少人也在研究互聯(lián)網(wǎng)怎么影響和改變房地產(chǎn)。建平臺(tái)、搶資源、做規(guī)模、占先機(jī)，電商從當(dāng)初網(wǎng)上拍賣(mài)、秒殺的星星之火，發(fā)展到現(xiàn)在被多路資本看好、各種平臺(tái)對(duì)擂的燎原之勢(shì)。微博、微信等移動(dòng)互聯(lián)終端成為當(dāng)下地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新武器；數(shù)據(jù)、移動(dòng)、平臺(tái)三大法寶逐漸成為當(dāng)今房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)新模式的利器。

然而，這些看起來(lái)非常熱鬧的局面其實(shí)只是互聯(lián)網(wǎng)思維的一個(gè)表象，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)顛覆的是價(jià)值創(chuàng)造的規(guī)律，是回歸商業(yè)的本質(zhì)——真正找到客戶的痛點(diǎn)和普遍需求，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，而不僅僅為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，數(shù)量巨大的業(yè)主群無(wú)疑是他們擁有的最寶貴財(cái)富，而在互聯(lián)網(wǎng)思維下，倘若找到合適的突破口來(lái)開(kāi)發(fā)這一財(cái)富，將成為房企未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。在這種思維之下，不同的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，走出了不同的道路。

目前，市場(chǎng)上已經(jīng)有三種形式的探索：第一，營(yíng)銷(xiāo)模式電商化。將房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)由傳統(tǒng)的線下往線上拓展，并通過(guò)“大數(shù)據(jù)”手段科學(xué)確定細(xì)分市場(chǎng)、客戶渠道和精準(zhǔn)的廣告投放。一些房地產(chǎn)企業(yè)2013年便開(kāi)始籌備進(jìn)軍電商，并計(jì)劃將旗下業(yè)務(wù)打包上線。第二，建立線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。依托信息技術(shù)，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)為社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，為社區(qū)居民提供管家、商業(yè)、小貸、文化、娛樂(lè)等各種服務(wù)，充分挖掘客戶的消費(fèi)能量。第三，嫁接互聯(lián)網(wǎng)金融資源。2013年是互聯(lián)網(wǎng)金融元年，“余額寶”等線上理財(cái)產(chǎn)品已經(jīng)對(duì)現(xiàn)有投融資體系有了相當(dāng)?shù)挠绊憽８鶕?jù)央行公布的數(shù)字，2014年1月在人民幣貸款增加1.32萬(wàn)億元的同時(shí)存款罕見(jiàn)減少9402億元。目前，線上理財(cái)資金主要投向貨幣基金。為保持較高的收益率，已經(jīng)有人在考慮將其投向房地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域。

危機(jī)-商機(jī)：中國(guó)改革助力房企轉(zhuǎn)型

2013年秋天召開(kāi)的中共十八屆三中全會(huì)，為新一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面深化改革拉開(kāi)了序幕。會(huì)議發(fā)布的決議，對(duì)15個(gè)大類、60個(gè)小類、300項(xiàng)改革措施進(jìn)行了詳細(xì)的部署，范圍廣泛、內(nèi)涵豐富。當(dāng)前，部分改革舉措已經(jīng)在逐步落實(shí)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良根據(jù)他對(duì)三中全會(huì)精神的理解和對(duì)改革實(shí)踐的觀察，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)本身的具體特點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)下中國(guó)改革的過(guò)程中將面臨四大發(fā)展機(jī)遇。

■機(jī)遇一：房地產(chǎn)企業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境將更為寬松

十八屆三中全會(huì)提出：要進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化改革，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，大幅度減少政府對(duì)資源的直接配置。張玉良認(rèn)為其核心精神可以歸結(jié)為：放松管制，市場(chǎng)決定，對(duì)內(nèi)搞活，對(duì)外開(kāi)放。客觀上來(lái)講，過(guò)去我們的管制還是太多，政府對(duì)資源的直接配置、對(duì)微觀事務(wù)的直接管理還在不同層面廣泛存在。僅就與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的各要素而言，城鄉(xiāng)土地、信貸利率、人口戶籍等都是高度管制的，房地產(chǎn)調(diào)控就是這種狀況的集中體現(xiàn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著新一輪市場(chǎng)化改革的全面深化和持續(xù)推進(jìn)，資源配置將更加市場(chǎng)化，房地產(chǎn)調(diào)控也將更加市場(chǎng)化和具有針對(duì)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)都將迎來(lái)更加寬松的外部發(fā)展環(huán)境。

■機(jī)遇二：“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)” 行業(yè)產(chǎn)能將進(jìn)一步釋放

政策層面將更加注重對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)端的調(diào)節(jié)，行業(yè)產(chǎn)能將進(jìn)一步釋放。各種跡象都表明，新一屆政策制定者對(duì)房地產(chǎn)的政策思路較之前有較大的變化。自去年以來(lái)，新一屆政策制定者不再像以往那樣強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”，而是轉(zhuǎn)而提出“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)”。張玉良認(rèn)為這在某種程度上標(biāo)志著，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策焦點(diǎn)，已經(jīng)由解決“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的具體問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白》抗?yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問(wèn)題。優(yōu)化供應(yīng)端，建立合理的住房供應(yīng)體系，并通過(guò)市場(chǎng)化手段加大保障性、自住性住房供應(yīng)量，優(yōu)化住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)，將成為房地產(chǎn)業(yè)的首要任務(wù)。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能將進(jìn)一步釋放，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的活力和積極性也將被進(jìn)一步激發(fā)。

■機(jī)遇三：“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”將增加住宅剛性需求

隨著“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”的有序推進(jìn)以及大規(guī)模棚戶區(qū)的改造，將進(jìn)一步增加市場(chǎng)對(duì)住宅的需求。中共十八屆三中全會(huì)和中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，都提出要推進(jìn)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化，其基本落腳點(diǎn)是：除特大型城市外，逐步放松戶籍管制，逐漸實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。隨后召開(kāi)的中央農(nóng)村工作會(huì)議更是就此提出了“3億”的具體指標(biāo)，即到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。隨著這些具體指標(biāo)的逐步落實(shí)，大量進(jìn)城落戶人口（有時(shí)還包括他們的隨遷家屬）、棚改居民將對(duì)城鎮(zhèn)首套住房和改善住房產(chǎn)生剛性需求。這將為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。

■機(jī)遇四：“產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展”將進(jìn)一步增加對(duì)綜合地產(chǎn)的需求

隨著“產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展”的逐步深化，將進(jìn)一步增加市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等綜合地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。安居和樂(lè)業(yè)是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面。在推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的同時(shí)，必須解決他們的就業(yè)問(wèn)題，必須增強(qiáng)城市的綜合承載能力，這就對(duì)城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)支撐提出了更高的要求。而強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展”，也是新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)鮮明導(dǎo)向。要發(fā)展產(chǎn)業(yè)、拓展功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、產(chǎn)城一體，就必須有具體的載體。因此，可以預(yù)見(jiàn)，現(xiàn)在方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等綜合性地產(chǎn)，還將面臨巨大的市場(chǎng)需求。順應(yīng)這一需求，發(fā)掘多重商機(jī)，結(jié)合各自特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，積極進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還將獲得長(zhǎng)足的發(fā)展利好與無(wú)限生機(jī)。

危機(jī)隱含商機(jī)，商機(jī)帶來(lái)生機(jī)。思路決定出路，轉(zhuǎn)型決定未來(lái)。endprint